【正文】 項目本身風險 （1）項目銷售報批中的不確定因素 （2）涉及到項目所有權和經營權的分離和確立問題 （3）政府政策指導對本項目的影響市場風險 （1）市場對該類型產品的接受程度 （2）宏觀房地產市場的投資活躍程度 （3）預期金融政策的調整對投資性物業(yè)銷售的影響經營風險 （1）酒店的盈利能力直接決定對承諾投資回報的實現(xiàn) （2）橫崗酒店業(yè)未來競爭形勢，其他酒店對本項目形成的威脅加快銷售準備工作，搶占市場先機；加大營銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調整對房地產市場的沖擊；提高酒店經營管理水平，保證未來合理的投資回報。方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的2~5%，但管理公司承擔部分經營風險。酒店管理公司的經營水平直接影響到酒店的收入利潤，酒店管理公司的品牌度直接影響購買者的信心。測算過程詳見附表6：《敏感性分析表》。按照項目成本率50%計算經營收益：如果以免月供回報模式，則每月回報成本為：655909元如果以7%固定回報模式，則每月回報成本為：825454元下表分別以兩種回報模式計算：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約845928元免月供65590919001945607%回報8254542047449150%2114820元約1057410元免月供65590940150196367%回報825454231956556760%2537784元約1268892元免月供655909612983147127%回報8254544434381064370%2960748元約1480374元免月供655909824465197877%回報8254546549201571880%3383712元約1691856元免月供6559091035947248637%回報8254548664022079490%3806676元約1903338元免月供6559091247429299387%回報825454107788425869按照項目成本率60%計算經營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1015114元免月供655909208335007%回報825454148712356950%2114820元約1268892元免月供65590919001945607%回報8254542047449160%2537784元約1522670元免月供65590935920586217%回報825454189660455270%2960748元約1776449元免月供655909528390126817%回報825454358845861280%3383712元約2030227元免月供655909697576167427%回報8254545280311267390%3806676元約2284006元免月供655909866761208027%回報82545469721616733按照項目現(xiàn)有成本率68%計算經營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1150462元免月供65590911451527487%回報825454284060681750%2114820元約1438078元免月供655909208335007%回報825454148712356960%2537784元約1725693元免月供65590915618237487%回報8254541336332170%2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報8254543926829424小結：針對項目成本率從50%到68%的經營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。小結：根據調查，維持一個四星級酒店正常經營所需要的成本約占總營業(yè)額的50%—60%，客房經營所需成本一般占總成本的30%—40%；從上表可知，本項目維持酒店經營所需成本遠高于行業(yè)平均水平，能源費用高出行業(yè)平均水平10個百分點，人員工資高出4個百分點，經營管理費用高出4個百分點，使總成本率達到68%，因此項目現(xiàn)有的經營狀況欠佳，利潤空間狹??；如何控制酒店經營運作成本已成為本項目的當務之急，在努力提高酒店入住率的同時，必須嚴格控制經營成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會對酒店的后續(xù)經營帶來極大影響。酒店餐飲、娛樂部分因為已全部出租，因此每月只能收取租金與管理費用，對酒店的經營收入貢獻不大。通過以上三種經營模式的對比分析及本項目的具體情況，我司認為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報模式比較切合實際?！?成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經營分紅或回報；同時每年享受免費入住20—36天。業(yè)主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店經營稅后純利的分紅。此類方式適合被地理位置相對偏遠、銷售價格低、酒店經營運作成本較低且入住率較高的產權式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠州湯泉高爾夫度假公寓等采用。 根據測算，項目銷售凈收入約為：，項目銷售凈收入詳見附表1：《項目銷售收入與經營稅金及附加估算表》。項目資金來源構成情況如下表：項目資金來源表項 目資金(萬元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入7%總投資%項目已投入資金來源渠道項目目前已全部完工并已投入使用，截至2004年4月底，共投入工程款22027萬元，其中企業(yè)自籌資金10000萬元，銀行貸款12600萬元。按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結合本項目商業(yè)服務部分的獨特性，我司建議商業(yè)部分價格定為12000元/㎡（177。（祥見市場篇）考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風險，我們可以根據經驗人為將其調低，以低價入市。收益法定義：預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。位于深惠公路、水官高速和機荷高速公路的交匯處。小結：基于以上分析，酒店的產權化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經營管理權的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。因此，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。項目抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。隨著深惠公路改造方案的確定和地鐵3號線的開工，中海、振業(yè)等品牌發(fā)展商的進入，橫崗房地產市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產品升值潛力十分巨大。：橫崗作為深圳重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來在深圳的經濟發(fā)展中都占據著非常重要的地位。 橫崗XX酒店項目在橫崗片區(qū)目前仍屬于獨一無二的房地產產品類型，但在整個深圳房地產市場來說，屬于中檔的產權式酒店項目。威脅（T）投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；作為新興的房地產投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風險性；國內經濟持續(xù)過熱，房地產和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經營帶來不確定因素。項目的景觀資源豐富，坐擁橫崗中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。結論：深惠公路改造、地鐵3號線年內開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；伴隨著品牌地產的不斷進入，各項基礎建設的不斷完善，橫崗目前正處于房地產發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經指日可待；龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在橫崗，產權式酒店在橫崗乃至整個龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對的稀缺性。以消化本地各企業(yè)商務客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；各酒店的客房分布以標準房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。橫崗目前正處于房地產發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經指日可待。現(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進入，有理由產生質變。工商、稅務、保險與海關部門積極為企業(yè)提供服務，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了橫崗鎮(zhèn)良好的經濟秩序。以興辦“三來一補”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經濟，使橫崗發(fā)展為一個擁有900多家企業(yè)、超億元財政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經濟特區(qū)龍崗中心城的“經濟走廊”，經過十多年的發(fā)展，橫崗鎮(zhèn)已成為外商競相投資的“黃金寶地”。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場9個，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場、松柏商業(yè)街為中心的市場網絡，擁有較大規(guī)模的賓館、