【正文】 產(chǎn)投資及其增長 南京市固定資產(chǎn)投資逐年增幅趨緩 ： ? 南京市固定資產(chǎn)投資 2021 年為 1,868 億元，較之 2021 年增長了 %，略高于 2021 年至 2021 年的 15%的漲幅； ? 既 2021 年約 %左右的漲幅后，之后的增長態(tài)勢均較為平穩(wěn)，但是增幅較之 2021 年有了一定的下降，但是總體運(yùn)行態(tài)勢較為 穩(wěn)定， 2021 年至 2021 年的年均復(fù)合增長率為 %； ? 2021 年 全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 億元 ，比上年增長 %； ? 南京市固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定的增長背后，房地產(chǎn)投資成為主要?jiǎng)恿χ弧? 本項(xiàng)目全面竣工時(shí)（ 2021 年）面臨的市場狀況預(yù)測 市場供應(yīng)量預(yù)測 ? 20212021 年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)的年均增長率約為 8%，截止 07 年底供應(yīng)量約為54 萬平方米； ? 20212021 年大量甲級(jí)寫字樓將集中面世，供應(yīng)量共約 86 萬平方米； ? 已知市場數(shù)據(jù)， 2021 至 2021年甲級(jí)寫字樓的年均供應(yīng)量約為 萬平方米； ? 按平均每年新增 10 萬平方米的供應(yīng)量保守預(yù)測，至 2021 年底南京市甲級(jí)寫字樓市場總供應(yīng)量約為 200 萬平方米。至 2021 年，平均房價(jià)較之上年有了大幅的提升，增長幅度達(dá)到 %， 2021 年平均房價(jià)達(dá)到了540 元 /間 /天； ? 造成五星級(jí)酒店房價(jià)偏低的原因主要是價(jià)格戰(zhàn)，各大五星級(jí)酒店普遍采取“惡性價(jià)格戰(zhàn)”的策略招攬客源，對于整體市場的房價(jià)水平產(chǎn)生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級(jí)飯店，目前的平均房價(jià)水平僅在 600 元 /間 /天左右。 南京目前市場上的國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓主要集中在幾所五星級(jí)酒店，以長期出租為主的部分大面積的酒店客房； 2021 年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)將成為南京第一所真正意義上的國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓 。 南京五星級(jí)酒店市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 34 頁 ? 截至 2021 年底，南京市五星級(jí)酒店數(shù)量約為 16 家，總客房數(shù)約 4,839 間； ? 2021 年后南京五星級(jí)酒店市場的供應(yīng)量較為平穩(wěn)，之后在 2021 年和 2021 年供應(yīng)量激增，共增加客房數(shù) 1,235 間，其中僅 2021 年內(nèi)就有 4 家五星級(jí)酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會(huì)議中心和紫金山莊，總供應(yīng)客房數(shù)約 867 間； ? 目前市 場主要以國內(nèi)酒店酒店管理公司為主，如國內(nèi)知名的金陵酒店管理公司； 國際 品牌的五星級(jí)酒店僅有四家，僅占到總量的 25%（約 1,200 間），增長速度緩慢。 南京甲級(jí)寫字樓分布 南京甲級(jí)寫字樓市場 需求 狀況及空置率 ? 南京甲級(jí)寫字樓市場的銷售率水平在 20212021 年保持著較高的水平，當(dāng)年的吸納量均超過了當(dāng)年新增供應(yīng)，主要由于消化之前的市場存量； ? 2021 年起，由于當(dāng)年的新增供應(yīng)量較大，達(dá)到了 139,662 平方米，導(dǎo)致 2021年和 2021 年的銷售率放緩，當(dāng)年的銷售率分別為 %和 %。從財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目內(nèi)部收益率達(dá) %（稅 前 ）， 稅前 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 266， 萬元，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益；此外，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。集團(tuán)公司設(shè)有防務(wù)、運(yùn)輸機(jī)、發(fā)動(dòng)機(jī)、直升機(jī)、機(jī)載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機(jī)、航空研究、飛行試驗(yàn)、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理等 10 大產(chǎn)業(yè)板塊，下轄近 200家子公司（分公司）、有 20 多家上市公司 ， 中國航空工業(yè)集團(tuán)公司秉承 “ 航空報(bào)國、強(qiáng)軍富民 ” 宗旨，弘揚(yáng) “ 敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越 ” 理念，牢牢把握財(cái)富革命 的契機(jī)，大力實(shí)施 “ 市場化改革、專業(yè)化整合、資本化運(yùn)作、國際化開拓、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 ” ，謀求更高更快更強(qiáng)的發(fā)展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級(jí)大集團(tuán)邁進(jìn)。 考慮本項(xiàng)目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長遠(yuǎn)利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時(shí)在項(xiàng)目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流 ，發(fā)展 42%得銷售型物業(yè)。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體 空置率很低。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場 南京優(yōu)質(zhì)商形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2021 年開始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場為主，購物中心、精品商業(yè)街在 2021 年開始出現(xiàn)。城市綜合體的開發(fā)是一個(gè)周期長，投入大得開發(fā)過程，而 持有型物業(yè)的財(cái)務(wù)回收期是一個(gè)長期的過程，在項(xiàng)目較長的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持項(xiàng)目健康財(cái)務(wù)狀況得重要組成部分。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 10 頁 一、項(xiàng)目總論 （一） 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目 名稱 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體（暫定名） 項(xiàng)目 開發(fā)公司背景簡介 中國航空工業(yè)集團(tuán)公司（簡稱 “ 中航工業(yè) ” ）是由中央管理的國有特大型企業(yè)，是國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)，由原中國航空工業(yè)第一、第二集團(tuán)公司重組整合而成立。 本項(xiàng)目選 址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場主流需求。 南京甲級(jí)寫字樓市場 當(dāng)前供應(yīng)狀況 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 23 頁 截至 2021 年底，南京市共有約 54 萬平方米的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)； 2021 年至2021 年的年均增長率約為 8%左右； ? 20212021 年是南京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)最為集中的年份，而且絕大部分集中在鼓樓區(qū)域，白下和玄武區(qū)供應(yīng)體量相近； ? 經(jīng)歷了 2021 年較為集中的供應(yīng)高峰后， 2021 年的供應(yīng)量呈現(xiàn)了減緩的趨勢。 南京 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場小結(jié) 南京當(dāng)前 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場 南京未來 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場從 2021年開始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場為主 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū) 購物中心、精品商業(yè)街在 2021年開始出現(xiàn) 由于以百貨形式為主，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低 未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以購物中心形式為主 大部分的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來供應(yīng)還是集聚在新街口 河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域 雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為 ，市場仍有空間 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 33 頁 （ 三 ） 五 星級(jí)酒店 市場分析 南京五星級(jí)酒店市場發(fā)展概述 ? 南京市的老五星級(jí)酒店主要為上世紀(jì)八十年代后期新建的部分酒店，上世紀(jì)九十年代與本世紀(jì)初大量五星級(jí)酒店的發(fā)展使五星級(jí)酒店市場供應(yīng)步入了高峰期； ? 1983 年，位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開業(yè)成為南京市第一家五星級(jí)酒店； ? 進(jìn)入 2021 年，南京酒 店業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，外資不斷進(jìn)入，五星級(jí)酒店越發(fā)受到青睞。 南京 中高檔公寓 市場小結(jié) 南京當(dāng)前 中高檔公寓 市場 南京未來 中高檔公寓 市場 2021年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場正式進(jìn)入 啟動(dòng)階段 伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好， 2021－ 2021年新增供應(yīng)集中放量 中高檔公寓市場主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū) 隨著河西 CBD的打造，建鄴區(qū)逐漸成為中高檔公寓的主要供應(yīng)區(qū) 域之一 未來供應(yīng)量將大幅增加 中心城區(qū)銷售將保持較高水平，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域 受土地供應(yīng)限制，中心城區(qū)中高檔公寓價(jià)格將得到需求的有效支持 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 42 頁 （五） 國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場分析 國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓定義 根據(jù)南京的市場實(shí)際狀況，本節(jié)研究的“國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓”是指 ： ? 高品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：擁有很高的設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)，在外立面，內(nèi)部硬件設(shè)施方面大幅高于普通高檔公寓，部分項(xiàng)目成為地標(biāo)性建筑； ? 配套設(shè)施：擁有豐富，高質(zhì)量的生活配套設(shè)施，相當(dāng)于 45 星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，均提供健身房、室內(nèi)游泳池 、網(wǎng)球場或相關(guān)的豪華會(huì)所服務(wù)； ? 物業(yè)管理：國際知名酒店管理集團(tuán)管理或相應(yīng)級(jí)別的物業(yè)管理公司，提供完整、便捷的物業(yè)服務(wù)； ? 家居裝修：豪華室內(nèi)裝修，采用國際家俱、廚衛(wèi)品牌及知名家電品牌，提供舒適的生活環(huán)境。 南京五星級(jí)酒店未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 37 頁 ? 20212021 年間南京市將有 16 家五星級(jí)酒店（包含丁山花園大酒店二期和 湖濱金陵飯店二期）上市，總計(jì)客房數(shù)約 4,339 間，其中國際管理酒店未來供應(yīng)約 1,600 間； ? 2021 年和 2021 年將成為供應(yīng)量最為集中的 兩 年，兩年的供應(yīng)量約占到了未來供應(yīng)總量的 91%(3,437間客房 ),2021年五星級(jí)酒店的供應(yīng)數(shù)量劇減僅有建鄴區(qū)有約 250 間客房的供應(yīng)； ? 市中心區(qū)域仍然是五星級(jí)酒店的的聚集地，大量的新增供應(yīng)在滿足日益增長的商務(wù)、會(huì)展需求的同時(shí)，對競爭日趨激烈的五星級(jí)酒店的房價(jià)水平將成為一個(gè)新的考驗(yàn)，頂級(jí)國際品牌酒店的引入有望打破房價(jià)堅(jiān)冰，實(shí)現(xiàn)整體提升； ? 未來諸多五星級(jí)酒店尤其是國際品牌的五 星級(jí)酒店供應(yīng)量的增加將對老酒店提出了較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，促使老酒店在軟硬件設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等條件上進(jìn)行升級(jí) 。 市場需求量預(yù)測 ? 20212021年甲級(jí) 寫字樓的年吸納量在 2萬 12萬平方米之間變化，波動(dòng)很大； 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 27 頁 ? 甲級(jí)寫字樓的空置率在 10%20%區(qū)間，處于供應(yīng)失衡的預(yù)警狀態(tài)； ? 按平均每年 6 萬平方米的吸納量估計(jì)，至 2021 年底南京市甲級(jí)寫字樓總吸納量約為 84 萬平方米。 支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 17 頁 南京市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢良好 ： ? 2021 年，南京市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約 5,792 億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計(jì)口徑），比上年增長 %； ? 全市當(dāng)年工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)（電子、石化、鋼鐵、汽車）實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值達(dá)到約3,985 億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計(jì)口徑）增長 %； ? 四大支柱產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值占到了全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值約 %的比重。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 12 頁 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目計(jì)劃從 2021 年 1 月開始施工，由于本項(xiàng)目規(guī)模較 大，并且工程要求高，因此預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 7 年 ，即項(xiàng)目可望于 2021 年底全部竣工 。結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀， soho 商務(wù)樓以滿足中小企業(yè)辦公需求為主 。 中高檔公寓市場 2021 年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場正式進(jìn)入啟動(dòng)階段，伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好， 2021－ 2021 年新增供應(yīng)集中放量。 南京 中航城商業(yè) 綜合體項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2021 年 10月 18日 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 2 頁 目 錄 目錄 ........................................................................................................................ 2 一、項(xiàng)目總論 （序） .......................................................................................... 10 （一） 項(xiàng) 目背景 ........................................................................................ 10 項(xiàng)目名稱 ...................................................................................... 10 開發(fā)公司背景簡介 ...................................................................... 10 研究工作依據(jù) .............................................................................. 11 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) ...................................................................... 11 （二）可行性研究結(jié)論 .............................................................................. 11 市場預(yù)測 ..................