【正文】 ............................................................ 65 能源消耗 .................................................................................... 66 節(jié)能、節(jié)水措施 ........................................... 錯誤 !未定義書簽。 投資估算及資金籌措 （ 1）本項目總投資 萬元，其中固定資產(chǎn)投資為于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 2 萬元，流動資金為 萬元。 可行性研究的結(jié)論 開發(fā)建設(shè) 于都縣城市綜合體項目 可以達(dá)到下述目的： （ 1）符合《于都縣城市總體規(guī)劃（修編）》（ 2020— 2020 年） ，有利于于都縣的城市發(fā)展，有利于 整治和美化城市環(huán)境。 （ 4）本項目將建 成于都縣的城市綜合體， 為 于都縣城鎮(zhèn)居 民提供一處 獨特 的生活居住 、商業(yè)購物、文化娛樂綜合場所 。 于都 地處贛州東部，素有閩、粵、湘“三省往來之沖”之稱。三是資源大縣，鎢、鉛、碳石、鋅、稀土等儲量豐富，已探明礦種多達(dá) 27 種150 處，開采價值較高，開發(fā)前景廣闊，是贛州市重要的礦產(chǎn)品生產(chǎn)基地，被前蘇聯(lián)專家譽為“東方烏拉爾”。六于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 5 是建設(shè)中的經(jīng)濟強縣， 2020 年，于都縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）突破百億元，達(dá) 億元，總量為 2020 年的 倍，實現(xiàn)四年翻番， 2020 年一年全縣 GDP 凈增 億元，增量為歷史最高，接近于 2020 年 GDP 總量。在共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的土地革命戰(zhàn)爭中，不僅是舉世聞名的中央紅軍長征的集結(jié)出發(fā)地，而且是贛南第一支工農(nóng)武裝、第一塊紅色根據(jù)地的誕生地，是中央革命根據(jù)地的全紅縣和鞏固后方，艱苦卓絕 的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭也是從于都開始的。暴動失敗后 ，于都黨的骨干分子沒有被敵人所嚇倒，而是開始著手革命武裝的建立。 1928 年 8 月成立了中共于北特區(qū)委員會和于北特區(qū)革命委員會，由李駿和謝芳圣分別擔(dān)任書記和主席。橋頭革命根據(jù)地是江西全省繼井岡山、東固根據(jù)地之后的第三塊紅色區(qū)域，隨著革命形勢的發(fā)展，橋頭和東固兩塊紅色地區(qū)域相互聯(lián)結(jié)在一起，同井岡山革命根據(jù)地遙相呼應(yīng)，互相配合，成為 1929 年初紅四軍、紅五軍轉(zhuǎn)戰(zhàn)贛南、閩西的重要條件和前提，也為后來的中央革命根據(jù)地的建立奠定了十分重要的基礎(chǔ)。 4 月紅四、紅五軍再占于都城，成立了贛南第一個縣級蘇維埃政權(quán) ——于都縣工農(nóng)革命委員會，同時建立了縣赤衛(wèi)大隊。三縣工農(nóng)革命委員會的建立標(biāo)志著贛南革命根據(jù)地的初步形成。據(jù)統(tǒng)計，整個土地革命戰(zhàn)爭時期，于都縣共有 萬人參加紅軍，占當(dāng)時于都、勝利兩縣總?cè)丝诘奈宸种欢唷Ｓ诙嫉呢毠娃r(nóng)在土改中獲得了他們世世代代夢昧以求的土地，從而大大激發(fā)了生產(chǎn)積極性，全縣糧食總產(chǎn)比土改前翻了一番，不僅解決了自身溫飽，而且有 力地支援了紅軍反 “圍剿 ”斗于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 9 爭。 三 是 于都是中央紅軍長征的集結(jié)出發(fā)地，于都人民為支援紅軍長征做出了巨大貢獻(xiàn)和犧牲由于王 明 “左 ”傾機會主義的影響和軍事教條主義的瞎指揮，中央蘇區(qū)第五次反 “圍剿 ”遭受失敗，中央紅軍不得不進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。 于都縣各級黨政組織和于都人民在支援和掩護主力紅軍 出發(fā)長征的過程中，為中國革命的勝利做出了巨大貢獻(xiàn)和犧牲，主要表現(xiàn)為： （ 1） 踴躍參加紅軍。 （ 2） 籌集糧款物資。 （ 3） 掩護主力紅軍突圍轉(zhuǎn)移。主力紅軍在于都集結(jié)休整期 間，于都人民不僅把最好最干凈的房子騰出來給紅軍做營房，而且組織慰問隊，帶著糧食、雞蛋、豬肉、蔬菜、草鞋等物品慰問紅軍，組織婦女洗衣隊為紅軍洗衣服。于都挑夫占整個運輸隊人數(shù)的一于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 11 半還多。為了避免敵機偵察，架橋不但要在下午五時后開始，又要在紅軍渡河后早晨六時前拆掉浮橋，如此重復(fù)進行，沿河六座浮橋共架設(shè)了約十五次。安置保護好這批傷病員是于都縣蘇區(qū)政府和人民群眾的一項艱巨任務(wù)，縣區(qū)派出專門干部，召開專門會議，把安置任務(wù)落實到村到戶，幾乎全縣所有農(nóng)戶都安置了傷病員。 于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 12 四 是 于都是主力紅軍長征后中央蘇區(qū)堅守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭是從于都開始的。 紅軍長征后，僅留下紅二十四師一支紅軍主力部隊，加上各省、縣的地方武裝，留下來的紅軍總兵力只有三萬人左右，而且裝備差，軍事素質(zhì)低。 但是，于都軍民沒有被國民黨的反動氣焰所壓倒，在蘇區(qū)中央局的領(lǐng)導(dǎo)下，同敵人展開了廣泛深入的游擊戰(zhàn)爭，協(xié)助堅守中央蘇區(qū)的最后一塊根據(jù)地，直至 1935 年 2 月項英、陳毅仍率領(lǐng)紅軍堅守在于都南部的禾豐、上坪地區(qū)。 1949 年 8 月 13 日，于都人民獲得解放，從而走上了翻身做主人 的康莊大道。 表 21 “十一五”以來于都 GDP 凈增量（單位：億元） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 從三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，第三產(chǎn)業(yè)比重不變。其中，全年規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 億元，同比增長 %。 2020 年，于都 縣全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)保持較快增長勢頭，全社會固定資產(chǎn)投資突破 70 億元，達(dá) 億元，比上年增長 %。 ③ 外貿(mào)進出口呈現(xiàn)高位增長。 2020年全縣經(jīng)濟在保持穩(wěn)步增長的同時，經(jīng)濟效益得到進一步改善，實現(xiàn)了總量、速度、結(jié)構(gòu)和效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。從城鄉(xiāng)居民收入看， 于都 縣民生投入繼續(xù)增長，出臺了一系列政策，城鄉(xiāng)居民收入增速雙雙超過兩位數(shù)，城鄉(xiāng)居民收入得到提高。全縣高層商品房銷售均價為 4256 元 /m2，小高層商品房銷售均價為 3486 元 /m2，多層商品房銷售均價為 3315 元 /m2。 《于都縣城市總體規(guī)劃（修編）》（ 20202020 年） 2020 年，于都縣人民政府組織編制的《于都縣城市總體規(guī)劃（修編）》（ 20202020 年），確定了如下要點： （ 1）城市性質(zhì)：贛州市域中部制造業(yè)基地，具有多元文化特色的重要新興城市。貢江以北為老城區(qū)，貢江以南為新城區(qū)。 《于都縣城市總體規(guī)劃（修編）》（ 2020— 2020 年）明確了城市性質(zhì)、城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)，并確定了片區(qū)的功能及發(fā)展規(guī)模，也是于都縣城市綜合體規(guī)劃的主要依據(jù)。 《贛州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（ 2020— 2020 年 ）明確了于都發(fā)展規(guī)模，并對于都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了發(fā)展策略，對本次規(guī)劃有一定的指導(dǎo)意義。科學(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè) 施建設(shè)，增強輻射帶動能力 ， 推進數(shù)字化城市建設(shè)。于都縣城市綜合體位于貢江新區(qū)，對貢江新區(qū)乃至整個于都縣的 人氣 將起到一定的促進作用，且 有利于 周邊 土地的升值，推動 于都縣 房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展 。 城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要 于都縣共有 9 鎮(zhèn) 14 鄉(xiāng) ，全縣 總?cè)丝?104 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。1139。3539。于都屬丘陵低山區(qū)，地勢東、南、北三面較高，中、西較低，山地面積占 74%。境內(nèi)河流境內(nèi)河流屬贛江水系，總長度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，江河水面約 萬畝，水力蘊藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機容量 22 萬千瓦?；拘纬闪艘钥h城為中心，以國道 323 線、 319 線、省道于銀線為主骨架，縣道為支架，鄉(xiāng)村道為延伸的公路運輸網(wǎng)絡(luò)。有大型橋梁 6 座，即寒信大橋、水頭大橋、紅軍大橋、長征大橋、三門大橋和新澄江大橋，總長 米。全縣 2020 年年末固定電話用戶 133995 戶；移動電話用戶 達(dá)到 260363 戶，比上年增加 52163 戶，增長 %?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)。 電力與水源保證度 本項目所在地水電供應(yīng)充足。因此，項目用電能得到充分保證。 項目選址 項目選址原則和考慮因素 本項目嚴(yán)格遵循以下選址原則： （ 1）符合于都縣總體規(guī)劃要求； （ 2）滿足項目對原材料、能源、水和人力的需求； （ 3）注意環(huán)保； （ 4）節(jié)約和效力原則； （ 5）安全的原則； （ 6）實事求是的原則； 于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 26 （ 7）節(jié)約用地。 本項目場址交通條件較為 便利，水、電可從沿線市政管網(wǎng)就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。 （ 2）交通優(yōu)勢。 （ 4）人文優(yōu)勢。 制約因素 （ 1）規(guī)劃區(qū)內(nèi)地形起伏較大，山體、溝谷較多，加大了規(guī)劃、建設(shè)難度，并使不良地段整治和基礎(chǔ)設(shè)施費用增加。 機遇分析 （ 1）隨著沿海城市的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，這給新區(qū)帶來了很大的機遇，也是新區(qū)發(fā)展的大好時機。 挑 戰(zhàn)分析 （ 1）就 貢江 新區(qū)而言，如何引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育支柱產(chǎn)業(yè)，形成健康、有序的產(chǎn)業(yè)布局，讓有限的土地資源發(fā)揮其最大的效益是工業(yè)園健康良好發(fā)展的關(guān)鍵，也是振興于都經(jīng)濟的關(guān)鍵。項目定位于立足于都、帶動瑞金、會昌、寧都、影響贛州、輻射江西乃至全國的集休閑、文化、娛樂、購物、旅游、體驗、展覽、服務(wù)八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢、功能優(yōu)勢、品味優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、與先天等八大優(yōu)勢使項目整體處于極具競爭力的主導(dǎo)地位，項目涵蓋的諸如：購物中心、寫字樓、公寓、停車場、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價值外，通過相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象 的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如果運作得當(dāng)、在品牌建設(shè)上做好文章，通過銷售、出租方式的項目短期收益以及相疊加商業(yè)運營與項目升級開發(fā)產(chǎn)生的中長期收益將是難以估量的商業(yè)回報，據(jù)此，開發(fā)本項目的商業(yè)目的也因此得以實現(xiàn)。 （ 2）沒有做好功課，促使項目盲目上馬，缺乏應(yīng)有的競爭支撐，導(dǎo)致項目最終潰敗。 于都綜合體項目可以采用蘇區(qū)紅色文化的屬性，通過蘇區(qū)紅色文化的傳播優(yōu)勢不僅提升了品牌影響，同時通過文化嫁接，賦予商業(yè)項目應(yīng)有的生命力與競爭力。 本項目作為城市綜合體的一個代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價值，但作為在開發(fā)上有獨特定位 ——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動的商業(yè)廣場，具有其它城市綜合體不具備的附屬價值， 這些附屬價值有的在項目開發(fā)時就可以展現(xiàn)（統(tǒng)一規(guī)劃，分級開發(fā)），有的在項目投入運營時方可體現(xiàn)，但客觀上，在確定本項目開發(fā)規(guī)劃時就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價值延伸功能。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競爭就是品牌力的競爭，通過對行業(yè)的總結(jié)，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)項目都具有一個成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤發(fā)，好又多，萬達(dá) 等 ，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國外商業(yè)巨頭進入中國，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項目，玩的是 “ 借殼上市 ” ， “ 殼 ” 就是他的品牌， “ 市 ” 就是市場，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個成功或者成熟的自身品牌，消費者通過品牌識別，不僅可以明白它的屬性，還可以對它的產(chǎn)品、價格、品質(zhì)、服務(wù)做出識別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級階段，需要通過項目的開發(fā)與運營占領(lǐng)屬于自己的市場，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場推廣、品牌積累的原始階段。蘇區(qū)紅色文化是獨一無二的，于都城市綜合體也是獨一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運營就要在內(nèi) 涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營手法、品牌建設(shè)策略上下功夫，體現(xiàn)它應(yīng)有的品牌價值，通過品牌建設(shè)、提升與完善最終樹立一個帶動整體綜合效應(yīng)、刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)的 大 發(fā)展、獲得良好社會價值回報的知名品牌，因此，認(rèn)定：蘇區(qū)的品牌是獨一無二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領(lǐng)導(dǎo)力、拉動力、競爭力也是獨一無二的，同樣，項目若成功開發(fā)并能夠?qū)I(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)運營，它的品牌價值也是獨一無二的。同時，加強規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的整體關(guān)系，形成各具特色、既相互獨立、又密切聯(lián)系的個體之間關(guān)系，共同構(gòu)成貢江南區(qū)多元化、整體性的特點。 （ 4） 近遠(yuǎn)期結(jié)合 結(jié)合規(guī)劃區(qū)發(fā)展的不同階段，兼顧本規(guī)劃區(qū)近遠(yuǎn)期的發(fā)展，保證規(guī)劃區(qū)發(fā)展和實施建設(shè)的連續(xù)性，并使規(guī)劃有一定的彈性和靈活性，以適應(yīng)時代不斷向前發(fā)展的要求。 科 學(xué)地做好貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，首先要立足現(xiàn)實、著眼長遠(yuǎn)地確立貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的科學(xué)發(fā)展思路。未來的貢江南區(qū)，將會發(fā)展成為服務(wù)之城、休閑之城、創(chuàng)業(yè)之城和活力之城，于都也將會因為貢江南區(qū)濱江山地新城區(qū)的建成而更加充滿活力和魅力 。即使在城市中心地區(qū)，雖樓宇參差，市井繁華，卻仍見山林穿插、碧水中分。文化乃城市發(fā)展之底蘊，作為紅軍長征出發(fā)地的于都，紅色文化是一筆不可忽視的精神財富，規(guī)劃將注重在優(yōu)美的自然或人工環(huán)境中賦予濃厚的文 化氣息和人文氣質(zhì)。 （ 2） 社會方面：樹立富有特色的城市形象，延續(xù)與創(chuàng)造城市文化，提高市民綜合素質(zhì)，使貢江南區(qū)整體城市品質(zhì)得到提升。 （ 2） 開發(fā)建設(shè)與保護必須雙軌并行，從生態(tài)環(huán)境的持續(xù)發(fā)展和文化資源的傳承出發(fā)，在保護的前提下進行開發(fā)建設(shè)。 “四軸” —— 以貫穿東西的城市主干路作為城市發(fā)展主軸線，帶動兩側(cè)城市功能片區(qū)的發(fā)展；還包括工業(yè)園區(qū)、綜合片區(qū)、東片區(qū)與老城區(qū)形成便捷的三條