【正文】 快速推進，拆遷安置房源的需求量將不斷增大，而目前適合被拆遷人需求的中低價位和中小戶型房源卻十分不足，而這部分需求卻往往是急需的剛性需求，再加上投資客對中小戶型的青睞，可以預見中小戶型、中低價位 —— 具體來說 100 平方米以下，單價在 5000 元以內(nèi)的產(chǎn)品，只要有較好的地段、品質(zhì)和區(qū)位配套，市場需求會保持較高熱情。 近期長沙也像全國一線城市一樣出 現(xiàn)了租賃市場暢旺，其中一大原因就是部分準購房者，在新政出臺后觀望情緒令其擱置了購房計劃，轉(zhuǎn)投租賃市場。 君悅紫園項目可行性研究報告 22 第四章 建設地點與建設條件 區(qū)域位置 君悅不僅如此，它還匯聚了袁家?guī)X商圈、芙蓉路商圈、東塘商圈、窯嶺商圈等長沙極具人氣的商圈，在商業(yè)領(lǐng)域，具有不可復制的區(qū)位優(yōu)勢。 地震烈度 根據(jù)國家地震局 1990 年 6 月出版的《中華地震烈度區(qū)劃圖》，長沙地區(qū)的地震烈度為 6 度，建構(gòu)筑物按 6 度設防。以人為本、以環(huán)境為中心，綜合考慮日照、采光、通風和景觀諸要素，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。地下停車庫停車約 200 輛，設有兩個車行出入口。 基地地勢平坦，豎向標高在滿足排水要求的前提下，維持現(xiàn)狀標高。建筑整體典雅大氣，西部層次十分豐富，環(huán)境營造追崇意境，技術(shù)上精益求精。 高層住宅抗震等級：框支層框架為二級，抗震墻為二級； 小高層住宅抗震等級：框支層框架為二級，抗震墻為三級； （ 2） 設計依據(jù) ◇ 本工程設計依據(jù)建筑專業(yè)提供的有關(guān)圖紙及資料； ◇ 有關(guān)規(guī)范規(guī)程： ①建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 (GBJ987)； ②混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范 (GBJ1089)； ③鋼筋混凝土高層建筑設計與施工規(guī)程 (JGJ391) ④建筑抗震設計規(guī)范 (GBJ789) ⑤砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范 (GBJ388) ⑥高層民用建筑防火規(guī)范 (GBJ388) ⑦建筑樁基技術(shù)規(guī)范 (JGJ9494) ⑧人民防 空地下室設計規(guī)范 (GB5003894) ⑨建筑地基基礎(chǔ)設計規(guī)范 (GBJ789) （ 3） 設計要求： 根據(jù)《中國地震裂度區(qū)劃圖》及《建筑抗震設防分類標準》本工程重要性屬丙類建筑。 ◇ 風荷載分項系數(shù)為 。 ? 3 六棟 11 層，采用剪力墻加異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，采用樁基礎(chǔ)。五至二十 六 層住宅生活用水由屋頂水箱供給。 君悅紫園項目可行性研究報告 30 電氣工程 工程概況 本工程為新建高層住宅小區(qū)。 供電方案 低壓配電線路主要采用樹干式供電，垂直樹干采用插接式母線槽供電，對于機電設備用房采用放射式供電。樓梯、走道采用白熾燈或節(jié)能燈，地下層采用防潮燈。 火災自動報警 火災報警控制回路接自消防控制中心內(nèi)設置的火災自動報警聯(lián)動控制器。消防排煙風機及正壓風機、消防水泵等消防設備由聯(lián)動控制器采用多線制控制。 在每戶的書房和主客廳內(nèi)各設有一個數(shù)據(jù)信息點，通過網(wǎng)絡實現(xiàn)高速 Inter 互聯(lián)。 區(qū)域內(nèi)室外消防采用臨時高壓制，消防用水管網(wǎng)與生活用水管網(wǎng)分開設置。君悅紫園項目可行性研究報告 33 每個消防泵房的消防水泵設一用一備，自灌進水，自動控制，亦可手動。 樓板：采用現(xiàn)澆的鋼筋混凝土樓板，保護層厚度 為 15mm，耐火極限大于 。 承重墻、樓梯間、電梯井采用混凝土空心砌塊或鋼筋混凝土墻，厚度≥ 240，耐火極限大于 。 二、主要污染源 各種動力設備產(chǎn)生的噪音。 根據(jù)《城市區(qū)域噪聲標準》，二類混合區(qū)白天 60 分貝以下。 廚房的油煙均通過管道井從高層屋面排放。 施工期揚塵對環(huán)境的影響 本工程采用商品混凝土，以減少對環(huán)境的污染，同時在施工管理中采取如下措施： （ 1）運送散裝袋含塵物料的車輛應用蓬布遮蓋，以防物料飛揚，對砂石料的運輸車輛應限制超載，不得中途撒漏。 （ 2）合理選擇施工機械，盡量選用低噪聲設備。 區(qū)域內(nèi)的空地由物業(yè)管理部門統(tǒng)一進行植被綠化工作， 并在道路兩側(cè)種樹植草。 節(jié)能 為了減少能耗，除加強管理外，可采取以下措施： 建筑屋面，西向墻體采取保溫隔熱措施。 住宅樓內(nèi)樓梯間照明開關(guān)均采用觸摸式（或聲控式）延時節(jié)能開關(guān)。 建設內(nèi)容 建筑單體根據(jù)場地特點合理控制建筑空間形態(tài)，順應地形，嚴格按小于 85 米的規(guī)劃控高設計，住宅共 26 層，其中第一、二層為商業(yè)裙樓。從 2020 年 元 月至 2020 年 6 月。 投資估算范圍包括土地轉(zhuǎn)讓費和出讓金、建安工程費、土石方工程、道路廣場工程、室外供配電及給排水等基礎(chǔ)設施工程等費用。 以住宅開發(fā)為主， 輔以少量裙樓商業(yè)， 可銷售住宅總面積 40050 平米 ，項目在高層住宅主體完成一半時開始預售，預計銷售期 12 個月。經(jīng)估算，項目總經(jīng)營費用為 5114 萬元，詳見成本費用估算表 附表五： 成本費用估算表 序號 項目 名稱 合計 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 212年 二 季度 1 投資額 20846 11592 1800 1800 1800 1800 2054 2 管理 費用 1764 300 300 300 300 300 265 3 銷售 費用 1850 600 300 300 300 350 4 財務 費用 2020 2020 5 稅金 3700 0 700 600 600 600 1200 6 總成本 30160 利潤估算 根據(jù)國家現(xiàn)行的財稅政策和長沙市的地方稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)君悅紫園項目可行性研究報告 45 應按營業(yè)收入繳納 5%的營業(yè)稅，按營業(yè)稅繳納 7%的城市維護建設稅，按營業(yè)稅繳納 5%的教育費附加， 營業(yè)稅及附加與企業(yè)所得稅綜合按 10%估算， 詳見利潤表 附表六： 利潤表（單位：萬元） 序號 項目 名稱 合計 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 2020年 二 季度 1 銷售 收入 37000 0 15000 5000 6000 6000 5000 2 項目總投資 26460 0 840 280 280 280 280 稅費 3700 3 總成本 30160 4 利潤額 6840 財務盈利能力分析 根據(jù)項目的財務現(xiàn)金流量表可知，本項目稅 后 全部投資財務收益率為 %，投資回收期為 年，說明本項目財務贏利能力較強，財務上是可行的， 詳見財務現(xiàn)金流量表 。表明該項目具有較好盈利可能的同時，物業(yè)銷售壓力亦維持在合理水平內(nèi)。 君悅紫園項目可行性研究報告 48 財務評價結(jié)論 通過靜態(tài)與動態(tài)計算、分析，可以看出： （ 1） 該項目建成后，從新增銷售 收入、利潤總額及上繳稅金來看，該項目的經(jīng)濟效益是好的。 君悅紫園項目可行性研究報告 49 第十二章 結(jié)論 通過對本項目的法人資格、建設的必要性、市場分析、建筑規(guī)模、建設方案、建設條件、環(huán)境保護、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟效益初步分析等多方面進行研究與論證認為：項目 投資 建設符合城市總體規(guī)劃要求，建設目的明確，建設規(guī)模及建設方案合理，建設條件具備，資金來源可靠 ，用 地基礎(chǔ) 配套設施全，項目建設條件基本具備 。 （ 3）從盈虧平衡分析來看，本項目具有很強的抗風險能力。因此，本項目的敏感性分析確定選取物業(yè)銷售價格及投資成本兩項進行考察，分別算出上述兩個因素以下表所示的幅度增加或減少時，對項目所得稅前資本收益的影響。 盈虧平衡及敏感 性分析 盈虧平衡分析 本項目固定成本主要包括土地成本 11592 萬元，前期工程費 646萬元，小區(qū)配套設施費 538 萬元。 附表四：君悅紫園項目銷售收入估算 表（單位：萬元） 項目 數(shù)量 預估單價 銷售收入（萬元） 備注 住宅部分 40500 ㎡ 7000 元 /㎡ 28035 一層商業(yè) ㎡ 16000 元 /㎡ 二層商業(yè) ㎡ 8000/㎡ 地下車位 188 個 10 萬 /個 1880 合計 開發(fā)建設成本及經(jīng)營費用估算 君悅紫園項目可行性研究報告 44 開發(fā)建設成本 項目開發(fā)建設成本包括土地轉(zhuǎn)讓費、建安工程費及其他費用，經(jīng)估算，項目總開發(fā)成本為 26460 萬元，詳見建設投資估算表 經(jīng)營費用估算 經(jīng)營費用是房地產(chǎn)銷售過程中所發(fā)生的費用，包括財務費用、管理費用、銷售費用等費用。 估算結(jié)果 項目總投資約為 26460 萬元 （詳見項目總投資估算表） ，其中： 土地成本約為 11592 萬 元， 工程 相關(guān) 費用 約為 9254 萬元，其他 管理費用、君悅紫園項目可行性研究報告 42 銷售費用、財務成本等綜合費用約為 5614 萬元 。項目建設單位擁有高素質(zhì)的物業(yè)管理公司對本項目進行管理，物業(yè)管理公司將參與前期管理工作，如物業(yè)驗收、入住管理、裝修管理及日常管理等，并制訂一系列的物業(yè)管理細則，從而真正做到住戶“買得放心，住得省心。 規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方米， 規(guī)劃總建筑面積 平 方 米，其中地上建筑為 平 方 米、地下室 平 方 米； 建筑 基底占地面積 平 方 米，建筑密度 %,容積率,綠地率 35％。 采用低壓電容補償，減少無損耗。 輸電設備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。本項目的綠化率超過 40％。 綠化 綠化形成點、線、面綠化體系，適當加以建筑小品進行點綴，以營造一個優(yōu)雅的居住環(huán)境。 （ 3） 石灰、水泥和砂石料等的拌和，采用沙拌方式，且須配除塵設施。 本工程建設期對環(huán)境稍有影響，主要表現(xiàn)在施工期間噪聲及施工期揚塵的影響，施工期的影響是短期可以恢復的。 四、處理措施 水泵、風機及各類機動設備可采用合成橡膠接頭，橡膠隔振墊君悅紫園項目可行性研究報告 35 和其它橡膠制成的隔振系統(tǒng)，能使設備和管道基礎(chǔ)之間起到明顯的緩沖、減振和消聲效果。 垃圾雜物。 君悅紫園項目可行性研究報告 34 第六章 環(huán)境保護與節(jié)能 環(huán)境保護 環(huán)境保護是我國的一項基本國策，項目的開發(fā)建設嚴格執(zhí)行《中華人民共和國環(huán)境保護法》，嚴格控制區(qū)域內(nèi)的廢物、廢水排放，確保項目的環(huán)境經(jīng)濟和工程建設同時進行。 樓梯：采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯，樓梯板保護層厚度為 15mm，耐火極限大于 h。 同時還要考慮建筑的結(jié)構(gòu)防火，本建筑耐火等級為一級，建筑構(gòu)件的燃燒性和耐火極限情況如下： 框架柱采用鋼筋混凝土柱，耐火極限大于 。一旦失火，立即啟動消防泵，水池內(nèi)的水經(jīng)消防水泵加壓后進入?yún)^(qū)域內(nèi)環(huán)狀消 防管網(wǎng)，送到所需位置。系統(tǒng)的主干電纜得用有線電視主干電纜；支干電纜采用能動通過 Cable Modem 轉(zhuǎn)至非屏蔽五類雙絞線。 項目電話入戶率 100％，電訊電纜沿道路鋪設，由電信部門統(tǒng)一負君悅紫園項目可行性研究報