【正文】 教育等三產(chǎn)業(yè)為主的綜合區(qū)，居住人口為 16 萬人。 《于都縣城市總體規(guī)劃（修編）》（ 2020— 2020 年）明確了城市性質(zhì)、城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)，并確定了片區(qū)的功能及發(fā)展規(guī)模，也是于都縣城市綜合體規(guī)劃的主要依據(jù)。 （ 2）發(fā)展策略：以道路交通建設(shè)為引導(dǎo)，以加快工業(yè)化步伐為主線，克服被邊緣化的傾向，積極主動承接閩西南的輻射，打通通于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 19 過廣東東 部的出海通道，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，發(fā)展紅色旅游和生態(tài)旅游，以資源導(dǎo)向型工業(yè)化帶動城市化，以旅游休閑凸現(xiàn)城市特色，成為產(chǎn)業(yè)特色明顯、生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域。 《贛州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（ 2020— 2020 年 ）明確了于都發(fā)展規(guī)模，并對于都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了發(fā)展策略，對本次規(guī)劃有一定的指導(dǎo)意義?！度舾梢庖姟分赋鲆?推動產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展?？茖W(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè) 施建設(shè)，增強輻射帶動能力 ， 推進數(shù)字化城市建設(shè)。 全面建設(shè)小康社會的需要 小康住宅是全面建設(shè)小康社會 的 關(guān)鍵的組成部分， 于都縣 的經(jīng)濟飛速發(fā)展，居民的收入隨著 增長 ，居民對住宅的要求 不僅是對房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產(chǎn)追捧的熱點之一，建設(shè)花園式住宅是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢，也是未來房地產(chǎn)消費的 追求。于都縣城市綜合體位于貢江新區(qū)，對貢江新區(qū)乃至整個于都縣的 人氣 將起到一定的促進作用，且 有利于 周邊 土地的升值，推動 于都縣 房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展 。可是 與 贛州市中心城區(qū) 及發(fā)達地區(qū)相比， 無論在建設(shè)的規(guī)模、 功能 配套、 建筑 環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前 于都縣 城區(qū)配套齊全 、 環(huán)境優(yōu)美 、 房型適當(dāng)、上檔次的花園式 多層住宅、高層、小高層 住宅 量較小 ； 縣 內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平 、 開發(fā)理念相對滯后。 城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要 于都縣共有 9 鎮(zhèn) 14 鄉(xiāng) ，全縣 總?cè)丝?104 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。本項目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的基礎(chǔ)條件。1139。4939。3539。2039。于都屬丘陵低山區(qū)，地勢東、南、北三面較高，中、西較低，山地面積占 74%。一月和七月平均氣溫分別是 ℃ 和℃ ，極端氣溫為 ℃ 和 8℃ ，年均降水量 1507 毫米， 4— 5 月降雨量約占全年的 47%，年日 照時數(shù) 小時，年均無霜期 305天。境內(nèi)河流境內(nèi)河流屬贛江水系，總長度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，江河水面約 萬畝，水力蘊藏量 萬千瓦，可開發(fā)裝機容量 22 萬千瓦。土壤多呈酸性，成土母質(zhì)為各種母巖風(fēng)化的殘積或堆積物，地表一般具有枯枝落葉層和半腐解的有機質(zhì)層，壤質(zhì)至粘質(zhì)， PH 值—，有利于油茶的生長和生產(chǎn)?；拘纬闪艘钥h城為中心，以國道 323 線、 319 線、省道于銀線為主骨架，縣道為支架，鄉(xiāng)村道為延伸的公路運輸網(wǎng)絡(luò)。 2020 年 12 月開工建設(shè)贛龍鐵路 58 公里，于 2020 年 4 月正式通車。有大型橋梁 6 座，即寒信大橋、水頭大橋、紅軍大橋、長征大橋、三門大橋和新澄江大橋，總長 米。 通訊條件 郵電通信業(yè)保持快速發(fā)展。全縣 2020 年年末固定電話用戶 133995 戶；移動電話用戶 達到 260363 戶，比上年增加 52163 戶，增長 %。 互聯(lián)網(wǎng) 上網(wǎng)用戶達到 萬戶，增長 %?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)。 廠區(qū)地勢平坦，周圍地形為侵蝕堆積階地地形，地層第四紀發(fā)育齊全；上部為棕黃色、枯黃色不清晰的網(wǎng)紋狀粘土，粘結(jié)性好；下部為褐色砂礫層夾薄層砂石層；地表出露主要是第四紀紅土。 電力與水源保證度 本項目所在地水電供應(yīng)充足。本項目所需的生產(chǎn)與生活用水由于都縣自來水公司供應(yīng)，因此實施本項目的供水條件是有充分保障的。因此，項目用電能得到充分保證。 施工場地條件 本 項目周邊均有較寬闊平坦的 居住 用地，可供施工時使用。 項目選址 項目選址原則和考慮因素 本項目嚴格遵循以下選址原則： （ 1）符合于都縣總體規(guī)劃要求； （ 2）滿足項目對原材料、能源、水和人力的需求； （ 3）注意環(huán)保； （ 4）節(jié)約和效力原則； （ 5）安全的原則； （ 6）實事求是的原則； 于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 26 （ 7）節(jié)約用地。 項目選址 綜上所述，本項目選址在于都縣貢江新區(qū)，渡江中路以南、長征南大道以東、水南大道以北、屏山大道以西的地塊、面積 畝。 本項目場址交通條件較為 便利，水、電可從沿線市政管網(wǎng)就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。 于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 27 圖 31 貢江新區(qū)土地利用規(guī)劃圖 于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 28 圖 32 于都縣城市綜合體建設(shè)項目用地紅線圖 于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 29 第四章 項目市場分析 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 （ 1）區(qū)位優(yōu) 勢。 （ 2）交通優(yōu)勢。 （ 3）資源優(yōu)勢。 （ 4）人文優(yōu)勢。而 且紅軍長征第一渡渡口也位于本次規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，將大大提升了規(guī)劃區(qū)的文化底蘊。 制約因素 （ 1）規(guī)劃區(qū)內(nèi)地形起伏較大，山體、溝谷較多，加大了規(guī)劃、建設(shè)難度，并使不良地段整治和基礎(chǔ)設(shè)施費用增加。 （ 3）新區(qū)已初具規(guī)模，引進了較多企業(yè)。 機遇分析 （ 1）隨著沿海城市的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，這給新區(qū)帶來了很大的機遇，也是新區(qū)發(fā)展的大好時機。另外，近年來紅色旅游的熱潮，本規(guī)劃區(qū)坐擁優(yōu)良的自然與人文資源，必將迎來廣闊的旅游休閑市場。 挑 戰(zhàn)分析 （ 1）就 貢江 新區(qū)而言，如何引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育支柱產(chǎn)業(yè)，形成健康、有序的產(chǎn)業(yè)布局，讓有限的土地資源發(fā)揮其最大的效益是工業(yè)園健康良好發(fā)展的關(guān)鍵，也是振興于都經(jīng)濟的關(guān)鍵。 （ 3）面對連綿山體，處理得好，將大大提高本次規(guī)劃區(qū)的景觀品質(zhì)，也可以大大節(jié)省投資成本，但同時也給規(guī)劃區(qū)的開發(fā)建設(shè)活于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 31 動提出了更高的要求。項目定位于立足于都、帶動瑞金、會昌、寧都、影響贛州、輻射江西乃至全國的集休閑、文化、娛樂、購物、旅游、體驗、展覽、服務(wù)八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢、功能優(yōu)勢、品味優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、與先天等八大優(yōu)勢使項目整體處于極具競爭力的主導(dǎo)地位，項目涵蓋的諸如：購物中心、寫字樓、公寓、停車場、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價值外，通過相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象 的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如果運作得當(dāng)、在品牌建設(shè)上做好文章，通過銷售、出租方式的項目短期收益以及相疊加商業(yè)運營與項目升級開發(fā)產(chǎn)生的中長期收益將是難以估量的商業(yè)回報，據(jù)此，開發(fā)本項目的商業(yè)目的也因此得以實現(xiàn)。造成的結(jié)果是：開發(fā)周期長，市場成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟效益差，遺留問題多。 （ 2）沒有做好功課，促使項目盲目上馬，缺乏應(yīng)有的競爭支撐，導(dǎo)致項目最終潰敗。 （ 4）缺乏專業(yè)的操作水準，無法結(jié)合項目特性為項目 設(shè)計符合自身發(fā)展的成長路線，無法達到預(yù)期的價值回報。 于都綜合體項目可以采用蘇區(qū)紅色文化的屬性，通過蘇區(qū)紅色文化的傳播優(yōu)勢不僅提升了品牌影響，同時通過文化嫁接，賦予商業(yè)項目應(yīng)有的生命力與競爭力。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動效應(yīng)勢必為項目帶來良好的發(fā)展機遇，使項目得到獨特的發(fā)展平臺；因此文化價值是本項目商業(yè)價值產(chǎn)生的催化劑，是項目賴以生存的根本保證與強力支撐。 本項目作為城市綜合體的一個代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價值，但作為在開發(fā)上有獨特定位 ——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動的商業(yè)廣場，具有其它城市綜合體不具備的附屬價值， 這些附屬價值有的在項目開發(fā)時就可以展現(xiàn)（統(tǒng)一規(guī)劃，分級開發(fā)），有的在項目投入運營時方可體現(xiàn)，但客觀上，在確定本項目開發(fā)規(guī)劃時就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價值延伸功能。 于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 34 因 此，保證了項目對 行業(yè)、市場的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項目的快速成長與成熟注入了強大內(nèi)力。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競爭就是品牌力的競爭，通過對行業(yè)的總結(jié)，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)項目都具有一個成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤發(fā)，好又多，萬達 等 ，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國外商業(yè)巨頭進入中國，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項目，玩的是 “ 借殼上市 ” ， “ 殼 ” 就是他的品牌， “ 市 ” 就是市場，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個成功或者成熟的自身品牌，消費者通過品牌識別，不僅可以明白它的屬性，還可以對它的產(chǎn)品、價格、品質(zhì)、服務(wù)做出識別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級階段，需要通過項目的開發(fā)與運營占領(lǐng)屬于自己的市場，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場推廣、品牌積累的原始階段。 由此， 可以 得到：作為一個有中長遠追求的商業(yè)與復(fù)合地產(chǎn)締造者，作為一個對自己負責(zé)、對社會負責(zé)、對項目自身負責(zé)的開發(fā)者與運營者都應(yīng)首先注重品牌建設(shè)與推廣的重要性，只有這樣，項于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 35 目開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。蘇區(qū)紅色文化是獨一無二的，于都城市綜合體也是獨一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運營就要在內(nèi) 涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營手法、品牌建設(shè)策略上下功夫，體現(xiàn)它應(yīng)有的品牌價值，通過品牌建設(shè)、提升與完善最終樹立一個帶動整體綜合效應(yīng)、刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)的 大 發(fā)展、獲得良好社會價值回報的知名品牌，因此，認定：蘇區(qū)的品牌是獨一無二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領(lǐng)導(dǎo)力、拉動力、競爭力也是獨一無二的，同樣，項目若成功開發(fā)并能夠?qū)I(yè)、高標準運營，它的品牌價值也是獨一無二的。通過項目的開發(fā)不僅可以完善自身、增強實力、積累經(jīng)驗，同時也為 貢江新區(qū) 在行業(yè)的推進于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 36 與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來借鑒與提升價值。同時，加強規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的整體關(guān)系，形成各具特色、既相互獨立、又密切聯(lián)系的個體之間關(guān)系，共同構(gòu)成貢江南區(qū)多元化、整體性的特點。同時關(guān)注外來投資的各種需求，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進規(guī)劃區(qū)不斷向前發(fā)展。 （ 4） 近遠期結(jié)合 結(jié)合規(guī)劃區(qū)發(fā)展的不同階段，兼顧本規(guī)劃區(qū)近遠期的發(fā)展，保證規(guī)劃區(qū)發(fā)展和實施建設(shè)的連續(xù)性，并使規(guī)劃有一定的彈性和靈活性，以適應(yīng)時代不斷向前發(fā)展的要求。思想是行動的先導(dǎo)，規(guī)劃是建設(shè)和發(fā)展于都城市綜合體建設(shè) 項目可行性研究報告 38 的龍頭，是城市發(fā)展的“風(fēng)向標”。 科 學(xué)地做好貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，首先要立足現(xiàn)實、著眼長遠地確立貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的科學(xué)發(fā)展思路。貢江南區(qū)開發(fā)的思路因此被確定為“以工業(yè)、居住、休閑度假、旅游和文化體 育開發(fā)建設(shè)為主要內(nèi)容，依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設(shè)成組團式現(xiàn)代山地新城區(qū)” 。未來的貢江南區(qū)，將會發(fā)展成為服務(wù)之城、休閑之城、創(chuàng)業(yè)之城和活力之城，于都也將會因為貢江南區(qū)濱江山地新城區(qū)的建成而更加充滿活力和魅力 。 “創(chuàng)業(yè)福地”：以于都工業(yè)園區(qū)為載體 ， 打造“工業(yè)福地”，加強產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，重點建設(shè)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，為工廠企業(yè)創(chuàng)造良好的外部條件，成為企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)樂園；以貢江為載體，以紅色文化、風(fēng)景林地為核心，打造“商業(yè)福地”。即使在城市中心地區(qū)，雖樓宇參差，市井繁華，卻仍見山林穿插、碧水中分。就是要把以人為本的發(fā)展理念真正全面落實到貢江南區(qū)經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展的各個方面，關(guān)注人的全面發(fā)展，關(guān)注城市所有的人，處處體現(xiàn)城市的人文關(guān)懷。文化乃城市發(fā)展之底蘊，作為紅軍長征出發(fā)地的于都，紅色文化是一筆不可忽視的精神財富，規(guī)劃將注重在優(yōu)美的自然或人工環(huán)境中賦予濃厚的文 化氣息和人文氣質(zhì)。本次規(guī)劃目標將從四個方面進行概述： （ 1） 生態(tài)方面：應(yīng)使城市風(fēng)貌與整體生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，并在客觀上起到維護與支撐城市生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的作用。 （ 2） 社會方面：樹立富有特色的城市形象，延續(xù)與創(chuàng)造城市文化，提高市民綜合素質(zhì)，使貢江南區(qū)整體城市品質(zhì)得到提升。 （ 4） 空間方面：創(chuàng)造貢江南區(qū)獨特的城市建筑風(fēng)格，突出時代特色，塑造一個富有活力、面向未來、空間豐富豐富、多元共存的“親水型、生態(tài)化、人性化”城區(qū)。 （ 2） 開發(fā)建設(shè)與保護必須雙軌并行，從生態(tài)環(huán)境的持續(xù)發(fā)展和文化資源的傳承出發(fā)，在保護的前提下進行開發(fā)建設(shè)。 （ 3） 多種功能并存，交融發(fā)展，形成集居住、工業(yè)、文體、教育、休閑度假、旅游為一體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多元化環(huán)境。 “四軸” —— 以貫穿東西的城市主干路作為城市發(fā)展主軸線，帶動兩側(cè)城市功能片區(qū)的發(fā)展；還包括工業(yè)園區(qū)、綜合片區(qū)、東片區(qū)與老城區(qū)形成便捷的三條發(fā)展軸線。 “三大功能片區(qū)” —— 西片區(qū)將以工業(yè)為功能載體的工業(yè)園片區(qū)；中心片區(qū)將是集 教育培訓(xùn)、文化體育、旅游接待、休閑度假、會議、行政辦公等功能為一體的綜合片區(qū)；東片區(qū)將以居住為主要開發(fā)建設(shè)內(nèi)容 , 依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設(shè)成組團式現(xiàn)代山地居