【正文】 所趨形勢喜人、形勢也逼人，地鐵工程的施工迫在眉睫，我們必須馬上行動。 這是歷史的選擇，更是時代的需求。項目位置： 地塊位于X市火車北站廣場東側(cè)，北靠北站售票大廳，南臨二環(huán)路北三段。第二、火車北站商圈歷來“臟、亂、差”，社會治安問題相當(dāng)嚴(yán)重，各級政府都把火車北站整體形象的打造列為政府重點工作推進(jìn)，這是“L”工程的高度所在。這將有利于投資方與地鐵公司的友好合作，特別是對地鐵一號線的設(shè)計對接將實現(xiàn)投資方對“L”工程的全部預(yù)期。因此本次調(diào)查研究的方向主要是項目的商業(yè)價值和商務(wù)價值，同時考慮地鐵經(jīng)濟(jì)對本案的推動作用，在定位研究上通過同地鐵的有效結(jié)合，最大限度的提升項目的商業(yè)和商務(wù)價值，并確定本案的發(fā)展方向、市場容量、形象檔次、經(jīng)濟(jì)回報、社會效益等問題，證明項目切實可行。進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查為使本次的《可行性研究報告》做到有針對性和準(zhǔn)確性，我方調(diào)動公司的人力、物力和財力歷時一個月，對X和城北的商業(yè)、酒店和寫字樓市場進(jìn)行了專項的調(diào)查，為項目的業(yè)態(tài)定位和產(chǎn)品設(shè)計提供了有力的數(shù)據(jù)支持。地下商業(yè)多以獨(dú)立店鋪為主，其中有小型超市、便利店、食品、服裝、箱包、工藝品、花店、藥店、干洗店等。 軌道交通一號線南段1993年5月建成通車，一號線全線1995年4月試運(yùn)營，南、北延伸段分別于1997年7月和2004年12月開通試運(yùn)營。地下商城僅由兩條通道組成。迪美中心的經(jīng)營內(nèi)容相對單一、低檔。徐家匯站：港匯廣場 地下商場有ＫＦＣ，美容美發(fā)、自由鳥、左丹奴、三槍、茶行、兒童玩具衣服店、聯(lián)華超市、柯達(dá)沖印、體育用品店（獨(dú)立成為一個區(qū)域，有黑眼睛、保獅龍、ＬＥＥ、班尼路、耐克等等休閑運(yùn)動系列），獨(dú)立鋪位、半獨(dú)立鋪位（即運(yùn)動街的鋪位，都是沒有完全到頂?shù)哪景宸指睿骄赇伱娣e４０㎡以上。商場的經(jīng)營內(nèi)容多為服裝飾品類，還有一個鬼城。商鋪面積15㎡左右，開間4~5米，進(jìn)深4米。到2010年，廣州市將建成以城市快速軌道交通為骨干的多層次、多功能、多類型的城市綜合交通體系。我們有理由相信X的地鐵憑借高起點的規(guī)劃，能讓地鐵的價值發(fā)揮的更大；也有理由相信本案的建設(shè)，通過學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗，能讓地鐵給本案帶來更大的發(fā)展空間。會形成一個比較大的、比較高檔的、帶動鄭州站西區(qū)發(fā)展的新的商圈”。乘客如果要換乘于一、三、四號線之間，就必須先出站，再通過一條通道方可進(jìn)行換乘。天。同期，郊區(qū)（市），%；，%。特別是五城區(qū)商品房供應(yīng)最近放量明顯，使得商品房、處于幾年來的相對高位。%。既有城南高檔配套的優(yōu)勢，又有X國際化程度最高的優(yōu)勢，X下一代辦公物業(yè)將可能在此集中，與CBD區(qū)域形成激烈的競爭。 早期商務(wù)公寓如：祥福苑、盤古花園商務(wù)樓等，現(xiàn)代商務(wù)公寓如：加州灣V派、金茂禮都、博敖大廈、世代錦江、金色夏威夷等，乙級寫字樓如：世貿(mào)中心、新時代廣場、數(shù)碼大廈、世界、新世紀(jì)廣場等，甲級寫字樓如：城市之心、川信大廈、威斯頓聯(lián)邦、香格里拉、力寶大廈等。該類產(chǎn)品一般不配置中央空調(diào)、但電梯的配置和建筑外觀都會考慮商務(wù)的要求，一般都設(shè)置有商務(wù)中心，小型餐飲設(shè)施等。乙級寫字樓特征 乙級寫字樓一般與甲級寫字樓有同樣優(yōu)異的區(qū)位，但在產(chǎn)品品質(zhì)上明顯弱于甲級。甲級寫字樓特征甲級寫字樓一般位于CBD區(qū)域或人民南路，其區(qū)位具有極高的商務(wù)價值，交通便利，建筑具有極強(qiáng)的標(biāo)識性，能滿足以知名外資企業(yè)為代表的大型企業(yè)的形象要求。目前X市場上的經(jīng)濟(jì)型品牌連鎖酒店眾多，如：如家、錦江之星、七天連鎖、馬瑞卡、安逸15宜必思等。在經(jīng)濟(jì)型酒店和高星級酒店的雙重夾攻下，大部分招待所和低星級酒店面臨被淘汰和轉(zhuǎn)型的局面。而這些專業(yè)市場在進(jìn)行重組時，會趨于集中化和規(guī)?；榱肆私獬潜笔袌霭l(fā)展?fàn)顩r，為本案的定位提供最有力的支撐，我們特別針對城北的酒店、寫字樓、商業(yè)等三種業(yè)態(tài)進(jìn)行了比較詳細(xì)的調(diào)查，由于目前項目周邊在售的這三種物業(yè)極少，沒有直接的參考對象，我們更多的是對在營物業(yè)的調(diào)查，通過在營物業(yè)的經(jīng)營狀況來尋找本案的發(fā)展機(jī)會。其次就是旅游人群，這主要體現(xiàn)在一些旅游涉外的酒店中，如：明珠國際酒店和西藏飯店等以旅游和外籍人士作為其重點人群之一。二、城北寫字樓市場調(diào)查分析（一）調(diào)查寫字樓分布圖（二）城北寫字樓市場簡析整個城北的專業(yè)性寫字樓比較少，而且檔次都比較低，體量也比較的小，高檔次的寫字樓基本沒有，在火車北站周圍，專業(yè)的寫字樓就只有海發(fā)大廈一家。其中以服裝、百貨、建材的商家為主力人群。 考慮商家對成本控制的重視性，在檔次定位上不能太高，以免租金水平的太高，減少有效的目標(biāo)客戶群體量，給銷售帶來抗性。從租金水平上看，租金的差異性較大。數(shù)量最多就是各種小賣部，多達(dá)33家；餐飲市場也十分發(fā)達(dá)，各類餐館有28家；再次就是服裝和各種飾品店。——本案的市場機(jī)會火車站商業(yè)整體的形象檔次水平低，質(zhì)量和服務(wù)不好，商業(yè)信譽(yù)度不高，不能帶動更多的消費(fèi)，將人氣轉(zhuǎn)化成商氣的效果不是很理想，如何將“人氣的火”變成“商業(yè)的旺”是必須解決的關(guān)鍵，解決了商業(yè)經(jīng)營的“旺”，才能支撐本案的價格和銷售回款速度。（三）人流分析由于火車北站是X最重要的人流集散地，流動人口數(shù)量相當(dāng)龐大，其主要人群可以分為以下幾種：外來人流，生意人流，城市自然人流外來人流 主要是通過火車北站運(yùn)輸作用，而產(chǎn)生的來自全川、全國的外來人流和X向這些對方流動的人口，日均客流量達(dá)7萬人次，是本案最重要的特有人流。地鐵站位于北站站前廣場東側(cè)，呈北偏東走向。（五）周邊的治安狀況　 火車北站的治安問題一直是讓人頭疼的問題，由于火車北站是全國八大特等客運(yùn)站之一，平常日均客流量7萬人次，跟全國許多大型火車客運(yùn)站一樣，客流密集、魚龍混雜，社會治安狀況異常復(fù)雜，但是隨著近幾年政府加大力度的管理，這種狀況已經(jīng)得到明顯好轉(zhuǎn)，相信將來的火車北站的社會秩序會變得更好。（三）項目機(jī)會1）地鐵的建設(shè)（X地鐵線路分布圖）地鐵的意義①地鐵改變城市的生活方式地鐵被稱為一個城市發(fā)展的標(biāo)志之一，是城市交通的一脈，從西方的國際化大都會的發(fā)展來看，地鐵對一個城市的影響相當(dāng)巨大，像紐約、東京等大城市就主要是靠地鐵來實現(xiàn)城市正常生活運(yùn)轉(zhuǎn)，以地鐵為榮。一號線和五號線開通后，城南－城中－城北人流將實現(xiàn)無障礙運(yùn)轉(zhuǎn)，給本案的地下商業(yè)輸送更多的人氣和商氣，推動地下商業(yè)價值的提高。2）未來北站人群的檔次提升由于在沙河堡新建火車站，將在功能上和火車北站有區(qū)別，未來城際鐵路、動車組都有可能提高北站流動人群的檔次；地鐵一號線和五號線的城市人群集散功能，也必將促進(jìn)這種人群的改變；政府投資規(guī)劃面積約100平方公里、人口100萬的“北部新城”將通過北新干線的與城區(qū)緊密相連，火車站區(qū)域有望成為城北未來的CBD核心商業(yè)商務(wù)區(qū)，人流的形象檔次也將發(fā)生巨大的變化。（四）項目威脅競爭對手威脅競爭對手主要有兩種：市中心的大型綜合商業(yè)和城北的商圈商業(yè)競爭X作為“最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小?、“最佳旅游城市”、“最適合居住城市”等一大批光環(huán)，吸引了越來越多的全國知名開發(fā)商和實力強(qiáng)大的港資開發(fā)商進(jìn)駐。目標(biāo)群體壓縮的威脅由于本項目的商業(yè)商務(wù)性質(zhì)，決定目標(biāo)客戶群體主要為投資者，而商業(yè)的需求和住宅市場的剛性需求有很大的區(qū)別，國家的持續(xù)的政策必然給投資者帶來風(fēng)險性的影響。從前面的對城北市場的調(diào)研分析可以知道，城北是物流、批發(fā)等專業(yè)市場最集中的區(qū)域，這些專業(yè)市場的經(jīng)營具有明顯的集中式特點，例如五塊石專業(yè)市場、荷花池批發(fā)市場、金府市場、高筍塘市場等，這些專業(yè)市場的同類商家眾多，形成強(qiáng)大的群聚效應(yīng)的優(yōu)勢，具有相當(dāng)?shù)氖袌鲇绊懥?。酒店要超越周邊水平，同時避免與市區(qū)綜合條件更好的高星級酒店競爭辦公價值城北目前的辦公市場大部分被商家和與之相關(guān)的企業(yè)占據(jù)，這些商家的辦公具有三大特點：◆辦公、展示、儲藏三位一體功能◆ 對檔次形象要求不高，很注重成本的控制◆ 對面積的要求比較小，大多在100平米內(nèi)因此目前城北的辦公市場普遍檔次偏低，大多數(shù)商家選擇在居民樓、專業(yè)市場頂層、老式的商務(wù)樓上辦公，現(xiàn)代化、專業(yè)化的寫字樓相當(dāng)少。二、項目定位根據(jù)上面的思路分析，我們給出本案的初步定位方案：（一）項目整體定位：把握項目價值的多功能性，并進(jìn)行相應(yīng)的提升，打造城北的綜合型旗艦物業(yè)，擴(kuò)大項目在X、西部乃至全國的影響力，從而實現(xiàn)各方利益的最大化。注：以上對接圖只表示示意，具體對接方式應(yīng)和地鐵進(jìn)一步洽談后，落實。 ★地上全部為4層裙樓商業(yè)，盡量增大商業(yè)的可售量。打造城北寫字樓的標(biāo)桿產(chǎn)品注意面積和結(jié)構(gòu)功能的處理（三）項目發(fā)展定位思考項目的定位不能僅限于市場和地塊目前的狀態(tài)，還應(yīng)考慮未來的發(fā)展性和空白性，重點把握三個重要因素：地鐵的影響、高架橋的建設(shè)和人流檔次地鐵影響國際化的大都市在城市發(fā)展過程中，地鐵都產(chǎn)生巨大的影響，由此形成“地鐵經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)。本案的人流量大，展示面大，口岸商業(yè)的價值凸顯，將來還會有地鐵經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)，但是本案的人流和春熙路的人流具有很大的區(qū)別。第六章 項目定位方案一、定位方向思考（一）項目的價值取向思考市場氛圍和發(fā)展方向從城北的市場氛圍來看，毫無疑問，城北長期發(fā)展過程中形成的商業(yè)氛圍遠(yuǎn)大于居住氛圍，城北作為物流、人流集散地，商圈眾多、專業(yè)市場眾多、商賈人士眾多，僅荷花池商圈一年的成交額就達(dá)100億之多。其中的很大部分為市中心的大型復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)。從北部新城到基礎(chǔ)交通、從沙河工程再到現(xiàn)在的對專業(yè)市場的外遷整改，都是為了讓城北環(huán)境更好、秩序更良、社會認(rèn)同度更高。而根據(jù)其它城市地鐵物業(yè)發(fā)展經(jīng)驗來看，未來的X地鐵沿線物業(yè)漲幅空間較大。將來X地鐵的開通，城北也會成為人們向往的宜居之地。人流優(yōu)勢火車北站作為全國的八大特等客運(yùn)站之一，是全川乃至整個西南的片區(qū)最重要的人流集散地，平常日均的客流量在7萬人次左右，春運(yùn)期間更是達(dá)到10萬，巨大的人流就必然蘊(yùn)含巨大的消費(fèi)。根據(jù)設(shè)計，地鐵站采取雙層三跨的方式，1號線站呈南北走向，5號線車站位于站前廣場南側(cè)，呈東西走向。生意人流 由于城北的批發(fā)市場、物流市場眾多，他們很多具有相關(guān)的生意往來，因此每天各個商圈和商業(yè)市場往來的人流量也比較大，這類人群相對比較固定和穩(wěn)定。加大項目的輻射力，才能為本案贏得更多的客戶群體面，為銷售奠定基礎(chǔ)。從經(jīng)營的檔次上看，整體的檔次水平低，給人雜亂的感覺，而且質(zhì)量和服務(wù)不好，信譽(yù)度感覺比較差。金荷花的整體租金水平要低些。（一）專業(yè)市場簡析：選擇了在荷花池區(qū)域影響較大的兩個專業(yè)市場：大成市場、藍(lán)光商家們采用了辦公室、貨品展示以及倉庫相結(jié)合的方式進(jìn)行商務(wù)活動，其一是為了降低成本，其二是為了提升辦事效率，從接待客戶、看貨品到最后簽訂單一起進(jìn)行。月，㎡左右，和市區(qū)的電梯公寓物管水平差不多，甚至有些是包含在租金中，不再單獨(dú)收取物管費(fèi)用。因此本案的酒店物業(yè)具有良好的市場氛圍，投資潛力比較大，這對酒店物業(yè)的銷售無疑是有利的。調(diào)查酒店分布圖（二）城北酒店經(jīng)營狀況分析：城北主要經(jīng)營酒店基本情況調(diào)查表名稱通訊地址房間數(shù)檔次/星級淡季入住率旺季入住率平均價格/標(biāo)間X大酒店人民北路二段29號469間(套)360%85%120元漢都大酒店火車北站西側(cè)251間(套)350%80%168元東泰大酒店二環(huán)路北三段388號469間(套)70%85%130元喀萩莎大飯店解放路二段237號167間(套)380%90%328元明珠國際酒店解放路二段329號164間(套)370%85%458元宇豪金荷花酒店一環(huán)路北三段51號201間(套)380%100%476元金麒麟酒店人民北路一段25號112間(套)460%80%260元西藏飯店人民北路一段10號276間(套)480%90%338元九州賓館二環(huán)路北三段501號166間(套)370%90%80元鑫鑫陽光酒店人民北路30號60%80%180元X攀鋼大廈一環(huán)路北三段新167號210間（套）60%85%280元友源賓館人民北路二段298號125間（套）380%90%120元從入住率分析，調(diào)查中的酒店的整體入住率較高，一般都在80%以上，而且全年的淡季和旺季的區(qū)分不是非常的明顯，淡季一般都在出現(xiàn)在春季期間，其余時間均為旺季。荷花池的日用品批發(fā)專業(yè)市場也正逐步實現(xiàn)整體搬遷，日用品商家將搬遷到劍龍塑料日用品市場。特別是進(jìn)入X市場的港資，它們在城區(qū)拿的天價地塊基本上都是開發(fā)大型的商業(yè)地產(chǎn)，有利于促進(jìn)X的商業(yè)地產(chǎn)向更高層次發(fā)展，同時導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的競爭加劇。從今年1月份到至今，X的經(jīng)濟(jì)型酒店呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的擴(kuò)張態(tài)勢。該類產(chǎn)品以吸引外資企業(yè)、國內(nèi)大型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)為主要目標(biāo)，其銷售價格一般在8000元/㎡以上，像力寶大廈頂層的價格達(dá)到驚人的2300美元/㎡。主要吸引重要企業(yè)入住，租金一般在30—70元/㎡。該類項目一般由本地物業(yè)管理公司提供服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也大大低于純寫字樓項目?？禈分行?、名牌服飾店、休閑咖啡廳、陽光游泳池、高爾夫推桿練習(xí)場等。城市向南發(fā)展，地鐵一號線建設(shè)，擁有大量可開發(fā)土地資源，更趨向于生態(tài)寫字樓的開發(fā)。二、X的寫字樓市場分析（一）X寫字樓主要分布區(qū)域中央商務(wù)區(qū)(CBD)，主要沿天府廣場順城街玉帶橋東城根街總府路；人民南路沿線區(qū)域；正在崛起的東大街區(qū)域；未來的南部新城區(qū)域（SBD科技商務(wù)區(qū)）。套數(shù)、% 、%，、。其中：，%。近年來中興路板塊也涌現(xiàn)出了一批優(yōu)質(zhì)樓盤，如越秀苑、城上城、紫蘭苑、財富廣場、北方佳苑、和泰花苑和北美風(fēng)情等，這些樓盤目前在二手房市場的次新房價格在