【正文】 經(jīng)營，完全沒有考慮銷售的問題，如果我們要實現(xiàn)回款，必須在定位上和它們區(qū)別開來，通過功能結(jié)構(gòu)和面積的劃分處理，為后期的銷售奠定基礎(chǔ)。同火車北站周邊區(qū)域的物流特點有關(guān)，寫字樓的主要客戶群以商家為主。 在寫字樓樓功能的定位上，應(yīng)注重商家客戶的辦公、展示、倉儲的多功能性，方便上下的運輸，面積空間處理上最好能夠自由組合，增加購買者的選擇性，迅速促進銷售。從配套上分析，兩個專業(yè)市場在荷花池區(qū)域有著很大的影響力，其硬件設(shè)備更是一流，都配有多部電梯，而且還有專業(yè)的美食廣場，擁有停車場、物管的管理水平也比較高，收費也比較高，一般每個月10/㎡左右。（二）本案及周邊商鋪分析1）調(diào)查商鋪位置分布圖：為了讓調(diào)查的結(jié)果更具參考意義，我們此次商業(yè)調(diào)查的對象主要是本案周圍臨街商鋪和商業(yè)賣場，通過周邊商業(yè)的經(jīng)營狀況來尋找本案的發(fā)展機會，調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計列表如下：本案及周邊業(yè)態(tài)統(tǒng)計表業(yè)態(tài)數(shù)量百分比備注小賣部3320%食品店、雜貨店餐飲2817%　服裝2415%包括大型服裝城、一般服裝店和專賣店飾品1912%皮具、包箱、飾品通訊159%　托運138%運輸、托運賓館96%賓館、招待所美容、美發(fā)64%理發(fā)店、美容美發(fā)用品店票務(wù)42%代售點（火車、飛機）超市32%商場、超市網(wǎng)吧1％WC21%　銀行21%ATM、分行其它32%藥房、制冷設(shè)備店、警務(wù)室總計1622）北站周邊商業(yè)調(diào)查簡析： 從火車北站周邊商業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)來看，比較雜亂，種類比較多，大多數(shù)業(yè)態(tài)和火車站流動人口的臨時性消費有關(guān)，另外一部分就是荷花池商圈的一種延展（如服裝、內(nèi)衣、美容產(chǎn)品批發(fā)等）。火車站商圈缺乏核心標(biāo)志性商業(yè)中心，缺乏重量級旗艦型物業(yè)。公交路線眾多，可達市區(qū)各個地方項目附近有三個重要站點：火車北站公交站、東廣場公交站、人民北路站，經(jīng)過三個站的公交路線眾多，16路、24路、28路、34路、64路、65路、85路、308路、402路、303路等等。（四）火車北站地鐵站建設(shè)規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，北站地鐵站是地鐵1號線與規(guī)劃地鐵5號線的換乘站，車站總長158米，總造價約7300多萬元。地下三層為5號線站臺層，設(shè)計預(yù)留5號線島島換乘、島側(cè)換乘的條件。區(qū)域形象影響不好由于長期以來人們對城北形成的認(rèn)識，導(dǎo)致其消費帶有很大的區(qū)域局限性，無法帶動X其它方位的認(rèn)可，大部分對火車站商業(yè)存在檔次低、質(zhì)量不保障的印象，對項目的商業(yè)價值提升帶來影響。地下商場、地下超市、地下餐飲、地下休閑等將隨著地鐵的建設(shè)而發(fā)展壯大，地鐵商業(yè)實行“全天候開放”，與地面經(jīng)濟形成“錯位經(jīng)營”，達到和地面經(jīng)濟的對接。由此可以看出，地鐵對本案具有非常重大的影響，直接決定項目價值的大小，因此本案的發(fā)展必須同地鐵形成有效的對接，讓地鐵經(jīng)濟在本案得到巨大的彰顯，開創(chuàng)地鐵經(jīng)濟在X的新篇章。北新干線二期工程也在啟動中，將直達經(jīng)濟重鎮(zhèn)——廣漢，實現(xiàn)四川的第一大經(jīng)濟圈——大X經(jīng)濟圈和第二大經(jīng)濟圈——綿德經(jīng)濟圈的有效對接，未來的發(fā)展?jié)摿Ω遣豢上蘖?。今?0月份出臺的《物權(quán)法》可能在一定程度上抑制投資需求。一般商業(yè)價值包括兩個方面的內(nèi)容：專業(yè)市場和口岸商業(yè)。因此我們認(rèn)為要發(fā)揮本案的酒店價值功能，既要與城北的大多數(shù)酒店以示區(qū)別，又要避免和市中心目前已經(jīng)白熱化的五星級酒店直接競爭。人流形象檔次提高的影響根據(jù)前面的分析，考慮地鐵開通、北站功能變化、北部新城、城北未來規(guī)劃等等一系列因素的影響，火車北路未來的人流的形象檔次極有可能得到提高，消費需求隨之發(fā)生改變，因此對本案的定位還應(yīng)考慮這種人群結(jié)構(gòu)變化帶來的消費需求變化，適當(dāng)擴大項目的輻射范圍和經(jīng)營檔次。地下層和地鐵站的出入口結(jié)合后，讓搭乘地鐵的人流都能通過本案的地下層，再通過人流動線的引導(dǎo)，依次通過負(fù)三層、負(fù)二層、負(fù)一層再到達地面，從而增大項目的地下層的商業(yè)價值。地面一層在廣場方向和二環(huán)路方向都應(yīng)設(shè)置主出入口，方便火車站和二環(huán)路人流的出入，保持項目通道的順暢性。地鐵一號線將于2010年投入運營，到時，城北——市中心——城南的人流將實現(xiàn)無障礙流動，地鐵北站口必將形成市民進出火車北站的最重要站點，人氣商氣彰顯。由于本案的人流絕大多數(shù)是火車站的臨時流動人口，消費也具有臨時性、快速性、隨機性、重復(fù)性較低、檔次相對低的特點，因此對商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的的定位上應(yīng)抓住這種流動人口的消費特點，而不是復(fù)制市中心的口岸商業(yè)?！柏敻怀潜薄弊鳛檎窈髮Τ潜遍L遠(yuǎn)城市發(fā)展定位，必將繼續(xù)延續(xù)城北的商業(yè)優(yōu)勢。城北的競爭主要為專業(yè)商業(yè)市場競爭、寫字樓市場競爭和酒店競爭，專業(yè)市場已經(jīng)形成強大的影響力，而且具有群聚效應(yīng)的優(yōu)勢。因此有理由相信城北的未來會更好。廣州，~。②改變X傳統(tǒng)商業(yè)格局X市目前的商業(yè)格局基本上都是建立在傳統(tǒng)地段和交通格局基礎(chǔ)上，眾多商家都集中在春熙路、鹽市口、騾馬市等市中心人流量大的商圈中，而地鐵對人氣有極強的集聚功能，也可以快捷地疏導(dǎo)人流，這種人流流通方向的改變將會大大改變整個傳統(tǒng)商圈的格局，X的商業(yè)中心也將隨著地鐵線路的開通發(fā)生改變。交通優(yōu)勢項目周邊除火車北站外還有幾大汽車客運站，可以到達全川和全國的各個地方，直達市區(qū)各個地方的公交路線眾多，未來地鐵一號線和五號線更是可以直達本案。1號線與5號線車站呈“十”字形節(jié)點換乘，1號線在上，5號線在下。城市自然人流 主要分為城市每天自然過往人群和到各個專業(yè)市場買東西人流，一般來說到荷花池買東西的人群，從目前的交通狀態(tài)的局面下，一般不會跨過二環(huán)路到達本案位置?！景傅陌l(fā)展方向 第五章 項目研究一、地塊特征分析（一）項目的區(qū)位分析項目地塊位于X最重要的人流集散地——火車北站廣場的東側(cè)，北側(cè)緊靠火車北站，南臨荷花池商圈，向西五塊石商圈相連，向東可以直達高筍塘商圈，地理位置十分優(yōu)越。從消費人群看，各種消費以火車北站的流動人口為主，其次就是周邊眾多的往來商家、打工人士和片區(qū)居住人口，城區(qū)其它方位的人到此消費的很少。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)各鋪面租金水平的差異性比較大，主要有以下原因，這些專業(yè)市場的鋪子一般都是由業(yè)主購買，租金也是同業(yè)主直接談，這樣造成了價格的隨意性，二由于所處的地理位置不一樣、經(jīng)營的業(yè)態(tài)不一樣、鋪面的大小不一樣等多個因素也造成了鋪面的價格的一致性不高。金荷花 （金荷花位置） （業(yè)態(tài)分布圖）項目位置成華 北站東一路18號交通位置一環(huán)至二環(huán)價格均價 28000元/平方米價格說明一樓商鋪均價28000元/㎡、二樓商鋪22000—24000元/㎡六樓寫字間均價4800元/㎡銷售狀態(tài)售完開盤時間藍光金荷花2004年5月21日入住時間藍光金荷花2005年6月入住備 注金荷花早期的銷售非常成功，作為荷花池商業(yè)的升級版，周邊有非常多的商家客戶選擇購買；在二線城市也進行了宣傳推廣，如開通直通車；在增進商家信心時，承諾可以回購、投入大量的經(jīng)營推廣等。很多商家為了最大限度的節(jié)約成本，直接租用該區(qū)域的住宅進行辦公、倉儲，而且這種現(xiàn)象比較的普遍，很大程度分流了寫字樓辦公的人群。由于價格偏低，整體經(jīng)營狀況還是比較好，在調(diào)查的幾個寫字樓出租率都在95%以上，基本上很少有空的寫字間出租。從以上的分析可以得出，整個城北的酒店數(shù)量龐大，但是整體檔次不高，這點在火車站周邊的酒店體現(xiàn)的尤為明顯，而且價格不高，主要是大多數(shù)流動人口對住宿的要求也不高，只把酒店作為一個乘坐火車的落腳點而已，導(dǎo)致了城北火車站的檔次普遍偏低。同時應(yīng)該關(guān)注的，會議室的使用頻率比較高，在調(diào)查的期間幾個星級酒店都有會議召開，主要以商務(wù)會議為主。旅游地產(chǎn)商業(yè)價值彰顯自從2005年“錦里”項目的成功運作后，X商業(yè)市場上涌現(xiàn)眾多的旅游地產(chǎn)項目，如：藍光春江花月、文殊坊、寬窄巷子改造、草堂一號、草堂二號等，這些項目依附于知名的旅游景點，依托文化資源和旅游資源打造商業(yè)，通過旅游的人氣來帶動商氣，使開發(fā)商名利雙收。下階段市中心大型綜合性商業(yè)將成為主流2006年X商住規(guī)劃用地成交3015畝。開業(yè)店數(shù)從35家快速擴張至目前的50家左右，擴張幅度達到42%，位居全國城市之首。該類項目一般總建筑面積在5萬㎡以上。少數(shù)項目由著名物業(yè)管理公司提供服務(wù)，物管費一般 6－10元/㎡?！　≡擃愴椖恳詽M足區(qū)域內(nèi)的中小企業(yè)辦公需求為主要目標(biāo)，同時針對投資者市場。166205錦江賓館物管，㎡，第二年8元/㎡60元/㎡商務(wù)酒店均價6200，商務(wù)公寓均價4800盤谷花園人民南路四段游泳池、每單元兩部電梯游泳池、商務(wù)中心幼稚園、康樂中心、醫(yī)院85220304600商鼎國際人民南路與二環(huán)路交匯650㎡大堂、10部名牌電梯、8000㎡形象外廣場、4500㎡中庭廣場、每層空中花園國際會議中心、遠(yuǎn)程視頻會議室、員工餐廳、商務(wù)中心、5A智能配套。代表項目冠城廣場、城市之心、天府中心、川信大廈、時代廣場開行國際廣場、威斯頓聯(lián)邦、力寶大廈、商鼎國際香檳廣場、九龍倉項目天府孵化園、世紀(jì)城(一) 寫字樓檔次及特征分析X辦公物業(yè)市場主要分為早期商務(wù)公寓、現(xiàn)代商務(wù)公寓、乙級寫字樓、甲級寫字樓幾個檔次。幾個熱點區(qū)域的分析表熱點區(qū)域市中區(qū)CBD人民南路區(qū)域東大街區(qū)域南部新城SBD熱點理由依托市中心發(fā)達的商業(yè)貿(mào)易完善的金融服務(wù)和良好的辦公基礎(chǔ)等，是傳統(tǒng)的商務(wù)集中區(qū)。同期，五城區(qū)成交90平方米以下商品住宅26994套、%、%。同期，%?；疖囌疚飿I(yè)小結(jié)：火車站作為一個城市主要的人流、物流集散地，同時造就了火車站商業(yè)的繁榮，火車站商業(yè)一般是依托于火車方便的運輸功能和巨大的流動人口的消費需求而發(fā)展，因此商業(yè)經(jīng)營的特征明顯，以快速消費、批發(fā)、商貿(mào)為主，也有的城市火車站商業(yè)和地鐵商業(yè)交匯，大大提升了商業(yè)經(jīng)營的范圍，同時延伸了辦公、酒店、住宅等物業(yè)。主要商業(yè)設(shè)施包括太平洋百貨、不夜城商廈、名品商廈、環(huán)龍商場等，有16家國際知名企業(yè)和200余家各類中外企業(yè)及辦事機構(gòu)駐居其中，依托于不夜城地區(qū)便捷快速的交通網(wǎng)絡(luò)（上海火車站、長途客運總站等交通節(jié)點）和四通八達的交通換乘樞紐，基于不夜城板塊已形成的商業(yè)、商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施。（三）上?；疖囌旧虡I(yè) 上海火車站位于上海閘北區(qū)，是上?？土髁孔畲蟮幕疖囌?，也是上海軌道交通的站名。食品類批發(fā)：（此物業(yè)臨近地鐵1號、2號、3號線部分站點）　 一德路綜合市場（干果、海味、食雜、小百貨、玩具、文具）、員村市場（肉類、干鮮果菜類、水產(chǎn)品類、食品類、家禽類、糧食類）、新海印食雜品批發(fā)交易市場（日用品、食雜品、糖煙酒）、　天平水果批發(fā)市場（干鮮果類）、石牌市場（肉類、干鮮果菜類、水產(chǎn)品類、食品類、家禽類、糧食類）、　僑怡苑肉菜綜合市場（副食品、蔬菜類）、清平農(nóng)副產(chǎn)品市場（肉禽蛋菜、野味海鮮、中草藥材、干果海味、花鳥魚蟲）、南方茶葉總匯（茶葉、茶具、茶工藝品）、南北水果物資交易市場（干鮮果類）、　江南糧油食品批發(fā)市場（糧油、大米、食雜、日用品、飲料、面制品等）、黃沙水產(chǎn)市場衣鞋包袋類：（此物業(yè)臨近地鐵2號線部分站點）中大布場（布料）、中澳商貿(mào)城（皮具系列）、新梓元襪業(yè)百貨批發(fā)廣場（襪業(yè)、百貨）、　新華南鞋業(yè)百貨城（鞋、鞋材、百貨）、新海印毛線布匹交易廣場（毛線、布匹）、　新觀綠皮具總匯（皮具系列） 、天雄紡織城（布匹）、天河區(qū)沙東工業(yè)品市場附場（服裝）、沙東工業(yè)品市場（服裝）、歐陸商業(yè)廣場鞋業(yè)城（鞋類）、流花服裝批發(fā)市場（服裝）、婚紗專營一條街（婚紗）、紅棉步步高時裝廣場（服裝、百貨、日用品）。日平均人流量超過10萬人次，最高達60萬人次之多，已成為市民購物消閑的新熱點和游客觀光游覽的新景點。商場的現(xiàn)狀基本是處于停業(yè)階段。負(fù)一層主要經(jīng)營化妝品和服裝。（港匯廣場整體形象相當(dāng)高檔，裝修考究，類似深圳中信廣場）。各類新潮服飾占了經(jīng)營總類的８０％，其余的為假發(fā)、飾品玩具、皮具類?？繅Φ莫毩佄幻娣e由１０～５０㎡不等，、５米；，；掛鋪統(tǒng)一１米的柜臺。軌道交通三號線一期工程2000年12月建成試運營，全長近25公里，共設(shè)19座車站，是一條環(huán)繞中心城區(qū)以高架為主的線路。物業(yè)管理費在3858元/㎡。深圳地鐵目前開通1號線，全長15個站點目前已全部開通，由于在建過程中充分參考香港地鐵運作模式所以在經(jīng)營過程中形成專門招商公司及與沿線物業(yè)充分互動形成地鐵經(jīng)濟。為企業(yè)和政府搭建溝通平臺本案要想取得成功，獲得政府的支持將是非常重要的一環(huán)，我方積極為企業(yè)同金牛區(qū)政府和荷花池辦事處之間搭建溝通平臺，協(xié)調(diào)企業(yè)同政府之間的關(guān)系，使項目獲得了金牛區(qū)政府和荷花池辦事處的大力支持。如果與地鐵公司的合作與配合不到位，投資方關(guān)于“L”工程的全部預(yù)期就不能實現(xiàn)，而且會給公司帶來巨大的損失，這是我們必須高度關(guān)注的。第三、地鐵1號線于明年5月份形成隧道，與“L”工程項目接口最遲至明年5月份施工，“L”工程必須于此時與其對接（即形成同步地下通道）。二、 項目建設(shè)的必要性和緊迫性由于項目處于火車北站商圈，加之X地鐵一號線和五號線施工在即，為萬通商城和九州賓館的改造提供了千載難逢的大好機遇，火車北站傳統(tǒng)商圈的商業(yè)價值和地鐵經(jīng)濟的不可復(fù)制，為“L”工程的實施創(chuàng)造了絕佳的條件，這是不容拒絕和放棄的巨大商機。而本案作為X地鐵在城北區(qū)域特別是火車北站商圈的最大受益者，將給我們帶來無限的商機，這也是對火車北站傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)有效提升的最好時機，地鐵與本案的無縫連接將給這一傳統(tǒng)商圈帶來巨大的經(jīng)濟價值和社會價值，其潛在的經(jīng)濟能量將異常巨大！本案的開發(fā)已經(jīng)到了千載難逢的絕佳時機！整合火車北站商圈是地鐵經(jīng)濟概念凸現(xiàn)后的大勢