【正文】 12000—13000元/㎡左右。天目西路沿線及恒豐路（恒通路以北）是不夜城綜合商貿(mào)區(qū)。 鄭州火車站作為亞洲最大的火車站，匯集了南來北往的人流、物流，也造就了鄭州火車站商圈的繁榮，形成具有火車站特色的大型批發(fā)市場(chǎng)，成為了服裝、小商品的批發(fā)市場(chǎng)的匯聚的地，聚集了數(shù)以萬計(jì)的商家。沿線物業(yè)簡(jiǎn)介生活用品批發(fā)類：（此物業(yè)臨近地鐵1號(hào)、2號(hào)部分站點(diǎn)）誼園文具玩具精品批發(fā)中心（日用品類、文化娛樂用品）、興發(fā)廣場(chǎng)（化妝品、日用品、陶瓷）、新塘鋼材市場(chǎng)（鋼材、廢舊鋼鐵）、西場(chǎng)電器城 、如意家電批發(fā)市場(chǎng)（家用電器）、南泰百貨批發(fā)市場(chǎng)（塑料、廚具、洗滌、五金、百貨）、南岸裝飾材料市場(chǎng)（建筑裝飾材料）、嶺南花卉市場(chǎng)（各類鮮花、盆栽、蔭生植物、干花、塑料花）、金海印電器廣場(chǎng)、華林玉器街市場(chǎng)（玉器工藝品）、花地廣場(chǎng)（日用品類、文化娛樂用品類）、藝景園文具精品、萬菱廣場(chǎng)玩具精品批發(fā)中心。天河城廣場(chǎng)于1996年2月9日建成試營(yíng)業(yè)，到目前為止基本上沒有空置的商鋪。商場(chǎng)南邊還有一個(gè)1萬㎡左右的美食廣場(chǎng)。與地鐵連通的是負(fù)二層。經(jīng)營(yíng)情況良好，租金105元/㎡/月，㎡/月。迪美沒有主力商家，所有商品都是沒有牌子。商場(chǎng)主通道寬６米，次通道５米，（廁所等配套設(shè)備）。軌道交通二號(hào)線一期工程2000年6月建成試運(yùn)營(yíng)，全長(zhǎng)19公里，共設(shè)13座車站，是一條橫貫上海市區(qū)連接浦江兩岸的東西向線路。在鋪面的劃分上以2080平米為主。一、地鐵物業(yè)調(diào)查（一）深圳地鐵沿線物業(yè)簡(jiǎn)析（深圳地鐵線路圖）地鐵一期工程由1號(hào)線東段和4號(hào)線南段組成，1號(hào)線東段以與香港相連的羅湖口岸為起點(diǎn)，經(jīng)繁華的市中心國(guó)貿(mào)、老街、大劇院、科學(xué)館、華強(qiáng)路、崗廈、會(huì)展中心、購物公園、香蜜湖、車公廟、竹子林、僑城東、華僑城到世界之窗；4號(hào)線南段以皇崗口岸為起點(diǎn)，經(jīng)福民站、會(huì)展中心、市民中心到少年宮。已成功使干道地塊同萬通相連，形成了本項(xiàng)目目前地塊的一個(gè)整體性和規(guī)模性；現(xiàn)正努力促成長(zhǎng)城地塊和建興地塊同本案的整合，為項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展提供支撐。而且要求必須在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上有一個(gè)雙方共同認(rèn)可且雙贏的合理解決方案。“L”工程的實(shí)施有利于盡快提升城市形象，改善城市的招商環(huán)境，必將會(huì)得到政府的大力支持，對(duì)于項(xiàng)目需要整合的資產(chǎn)，政府可通過專題協(xié)調(diào)會(huì)解決施工過程中的問題和難題。長(zhǎng)城大廈九州賓館萬通商場(chǎng)公交站建興賓館項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊由六個(gè)部分組成：萬通商場(chǎng)、九州賓館、干道公交站、長(zhǎng)城大廈、建興賓館、57所，目前這五個(gè)部分都還未拆遷，處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)。眾所周知，地鐵經(jīng)濟(jì)將推動(dòng)X新一輪的城市發(fā)展進(jìn)程，地鐵的興建無疑將為X的城市化發(fā)展錦上添花，在X作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)試點(diǎn)的宏觀背景下，地鐵經(jīng)濟(jì)對(duì)于X的發(fā)展具有重大的歷史意義和深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。 地鐵——城市現(xiàn)代化進(jìn)程的重要標(biāo)志。地塊面積及邊界長(zhǎng) 項(xiàng)目地塊面積11717平米（），整體呈比較規(guī)整的長(zhǎng)方形，展示面良好，長(zhǎng)約235米，寬約50米，南北朝向。另外，X兩大交通樞紐——火車北站與雙流航空港是省市政府對(duì)外的臉面和形象，打造火車北站商圈是企業(yè)的發(fā)展需要，更是政府的要求。建設(shè)“L”工程的緊迫性：第一、“L”工程的設(shè)計(jì)工作要盡快進(jìn)行，首先要取得地鐵公司認(rèn)可后方可通過規(guī)劃報(bào)建。四、我方為項(xiàng)目所做出的努力積極促使地塊整合成功我方為項(xiàng)目的土地整合上做出了不懈努力并取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。第二章 地鐵及火車站物業(yè)調(diào)查分析由于本案是X的首批地鐵物業(yè)之一，本土市場(chǎng)找不到參考對(duì)象，因此為了讓地鐵價(jià)值在本項(xiàng)目能夠得到更大的體現(xiàn)，我們對(duì)全國(guó)比較具有典型意義的地鐵和火車站商圈物業(yè)進(jìn)行簡(jiǎn)單的調(diào)查分析，為本案發(fā)展定位拋磚引玉。②從面積劃分上看 由于各站點(diǎn)的地下商業(yè)不大，以小業(yè)主居多。一號(hào)線全長(zhǎng)33公里，共設(shè)25座車站，日客運(yùn)量80萬人次左右，是一條縱貫上海南北走向的交通大動(dòng)脈。整體面積估計(jì)約4500㎡。類似深圳東門的九龍城、未調(diào)整之前的銅鑼灣百貨C座之類的。而中庭鋪位都是柜臺(tái)式，一般都是２米左右的玻璃柜臺(tái)，經(jīng)營(yíng)手表、眼睛、皮包、銀飾等精品，還有跑步機(jī)專營(yíng)店。香港新世界百貨 共六層，地下三層，地面上三層。主要的經(jīng)營(yíng)范圍是服裝類，但沒有主力商家。地鐵2號(hào)線周邊物業(yè)展示： 地下商業(yè)劃分商業(yè)：天河城廣場(chǎng)天河城廣場(chǎng)位于“體育西地鐵站”上蓋，是目前廣東省營(yíng)業(yè)面積最大的集購物、美食、娛樂、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代大型購物中心，總投資12億元，建筑面積16萬平方米，營(yíng)業(yè)面積10萬平方米，地上7層，地下3層，北面露天廣場(chǎng)面積3000多平方米。二、火車站物業(yè)（一）廣州火車站物業(yè) 廣州火車站地理位置圖 廣州火車站 廣州火車站每年的流動(dòng)人口達(dá)一億三千萬，廣州火車站是廣東、華南地區(qū)乃至全國(guó)的主要交通樞紐，是廣州家喻戶曉的標(biāo)志性建筑物，地處環(huán)市路、內(nèi)環(huán)路旁；比鄰每年兩屆的中國(guó)出口商品交易會(huì)會(huì)場(chǎng)、省汽車客運(yùn)站、市汽車客運(yùn)站、流花汽車站；中國(guó)大酒店、東方賓館、流花賓館；六大服裝批發(fā)市場(chǎng)等人流來往密集商務(wù)區(qū)；此外，廣州火車站廣場(chǎng)內(nèi)有廣州地鐵站、幾十路公交車總站，不但是大部份廣州市民上下班的必經(jīng)之地，更是輻射珠三角乃至全國(guó)各地的交通樞紐重地。同時(shí)，這里規(guī)劃的是高檔商業(yè)商住區(qū)。上?；疖囌窘煌ㄉ虅?wù)核心區(qū)：不夜城區(qū)域南起蘇州河，東臨南北高架、大統(tǒng)路，北至中興路，西至蘇州河（包括鐵路上海站地區(qū)）。上?；疖囌局苓叺姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目須分兩大塊：火車站南廣場(chǎng)從天目西路到共和新路，多為寫字樓，鮮有住宅樓盤；火車站北廣場(chǎng)目前正在集中改造，以中興路為主的住宅開發(fā)目前正進(jìn)行得如火如荼。（二）商品房供應(yīng)放量明顯，供求緊張狀況進(jìn)一步緩解1－7月，%。（三）中小戶型住房供應(yīng)量增長(zhǎng)迅速，供應(yīng)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善1－7月，五城區(qū)90平方米以下商品住宅新增供應(yīng)36151套、%、%。由此可見，X房地產(chǎn)市場(chǎng)在上半年繼續(xù)保持活躍狀態(tài)，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，供應(yīng)和銷售都比較旺盛，市場(chǎng)持續(xù)走好，加上成為“全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套試改區(qū)”的鼓舞，業(yè)內(nèi)人士大多對(duì)X的房地產(chǎn)市場(chǎng)看好。具有地段成熟的優(yōu)勢(shì)，東大街直通未來的東部新城，將形成CBD的重要補(bǔ)充。 為了了解不同類型的辦公物業(yè)的特征，我們選取了一些比較有代表意義的項(xiàng)目，分類調(diào)查如下：X典型寫字樓調(diào)查表名稱位置硬件配套商服設(shè)施戶型區(qū)間（㎡）物業(yè)管理租金（元/㎡.月）均價(jià)（元/㎡）加州灣V派西二環(huán)國(guó)際會(huì)展中心旁3部電梯，300個(gè)車位600平方米的會(huì)所，提供臺(tái)球、乒乓球、健身室、商務(wù)多功能室、茶室等功能52—98平米萬科物業(yè)管理公司預(yù)計(jì)4050均價(jià)7900匯龍灣沙灣路和一環(huán)路交界300個(gè)車位中央空調(diào)、智能消防系統(tǒng)、智能信息系統(tǒng)、智能樓宇管理各種類商場(chǎng)，咖啡、茶樓、自銀行助，每層樓都有會(huì)議室50到900平米香港百聯(lián)達(dá)，5元/平方465200東方新城海椒市街4號(hào)有272個(gè)車位多部電梯各種餐飲、KTV、茶樓娛樂設(shè)施30—80平米酒店式物業(yè)22，以后每年按一定比例增長(zhǎng)均價(jià)5200華爾道人民南路南站西路15號(hào)100，個(gè)車位，有3部電梯，其中有一部專為小戶型配置無38—75平米X武城三泰物業(yè)管理，20—30左右均價(jià)4700時(shí)代廣場(chǎng)紅星路步行街口中央空調(diào)、5A智能化設(shè)施，設(shè)置1400㎡空中花園，12部電梯，400個(gè)車位員工餐廳、商務(wù)酒樓、“空中商務(wù)艙”提供休閑類商業(yè)消費(fèi)、裙樓為高檔百貨，最小面積220㎡，有整層、半層銷售情況世邦魏理仕，物管費(fèi)12元/㎡801008000開行國(guó)際人民南路三段中央空調(diào)、車位400個(gè)，10部智能電梯，呼吸式玻璃幕墻咖啡廳等休閑設(shè)施、員工餐廳（商業(yè)設(shè)施不對(duì)外營(yíng)業(yè)）1001600新加坡宏騰國(guó)際，物管費(fèi)15元/㎡13015011000天府中心西華門街6部電梯、5A智能設(shè)施、商務(wù)會(huì)議配套、LOWE玻璃幕墻、中央空調(diào)咖啡廳、商務(wù)茶樓、中西餐廳等901600 世邦魏理仕，物管費(fèi)6元/㎡801007000數(shù)碼廣場(chǎng)人民南路三段每單元兩部電梯，中央空調(diào)銀行等100300戴德梁行，物管費(fèi)8元/㎡454600世貿(mào)中心順城街中央空調(diào)1273004元/40－505300銀谷基業(yè)漿洗街2部電梯，中央空調(diào)、多媒體會(huì)議室、員工餐廳、商務(wù)會(huì)所茶坊、健身中心等52950待定454800豐德國(guó)際航空路32臺(tái)樓群電梯，特別配置vip經(jīng)理人專用電梯，900個(gè)車位大型多功能廳，八個(gè)中小型會(huì)議室，圖書室，健身中心，開放式休閑區(qū)；餐廳230260戴德梁行，5元/㎡50起價(jià)6400博敖大廈漿洗街200個(gè)車位，中央空調(diào)、5A智能系統(tǒng)，5部電梯咖啡廳、茶坊等801000易新，6元/㎡606700金茂禮都漿洗街4部電梯、數(shù)碼會(huì)議室、星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)大堂，450個(gè)車位1200㎡商務(wù)會(huì)所，恒溫游泳池、露天花園酒吧、健身房、雪茄吧、紅酒吧等3388酒店式物管404600世代錦江南大街酒店4部電梯、公寓2部電梯，煙感報(bào)警及噴淋系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面以滿足中小企業(yè)辦公的基本需求為目標(biāo)，同時(shí)兼顧其企業(yè)形象要求，在內(nèi)裝修上采用石材處理墻面的情況較多，顯得比部分乙級(jí)寫字樓更有檔次。X乙級(jí)一般提供2—5部電梯、中央空調(diào)、員工餐廳、商務(wù)中心、康樂設(shè)施、銀行等。在內(nèi)部配套設(shè)施上，均有高檔中央空調(diào)、5A智能化系統(tǒng)、6部以上高速名牌電梯、先進(jìn)隔熱、隔音玻璃幕墻、知名物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，（這在后面的典型項(xiàng)目分析中詳細(xì)闡述）物管費(fèi)12元/㎡以上，租金普遍在80元/㎡.月 以上。X作為“第四城“、“最佳旅游城市”等優(yōu)勢(shì)，凝聚力非常強(qiáng)大，酒店市場(chǎng)需求也相當(dāng)活躍。四、X商業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析X商業(yè)市場(chǎng)主要分為三種：①市中心的集中性商圈的商業(yè)②散落在全城的各個(gè)小區(qū)的社區(qū)商業(yè)③城北的專業(yè)性商業(yè)市場(chǎng)目前X商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展具有如下趨勢(shì)特征：外來企業(yè)或資金繼續(xù)增加，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇在X對(duì)外影響不斷加大的情況下，越來越多外來的企業(yè)或資金紛紛進(jìn)入X市場(chǎng)，在X或獨(dú)立開發(fā)，或與本土企業(yè)聯(lián)姻，采取“土地 + 資金”或“技術(shù) + 理念”的方式，這已經(jīng)是X商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)新潮流。如西部鞋都、西南藥都、天下糧倉、劍龍塑料日用品市場(chǎng)等，并且市場(chǎng)細(xì)分還會(huì)進(jìn)一步的深化。一、城北酒店市場(chǎng)調(diào)查分析（一）調(diào)查酒店分布我們主要選擇在城北比較上檔次的酒店，一般在3星級(jí)以上進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查的整體范圍主要集中在火車北站周邊進(jìn)行，并適當(dāng)擴(kuò)大了調(diào)查的范圍。（三）結(jié)論：由于占據(jù)火車北站巨大的人流集散地的優(yōu)勢(shì)，對(duì)住宿需求比較旺盛，城北酒店的整體市場(chǎng)行情比較好，入住率高。租金水平偏低，一般20—30/㎡不少寫字樓都出現(xiàn)一定程度的行業(yè)集中趨勢(shì)，如：海發(fā)大廈主要是內(nèi)衣服裝企業(yè)在租用、金荷花上面主要是從事服裝的商家租用、富麗城主要是從事眼鏡行業(yè)的商家在租用。三、城北商業(yè)調(diào)查分析在本次的關(guān)于商業(yè)的調(diào)查中，主要選擇了兩種類型進(jìn)行：一是專業(yè)市場(chǎng)，二是本項(xiàng)目以及周邊的商業(yè)（包括賣場(chǎng)、臨街鋪面等），但由于在售物業(yè)極少，主要分析它們的經(jīng)營(yíng)情況，以便作為參考和銷售的指導(dǎo)。大成市場(chǎng)在一樓位置非常好的鋪?zhàn)幼饨鹂蛇_(dá)500/㎡，二樓到四樓的平均租金為150/㎡；藍(lán)光從經(jīng)營(yíng)狀況看，小賣部、餐飲、飾品、托運(yùn)、網(wǎng)吧等生意比較好，尤其是北站廣場(chǎng)東、西、北三個(gè)方向的幾家洋快餐經(jīng)營(yíng)火爆；而服裝呈現(xiàn)兩種態(tài)勢(shì)，二環(huán)路北邊的商場(chǎng)里的生意冷清，南邊靠向荷花池一帶的低價(jià)、打折服裝生意紅火?！景傅碾y點(diǎn)抓住流動(dòng)人口的消費(fèi)需求的經(jīng)營(yíng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小，是本案的定位必須重視的，但這種需求無法支撐本案大體量的價(jià)值，因此還應(yīng)挖掘更多的需求，吸引周邊乃至其它區(qū)位人口的消費(fèi)。這類人群只是把北站作為一個(gè)中轉(zhuǎn)站，停留的時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。車站北側(cè)為候車大樓和火車站行包房，東側(cè)為售票廳和萬通商場(chǎng)，西側(cè)為人民商場(chǎng)北站分場(chǎng)，南端為二環(huán)路人民北路交叉路口。二、項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目處在城北核心－火車北站廣場(chǎng)東側(cè)，已成北站的絕版地塊，周邊直達(dá)幾大商圈，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，形象展示效果十分突出。地鐵的建成是一個(gè)城市文明進(jìn)程的標(biāo)志，對(duì)人們的出行方式和生活方式也會(huì)產(chǎn)生重要的影響，形成相應(yīng)的地鐵生活、地鐵文化、地鐵經(jīng)濟(jì)。②地鐵沿線物業(yè)投資空間大X市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來由于多種原因存在著區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，南邊和西邊發(fā)展較好，而東部和北部則相對(duì)較為滯后，而地鐵的開通在一定程度上縮短了整個(gè)城市的距離，使X市各區(qū)能得到均衡發(fā)展。3）城市規(guī)劃發(fā)展的持續(xù)作用力從城市運(yùn)營(yíng)的角度出發(fā)，為了改變的城北的形象，政府一直以來對(duì)城北的規(guī)劃打造都不遺余力。據(jù)統(tǒng)計(jì)2006年全年商住規(guī)劃用地成交3015畝，據(jù)此測(cè)算，將為07—08年度帶來超過300萬㎡左右的開發(fā)量進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)目前包括股市、基金等在內(nèi)的投資渠道的增多，讓投資者的選擇余地加大，這必然會(huì)壓縮一部分投資者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的購買熱情。如果本項(xiàng)目作專業(yè)市場(chǎng)將面臨和它們的直接競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極大。說明目前城北的高檔次寫字樓市場(chǎng)存在一定的市場(chǎng)空白，有些愿意提升自身品牌形象的商家和企業(yè)，但沒有合適的地方可尋。（二）產(chǎn)品定位L工程示意圖一期的產(chǎn)品定位：四層裙樓商業(yè)＋塔樓＋地下負(fù)4層如圖所示：產(chǎn)品定位重點(diǎn)把握以下幾個(gè)方面： ★考慮成本控制和規(guī)劃要求的因素，建議塔樓為不超過100米的高層建筑，突出本案的標(biāo)志性形象，形成城北漂亮的天