【正文】 本報(bào)告在測(cè)算數(shù)據(jù)時(shí)，一方面充分了解了當(dāng)前宏觀和微觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)和鼓樓未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)中短期地演變進(jìn)行了科學(xué)地預(yù)測(cè)，結(jié)合制定了多種市場(chǎng)策略。 ②戶型設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目住宅分為兩種戶型： 一室一廳，建筑面積包括： 3 4 4 5 6 66 平米，總戶數(shù)約 500 套； 二室一廳，建筑面積包括： 5 6 6 70、 7 102 平米，總戶數(shù)約 210 套。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位，需要總體上為項(xiàng)目面市尋求一個(gè)切入口。 基地上建筑包 括商業(yè)門(mén)面、多層及單層住宅，未拆遷。 ? 主力客群 —— 中青年城市中產(chǎn)階級(jí) 在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現(xiàn)代生活方式，事業(yè)處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的中青年，年齡在 3045 歲，他們的購(gòu)房目的是居住和投資并重。 樣板房 設(shè)計(jì)兩至三套裝修方案，分別適用于不同的 購(gòu)買(mǎi)人群，給前來(lái)咨詢看房的客戶以直觀的介紹。 樂(lè)業(yè)商城開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用分析表 實(shí)際成本 計(jì)劃 控制情況(+表示費(fèi)用增加，－費(fèi)用減少） 備注 編碼 費(fèi)用名稱 計(jì)量單 位 工程量 單價(jià)或費(fèi) 率 造價(jià)或費(fèi)用 (萬(wàn)元） 樓面造價(jià)（元 /m2) 比例（ %） 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用或造價(jià) 樂(lè)業(yè)商城可行性研究 12 ztz 項(xiàng)目總投資 48894 zjf 直接費(fèi) 42032 1 一、土地費(fèi)用 26000 含拆遷費(fèi) 2 二、勘察設(shè)計(jì) 和前期費(fèi) 1182 交通管理費(fèi) 4 參考， 元 /M2 圖紙審查費(fèi) 7 參考， 元/M2，按建面 地質(zhì)勘察費(fèi) 20 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 250 市政公用基礎(chǔ) 設(shè)施配套 136 測(cè)繪放線費(fèi) 8 建筑工程招投 標(biāo)費(fèi) 26 按工程造價(jià)的 ％計(jì)提 監(jiān)理費(fèi) 74 安全質(zhì)量監(jiān)督 費(fèi) 75 按工程造價(jià)的 ％計(jì)提 質(zhì)檢費(fèi) 18 按工程造價(jià)的 ％計(jì)提 散裝水泥保證 金 11 參考， 2 元 /M2，按建面 白蟻預(yù)防費(fèi) 13 參考， 元/M2，按建面 三通一平費(fèi) 330 參考， 60 元 /M2 樂(lè)業(yè)商城可行性研究 13 自來(lái)水管網(wǎng)建 設(shè)工程費(fèi) 210 商業(yè) 38 元 /M2 3 三、建筑工程 造價(jià) 14850 參考， 2700 元/M2 jjf 間接費(fèi) 6862 4 物管維修基金 3078 5 管理銷售財(cái)務(wù) 費(fèi)用 3338 開(kāi)辦和管理費(fèi) 743 工程總價(jià) 5％計(jì)提 銷售代理費(fèi) 1539 成交