【正文】 南京中高檔公寓市場 分布 ? 2021－ 07年中高檔 公寓供應集中在中心五城區(qū) ； ? 鼓樓區(qū)中高檔公寓累計新增 227 萬平方米 主導因素是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢 ； ? 建鄴區(qū)中高檔公寓累計供應為 198 萬平方米 市場發(fā)展主要得益于政府的河西新 CBD 規(guī)劃 ； ? 白下區(qū)累計新增中高檔公寓 138 萬平方米 主要集中在新街口周邊區(qū)域，項目地段較好 。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 29 頁 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當前供應狀況 ? 截至 2021 年底，南京市共有 萬平米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施供應；歷年增長率％，人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積為 平米（以中心城區(qū)人口為基準） ； ? 約有 43％的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在 2021 年前已經(jīng)開業(yè)，最早的可以追溯到 1957 年； ? 1999 年及 2021 年是南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)開業(yè)最集中的年份，而且絕大部分集中在新街口區(qū)域； ? 在最近的 幾 年間，開業(yè)量最大的是 2021 年；并且此年也首次出現(xiàn)了新的商業(yè)形式，即購物中心與精品商業(yè)街 。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 19 頁 社會消費品零售總額及其增長 南京市城市消費品零售總額逐年攀升， 2021 年至 2021 年間的年均復合增長率約為 %，顯示出持續(xù)強勁的市場購買力： ? 2021 年，城市消費品零售總額約 864 億元，較之上年增長約 %，主要是由于南京市 消費品市場投資環(huán)境的改善，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在南京市得到長足的發(fā)展； ? 伴隨著居民可支配收入的增長，近幾年城市消費品零售總額還是保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭， 2021 年 全市城市消費品零售總額約為 億元 ， 較之上年增長約 %。 項目資金籌措表 序號 資金來源 金額 用途 1 公司自籌 支付土地出讓金、契稅；購置公司固定資產(chǎn)；公司前期開辦費用；前期工程費的支付，墊支的流動資金等。從開發(fā)中期開始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，住宅公寓產(chǎn)品分期開發(fā)。未來供應較少， 2021 年共有兩個項目合計 353 間客房的供應，對外經(jīng)濟的良好的發(fā)展態(tài)勢使得服務(wù)式公寓 未來發(fā)展前景向好。 甲級寫字樓市場分析 南京甲級寫字樓市場從 2021 年開始進入快速發(fā)展時期主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)，大多數(shù)的甲級寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺， 整體市場的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距 。 未來供應以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也 將有部分供應 。根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合 體其他構(gòu)成元素配置不同。 結(jié)合南京的城市特性， 鑒于目前國內(nèi)和國際都對城市綜合 體開發(fā)形成了新的認識，提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可忽視的重要領(lǐng)域，同時也是城市未來發(fā)展的新趨勢，為了發(fā)展和繁榮南京市的經(jīng)濟建設(shè)，為南京市民提供嶄新的商業(yè)、商務(wù)和生活 的城市 空間。 2021 年的生產(chǎn)總值更是達到了 2,067 億元，年增幅約%； ? 2021 年，受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，增幅放緩，當年增幅 %； ? 此后增長勢頭放緩，至 2021 年， GDP 年增長率約 %， 2021 年至 2021 年GDP 年均復合增長率約 %； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 15 頁 ? 2021 年 ， 全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3775 億元，按可比價格計算，比上年增長%； ? 穩(wěn)定的增長勢頭表明了南京經(jīng)濟環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢以及市場對于經(jīng)濟發(fā)展的較強信心。 ? 南京市甲級寫字樓的平均售價當前約為人民幣 14,417 元 /平方米； ? 自 2021 年起，售價呈現(xiàn)上升的走勢，但是 2021 年由于供應較大， 2021 年和2021 年的平均售價漲幅僅為 14% 和 12%，相比于 2021 年和 2021 年 23%和 30%的年平均增幅，增幅明顯減緩； ? 2021年至 2021年甲級寫字樓售價年均復合增長率約為 20%, 伴隨著土地升值和建造成本的增加，售價保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭。年平均入住率從 %上升至 %，增幅較??；這主要是由于 2021 年五星級供應量較大，使得五星級酒店的市場需求量在一定程度上被緩解； ? 相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級酒店年均 70%以上的入住率，南京市的五星級酒店入住率保持著較高的水準，市場需求充足。 南京國際標準服務(wù)式公寓當前供應狀況 ? 至 2021 年底，南京市國際標準服務(wù)式公寓數(shù)量為 5 家，總客房數(shù)約 425 間； ? 2021 年前南京僅有一家國際標準服務(wù)式公寓功能的酒店 (南京金絲利喜來登酒店），而客房數(shù)僅僅只有 21 間； ? 直至 2021 年，新增供應驟然激增，蘇寧環(huán)球套房酒店、僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業(yè)為市場新增了約 194 間客房的供應； ? 2021 年后南京服務(wù)式公寓缺乏新增供應； 2021 年擁有 210 間客房的南京仁恒輝盛閣國際公寓開業(yè)，當年的新增供應幾乎相當于之前的歷史供應總和。 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的 13%和 9%；江寧區(qū)僅僅占到總量的 7%； ? 五星級酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū)，且伴隨著江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)也有一定量的供應以滿足與日俱增的消 費需求。 南京甲級寫字樓市場 租金及售價 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 25 頁 ? 受房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的影響下，自 2021 年起，租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢，20212021 年的租金年均增長率保持在 7%左右。南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 14 頁 二、項目投資環(huán)境和宏觀市場研究 南京作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來，全市的社會經(jīng)濟 得到了長足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費水平逐年上升，消費結(jié)構(gòu)逐步升級，極大地促進了南京市消費品市場的繁榮活躍，消費品市場規(guī)模不斷擴大。通過“中航城模式在各重點城市的復制，為構(gòu)筑城市繁華，實現(xiàn)城市升級和增值做出貢獻。 持有型物業(yè)定位 城市綜合體中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，由于項目龐大的體量以及較好的地理位置 , 故 南京項目商業(yè)宜 采取城市級購物中心 +購物公園（街區(qū)） +文化娛樂中心的混合模式發(fā)展，以市場缺失的中高檔購物和生活時尚為商業(yè)主題的產(chǎn)品。 雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為 平米，市場仍有空間。 市場 處于高風險運行水平 ， 若市場需求未得到有效放大，極可能出現(xiàn)供過于求、嚴重積壓的 情況 。 結(jié)合項目自身特點，以商業(yè)為核心的驅(qū)動力，建設(shè)高標準、復合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打 造南京新地標！ 項目規(guī)模： 持有型物業(yè)與銷售型物業(yè) 規(guī)模比例 持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃項目形象，以高檔次高標準打造項目獨特優(yōu)勢，打造城市級地標。 （六） 項目風險分析及防范措施 建議本項目組合一批 既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的 專家和專業(yè)公司， 更好地協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展。 3 預售開發(fā)產(chǎn)品收入 項目竣工后的尾款結(jié)算。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 21 頁 三 、南京市房地產(chǎn)市場分析 （一）甲級寫字樓市場分析 甲級寫字樓解析 關(guān)于甲級寫字樓缺乏統(tǒng)一的官方定義，本節(jié)研究的“甲級寫字樓”是指 ： ? 位于南京河東中心城區(qū)，硬件設(shè)施達到甲級標準的寫字樓物業(yè) ； ? 甲級寫字樓的建筑形態(tài)主要為高層； ? 根據(jù)甲級寫字樓的的集聚程度，我們將南京市甲級寫字樓市場主要劃分鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，而作為新興發(fā)展區(qū)域的建鄴區(qū)將會在未來供應的市場部分涉及 。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場租金 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 31 頁 ? 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的首層平均租金當前為人民幣 元 /平米 /天，年均增長率 ％； ? 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金支付形式有兩種：一種是純租金方式，即沒有支付固定數(shù)額的租金；一種是扣率（營 業(yè)額提成），即按單店銷售額的固定比例支付租金； ? 由于南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此扣率的租金形式居主導地位： ? 精品商業(yè)街采用固定租金的形式： 1912 當前租金的范圍從 5 元 /平米 /天～ 8元 /平米 /天。 南京中高檔公寓市場 售價趨勢 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 41 頁 ? 2021 年，南京中高端公寓平均售價為 9,139 元 /平方米，較 2021 年累計上漲％，漲幅較大 。 南京中高檔公寓市場發(fā)展概述 ? 南京中高檔公寓市場起步于 2021 年，代表性項目有金鷹國際花園等； ? 2021 年起中高檔公寓供應出現(xiàn)放量，年均新增面積超過 100 萬平方米，其中2021 年達到 197 萬平方米的近年峰值； ? 各區(qū)中，鼓樓、建鄴兩區(qū)發(fā)展迅速， 2021－ 2021 年累計上市面積均達到 200萬平方米左右，分別位列全市首位和次席 。 南京甲級寫字樓市場小結(jié) 南京當前甲級寫字樓市場 南京未來甲級寫字樓市場 南京甲級寫字樓市場從 2021年開始進入快速發(fā)展時期 南京甲級寫字樓主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū) 整體市場的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距 大多數(shù)的甲級寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺 紫峰、南京國際廣場等高品質(zhì)、地標性的項目將有助于整體市場品質(zhì)提升 未來寫字樓市場供應激增 市場吸收 能力有限，存在供過于求、嚴重積壓的風險 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 28 頁 （ 二 ） 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場分析 優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 本 節(jié)研究的 “優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施 ”是指 ： ? 位于南京中心城區(qū)，有國際一線品牌及國際二線品牌，國內(nèi)一線及二線品牌入駐、具有一定規(guī)模（建筑面積 5,000 平米以上）的商業(yè)設(shè)施 ； ? 優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的形態(tài)包括百貨商店、購物中心以及精品商業(yè)街 ； ? 根據(jù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的集聚程度，我們將南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要劃分為新街口、湖南路、總統(tǒng)府商業(yè)街、珠江路四個區(qū)域 。 人口數(shù)量及其特征 南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長： ? 截止至 2021 年底，南京市常住人口數(shù)量達到了 萬人，較之 2021 年增加了 萬人，增長了 %； ? 2021 年南京市市取消了農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口、地方城鎮(zhèn)戶口等各種戶口性質(zhì)，統(tǒng)一為“居民戶口”，并放寬了外地購房、投資、就業(yè)人員的落戶政策，這一舉措促進了南京常 住人口數(shù)量的增長，同時也吸引 大批人才落 戶南京； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 18 頁 ? 2021 年 底，南京市 戶籍人口約為 萬人 ，其中市區(qū)人口為 萬人 ，較之上年增加了 萬人，人口向市區(qū)集聚的趨勢較為明顯，這將進一步促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 項目總投資估算表 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 13 頁 ? 資金籌措 本項目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和 預售收入 等。本項目沒有太大的資金壓力，側(cè)重開發(fā)能擴大項目影響力的產(chǎn)品類型， 商業(yè) 早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹立項目品牌形象。未來供應量將大幅增加，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域，受土地供應限制， 中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持。根據(jù)市場調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定的增長勢頭，運行良好，城市具有競爭力，南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長，人均可支配收入逐年增加，南 京市城市消費品零售總額逐年攀升，顯示出持續(xù)強勁的市場購買力。凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平 。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 9 頁 銷售型物業(yè)發(fā)展定位 基于 項目的自然、地理條件、交通以及項目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，高級公寓發(fā)展為此 中心城區(qū) 高尚居住區(qū) 。 項目規(guī)劃設(shè)計要點表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 0 土地號 —— 1 總占地面積 公頃 2 總建筑面積 萬平方米 84 3 控制指標說明 —— （二） 可行性研究結(jié)論 市場預測 根據(jù)市場調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟運行良好，城市具有競爭力、未來雖然有大量商業(yè)地產(chǎn)供應，但與本項目比較而言，地處屬于成熟商圈，并與地鐵無縫聯(lián)通的類似項目在南京市區(qū)比較缺乏，同一區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭不高。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 16 頁 固定資