【正文】 在技術(shù)和人工具有可替代的設(shè)施上，可以采用人工以節(jié)約總造價(jià)，如電子巡更系統(tǒng)都可以采用離線式系統(tǒng)而不是投資更高的在線式系統(tǒng)，這既節(jié)約了投資，又能同時(shí)滿足規(guī)范管理和機(jī)動(dòng)處理的需要。智能化水平不應(yīng)片面理解為“硬件一流” ，小區(qū)的服務(wù)更重要的在于管理服務(wù)水平，尤其是人的服務(wù)而不是技術(shù)的可達(dá)性，管家式的人性化的服務(wù)應(yīng)該和設(shè)施更好地結(jié)合。物業(yè)管理方面：采用先進(jìn)的、成熟的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)，充分利用小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)，向住戶提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。安全防范方面：在小區(qū)周界，小區(qū)重點(diǎn)部位設(shè)置紅外微波報(bào)警器，并使用電視監(jiān)控?cái)z像機(jī)實(shí)施監(jiān)視，并聯(lián)動(dòng)控制。33 / 58門(mén)牌：建議在門(mén)前用金屬吊住木制底版，字體鏤空。這三種燈光夜景組成“浪漫的歐陸風(fēng)情” 。小區(qū)路燈宜采用歐式路燈，燈光除了日常照明外，還應(yīng)具有一定的景觀效應(yīng)，因?yàn)橐咕耙彩切^(qū)景觀的重要組成部分。這樣有了景觀的河水就不再是死水，真正成為活水。增加本項(xiàng)目別墅營(yíng)造精品景觀的籌碼。使人進(jìn)入大門(mén)就置身于歐洲文化別致的生活氛圍之中。私家花園是真正屬于業(yè)主自身所有的綠化空間，應(yīng)盡量給予業(yè)主個(gè)人權(quán)利以達(dá)到其個(gè)性化的要求。在綠化方面建議采用中心綠化（景觀） 、組團(tuán)綠化（景觀）與私家花園相結(jié)合的方式。使親水不是簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售噱頭，使水文化成為生活31 / 58的一部分，而不僅僅是點(diǎn)綴。根據(jù)多個(gè)城市類(lèi)似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，我們建議該項(xiàng)目要引入水的概念，讓這個(gè)“鄉(xiāng)村包圍中的城鎮(zhèn)孤島”產(chǎn)生靈性。其他特色配套設(shè)施諸如提供中產(chǎn)階級(jí)私人醫(yī)生服務(wù)的小型診所等。動(dòng)態(tài)會(huì)所包括的配套設(shè)施：兒童娛樂(lè)中心、乒乓房，羽毛球室，健身房，桌球室，棋牌室等。會(huì)所建議面積在 3000 平方米左右，并且可以通過(guò)樓層自然分割或出入口分設(shè)的辦法將會(huì)所分為動(dòng)態(tài)會(huì)所和靜態(tài)會(huì)所兩部分，使動(dòng)靜區(qū)間適度分離。七、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總規(guī)劃用地面積： 約 133400㎡總 建 筑 面 積： 66700㎡綜 合 容 積 率： 綜合建筑密度： 40%綠 化 率： 45%集 中 綠 地 率： 15%停車(chē)位： 320 輛 單套配套： 260 輛 公共停車(chē)： 60 輛八、住宅戶型表表 5－1 項(xiàng)目住宅戶型表型號(hào) 戶 型 建筑面積29 / 58（㎡）A1 五室二廳二衛(wèi) 185B1 五室二廳三衛(wèi) 200B2 六室二廳三衛(wèi) 230C1 六室二廳四衛(wèi) 250C2 七室二廳四衛(wèi) 280在以上的房型配比中，建議在雙拼別墅中采用 ABB2 類(lèi)房型，在獨(dú)立式別墅采用 CC2 類(lèi)房型，排屋用 AB1 類(lèi)房型，雙拼別墅和獨(dú)立式別墅的配比為 65：25，排屋最多只占 10％，具體的產(chǎn)品比例可以在組團(tuán)式滾動(dòng)開(kāi)發(fā)中根據(jù)市場(chǎng)需求情況動(dòng)態(tài)調(diào)整。重要的是住區(qū)的建設(shè)應(yīng)尊重地域習(xí)俗和傳統(tǒng)，保持文化的連續(xù)性，表達(dá)高尚的社區(qū)文明。住宅立面倡導(dǎo)時(shí)代感與藝術(shù)性在當(dāng)前科技水平下的有機(jī)融合，融地域文化與時(shí)代進(jìn)步于一體，圍合式模塊組團(tuán)親切宜人，立面處理簡(jiǎn)單明快，從整體入手細(xì)膩刻劃，注重空間造型手法的變化，突出個(gè)性,強(qiáng)調(diào)識(shí)別性和歸屬感。在住宅單體設(shè)計(jì)中，要在參照現(xiàn)行相關(guān)的技術(shù)規(guī)定、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和生活設(shè)施的九五住宅標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上略有提高，結(jié)合市場(chǎng)反饋和開(kāi)發(fā)建設(shè)的循序性，強(qiáng)調(diào)平面設(shè)計(jì)的合理性、靈活性和生產(chǎn)彈性三個(gè)方面的特征，以合理的平面布局鋪敘居住行為在空間上的展開(kāi)，提供一種空間人格化的可能，而不僅僅是空間的使用界定，而是竭力促成居民意識(shí)和行為的參與。小區(qū)內(nèi)部采用一條環(huán)狀的主干道（車(chē)行道）相連接，抬起的住宅群體的步行系統(tǒng)進(jìn)入綠化系統(tǒng)，做出真正的人車(chē)分流，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念；重點(diǎn)處理各種道路交匯的節(jié)點(diǎn)，融入交往和景觀標(biāo)志的功能，如小區(qū)入口廣場(chǎng)，中心休閑廣場(chǎng)等，使空間層次更加豐滿生動(dòng)，道路的線型和斷面從功能出發(fā)，通而不暢，結(jié)合路邊綠地和節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)導(dǎo)向住區(qū)景觀；一定要保證每戶至少一個(gè)泊車(chē)位，同時(shí)預(yù)留數(shù)處相對(duì)集中的公共停車(chē)地塊，以滿足一戶多車(chē)或其他外來(lái)臨時(shí)停車(chē)的需求，考慮到小區(qū)的車(chē)輛檔次可能不是很高，可以將集中停車(chē)地塊用綠化加以掩映，以保護(hù)小區(qū)整齊潔凈的視覺(jué)效果；步行系統(tǒng)分成二種類(lèi)型，一種是購(gòu)物者由沿小區(qū)主要出入道出入小區(qū)，進(jìn)入小區(qū)配套商務(wù)設(shè)施或區(qū)外商場(chǎng)購(gòu)物，另一種是住戶到結(jié)合綠地、健身便道和硬地廣場(chǎng)蜿蜒穿插形成網(wǎng)絡(luò)，使住戶在滿足交通功能的前提下充分享受優(yōu)美27 / 58的住區(qū)自然景觀和人工空間形態(tài)。可以在局部地區(qū)容積率高一點(diǎn)，但通過(guò)座落的錯(cuò)位，交叉空間的細(xì)部處理，來(lái)營(yíng)造一個(gè)低價(jià)高享受的超值感覺(jué)。別墅主題：西歐小鎮(zhèn)式的寧?kù)o愜意的居住氛圍、古典高雅的社區(qū)空間，現(xiàn)代而隨意的生活方式。心情放松指的是環(huán)境工程富有生活氣息，帶有情調(diào)而不“曲高和寡” ，例如綠色植物的采用方面可以考慮在水邊局部種竹子，局部彎曲小徑邊可以休憩。與眾不同是滿足消費(fèi)者“自我尊嚴(yán)”的要求。本項(xiàng)目存在一個(gè)概念：“離塵不離城” 。所以小區(qū)的品味非常重要，對(duì)于一個(gè)在周邊農(nóng)村風(fēng)光并不欠缺的別墅區(qū)域來(lái)說(shuō)，純粹的綠化并不能成為唯一、排他性賣(mài)點(diǎn)。但要考慮內(nèi)部的檔次結(jié)構(gòu)不要懸殊，通過(guò)組團(tuán)布局合理分割，例如用河流、交通或綠化自然分離。其次，在別墅形態(tài)上要滿足產(chǎn)品的差異化特征。從對(duì)別墅的需求來(lái)看，根據(jù)多個(gè)城市的調(diào)研經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，大約 70％－80％以上是為了改善居住條件，大約 10％－20％是為了用于周末度假、剩下的大約是為了投資、享受政策優(yōu)惠，24 / 58如購(gòu)房退稅等。農(nóng)民新村的特點(diǎn)是：規(guī)劃單調(diào)，整齊劃一，缺少公共產(chǎn)品、如公共活動(dòng)區(qū)、社區(qū)小品、人造環(huán)境等。正因如此，在設(shè)計(jì)中我們嚴(yán)格執(zhí)行以下三大原則：人文環(huán)境的充分利用；社區(qū)暢園；生態(tài)持續(xù)性的實(shí)施。四、目標(biāo)客源定位通過(guò)對(duì)本案所在區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目所在地區(qū)的情況，預(yù)計(jì)本案的潛在客戶是武清區(qū)及其周邊區(qū)域的富裕人群，這些富裕人群的工作地點(diǎn)大都固定在本區(qū)域內(nèi)，具體細(xì)分為以下五類(lèi)：企業(yè)主及私人老板；大型企業(yè)的高級(jí)管理人員；行政管理人員及公務(wù)員；富裕農(nóng)民；帶有投資或其他消費(fèi)目的人群。因此，在給定項(xiàng)目用地別墅屬性的情況下，結(jié)合武清區(qū)及周邊地區(qū)的居民收入水平，決定了別墅的總價(jià)水平保持在 50 萬(wàn)左右可以有效地控制市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的情況，武清區(qū)近期沒(méi)有其他的別墅項(xiàng)目，因此，武清城區(qū)楊村的中高檔公寓有可能作為別墅的可替代產(chǎn)品成為本項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。 因 此 ， 短 期 內(nèi) 武 清 區(qū)內(nèi) 的 供 給 競(jìng) 爭(zhēng) 壓 力 不 大 ， 然 而 必 須 注 意 到 武 清 區(qū) 八 個(gè) 中 心 鎮(zhèn) 都 有 別 墅 區(qū) 土 地規(guī) 劃 這 一 潛 在 競(jìng) 爭(zhēng) 性 供 給 因 素 ， 在 項(xiàng) 目 推 進(jìn) 過(guò) 程 中 要 時(shí) 刻 注 意 相 關(guān) 信 息 的 獲取 。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）區(qū)域房地產(chǎn)的需求和供給市場(chǎng)分析基于本項(xiàng)目用地的規(guī)劃用途是別墅用地，因此以下對(duì)別墅市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行分析。目前，天津周邊的一些區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了具有相當(dāng)規(guī)模、多功能性的高檔別墅項(xiàng)目。目前，天津市別墅市場(chǎng)主要集中于南片和北片兩大區(qū)域。其中，萬(wàn)科集團(tuán)在北辰區(qū)新宜白大道興建了總面積 60 余萬(wàn)平方米的萬(wàn)科花園新城項(xiàng)目，該項(xiàng)目以透天聯(lián)體別墅的形式，中檔的價(jià)格及公司的品牌號(hào)召力，迅速博得了消費(fèi)者的青睞，平均價(jià)格 1999 年開(kāi)盤(pán)只有 2400 元/平方米攀升，到 2022 年時(shí)已有 3800 元/平方米。應(yīng)當(dāng)說(shuō)早期的別墅產(chǎn)品僅僅市場(chǎng)細(xì)分不明確，配套功能不完善，整體設(shè)計(jì)觀念較為落后。每幢別墅建筑面積 180㎡—300㎡，產(chǎn)品總價(jià)在大致在 40 萬(wàn)—70 萬(wàn)的區(qū)間。（三）本項(xiàng)目商服等配套設(shè)施建設(shè)建議綜合以上描述可以看出，石各莊鎮(zhèn)的商服及其他配套設(shè)施相對(duì)薄弱，而武清城區(qū)所在地楊村的設(shè)施比較完備。大型商業(yè)設(shè)施：樂(lè)購(gòu)連鎖超市。而武清城區(qū)楊村的商服及生活配套設(shè)施相對(duì)比較完善，主要有：金融服務(wù)類(lèi)：武清城區(qū)內(nèi)有中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、中國(guó)平安保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司?？紤]到車(chē)輛的輪休保養(yǎng)，小區(qū)車(chē)隊(duì)至少需要四部專(zhuān)用大巴。這樣的配套既可以由小區(qū)物業(yè)公司自己營(yíng)運(yùn)，也可以和公交公司協(xié)商，引入公交線路。假如該出口能夠落實(shí)開(kāi)通，則將對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位的提升創(chuàng)造極為有利的條件。該項(xiàng)目目前尚未啟動(dòng)，但建成之后，將有助于改善本區(qū)位通往其他地區(qū)的交通條件。據(jù)創(chuàng)業(yè)園區(qū)負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，本項(xiàng)目的建成將有助于改善項(xiàng)目所在地的交通條件。本項(xiàng)目圖 3－1：本項(xiàng)目區(qū)位圖二、項(xiàng)目所在地交通狀況（一）現(xiàn)有交通條件本項(xiàng)目南鄰石陳公路，西鄰黃王公路，對(duì)外交通主要通過(guò)楊王公路和黃王公路，兩條公路級(jí)別較低，屬于市郊行公路，斷面寬度為 12 米，平時(shí)交通比較擁擠，已難以適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須自備不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資總額 30%的資本金。這種組織形式要求公司決策者具有相當(dāng)?shù)默F(xiàn)代管理理念，公司有一套合理的薪酬政策，職員具有相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和敬業(yè)精神。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，越是市場(chǎng)環(huán)境不確定性大、臨時(shí)組建的項(xiàng)目公司，越不能在某些環(huán)節(jié)出錯(cuò)或效率低下，因?yàn)轫?xiàng)目抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力弱，必須借助于專(zhuān)業(yè)公司的經(jīng)驗(yàn)，從而規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)因素。其三，房地產(chǎn)管理可以粗略地歸結(jié)為幾大問(wèn)題：“生產(chǎn)什么，為誰(shuí)生產(chǎn)，如何生產(chǎn)，何時(shí)生產(chǎn)” ，傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式往往專(zhuān)注于“如何生產(chǎn)” ，因而對(duì)“生產(chǎn)什么、為誰(shuí)生產(chǎn)”這樣最重要的市場(chǎng)導(dǎo)向性問(wèn)題重視不足，最終導(dǎo)致產(chǎn)品沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（三）項(xiàng)目管理模式的建議更新以工程管理為主要內(nèi)容的傳統(tǒng)項(xiàng)目管理思路，建立以滿足市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的新項(xiàng)目管理思想。不利之處在于項(xiàng)目容易陷入項(xiàng)目經(jīng)理的“內(nèi)部人控制” ，即董事會(huì)某種程度對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理管理的失控。在這種模式下，董事會(huì)對(duì)重大事項(xiàng)進(jìn)行決策，如項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位等，有的也包括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料采購(gòu)和營(yíng)銷(xiāo)代理的招投標(biāo)等。178。228。246。206。173。219。188。182。212。186。189。178。178。237。172。247。226。210。236。171。224。224。202。224。202。185。201。185。207。178。178。190。188。190。166。214。195。 220。202。202。187。171。241。166。164。192。196。天津市正坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將設(shè)想的項(xiàng)目名稱暫定為《愷撒莊園》 。 因 此 ， 我 們 認(rèn) 為 ，住 房 商 品 化 加 速 對(duì) 本 項(xiàng) 目 直 接 影 響 不 顯 著 ， 但 由 此 帶 來(lái) 的 不 同 檔 次 消 費(fèi) 產(chǎn) 品的 分 區(qū) 現(xiàn) 象 和 消 費(fèi) 理 念 有 助 于 本 項(xiàng) 目 來(lái) 滿 足 武 清 區(qū) 中 高 收 入 消 費(fèi) 者 對(duì) 別 墅 的需 求 。（四）住房商品化加速對(duì)本項(xiàng)目的影響伴 隨 著 舊 區(qū) 改 造 和 城 市 建 設(shè) 的 推 進(jìn) ， 有 力 地 改 善 了 公 房 消 費(fèi) 對(duì) 商 品 房 消費(fèi) 的 阻 礙 因 素 ， 必 將 推 動(dòng) 住 宅 商 品 化 的 進(jìn) 程 ， 并 使 得 商 品 房 的 購(gòu) 買(mǎi) 者 可 以 根據(jù) 自 己 的 偏 好 來(lái) 擇 地 購(gòu) 買(mǎi) 住 房 ， 從 而 改 變 公 房 改 革 以 前 ， 城 市 居 民 住 宅 由 公8 / 58房 分 配 單 位 獲 得 住 房 ， 其 住 房 區(qū) 位 、 特 色 毫 無(wú) 選 擇 性 可 言 的 現(xiàn) 象 。隨著“后危改”時(shí)代的到來(lái)，今后幾年天津舊區(qū)房屋拆遷量將要達(dá)到200—300 萬(wàn)平方米／年，其對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需總量也必將產(chǎn)生明顯的影響。因此在 3—5 年內(nèi)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)合作不會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的影響。7 / 58但根據(jù) 1986 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的天津市整體規(guī)劃，天津城市的發(fā)展方向是：調(diào)整和改進(jìn)天津市區(qū)；重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)海河下游和濱海地區(qū)；配套建設(shè)近郊衛(wèi)星城；積極扶植遠(yuǎn)郊縣鎮(zhèn)。因此，我們認(rèn)為天津市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的快速發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目直接效應(yīng)不明顯，但存在良好的間接促進(jìn)作用。但是，消費(fèi)者一般在對(duì)高檔住宅，尤其是別墅產(chǎn)品進(jìn)行選擇時(shí)，他們更注重于對(duì)別墅所在區(qū)位、周邊環(huán)境和配套基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)的選擇。6 / 58四、天津宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征對(duì)本項(xiàng)目的影響（一）天津市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)本項(xiàng)目的影響通過(guò)對(duì)天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的分析，我們認(rèn)為天津目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展的起步階段。武清區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示 2022 年住宅投資同比上升 %，由此可見(jiàn)未來(lái) 1—2 年內(nèi)，武清區(qū)將迎來(lái)一個(gè)住宅房地產(chǎn)商品上市的高峰期。三、武清區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r武清區(qū)地處天津北部，西鄰河北，北連北京，全區(qū)總面積 1574 平方公里，人口 80 萬(wàn)人。由于天津市區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通條件和商服配套差異較大，導(dǎo)致區(qū)域之間房地產(chǎn)商品價(jià)格呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異。（三）區(qū)域特征天津別墅類(lèi)產(chǎn)品供給主要集中在市區(qū)的南部和北部的某些地區(qū)。2022 年天津市別墅、高檔公寓的新開(kāi)工面積僅占當(dāng)年新開(kāi)工住宅面積的 %，2022 年天津別墅、高檔公寓的銷(xiāo)售面積僅占住宅銷(xiāo)售面積的%。2022 年 1－7 月份，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 41%，其中住宅完成投資同比增長(zhǎng) 39%；全市房地產(chǎn)施工面積同比增長(zhǎng) %，其中住宅施工面積同比增長(zhǎng) %，新增上市商品房同比增長(zhǎng) %；全市銷(xiāo)售商品房同比增長(zhǎng)45%，其中現(xiàn)房同比增長(zhǎng) 41%，期房銷(xiāo)售同比增長(zhǎng) 61%。二、天津房地產(chǎn)發(fā)展特征分析（一）總量特征天津房地產(chǎn)市場(chǎng)總量呈現(xiàn)出供需兩旺的基本特征。2022 年、2022 年和 2022 年天津市房地產(chǎn)增加值分別占當(dāng)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 ％、％和 ％，而上海在 2022 年該比例已經(jīng)達(dá)到％。天津房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供銷(xiāo)兩旺的局面。根據(jù)《天津國(guó)土規(guī)劃》 ，天津的發(fā)展定位是“建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際港口大都市和