【正文】 率為 %； ? 2021 年 全市完成全社會固定資產投資額 億元 ，比上年增長 %； ? 南京市固定資產投資持續(xù)穩(wěn)定的增長背后，房地產投資成為主要動力之一。 合計 億 備注：籌資款取整數(shù) 項目綜合評價結論 本項目屬房地產商業(yè)開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)建設產業(yè)政策，項目已立項，具備開發(fā)條件，建設資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設條件具備。 項目規(guī)劃設計要點表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 0 土地號 —— 1 總占地面積 公頃 2 總建筑面積 萬平方米 84 3 控制指標說明 —— （二） 可行性研究結論 市場預測 根據(jù)市場調查，南京市宏觀經濟運行良好，城市具有競爭力、未來雖然有大量商業(yè)地產供應，但與本項目比較而言，地處屬于成熟商圈，并與地鐵無縫聯(lián)通的類似項目在南京市區(qū)比較缺乏，同一區(qū)域范圍內，產品同質化競爭不高。項目加強與本地政府的協(xié)調公關能力，建立良好的內部經營管理的風險及防范措施，建立良好的施工建設過程中的風險及防范措施，有效地控制項目風險。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 9 頁 銷售型物業(yè)發(fā)展定位 基于 項目的自然、地理條件、交通以及項目周邊完整的商業(yè)商務配套，高級公寓發(fā)展為此 中心城區(qū) 高尚居住區(qū) 。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強。凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平 。 但 有個性化特征、具有國際標準硬件設施和物業(yè)管理水平的高檔辦公物業(yè) 在市場上仍然比重很少。根據(jù)市場調查，南京市宏觀經濟保持穩(wěn)定的增長勢頭，運行良好，城市具有競爭力，南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長，人均可支配收入逐年增加，南 京市城市消費品零售總額逐年攀升，顯示出持續(xù)強勁的市場購買力。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 7 頁 未來優(yōu)質商業(yè)項目以購物中心形式為主 ，大部分的未來 供應還是集聚在新街口、河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質商業(yè)區(qū)域。未來供應量將大幅增加，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域，受土地供應限制， 中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持。持有型商業(yè)中商業(yè) 20 萬平米，寫字樓 20 萬平米，酒店 萬平米，服務式公寓 萬平米，銷售型物業(yè)中商業(yè)街 5 萬， soho 辦公 10 萬，高檔公寓 20 萬平米。本項目沒有太大的資金壓力，側重開發(fā)能擴大項目影響力的產品類型， 商業(yè) 早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產品提供配套，并且早期樹立項目品牌形象。 中航城以“開啟城市未來”的高度，打造中國首席城市綜合體品牌。 項目總投資估算表 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 13 頁 ? 資金籌措 本項目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和 預售收入 等。 項目綜合評價結論： 本項目具有良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益，本項目可行。 人口數(shù)量及其特征 南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長： ? 截止至 2021 年底，南京市常住人口數(shù)量達到了 萬人，較之 2021 年增加了 萬人，增長了 %； ? 2021 年南京市市取消了農業(yè)戶口、非農業(yè)戶口、地方城鎮(zhèn)戶口等各種戶口性質，統(tǒng)一為“居民戶口”，并放寬了外地購房、投資、就業(yè)人員的落戶政策，這一舉措促進了南京常 住人口數(shù)量的增長，同時也吸引 大批人才落 戶南京； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 18 頁 ? 2021 年 底，南京市 戶籍人口約為 萬人 ，其中市區(qū)人口為 萬人 ，較之上年增加了 萬人，人口向市區(qū)集聚的趨勢較為明顯，這將進一步促進房地產市場的發(fā)展。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 24 頁 ? 南京市甲級寫字樓市場的空置率近幾年來起伏較大，從 2021 年的 %至2021 年的 %，下降了 %左右，主要是由于市場租賃需求強勁所致； ? 至 2021 年起，新增供應量的增大使得 2021 年當年的空置率為 %，而 2021年的空置率為 %,較之上年的稍有 改善，當年的市場新增供應較少也是主要原因之一； ? 盡管像世茂中心、置地廣場等位處核心地段的寫字樓項目基本能保持 85%90%的出租率 ,但由于樓宇品質明顯低于上海和北京的同類型物業(yè)，部分跨國公司進駐南京無法找到合適的辦公樓，導致甲級寫字樓市場無法得到進一步升級。 南京甲級寫字樓市場小結 南京當前甲級寫字樓市場 南京未來甲級寫字樓市場 南京甲級寫字樓市場從 2021年開始進入快速發(fā)展時期 南京甲級寫字樓主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū) 整體市場的品質距離上海北京的同類型物業(yè)有差距 大多數(shù)的甲級寫字樓以小產權出售，純租賃型的物業(yè)稀缺 紫峰、南京國際廣場等高品質、地標性的項目將有助于整體市場品質提升 未來寫字樓市場供應激增 市場吸收 能力有限，存在供過于求、嚴重積壓的風險 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 28 頁 （ 二 ） 優(yōu)質商業(yè) 市場分析 優(yōu)質商業(yè)定義 本 節(jié)研究的 “優(yōu)質商業(yè)設施 ”是指 ： ? 位于南京中心城區(qū)，有國際一線品牌及國際二線品牌，國內一線及二線品牌入駐、具有一定規(guī)模（建筑面積 5,000 平米以上）的商業(yè)設施 ； ? 優(yōu)質商業(yè)設施的形態(tài)包括百貨商店、購物中心以及精品商業(yè)街 ； ? 根據(jù)優(yōu)質商業(yè)的集聚程度，我們將南京市優(yōu)質商業(yè)主要劃分為新街口、湖南路、總統(tǒng)府商業(yè)街、珠江路四個區(qū)域 。 南京五星級酒店分布 ? 南京市五星級酒店主要分布在玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、白 下區(qū)和江寧區(qū)； ? 南京市的五星級酒店主要分布在市中心區(qū)域，其中鼓樓區(qū)和玄武區(qū)五星級酒店客房數(shù)分別占到總供應量的 49%和 22%,合計約 3424間客房 。 南京中高檔公寓市場發(fā)展概述 ? 南京中高檔公寓市場起步于 2021 年，代表性項目有金鷹國際花園等； ? 2021 年起中高檔公寓供應出現(xiàn)放量，年均新增面積超過 100 萬平方米，其中2021 年達到 197 萬平方米的近年峰值； ? 各區(qū)中，鼓樓、建鄴兩區(qū)發(fā)展迅速， 2021－ 2021 年累計上市面積均達到 200萬平方米左右，分別位列全市首位和次席 。 南京國際標準服務式公寓發(fā)展概述 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 43 頁 ? 1998 年伴隨著南京金絲利喜來登酒店的開業(yè)，標志著國際標準服務式公寓的雛形進入南京 ； ? 2021 年是南京市國際標準服務式公寓市場的新增供應最為集中的一年，當年供應量約 194 間； ? 2021 年后，南京國際標準服務式公寓的發(fā)展一直是停滯不前，直至 2021 年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)，標志著真正意義上的國際知名服務式公寓品牌進入南京，為未來市場發(fā)展帶來良好的契機 。 南京中高檔公寓市場 售價趨勢 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 41 頁 ? 2021 年，南京中高端公寓平均售價為 9,139 元 /平方米，較 2021 年累計上漲％，漲幅較大 。 南京五星級酒店平均房價趨勢 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 36 頁 ? 與南京五星酒店穩(wěn)定較高入住率成對比的是其相對較低的房價， 2021 年和2021 年的平均房價僅為 500 元 /間 /天和 504 元 /間 /天。 南京優(yōu)質商業(yè) 市場租金 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 31 頁 ? 南京市優(yōu)質商業(yè)設施的首層平均租金當前為人民幣 元 /平米 /天，年均增長率 ％； ? 南京市優(yōu)質商業(yè)的租金支付形式有兩種：一種是純租金方式，即沒有支付固定數(shù)額的租金；一種是扣率（營 業(yè)額提成），即按單店銷售額的固定比例支付租金； ? 由于南京現(xiàn)有優(yōu)質商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此扣率的租金形式居主導地位： ? 精品商業(yè)街采用固定租金的形式： 1912 當前租金的范圍從 5 元 /平米 /天～ 8元 /平米 /天。 南京甲級寫字樓市場 未來供應狀況 ? 20212021 年 將是南京市甲級寫字摟集中上市供應的時段，總供應體量約在86 萬平方米左右； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 26 頁 ? 2021 年的供應量約為 42 萬平方米，伴隨著河西新城 CBD 區(qū)域的開發(fā)建設，建鄴區(qū)的甲級寫字樓的供應體量加大， 2021 年該區(qū)域的供應量約為 萬平方米， 占到當年總供應量的 44%； ? 一批高質量寫字樓將會陸續(xù)上市，如紫峰大廈、南京國際廣場、金陵飯店二期等， 這些優(yōu)質項目必 將提升甲級寫字樓市場的整體品質和租售價格水平。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 21 頁 三 、南京市房地產市場分析 （一）甲級寫字樓市場分析 甲級寫字樓解析 關于甲級寫字樓缺乏統(tǒng)一的官方定義，本節(jié)研究的“甲級寫字樓”是指 ： ? 位于南京河東中心城區(qū)，硬件設施達到甲級標準的寫字樓物業(yè) ； ? 甲級寫字樓的建筑形態(tài)主要為高層； ? 根據(jù)甲級寫字樓的的集聚程度，我們將南京市甲級寫字樓市場主要劃分鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，而作為新興發(fā)展區(qū)域的建鄴區(qū)將會在未來供應的市場部分涉及 。 人均 GDP 及其增長 南京地區(qū)人均 GDP 始終保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭 ： ? 2021 年至 2021 年，南京市人均 GDP 增長加速，年均增幅保持在 20%以上； ? 2021 年，受人口數(shù)量的增長影響，當年人均 GDP 為 39,379 元，較之上年出現(xiàn) %的負增長； ? 至 2021 年，當年的人均 GDP 年增長率約 %，重新呈現(xiàn)快速增長的勢頭； ? 2021 年， 按常住人口計算的人均地區(qū)生產總值達到 50327 元，按可比價格計算，比上年增長 %； ? 人均 GDP 穩(wěn)定的增長勢頭表明了南京消費能力保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。 3 預售開發(fā)產品收入 項目竣工后的尾款結算。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 11 頁 研究工作依據(jù) ? 《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 （建設部：建標 [2021]205 號） ? 《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》 （國家計委、建設部：計投資 [1993]530 號） ? 《關于印發(fā)經濟評估方法的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經 [1998]11 號） ? 《南京市建設工程價格信息》 項目規(guī)劃 設計要點 項目的規(guī)劃設計要點見 下 表。 （六） 項目風險分析及防范措施 建議本項目組合一批 既懂地產又懂商業(yè)和金融的 專家和專業(yè)公司， 更好地協(xié)調、監(jiān)督和管理商業(yè)地產 發(fā)展。 寫字樓發(fā)展甲級寫字樓，酒店和公寓是提升項目形象和品質的重要配套和組成部分 ，項目將引入國際知名酒店和公寓品牌。 結合項目自身特點，以商業(yè)為核心的驅動力，建設高標準、復合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打 造南京新地標！ 項目規(guī)模： 持有型物業(yè)與銷售型物業(yè) 規(guī)模比例 持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃項目形象，以高檔次高標準打造項目獨特優(yōu)勢，打造城市級地標。 伴隨著供應量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為激烈 。 市場 處于高風險運行水平 ， 若市場需求未得到有效放大，極可能出現(xiàn)供過于求、嚴重積壓的 情況 。 近年來， 南京 消費結構逐步升級，極大地促進了南京市消費品市場的繁榮活躍，消費品市場規(guī)模不斷擴大。 雖然未來將有大量優(yōu)質商業(yè)供應，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為 平米，市場仍有空間。 國際標準服務式公寓市場 目前南京服務式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū) 和建鄴區(qū)， 市場上缺乏純正意義上的服務式公寓項目和知名運營商 。 持有型物業(yè)定位 城市綜合體中商業(yè)是城市綜合體的關鍵組成元素，由于項目龐大的體量以及較好的地理位置 , 故 南京項目商業(yè)宜 采取城市級購物中心 +購物公園（街區(qū)） +文化娛樂中心的混合模式發(fā)展，以市場缺失的中高檔購物和生活時尚為商業(yè)主題的產品。酒店和寫字樓項目入市進一步提升項目的整體形象。通過“中航城模式在各重點城市的復制，為構筑城市繁華，實現(xiàn)城市升級和增值做出貢獻。公司總投資約 億元， 其中自有 資金 按國家規(guī)定 35%計算約 億元， 剩余65%約 64 億元，可利用銀行貸款和預售收入結合覆蓋 。南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 14 頁 二、項目投資環(huán)境和宏觀市場研究 南京作為長江中下游的一座大型經濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富