【正文】 的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來，全市的社會經(jīng)濟 得到了長足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費水平逐年上升，消費結(jié)構(gòu)逐步升級，極大地促進了南京市消費品市場的繁榮活躍，消費品市場規(guī)模不斷擴大。 人均可支配收入及其增長 南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是經(jīng)過 2021 年約 %的增長高峰后，近兩年來增速放緩， 2021年和 2021年的年增幅分別為 %和 %： ? 2021 年至 2021 年間，南京市城市居民人均可支配收入大幅增長， 2021 年至2021 年的年均復(fù)合增長率約為 %； ? 2021 年，南 京市城市居民的人均可支配收入為 20,317 元；相比較于上海的23,623 元，杭州的 21,689 元，蘇州的 21,260 元，由此可見南京市人均可支配收入水平在長三角區(qū)域處于前列 ； ? 據(jù)抽樣調(diào)查， 2021 年 全市城市居民人均可支配收入為 元 ，比上年增長 %。 南京甲級寫字樓市場 租金及售價 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 25 頁 ? 受房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的影響下，自 2021 年起，租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢，20212021 年的租金年均增長率保持在 7%左右。 南京 優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 ? 南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，可以追溯到 19 世紀 50 年代 ； ? 當前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主 ； ? 近幾年，南京的優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場，正從由百貨形態(tài)壟斷天下向購物中心、精品商業(yè)街等 形式過渡 。 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的 13%和 9%；江寧區(qū)僅僅占到總量的 7%； ? 五星級酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū)，且伴隨著江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)也有一定量的供應(yīng)以滿足與日俱增的消 費需求。 南京中高檔公寓市場當前供應(yīng)狀況 ? 2021－ 2021，南京中高檔公寓累計供應(yīng)穩(wěn)定增長，年復(fù)合增長率達到 ％，至 2021 年，市場累計供應(yīng)量達到 730 萬平方米； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 39 頁 ? 2021 年起全市中高檔公寓年新增供應(yīng)超過 100 萬平方米，并在 2021 年達到197 萬平方米的峰值； ? 2021 年起受土地供應(yīng)限制 及宏觀調(diào)控影響，新增供應(yīng)逐年回落， 2021 年僅109 萬平方米，成為 2021 年以來的最低值。 南京國際標準服務(wù)式公寓當前供應(yīng)狀況 ? 至 2021 年底，南京市國際標準服務(wù)式公寓數(shù)量為 5 家，總客房數(shù)約 425 間； ? 2021 年前南京僅有一家國際標準服務(wù)式公寓功能的酒店 (南京金絲利喜來登酒店），而客房數(shù)僅僅只有 21 間； ? 直至 2021 年，新增供應(yīng)驟然激增，蘇寧環(huán)球套房酒店、僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業(yè)為市場新增了約 194 間客房的供應(yīng)； ? 2021 年后南京服務(wù)式公寓缺乏新增供應(yīng)； 2021 年擁有 210 間客房的南京仁恒輝盛閣國際公寓開業(yè)，當年的新增供應(yīng)幾乎相當于之前的歷史供應(yīng)總和。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 40 頁 南京中高檔公寓市場需求狀況 及銷售率 ? 2021－ 2021，南京中高檔公寓銷售率穩(wěn)定增長，至 2021 年累計增加 個百分點，達到 ％，市場需求旺盛； ? 2021－ 2021，南京中高檔公寓銷售面積與新增供應(yīng)呈同步發(fā)展態(tài)勢，總量相差較少，市場表現(xiàn)健康； ? 2021 年起，受中心城區(qū)可用地減少預(yù)期的影響，銷售面積首度超過同期供應(yīng)，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的供需格局。年平均入住率從 %上升至 %，增幅較??；這主要是由于 2021 年五星級供應(yīng)量較大，使得五星級酒店的市場需求量在一定程度上被緩解； ? 相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級酒店年均 70%以上的入住率，南京市的五星級酒店入住率保持著較高的水準，市場需求充足。 南京現(xiàn)有優(yōu) 質(zhì) 商業(yè)分布 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 30 頁 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場 需求 及空置率 ? 由于南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施多以百貨形態(tài)為主，因此空置率水平較低；截至2021 年底的空置率為 ％； ? 百貨形態(tài)的商業(yè)設(shè)施入駐率都在 100％； ? 購物中心形態(tài)與精品商業(yè)街形態(tài)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)設(shè)施，入駐情況也較為理想；“ 德基廣場 ” 的入駐率為 98％， “ 1912” 的入駐率為 ％。 ? 南京市甲級寫字樓的平均售價當前約為人民幣 14,417 元 /平方米； ? 自 2021 年起，售價呈現(xiàn)上升的走勢，但是 2021 年由于供應(yīng)較大， 2021 年和2021 年的平均售價漲幅僅為 14% 和 12%，相比于 2021 年和 2021 年 23%和 30%的年平均增幅，增幅明顯減緩； ? 2021年至 2021年甲級寫字樓售價年均復(fù)合增長率約為 20%, 伴隨著土地升值和建造成本的增加，售價保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭。 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 20 頁 南京市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自 2021 年來保持著較好的增長勢頭： ? 2021 年，受整體良好的經(jīng)濟環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額約為 293 億元，增長率也達到新高約 %； ? 2021 年，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市 場，當年的的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為 296 億元，較之上年僅僅微漲 %； ? 2021 年和 2021 年伴隨著房地產(chǎn)市場的整體升溫，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長，兩年分別完成 351 億元和 446 億元，年增幅分別為 %和 27%； ? 2021 年， 受世界經(jīng)濟環(huán)境影響， 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 ，增長%。 2021 年的生產(chǎn)總值更是達到了 2,067 億元，年增幅約%； ? 2021 年，受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，增幅放緩，當年增幅 %； ? 此后增長勢頭放緩，至 2021 年， GDP 年增長率約 %， 2021 年至 2021 年GDP 年均復(fù)合增長率約 %； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 15 頁 ? 2021 年 ， 全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3775 億元，按可比價格計算，比上年增長%； ? 穩(wěn)定的增長勢頭表明了南京經(jīng)濟環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢以及市場對于經(jīng)濟發(fā)展的較強信心。 2 銀行貸款 64 億 支付建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)期間費等開發(fā)費用。 結(jié)合南京的城市特性， 鑒于目前國內(nèi)和國際都對城市綜合 體開發(fā)形成了新的認識，提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可忽視的重要領(lǐng)域，同時也是城市未來發(fā)展的新趨勢，為了發(fā)展和繁榮南京市的經(jīng)濟建設(shè)，為南京市民提供嶄新的商業(yè)、商務(wù)和生活 的城市 空間。 （四）投資估算與資金籌措 本項目開發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為 985, 萬元，建筑面積為 84 萬平方米， 公司總投資約 億元，其中自有資金按國家規(guī)定 35%計算約 億元，剩余 65%約 64 億元， 可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋 （五） 項目的財務(wù)評價 財務(wù)分析結(jié)果表明，項目內(nèi)部收益率達 %（稅前），稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為266， 萬元， NPV﹥ 0，則未來的現(xiàn)金流足以抵償原始投資； 說明 已滿足最低的報酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財富；投資回收期為 年，說明在開發(fā)產(chǎn)品計算期內(nèi)能回收投資，本項目可行。根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合 體其他構(gòu)成元素配置不同。 （ 二 ）項目定位 項目整體定位 打造南京地標級的城市綜合體 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 8 頁 項目同南京其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員，進而有可能在未來占據(jù)南京的商業(yè)主導(dǎo)地位。 未來供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也 將有部分供應(yīng) 。 南京市甲級寫字樓 現(xiàn)存量 54 萬 平方米 ，未來 3 年 新增 供應(yīng)量高達 86 萬 平方米 ，每年吸納量才 510 萬 平方米 ，供求失衡，空置率已達預(yù)警狀態(tài) ， 根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預(yù) 測， 從 2021 開始至 2021 年底，南京市甲級寫字樓市場預(yù)計約有 200 萬平方米的市場存量，但累計的有效吸納量預(yù)計只有約 84 萬平方米，差距非常巨大。 甲級寫字樓市場分析 南京甲級寫字樓市場從 2021 年開始進入快速發(fā)展時期主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)，大多數(shù)的甲級寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺， 整體市場的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距 。 南京當前五星級酒店市場 南京市五星級酒店市場在 2021 年 進入了高速發(fā)展的時期，目前主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)， 平均入住率較為平穩(wěn) ，近三年來始終保持在 70%以上，但各個酒店之間的惡性價格競爭導(dǎo)致 平均房價一直處于較低的水平 。未來供應(yīng)較少， 2021 年共有兩個項目合計 353 間客房的供應(yīng)，對外經(jīng)濟的良好的發(fā)展態(tài)勢使得服務(wù)式公寓 未來發(fā)展前景向好。 其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進，推動項目資產(chǎn)升值。從開發(fā)中期開始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，住宅公寓產(chǎn)品分期開發(fā)。中航城在南京，將依靠母公司 中國航空工業(yè)集團龐大的實力，與國際資本融合，整合國際頂級團隊資源，以高度的戰(zhàn)略眼光和遠見，為 南京市的城市建設(shè)和經(jīng)濟建設(shè)帶來一個嶄新的局面。 項目資金籌措表 序號 資金來源 金額 用途 1 公司自籌 支付土地出讓金、契稅；購置公司固定資產(chǎn)；公司前期開辦費用；前期工程費的支付，墊支的流動資金等。 宏觀經(jīng)濟指標 GDP 及其增長 南京地區(qū) GDP 增長趨勢較為穩(wěn)定 ： ? 2021 年南京地區(qū)生產(chǎn)總值增長勢頭加速，約 1,576 億元生產(chǎn)總值較之 2021年，增長了約 %。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 19 頁 社會消費品零售總額及其增長 南京市城市消費品零售總額逐年攀升， 2021 年至 2021 年間的年均復(fù)合增長率約為 %，顯示出持續(xù)強勁的市場購買力： ? 2021 年，城市消費品零售總額約 864 億元，較之上年增長約 %，主要是由于南京市 消費品市場投資環(huán)境的改善，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在南京市得到長足的發(fā)展； ? 伴隨著居民可支配收入的增長，近幾年城市消費品零售總額還是保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭， 2021 年 全市城市消費品零售總額約為 億元 ， 較之上年增長約 %。至 2021 年起至 2021 年，租金大幅提升，年均租金增長率達到了 16%和 12%； ? 2021 年至 2021 年， 南京甲級寫字樓租金的年均復(fù)合增長率約為 11%； ? 南京地區(qū)甲級寫字樓的租金約為為 35 元 /平方米 /天，市中心區(qū)域的部分優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓租金，如世貿(mào)中心（金陵飯店西樓）和置地廣場的租金可以達到 元 /平方米 /天。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 29 頁 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當前供應(yīng)狀況 ? 截至 2021 年底，南京市共有 萬平米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施供應(yīng)；歷年增長率％，人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積為 平米（以中心城區(qū)人口為基準） ； ? 約有 43％的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在 2021 年前已經(jīng)開業(yè)，最早的可以追溯到 1957 年； ? 1999 年及 2021 年是南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)開業(yè)最集中的年份，而且絕大部分集中在新街口區(qū)域； ? 在最近的 幾 年間，開業(yè)量最大的是 2021 年；并且此年也首次出現(xiàn)了新的商業(yè)形式，即購物中心與精品商業(yè)街 。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 35 頁 南京五星級酒店需求狀況及入住率 ? 南京市的五星級酒店一直保持較為穩(wěn)定的入住率， 2021 年 2021 年。 南京中高檔公寓市場 分布 ? 2021－ 07年中高檔 公寓供應(yīng)集中在中心五城區(qū) ； ? 鼓樓區(qū)中高檔公寓累計新增 227 萬平方米 主導(dǎo)因素是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢 ； ? 建鄴區(qū)中高檔公寓累計供應(yīng)為 198 萬平方米 市場發(fā)展主要得益于政府的河西新 CBD 規(guī)劃 ； ? 白下區(qū)累計新增中高檔公寓 138 萬平方米 主要集中在新街口周邊區(qū)域，項目地段較好 。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 44 頁 南京國際標準服務(wù)式公寓 需求 狀況 及出租率 ? 南京市的服務(wù)式公寓的年平均出租率近兩年來呈現(xiàn)下降的走勢， 2021 年全市年平均出租率為 92%， 2021 年的平均出租率較之 2021 年降低了 8%，當年平均出租率維持在 84%，主要是由于占當時全市供應(yīng)總量的 56%的丁山