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火車北站廣場東側(cè)地塊綜合體項目可行性研究報告(存儲版)

2025-06-12 02:17上一頁面

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【正文】 值(二)項目價值的細化性思考項目的商業(yè)價值主要體現(xiàn)在三個方面:一般商業(yè)價值、酒店價值和辦公價值。如果是通過火車來的比較高端的人群也更傾向于選擇綜合條件更好的市中心的高星級酒店。本案在規(guī)劃設計時應結(jié)合高架橋的連接作用,做好二層的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,同時一、二期的規(guī)劃也要通過人行天橋相連,實現(xiàn)人氣、商氣互補?!锟紤]地鐵站(地下18米)的因素,地下考慮四層并且盡量靠紅線建設,以便和地鐵一號線站點形成有效的對接,同時預留五號線的接口通道。★二層商業(yè)的設計要考慮與售票大廳天橋的連接作用,以便從售票大廳出來的人流可以通過天橋直接到達二樓各商業(yè);一期和二期的二樓也要通過天橋?qū)崿F(xiàn)有效對接。因此本案在建設上應注重地下價值的開發(fā),將地下賣場與地鐵站口形成有效對接??诎渡虡I(yè)價值大于專業(yè)市場商業(yè)價值酒店價值從前面的市場調(diào)研分析來看,城北作為人流集散地,酒店市場比較活躍,入住率相當高,經(jīng)營狀況良好,本案的優(yōu)越的地段也決定自身酒店價值十分突出。項目特性決定價值取向從項目本身所處的地段來看,正是城北的核心——火車北站,火車北站日均人流量達7萬,黃金周和春運更達10萬之多,有人氣才能有商氣,巨大的人流必然帶來巨大的商機。城北的寫字樓檔次普遍偏低,主要滿足眾多商家的辦公、儲藏兩用,憑借低廉的價格,有利于控制商家的成本?;疖嚤闭緟^(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮蟀础禭市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》,北站是政府規(guī)劃的19個區(qū)域商業(yè)中心之一,X市中心城二環(huán)路以內(nèi)不再新建批發(fā)市場,二環(huán)路至三環(huán)路之間嚴格控制新建批發(fā)市場。深圳,地鐵物業(yè)升值可達20%。可以預料的是火車北站作一號線和五號線的交匯點,必將形成嶄新的火車站商圈。競爭優(yōu)勢目前北站一帶缺乏同檔次的物業(yè)的競爭,區(qū)域市場競爭相對小,本案具有獨樹一幟的優(yōu)勢。本站設計為雙層三跨,地下一層為1號線與5號線車站的站廳層,1號線和5號線共用一個付費區(qū),方便乘客使用和運營管理,付費區(qū)的南、北端頭均布置有設備與管理用房。因此難以把控。通向北部新城本案五塊石商圈荷花池商圈高筍塘商圈(二)交通分析火車北站是西南地區(qū)的交通樞紐項目所在位置交通相當發(fā)達,火車北站是寶成、成渝、成昆、達成鐵路干線的交匯點,是X鐵路局管轄內(nèi)唯一的客運特等站,擔負著寶成、成渝、成昆、達成線經(jīng)由X到全國各站的旅客運輸,是整個西南的重要的交通樞紐。一些商業(yè)出現(xiàn)一些集中優(yōu)勢,如:美容、美發(fā)用品,托運,飾品店等,集中優(yōu)勢能夠在該區(qū)域形成比較大的整體輻射優(yōu)勢,對目標客戶更有吸引力。同時,鋪面的設置面積都不大,面積跨度從10㎡到80 ㎡均有,20㎡到30㎡的商鋪占有多數(shù)。但到后來的經(jīng)營卻不盡人意,租金水平偏低,無法支撐價格。(三)結(jié)論:城北專業(yè)寫字樓很少,且租金水平、物管水平都比較的低,形象、檔次較高的寫字樓市場幾乎沒有。辦公市場比較活躍,投資機會比較大,這為銷售奠定了良好的基礎。為了避免同質(zhì)競爭帶來的不利影響,本項目的酒店人群應鎖定在一些旅游和商務外來的中高檔次人群,在火車北站日平均7萬人次的巨大客流量中,這類人群占的比例較小,但是其絕對數(shù)字仍然可觀,以避免同周邊的招待所、低檔次酒店打價格戰(zhàn)。從價格上分析,標間的價格區(qū)間基本在100—300元之間,而且從調(diào)查上可以看出緊挨火車北站的幾個酒店的價格都不是很高,一般標間的價格都在150左右,越往城中心走,價格呈現(xiàn)出走高的趨勢。除了本身依托已有旅游景點外,還有借助項目的超大規(guī)模,率先打造一個旅游資源,再進行相關的商業(yè)開發(fā)的大型旅游地產(chǎn)項目,如城北的華僑城、城南海昌的海洋極地項目、城西的國色天鄉(xiāng)等,這些商業(yè)項目都是總體量超過了10萬平的大型復合型項目,依靠自身打造的主題公園,自成一個商業(yè)系統(tǒng)。以此推算,2007年至2008年,將有300萬㎡左右的商業(yè)進入市場。經(jīng)濟型酒店數(shù)量的快速增漲必然對招待所和低星級的酒店造成很大的市場壓力。由于營銷的需要,X多數(shù)“甲級標準”項目并沒有真正達到甲級的要求,但仍打出了甲級的概念,所以在甲級概念下,產(chǎn)品呈現(xiàn)了較大的品質(zhì)差異。銷售價格一般為4500—7000元/㎡。在戶型面積劃分上,考慮了投資者的置業(yè)門檻問題,通過縮小面積降低總價。50-500第一太平戴維斯60-80小戶型6500,寫字樓7250“早期商務公寓”特征“早期商務公寓”項目均為住宅項目逐漸演變而成,因此在名字上叫“商住樓”的特別多,在產(chǎn)品設計上主要偏向于住,由于位置地段比較好,很多中小型企業(yè)拿來作辦公用,在這里辦公的企業(yè)首先考慮的是經(jīng)濟性的要求:租金、物管費等費用的低廉。早期商務公寓只是住宅商務化的結(jié)果,是很不成熟的辦公形式。X富人區(qū),云集眾多高檔住宅、酒店、餐飲,著力打造的城南商務區(qū),眾多國內(nèi)國外高級商務人士在此聚集。套數(shù)、供應十分充足。其中:,%。第三章 本土市場研究一、X市上半年房地產(chǎn)市場發(fā)展行情(一)市場活躍,商品房成交量大幅增長據(jù)統(tǒng)計,1-7月,%。成為上海的交通商務區(qū)。上海市民通常稱之為“新客站”,以區(qū)別老的上?;疖囌荆蠢媳闭荆?。 (二)鄭州火車站商業(yè)調(diào)查鄭州車站扼守中原腹地,位居河南省鄭州市的中心,連接京廣、隴海兩大鐵路干線,占地面積近3000畝,站房面積10萬平方米,每天過往人流近15萬人次,客運年運輸進款達15億元,全站進款達19億,既是全國特等客運站,也是全國最大行包中轉(zhuǎn)站,素有中國鐵路客運的“心臟”之稱。經(jīng)營范圍:百貨業(yè)(一、二、三樓服飾、珠寶;四樓家具燈飾、音像文化廊、影院;五樓通訊器材、家私家居用品;六、七樓美食、電玩),超市(負一層吉之島百貨、超市,天貿(mào)南大百貨占據(jù)了二樓、三樓、七樓部分商場)。因為該地段在上海屬于郊區(qū),周邊沒有成熟的商業(yè)環(huán)境,也缺少成型的住宅小區(qū)。負二層主要是大食代美食廣場(上海新家坊餐飲有限公司,連鎖經(jīng)營),美容美發(fā),手機等。徐家匯地鐵大廳 沖印、飲料、手機充值卡、精品店、小禮品店、飾品店、書店。還有一個面積約為1000㎡的美食廣場,以及相連的南夢宮電玩店。由于裝修比較高檔,而且是直接臨著地鐵出口,是人流通往其他商業(yè)城的必經(jīng)之地,場地比較旺。軌道交通四號線2005年12月實現(xiàn)“C”字形試運營,全長27公里,共13座車站(不含共線段車站),與軌道交通三號線接軌成環(huán)。此面積的劃分較符合小業(yè)主投資或自主經(jīng)營。深圳地鐵主要沿線分布的寫字樓、酒店、商業(yè) 華僑酒店 金凱萊酒店 金光華廣場 金世界廣場 福明家地鐵1號線、4號線地鐵聯(lián)體商業(yè)分布情況羅湖商業(yè)城地下商場(在建)地下獨立層商業(yè)(在建)、新城市購物中心金光華、國貿(mào)八達商城、金泰地鐵商場千萬家項目、北方大廈地下項目萬象城華聯(lián)商業(yè)街崗廈-會展地下商業(yè)街(規(guī)劃中)與崗廈的連通商業(yè)街(規(guī)劃中)、金中環(huán)大廈(在建)、大中華(在建)興萬家居家生活廣場其他站點省略羅湖站國貿(mào)站老街站大劇院華強站購物公園站科學館崗廈站會展中心少年宮市民中心會展中心福民站皇崗站 一號線經(jīng)營業(yè)態(tài)統(tǒng)計部分地鐵出口與地下對接口圖片: 地下商業(yè)布置 地下出口布置 地鐵出口與商業(yè)對接地鐵沿線接口商業(yè)、寫字樓物業(yè) 金中環(huán) 喜年中心 英龍展業(yè) 卓越大廈商業(yè)經(jīng)營兩大特點①從地下經(jīng)營業(yè)態(tài)看 深圳地鐵在建設過程中,有效與沿線開發(fā)商共同打造。積極同地鐵公司接觸本案同其他商業(yè)最大的不同之處在于同地鐵之間的“無縫對接”,我方積極同地鐵公司接觸,了解地鐵的最新動向和相關情況,積極推動本案同地鐵之間的“無縫對接”。因為地鐵工程的進度已不允許我們懈怠,如果錯失良機,就等于坐以待斃。這將極大地提升商業(yè)業(yè)態(tài)的價值和經(jīng)營的潛力,為火車北站商圈的打造增添一處獨特的商業(yè)風景。唯有順勢、借力、整合、提升現(xiàn)有傳統(tǒng)業(yè)態(tài),才能把握未來火車北站商業(yè)旗艦的方向。如果我們錯失良機,坐以待斃,不能與地鐵工程的施工同步,我們將失去一次絕好的發(fā)展機會。 中天,歷史性的站在巨人的肩膀上, 中天世紀,一座商業(yè)的豐碑正在崛起。機會就在面前!機會稍縱即逝!把握機會刻不容緩! 香港中天基金會應緊緊抓住這一機會,歷史性的承擔起這個偉大而光榮的使命,配合X地鐵工程打造火車北站商圈無以倫比的標志性建筑——“中天世紀”,與地鐵一道成為X新一輪城市發(fā)展的見證者!正所謂,箭已上弦,不容不發(fā),“中天世紀”以如日中天之勢在中國西部經(jīng)濟跨越式發(fā)展的進程中浩然誕生!第一章 項目總論一、項目概況項目暫定名:中天世紀(考慮到項目的商業(yè)秘密,對內(nèi)外以“L”工程代稱)投資商:香港中天基金會有限公司開發(fā)商:四川中天世紀建設投資開發(fā)有限公司(香港中天基金會組建項目公司進行“L工程”項目的整體開發(fā)建設)策劃服務團隊X卓越房地產(chǎn)代理公司和中為集團策劃部組成精英團隊,共同打造“L工程”。”L”工程的建設已經(jīng)取得金牛區(qū)政府的認同和支持,站在為政府傾力打造火車北站商圈的高度,力爭讓“L”工程盡快成為X市和金牛區(qū)重大市政改造工程和政府形象工程。第五、“L”工程北側(cè)與地鐵5號線相平行并緊鄰,在設計時須充分考慮將來對地鐵5號線施工的結(jié)構影響。三、 項目研究方向由于項目處在火車北站的特殊位置,人流量巨大、環(huán)境嘈雜加上地塊本身的狹長、展示效果好的特點,本案的居住功能偏弱、居住價值偏小。獲取火車北站的發(fā)展規(guī)劃方向為了保證項目的定位準確,我方通過各種資源獲取北站的未來發(fā)展規(guī)劃,為項目的《可行性報告》提供了可借鑒的規(guī)劃依據(jù)。都以地下設3層為主。目前,上海地鐵運營有限公司負責軌道交通一、二、三、四號線的運營管理,運營線路總長125公里,共84座車站,形成了“十字加環(huán)”的網(wǎng)絡化運營格局。商場的形狀呈長條形,可以通往其他商場及出口相連,全部統(tǒng)一裝修店面以及招牌(除了極少部分大牌子商家,例如esprit、雅致飾品等)。迪美購物中心 商場的人流主要靠香港名店街引過來,所以交通不如以上商場,檔次裝修也不如人,但是人流量也相當大。由于入口大堂及通道基本都利用為檔次較低的掛鋪/獨立柜臺,感覺比較凌亂。商鋪的標準開間3米,進深3~5米(每間商鋪10~15㎡),商鋪基本都是同一門面,落地玻璃;。上??萍拣^站亞太盛匯 商場面積5萬㎡,主干道5米。(三)廣州地鐵物業(yè)廣州地鐵線路圖廣州新的路網(wǎng)規(guī)劃由目前已通車運營的地鐵一號線、正在緊張建設之中的地鐵二號線、已向國家申報立項的軌道交通三號線、規(guī)劃中的軌道交通四號線和北起新國際機場,南接廣州火車東站的機場線等5條線路共同組成。每個城市的地鐵站的周邊商業(yè)開發(fā),都非常注重同地鐵出入口的對接,讓地鐵人流盡量轉(zhuǎn)化成有效的商氣,促進周邊商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展和物業(yè)升值,同時也給人們的生活帶來極大的方便,地鐵的經(jīng)濟效益和社會效益彰顯。鄭州火車站目前周邊商業(yè)情況: 站內(nèi)商業(yè)新商圈規(guī)劃:鄭州火車站西出站口的規(guī)劃,在商業(yè)功能的定位上,以商品零售和批發(fā)、快捷酒店、餐飲服務等為主。 上海軌道交通一號線、三號線和四號線均經(jīng)過上海火車站,但是一號線和三、四號線在上海火車站并不作一票換乘。都有建誼大廈、上海華象大樓、上海鐵路大廈、中房華東大廈、一天下大廈酒店式公寓辦公房以及林頓大廈等,—5元/㎡其中:,%。1-7月,全市商品房、。%。預測趨勢隨城市拆遷的土地影響,供應規(guī)模難以突破,但依托于長期發(fā)展形成的配套優(yōu)勢,幾年內(nèi)仍然是寫字樓最集中的區(qū)域。甲級寫字樓則是隨著辦公需求的提高,順應國際化發(fā)展的高檔次的寫字樓,要求硬件和軟件都必須達到一定的標準,即通常所說的“5A”標準,是指OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。“現(xiàn)代商務公寓”特征 “現(xiàn)代商務公寓”是近幾年順應市場發(fā)展需求而出現(xiàn)的較新產(chǎn)品,項目一般是純粹商務功能或者商務與居住功能并重(如金茂禮都、世代錦江、金色夏威夷)。雖然面積劃分存在較大差異,但售價上卻基本接近,一般在5500-8000元/㎡的價格段。該類項目售價集中在6000-8000元/㎡之間,主要針對中型企業(yè),基本銷售單位面積主要在60㎡——200㎡之間。經(jīng)濟型酒店則是順應市場發(fā)展的產(chǎn)物,在中國市場上的歷史并不悠久,憑借成本控制的優(yōu)勢、星級標準的硬件配套、適中的價格等優(yōu)勢,在酒店市場上享有相當?shù)母偁幜?,特別是對招待所和一些低星級的酒店造成很大的影響。 X逐漸成為高星級、經(jīng)濟型酒店業(yè)并駕齊驅(qū)的主戰(zhàn)場,中小酒店將面臨殘酷的“洗牌”。商業(yè)專業(yè)市場將會逐漸集中化、規(guī)?;?、郊區(qū)化根據(jù)《X市城市總體規(guī)劃》和《X市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》,今后X市中心城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)不再發(fā)展專業(yè)市場,二環(huán)路至三環(huán)路之間控制性發(fā)展專業(yè)市場,并且積極引導三環(huán)路以內(nèi)的專業(yè)市場向三環(huán)路以外轉(zhuǎn)移,整個X現(xiàn)有的專業(yè)市場,大部分將會面臨一次洗牌重組的過程。據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計,荷花池市場年成交額將近100個億,日商業(yè)流量超過30萬人,“財富城北”稱號實至名歸,商業(yè)的持續(xù)繁榮造就城北房地產(chǎn)市場長期以商業(yè)地產(chǎn)為主的特征。二是受到城北商圈的輻射,往來的商務人士比較多,同時,這類人群團體入住的比較多。這些酒店當初的定位發(fā)展方向就是持有
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