【正文】 情況 2020年，房地產(chǎn)開發(fā)投資在投資慣性、土地購置、開發(fā)等綜合因素影 8 響下快速增長，全年的增速基本上保持在兩位數(shù)的增長 .一、二、三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比分別增長 %、 45%和 %。從 7月份開始，增長態(tài)勢由前期強(qiáng)勢明顯趨緩到 11月份又開始走強(qiáng)。全年有開發(fā)業(yè)績的企 業(yè) 209家，比上年同期增加 22家。以九天置業(yè)有限公司等 14家企業(yè)完成投資過億元。1—12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %，比上年同期提高 10個百分點。高于全省平均增長速度 。 商品房銷售放緩。 2020年以來房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，商品房屋銷售與去年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。全年有 133家企業(yè)有銷售業(yè)績，銷售總量超過去年 335萬平方米。全年實現(xiàn)商品房屋銷售面積 ，同比增長 %，比去年同期 %增幅回落近 50個百分點。其中，住宅銷售 米，同比增長 %。商品住房銷售均價 2471元 /平方米，商品房屋銷售面積天元區(qū)居總量第一，占 %。 2020年 45月份，株洲市商品住房銷售均價為 2471元 /平米，同比增長 %，環(huán)比增長 %，其中天元區(qū)價格較高，均價為 2763元 /平米。 株洲房地產(chǎn)發(fā)展趨勢判斷 五大有利因素： 一、各國相繼救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化，能夠進(jìn)一步減輕株洲市經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力，而危機(jī)中也暗藏機(jī)遇； 二、中央一系列促內(nèi)需政策的實施，釋放出 “保增長 ”的強(qiáng)烈信號，而拉動投資和消費，房地產(chǎn)行業(yè) 的重要作用不可替代； 三、積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策也標(biāo)志著持續(xù)多年的緊縮型 9 宏觀調(diào)控開始明確轉(zhuǎn)向，株洲市也相繼制定鼓勵住房消費的收費減免政策。偏暖的政策將為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境； 四、 09年是株洲基礎(chǔ)建設(shè)年，全社會固定資產(chǎn)投資敲定了 30%的增長目標(biāo)，這意味著占投資拉動超過二成的房地產(chǎn)行業(yè)將保持一個合理的增長速度，在新一輪的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，株洲市也將增加保障性住房供給，投資 ； 五、 潛力需求仍然存在。目前株洲市人口中的上世紀(jì)六十、七十和八十年代的人群將成為購房的主 力軍，需求帶來的推動作用在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)仍將存在。更現(xiàn)實的理由還在于，房地產(chǎn)兼具投資與消費的雙重功能，成長空間巨大。 分析： 中國房地產(chǎn)（住宅地產(chǎn)）從八十年代中期的萌芽、九十年代的繁榮、新世紀(jì)初至 05年前的輝煌、再至后來的調(diào)控期與行業(yè)洗牌思考期，歷經(jīng)二十余年的發(fā)展，大致經(jīng)歷了以下幾個時期：起步期、發(fā)展期、繁榮期、宏觀調(diào)控與自身調(diào)整期、以及目前正在經(jīng)歷的理智生產(chǎn)、穩(wěn)健推進(jìn)期，雖然去年 爆發(fā)了席圈全球的金融危機(jī)并波及了世界經(jīng)濟(jì)，雖然世界經(jīng)濟(jì)在低谷運行還將持續(xù)一定時期（世界多個權(quán)威機(jī)構(gòu)，包括高盛公司與蘭德 公司的調(diào)研分析都不約而同地積極預(yù)測：世界經(jīng)濟(jì)將在明年下半年整體復(fù)蘇），但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮流不可改變，隨著各國政府各種積極刺激計劃的實施，全球經(jīng)濟(jì)正逐漸回暖，來自中國國家統(tǒng)計局的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：中國上半年 GDP增長 %，國家統(tǒng)計局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示： 2020年中國經(jīng)濟(jì)增長仍將達(dá)到 8%。據(jù)此，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律與中國特有的國情可以預(yù)料：未來 20年中國房地產(chǎn)必將進(jìn)入成熟經(jīng)營、行業(yè)整體再繁榮期，這些，不僅為項目的開發(fā)提供了積極的佐證，同時也為本項目最終實施提供良好的外部大環(huán)境。 10 城市發(fā)展對項目的驅(qū)動 株洲現(xiàn)轄炎 陵、茶陵、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣市和蘆淞、石峰、荷塘、天元四區(qū)以及國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積 11400平方公里，其中市區(qū)面積 450平方公里?？?cè)丝?381萬，其中市區(qū)人口 98萬。多年來，出口創(chuàng)匯一直居湖南省首位，是中國 33個外貿(mào)綜合出口商品基地之一。株洲是我國工業(yè)重點建設(shè)城市，是長株潭一體化的物流中心，工業(yè)中心，交通位置極其重要，同時是我國南方最大的交通樞紐，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和 10 320國道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路 交匯于市區(qū)。 2020年全市生產(chǎn)總值完成 ，增長 %。經(jīng)濟(jì)增幅位于長沙、岳陽、湘潭之后，居全省第四位，經(jīng)濟(jì)仍處在持續(xù)增長期的較高平臺上運行。全市經(jīng)濟(jì)總量三年連續(xù)跨越 600億、 700億元和 900億元三個臺階。全市人均 GDP達(dá)到 24563元，居全省第二位。 長株潭城市各城市經(jīng)濟(jì)對比 城市 國民生產(chǎn)總值 時間 2020年 2020年 2020年 長沙 1790 2190 3000 株洲 605 748 湘潭 422 523 654 通過對長株潭三市近三 年的經(jīng)濟(jì)消費對比，株洲的國民生產(chǎn)總值和消費 11 支出處于第二位，消費能力強(qiáng)。株洲 GDP歷年來保持著 10%以上的增長速度，對房地產(chǎn)發(fā)展形成有力支撐。 株洲人口分析 年份 總?cè)丝冢ㄈf） 常住人口（萬） 市區(qū)人口（萬） 2020年 371 2020年 380 人口調(diào)查數(shù)據(jù)顯示： 20 2020年株洲人口保持在 380萬，人口基數(shù)基本穩(wěn)定， 2020年增加了 19萬，接近原基數(shù)的四分之一，這說明：一、城市化的推進(jìn)，促生了城市人口的快速增長，二、長株潭一體化背景下 株洲的綜合競爭力達(dá)到明顯提升，三、 2020年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，中國大多城市受到不同程度的波及，但株州作為老工業(yè)城市，綜合抗風(fēng)險的能力在經(jīng)濟(jì)浪潮中得到印證，城市特性優(yōu)勢得到展現(xiàn)。 株洲人口的不斷增加，加快了房地產(chǎn)的快速消化，為項目的深層次開發(fā)與板塊升級打下堅實的購買力基礎(chǔ)。 株洲城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié)： （ 1）、 株洲城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城市化進(jìn)程逐步加快，城市整體規(guī)劃發(fā)展以 天元區(qū)為重點（項目所在地） ，項目處于城市的核心地帶，有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢； （ 2）、 株洲是一個工業(yè)發(fā)達(dá)的城市，工業(yè)帶動物流業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生 大量的私企業(yè)主，中高端消費即將形成，催生項目早日投入市場； （ 3）、工業(yè)成為株洲的主要經(jīng)濟(jì)支柱，消費群體呈現(xiàn)兩極分化中間階層力量薄弱，出現(xiàn)消費畸形，項目功能的完善有利于覆蓋主要的消費全體以及 12 潛在的消費市場； （ 4）、 株洲雖然城市發(fā)展不夠快，同時第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)相對落后，但是近幾年國家的發(fā)展規(guī)劃及政策給株洲帶來了很大的機(jī)遇，株洲各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)和穩(wěn)定的增長保證了株洲有能力將這些規(guī)劃按計劃實施?？梢灶A(yù)見未來中長期內(nèi)株洲將有機(jī)大的發(fā)展變化，并逐步提升到相當(dāng)?shù)某鞘兴健? （ 5）、長株潭一體化將有力推動株洲城市的 發(fā)展，天元區(qū)將成為未來株洲的中央商務(wù)核心區(qū)域，該區(qū)域?qū)⒊蔀橹曛薜谌a(chǎn)業(yè)提升的有力區(qū)域。政府也給予了該區(qū)域各個方面支持力度，相關(guān)的基礎(chǔ)建設(shè)已見雛形，本項目所屬的區(qū)域發(fā)展前景非?？春?，有利于項目的落地與拓展。 項目開發(fā)價值的核心支撐 （ 1） 巨大的商業(yè)價值支撐 項目位于株洲市行政中心與經(jīng)濟(jì)中心的核心地帶，能夠形成中心市場的強(qiáng)力輻射效應(yīng)，有巨大的市場潛力。項目定位于立足株洲、帶動長株潭、影響湖南、輻射全國的集休閑、文化、娛樂、購物、旅游、體驗、展覽、服務(wù)八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu) 勢、功能優(yōu)勢、品味優(yōu)勢、特色優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、與先天等八大優(yōu)勢使項目整體處于極具競爭力的主導(dǎo)地位，項目涵蓋的諸如：購物中心、寫字樓、公寓、停車場、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價值外，通過相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如果運作得當(dāng)、在品牌建設(shè)上做好文章，通過銷售、出租方式的項目短期收益以及相疊加商業(yè)運營與項目升級開發(fā)產(chǎn)生的中長期收益將是難以估量的商業(yè)回報，據(jù)此，開發(fā)本項目的商業(yè)目 的也因此得以實現(xiàn)。 13 （ 2） 獨特的文化價值支撐 中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有一個共同的通病，那就是開發(fā)前瘦身（對預(yù)定的規(guī)劃做出不應(yīng)有的裁減），經(jīng)營時缺乏耐心（過于注重短期收益，或者受到資金壓力時盲目調(diào)整運作手段，致使利益受損） ,建設(shè)品牌缺乏專心，與人合作缺乏誠心（股東之間、經(jīng)營者與產(chǎn)權(quán)人之間），對社會與消費者的承諾缺乏恒心。造成的結(jié)果是：開發(fā)周期長，市場成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟(jì)效益差，遺留問題多。究其原因，大致有以下幾種因素： ①、開發(fā)商實力的欠缺，對項目缺乏應(yīng)有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約， 無法保證項目良好運行，致使長期利益受損或失去； ②、沒有做好功課，促使項目盲目上馬，缺乏應(yīng)有的競爭支撐，導(dǎo)致項目最終潰??； ③、缺乏成熟的投資心態(tài)，違背產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與運行規(guī)律，致使項目長期在低谷運行，導(dǎo)致開發(fā)商、經(jīng)營者、產(chǎn)權(quán)人多方利益受損，掐斷了項目的活力與生機(jī)； ④、缺乏專業(yè)的操作水準(zhǔn)，無法結(jié)合項目特性為項目設(shè)計符合自身發(fā)展的成長路線，無法達(dá)到預(yù)期的價值回報； ⑤、缺乏打造商業(yè)知名品牌的開發(fā)高度與經(jīng)營思想，從而就無法保證項目的中長期健康發(fā)展與自身應(yīng)有發(fā)展空間。 炎帝廣場項目有機(jī)的借用了炎帝文化的屬性，通過炎帝 文化的傳播優(yōu)勢不僅提升了品牌影響，同時通過文化嫁接，賦予商業(yè)項目應(yīng)有的生命力與競爭力。文化的生命力是最為長久的，何況是中華民族的始祖文化。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動效應(yīng)勢必為項目帶來良好的發(fā)展機(jī)遇，使項目得到獨特的發(fā)展平臺；因此文化價值是本項目商業(yè)價值產(chǎn)生的催化劑，是項目賴以生存的根本保證與強(qiáng)力支撐。 （ 3） 項目的附加價值支撐 14 作為復(fù)合地產(chǎn)模式的城市綜合體項目，大多具有清晰的業(yè)態(tài)，有獨特的商業(yè)定位與特有的核心競爭力，有比較完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為項目提供了更廣闊的生存空間，使項目在開發(fā)伊始合理的 規(guī)避了市場風(fēng)險，同時使項目的盈利方式多樣化，經(jīng)營層次多元化，使項目在整體上形成良好的聯(lián)動與互補(bǔ)，促使項目的經(jīng)濟(jì)價值實現(xiàn)多渠道化。 本項目作為城市綜合體的一個代表，本身具有超大型商圈的固有屬