【正文】 快速推進(jìn)，拆遷安置房源的需求量將不斷增大，而目前適合被拆遷人需求的中低價(jià)位和中小戶型房源卻十分不足，而這部分需求卻往往是急需的剛性需求，再加上投資客對中小戶型的青睞，可以預(yù)見中小戶型、中低價(jià)位 —— 具體來說 100 平方米以下，單價(jià)在 5000 元以內(nèi)的產(chǎn)品，只要有較好的地段、品質(zhì)和區(qū)位配套，市場需求會(huì)保持較高熱情。 近期長沙也像全國一線城市一樣出 現(xiàn)了租賃市場暢旺，其中一大原因就是部分準(zhǔn)購房者，在新政出臺(tái)后觀望情緒令其擱置了購房計(jì)劃，轉(zhuǎn)投租賃市場。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第四章 建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件 區(qū)域位置 君悅不僅如此，它還匯聚了袁家?guī)X商圈、芙蓉路商圈、東塘商圈、窯嶺商圈等長沙極具人氣的商圈，在商業(yè)領(lǐng)域，具有不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢。 地震烈度 根據(jù)國家地震局 1990 年 6 月出版的《中華地震烈度區(qū)劃圖》，長沙地區(qū)的地震烈度為 6 度，建構(gòu)筑物按 6 度設(shè)防。以人為本、以環(huán)境為中心，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)和景觀諸要素，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。地下停車庫停車約 200 輛，設(shè)有兩個(gè)車行出入口。 基地地勢平坦，豎向標(biāo)高在滿足排水要求的前提下，維持現(xiàn)狀標(biāo)高。建筑整體典雅大氣，西部層次十分豐富，環(huán)境營造追崇意境，技術(shù)上精益求精。 高層住宅抗震等級(jí)：框支層框架為二級(jí)，抗震墻為二級(jí)； 小高層住宅抗震等級(jí)：框支層框架為二級(jí)，抗震墻為三級(jí)； （ 2） 設(shè)計(jì)依據(jù) ◇ 本工程設(shè)計(jì)依據(jù)建筑專業(yè)提供的有關(guān)圖紙及資料； ◇ 有關(guān)規(guī)范規(guī)程： ①建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 (GBJ987)； ②混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ1089)； ③鋼筋混凝土高層建筑設(shè)計(jì)與施工規(guī)程 (JGJ391) ④建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ789) ⑤砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ388) ⑥高層民用建筑防火規(guī)范 (GBJ388) ⑦建筑樁基技術(shù)規(guī)范 (JGJ9494) ⑧人民防 空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB5003894) ⑨建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ789) （ 3） 設(shè)計(jì)要求： 根據(jù)《中國地震裂度區(qū)劃圖》及《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》本工程重要性屬丙類建筑。 ◇ 風(fēng)荷載分項(xiàng)系數(shù)為 。 ? 3 六棟 11 層，采用剪力墻加異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，采用樁基礎(chǔ)。五至二十 六 層住宅生活用水由屋頂水箱供給。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 電氣工程 工程概況 本工程為新建高層住宅小區(qū)。 供電方案 低壓配電線路主要采用樹干式供電，垂直樹干采用插接式母線槽供電，對于機(jī)電設(shè)備用房采用放射式供電。樓梯、走道采用白熾燈或節(jié)能燈，地下層采用防潮燈。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警 火災(zāi)報(bào)警控制回路接自消防控制中心內(nèi)設(shè)置的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制器。消防排煙風(fēng)機(jī)及正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵等消防設(shè)備由聯(lián)動(dòng)控制器采用多線制控制。 在每戶的書房和主客廳內(nèi)各設(shè)有一個(gè)數(shù)據(jù)信息點(diǎn)，通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)高速 Inter 互聯(lián)。 區(qū)域內(nèi)室外消防采用臨時(shí)高壓制，消防用水管網(wǎng)與生活用水管網(wǎng)分開設(shè)置。君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 每個(gè)消防泵房的消防水泵設(shè)一用一備，自灌進(jìn)水，自動(dòng)控制，亦可手動(dòng)。 樓板：采用現(xiàn)澆的鋼筋混凝土樓板，保護(hù)層厚度 為 15mm，耐火極限大于 。 承重墻、樓梯間、電梯井采用混凝土空心砌塊或鋼筋混凝土墻，厚度≥ 240，耐火極限大于 。 二、主要污染源 各種動(dòng)力設(shè)備產(chǎn)生的噪音。 根據(jù)《城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》，二類混合區(qū)白天 60 分貝以下。 廚房的油煙均通過管道井從高層屋面排放。 施工期揚(yáng)塵對環(huán)境的影響 本工程采用商品混凝土，以減少對環(huán)境的污染，同時(shí)在施工管理中采取如下措施： （ 1）運(yùn)送散裝袋含塵物料的車輛應(yīng)用蓬布遮蓋，以防物料飛揚(yáng)，對砂石料的運(yùn)輸車輛應(yīng)限制超載，不得中途撒漏。 （ 2）合理選擇施工機(jī)械，盡量選用低噪聲設(shè)備。 區(qū)域內(nèi)的空地由物業(yè)管理部門統(tǒng)一進(jìn)行植被綠化工作， 并在道路兩側(cè)種樹植草。 節(jié)能 為了減少能耗，除加強(qiáng)管理外，可采取以下措施： 建筑屋面，西向墻體采取保溫隔熱措施。 住宅樓內(nèi)樓梯間照明開關(guān)均采用觸摸式（或聲控式）延時(shí)節(jié)能開關(guān)。 建設(shè)內(nèi)容 建筑單體根據(jù)場地特點(diǎn)合理控制建筑空間形態(tài)，順應(yīng)地形，嚴(yán)格按小于 85 米的規(guī)劃控高設(shè)計(jì)，住宅共 26 層，其中第一、二層為商業(yè)裙樓。從 2020 年 元 月至 2020 年 6 月。 投資估算范圍包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)和出讓金、建安工程費(fèi)、土石方工程、道路廣場工程、室外供配電及給排水等基礎(chǔ)設(shè)施工程等費(fèi)用。 以住宅開發(fā)為主， 輔以少量裙樓商業(yè)， 可銷售住宅總面積 40050 平米 ，項(xiàng)目在高層住宅主體完成一半時(shí)開始預(yù)售，預(yù)計(jì)銷售期 12 個(gè)月。經(jīng)估算，項(xiàng)目總經(jīng)營費(fèi)用為 5114 萬元，詳見成本費(fèi)用估算表 附表五： 成本費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 合計(jì) 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 212年 二 季度 1 投資額 20846 11592 1800 1800 1800 1800 2054 2 管理 費(fèi)用 1764 300 300 300 300 300 265 3 銷售 費(fèi)用 1850 600 300 300 300 350 4 財(cái)務(wù) 費(fèi)用 2020 2020 5 稅金 3700 0 700 600 600 600 1200 6 總成本 30160 利潤估算 根據(jù)國家現(xiàn)行的財(cái)稅政策和長沙市的地方稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 應(yīng)按營業(yè)收入繳納 5%的營業(yè)稅，按營業(yè)稅繳納 7%的城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅繳納 5%的教育費(fèi)附加， 營業(yè)稅及附加與企業(yè)所得稅綜合按 10%估算， 詳見利潤表 附表六： 利潤表（單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 合計(jì) 2020年 一 季度 2020年 二 季度 2020年 三 季度 2020年 四 季度 2020年 一 季度 2020年 二 季度 1 銷售 收入 37000 0 15000 5000 6000 6000 5000 2 項(xiàng)目總投資 26460 0 840 280 280 280 280 稅費(fèi) 3700 3 總成本 30160 4 利潤額 6840 財(cái)務(wù)盈利能力分析 根據(jù)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可知，本項(xiàng)目稅 后 全部投資財(cái)務(wù)收益率為 %，投資回收期為 年，說明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)贏利能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)上是可行的， 詳見財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 。表明該項(xiàng)目具有較好盈利可能的同時(shí)，物業(yè)銷售壓力亦維持在合理水平內(nèi)。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 48 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 通過靜態(tài)與動(dòng)態(tài)計(jì)算、分析，可以看出： （ 1） 該項(xiàng)目建成后，從新增銷售 收入、利潤總額及上繳稅金來看，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是好的。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 49 第十二章 結(jié)論 通過對本項(xiàng)目的法人資格、建設(shè)的必要性、市場分析、建筑規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益初步分析等多方面進(jìn)行研究與論證認(rèn)為：項(xiàng)目 投資 建設(shè)符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)目的明確，建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案合理，建設(shè)條件具備，資金來源可靠 ，用 地基礎(chǔ) 配套設(shè)施全，項(xiàng)目建設(shè)條件基本具備 。 （ 3）從盈虧平衡分析來看，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，本項(xiàng)目的敏感性分析確定選取物業(yè)銷售價(jià)格及投資成本兩項(xiàng)進(jìn)行考察，分別算出上述兩個(gè)因素以下表所示的幅度增加或減少時(shí)，對項(xiàng)目所得稅前資本收益的影響。 盈虧平衡及敏感 性分析 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目固定成本主要包括土地成本 11592 萬元，前期工程費(fèi) 646萬元，小區(qū)配套設(shè)施費(fèi) 538 萬元。 附表四：君悅紫園項(xiàng)目銷售收入估算 表（單位：萬元） 項(xiàng)目 數(shù)量 預(yù)估單價(jià) 銷售收入（萬元） 備注 住宅部分 40500 ㎡ 7000 元 /㎡ 28035 一層商業(yè) ㎡ 16000 元 /㎡ 二層商業(yè) ㎡ 8000/㎡ 地下車位 188 個(gè) 10 萬 /個(gè) 1880 合計(jì) 開發(fā)建設(shè)成本及經(jīng)營費(fèi)用估算 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 開發(fā)建設(shè)成本 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、建安工程費(fèi)及其他費(fèi)用，經(jīng)估算，項(xiàng)目總開發(fā)成本為 26460 萬元，詳見建設(shè)投資估算表 經(jīng)營費(fèi)用估算 經(jīng)營費(fèi)用是房地產(chǎn)銷售過程中所發(fā)生的費(fèi)用，包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等費(fèi)用。 估算結(jié)果 項(xiàng)目總投資約為 26460 萬元 （詳見項(xiàng)目總投資估算表） ，其中： 土地成本約為 11592 萬 元， 工程 相關(guān) 費(fèi)用 約為 9254 萬元，其他 管理費(fèi)用、君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本等綜合費(fèi)用約為 5614 萬元 。項(xiàng)目建設(shè)單位擁有高素質(zhì)的物業(yè)管理公司對本項(xiàng)目進(jìn)行管理，物業(yè)管理公司將參與前期管理工作，如物業(yè)驗(yàn)收、入住管理、裝修管理及日常管理等，并制訂一系列的物業(yè)管理細(xì)則，從而真正做到住戶“買得放心，住得省心。 規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方米， 規(guī)劃總建筑面積 平 方 米，其中地上建筑為 平 方 米、地下室 平 方 米； 建筑 基底占地面積 平 方 米，建筑密度 %,容積率,綠地率 35％。 采用低壓電容補(bǔ)償，減少無損耗。 輸電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。本項(xiàng)目的綠化率超過 40％。 綠化 綠化形成點(diǎn)、線、面綠化體系，適當(dāng)加以建筑小品進(jìn)行點(diǎn)綴，以營造一個(gè)優(yōu)雅的居住環(huán)境。 （ 3） 石灰、水泥和砂石料等的拌和，采用沙拌方式，且須配除塵設(shè)施。 本工程建設(shè)期對環(huán)境稍有影響，主要表現(xiàn)在施工期間噪聲及施工期揚(yáng)塵的影響，施工期的影響是短期可以恢復(fù)的。 四、處理措施 水泵、風(fēng)機(jī)及各類機(jī)動(dòng)設(shè)備可采用合成橡膠接頭，橡膠隔振墊君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 和其它橡膠制成的隔振系統(tǒng)，能使設(shè)備和管道基礎(chǔ)之間起到明顯的緩沖、減振和消聲效果。 垃圾雜物。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 環(huán)境保護(hù)是我國的一項(xiàng)基本國策，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》，嚴(yán)格控制區(qū)域內(nèi)的廢物、廢水排放，確保項(xiàng)目的環(huán)境經(jīng)濟(jì)和工程建設(shè)同時(shí)進(jìn)行。 樓梯：采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯，樓梯板保護(hù)層厚度為 15mm，耐火極限大于 h。 同時(shí)還要考慮建筑的結(jié)構(gòu)防火，本建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，建筑構(gòu)件的燃燒性和耐火極限情況如下： 框架柱采用鋼筋混凝土柱，耐火極限大于 。一旦失火，立即啟動(dòng)消防泵，水池內(nèi)的水經(jīng)消防水泵加壓后進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)環(huán)狀消 防管網(wǎng)，送到所需位置。系統(tǒng)的主干電纜得用有線電視主干電纜；支干電纜采用能動(dòng)通過 Cable Modem 轉(zhuǎn)至非屏蔽五類雙絞線。 項(xiàng)目電話入戶率 100％，電訊電纜沿道路鋪設(shè)，由電信部門統(tǒng)一負(fù)君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)