【正文】 中華民族的民族精神、民族之魂，使其滲透于政治、法律、文學(xué)和人們的人生觀、價值觀及道德觀念的精神元素，并世代流傳，積淀而成為中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)和穩(wěn)定的心理情感，成為中華兒女精神力量和智慧的源泉。 項目生存的基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析 2020年株洲全市年末總戶數(shù) ，總?cè)丝?，常住人口 371萬人，其中市區(qū)年末總戶數(shù) ，總?cè)丝?，常住人口 人。其中城市居民人均可支配收入 16403元，增長 %，據(jù)湖南全省第二位， 天元區(qū) 2020年常駐人口達(dá)到 ，戶籍人口 ，項目所在地處天元區(qū)與株洲城區(qū)的核心地帶，項目半徑 5公里輻射區(qū)內(nèi)保守估計常駐人口 20萬人，可支配收入38億元，構(gòu)建了本項目的基本生存市場 ——消費市場。高端客戶更愿意到長沙甚至去廣州進(jìn)行消費購物。 6 敢于花錢是湖南人的普遍消費性格。本項目取名炎帝廣場，坐擁炎帝神像與東方神龍鐵塔兩大株洲地標(biāo)性建筑，同時具有豐富的文化產(chǎn)品與旅游元素，借助先天優(yōu)勢，如果成功開發(fā)文化、旅游的附屬價值，實現(xiàn)文化與商業(yè)的完美嫁接，豐富項目經(jīng)營內(nèi)涵，勢必能夠借旅游的東風(fēng)，不僅有力的推動旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)項目與株洲旅游經(jīng)濟(jì)的有機分流，同時為項目的發(fā)展與長期繁榮注入獨具特色的競爭力，也為項目順利規(guī)避市場風(fēng)險提供了又一保障。 株洲房地產(chǎn)開發(fā)情況 2020年，房地產(chǎn)開發(fā)投資在投資慣性、土地購置、開發(fā)等綜合因素影 8 響下快速增長，全年的增速基本上保持在兩位數(shù)的增長 .一、二、三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比分別增長 %、 45%和 %。1—12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %，比上年同期提高 10個百分點。全年有 133家企業(yè)有銷售業(yè)績，銷售總量超過去年 335萬平方米。 2020年 45月份，株洲市商品住房銷售均價為 2471元 /平米，同比增長 %，環(huán)比增長 %，其中天元區(qū)價格較高，均價為 2763元 /平米。更現(xiàn)實的理由還在于，房地產(chǎn)兼具投資與消費的雙重功能，成長空間巨大?？?cè)丝?381萬，其中市區(qū)人口 98萬。 2020年全市生產(chǎn)總值完成 ，增長 %。 長株潭城市各城市經(jīng)濟(jì)對比 城市 國民生產(chǎn)總值 時間 2020年 2020年 2020年 長沙 1790 2190 3000 株洲 605 748 湘潭 422 523 654 通過對長株潭三市近三 年的經(jīng)濟(jì)消費對比，株洲的國民生產(chǎn)總值和消費 11 支出處于第二位，消費能力強。 株洲城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié)： （ 1）、 株洲城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城市化進(jìn)程逐步加快，城市整體規(guī)劃發(fā)展以 天元區(qū)為重點（項目所在地） ，項目處于城市的核心地帶，有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢； （ 2）、 株洲是一個工業(yè)發(fā)達(dá)的城市，工業(yè)帶動物流業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生 大量的私企業(yè)主，中高端消費即將形成，催生項目早日投入市場； （ 3）、工業(yè)成為株洲的主要經(jīng)濟(jì)支柱，消費群體呈現(xiàn)兩極分化中間階層力量薄弱，出現(xiàn)消費畸形，項目功能的完善有利于覆蓋主要的消費全體以及 12 潛在的消費市場； （ 4）、 株洲雖然城市發(fā)展不夠快，同時第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)相對落后，但是近幾年國家的發(fā)展規(guī)劃及政策給株洲帶來了很大的機遇，株洲各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)和穩(wěn)定的增長保證了株洲有能力將這些規(guī)劃按計劃實施。 項目開發(fā)價值的核心支撐 （ 1） 巨大的商業(yè)價值支撐 項目位于株洲市行政中心與經(jīng)濟(jì)中心的核心地帶，能夠形成中心市場的強力輻射效應(yīng)，有巨大的市場潛力。究其原因，大致有以下幾種因素： ①、開發(fā)商實力的欠缺，對項目缺乏應(yīng)有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約， 無法保證項目良好運行，致使長期利益受損或失去； ②、沒有做好功課，促使項目盲目上馬，缺乏應(yīng)有的競爭支撐，導(dǎo)致項目最終潰?。? ③、缺乏成熟的投資心態(tài)，違背產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與運行規(guī)律，致使項目長期在低谷運行，導(dǎo)致開發(fā)商、經(jīng)營者、產(chǎn)權(quán)人多方利益受損，掐斷了項目的活力與生機； ④、缺乏專業(yè)的操作水準(zhǔn)，無法結(jié)合項目特性為項目設(shè)計符合自身發(fā)展的成長路線，無法達(dá)到預(yù)期的價值回報； ⑤、缺乏打造商業(yè)知名品牌的開發(fā)高度與經(jīng)營思想，從而就無法保證項目的中長期健康發(fā)展與自身應(yīng)有發(fā)展空間。 （ 3） 項目的附加價值支撐 14 作為復(fù)合地產(chǎn)模式的城市綜合體項目，大多具有清晰的業(yè)態(tài)，有獨特的商業(yè)定位與特有的核心競爭力，有比較完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為項目提供了更廣闊的生存空間，使項目在開發(fā)伊始合理的 規(guī)避了市場風(fēng)險，同時使項目的盈利方式多樣化，經(jīng)營層次多元化，使項目在整體上形成良好的聯(lián)動與互補，促使項目的經(jīng)濟(jì)價值實現(xiàn)多渠道化。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競爭就是品牌力的競爭，通過對行業(yè)的總結(jié)，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)項目都具有一個成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤發(fā)，好又多，萬達(dá)??，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國外商業(yè)巨頭進(jìn)入中國，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項目，玩的是 “借殼上市 ”， “殼 ”就是他的品牌， “市 ”就是市場，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個成功或者成熟的自身品牌，消費者通過品牌識別，不僅可 以明白它的屬性，還可以對它的產(chǎn)品、價格、品質(zhì)、服務(wù)做出識別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級階段，需要通過項目的開發(fā)與運營占領(lǐng)屬于自己的市場，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場推廣、品牌積累的原始階段。炎帝文化是獨一無二的，炎帝廣場也是獨一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運營就要在內(nèi)涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營手法、品牌建設(shè)策略上下功夫，體現(xiàn)它應(yīng)有的品牌價值，通過品牌建設(shè)、提升與完善最終樹立一個帶動整體綜合效應(yīng)、刺激相 關(guān)產(chǎn)業(yè)大的發(fā)展、獲得良好社會價值回報的知名品牌，因此，我們認(rèn)定：炎帝廣場的品牌是獨一無二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領(lǐng)導(dǎo)力、拉動力、競爭力也是獨一無二的，同樣，項目若成功開發(fā)并能夠?qū)I(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)運營，它的品牌價值也是獨一無二的。依托中心廣場商圈及蘆淞市場群，服務(wù)于本地及周邊市縣，專業(yè)市場輻射及桂北、贛西、云貴乃至鄂豫陜 等地。 在株洲市整體規(guī)劃中，擬設(shè)置區(qū)域商業(yè)中心 5個，即荷塘區(qū)以紅旗廣場為中心的紅旗商業(yè)中心、石峰區(qū)以響石廣場為中心的響石商業(yè)中心、以淥口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(淥口鎮(zhèn) )為中心的淥口商業(yè)中心、天元區(qū)以天臺路和湖南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)為中心的天臺商業(yè)中心（炎帝廣場）以及在馬家河鎮(zhèn)一帶以規(guī)劃中新火車站為中心的新馬商業(yè)中心。 經(jīng)營現(xiàn)狀：目前中心廣場、長江廣場及蘆淞商圈良好，其他一般 。 內(nèi)涵優(yōu)勢 本項目充分利用了炎帝文化的推動作用，通過產(chǎn)業(yè)互動與產(chǎn)品開發(fā)，促使文化屬性與商業(yè)、旅 游等產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)完美嫁接，從而為項目注入了豐富的內(nèi)涵，文化價值的支撐與借助力量是區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)項目不具備的，也是國內(nèi)目前其它成功商業(yè)項目所缺少的，內(nèi)涵的優(yōu)勢對于本項目來講主要體現(xiàn)在三個方面： 1 炎帝文化自身具有的歷史、民族及文化專屬價值； 2 通過文化而衍生的商業(yè)及其它價值； 3 因為文化自身具有的超強生命力給項目自身帶來的生命力與競爭力。為了建設(shè)好自身品牌， 19 開發(fā)商不僅投入了大量的時間與資金等其它資源，商業(yè)運營者也是大傷腦筋。商業(yè)地產(chǎn)項目的運營模式目前主要有三種：自持產(chǎn)權(quán)、租賃經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)打包、委托經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)共持，合作經(jīng)營；結(jié)合本項目的特點與實際狀況，為了合理規(guī)避市場潛在風(fēng)險，擺脫經(jīng)營中的各種壓力，實現(xiàn)項目最大的商業(yè)回報，可采取如下經(jīng)營策略：統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)，合理操作、確保成功，先期運營、中期銷售、后期升級，市場建設(shè)先走、品牌打造伴行。 招商論證（經(jīng)營者市場分析） 為從經(jīng)營層面對項目進(jìn)行評估，我們與國內(nèi)主要商家進(jìn)行了必要溝通，進(jìn)行了意向招商測試，目前具備一定意向的商家反饋訊息如下： 類別 品牌名稱 需求面積 可承受租金 連鎖超市 樂購 2700035000平米 /㎡ 易初蓮花 2500028000平米 /㎡ 連鎖百貨主題超市 百盛 3000035000 /㎡ 左右 連鎖餐飲 肯德基 280400 麥當(dāng)勞 280400 必勝客 280400 21 東方 280400 薩利亞 600 思得克 600 棒約翰 200300 連鎖咖啡 真鍋 200300 上島 4001200 迪 歐 4001200 歐索米羅 4001200 連鎖量坂式 KTV 上海歌城 3000 1元 /平米 好樂迪 3000 1元 /平米 連鎖火鍋 小肥羊 300600 德莊 300600 傣妹 肥?；疱? 要得 連鎖電器賣場 國美 5000 蘇寧 宏圖三胞 鐘表 勞力士，歐米茄，浪琴， NIKE，雷達(dá)，ADIDAS，天梭，梅花，帝陀，精工，斯沃琪，西鐵城，卡西歐， DISNEY 扣率 89% 眼鏡 寶島，紅星 200 珠寶 周生生，周大福，老廟，老鳳祥 金 45% 鉆飾 89% 招商市場分析 （ 1）重點商家可承受的租金水平基本在 /平米之間。 （ 5）租金仍是他們關(guān)注的敏感話題 株洲 消費市場分析 （ 1） 本市消費能力對項目的拉動： 本市居民全年消費支出約 120 億，其中住房、醫(yī)療、教育支出占 30%以上的比重 ，其他日常生活支出約占 50%以上，與本項目聯(lián)系的消費支出比例約 30%，約近 36億，若本項目占據(jù)市場2030%的份額，預(yù)計可實現(xiàn)消費 710 億左右。 國內(nèi)同業(yè)態(tài)的成功案例經(jīng)營模式分析 國內(nèi)目前成功的大型商圈很多，現(xiàn)引入具有代表性的，并對本項目有參考價值的兩例給與解讀。中心廣場面