【正文】 目標消費群體的生活特征，本項目的居住功能是占主導地位的。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 建筑形態(tài)：建議少量獨立式，主要以雙拼為主，配以局部聯排式。我們認為居住水平的質量標準體現在住宅設計上應有二個方面的含義：一是量化標準即居者有其屋，反映人均居住面積的大小，這是基本的東西。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。外立面的處理要力戒呆板，建議多選用幾種沿海發(fā)達城市采用的一些經久耐看的別墅造型（如果是組團式排列，則要考慮組團內風格的相對統一），讓購房者選擇，并允許局部修改，達到量身度做的效果，以放大和滿足業(yè)主的個性化 需求，同時也讓小區(qū)的歐式風格不至于又成為新的單一面孔。 最后，產品設計要在保持別墅特性的前提下適當考慮特定群體的消費習慣。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。另外，武清區(qū)產業(yè)結構的調整，大量企業(yè)對經濟園區(qū)的入住，又將帶來一定的外來需求。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 第四章 市場分析 一、天津市別墅市場分析 天津早期別墅主要以 寧發(fā)、西苑、西姜井、玫瑰園等 四 大片別墅住宅區(qū) 為代表，消 費群體 多為外籍人員和本地 富裕 階層 。 （二）石各莊鎮(zhèn)現有或規(guī)劃的市政配套設施 石各莊鎮(zhèn)的現有市政配套設施比較薄弱，周邊已規(guī)劃建設的市政配套設施有污水處理廠、鍋爐房、變電站以及調壓站。因此小區(qū)需自行購置專用大巴，提供小區(qū)到武清城區(qū)的交通服務。本項目西鄰的黃王公路，南北走向，是武清區(qū)“十五”交通網絡規(guī)劃“七縱七橫”中的一縱 ，根據天津市城市道路建設規(guī)劃，該公路規(guī)劃建設成為上下四車道、 24 米寬的市級道路。 本項目的自有流動資金為 3500 萬元，符合開發(fā)資金要求。 從經驗上來看，越是小型的公司越傾向于采用“小而全”的項目開發(fā)模式，這主要是因為狹 義的成本控制概念限制了項目開發(fā)的專業(yè)分工。這種模式的有利之處在于董事會和項目經理分工明確，責權清晰。 第二章 項目法人概況 一、項目名稱 本項目地塊位于天津市武清區(qū)石各莊鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)經濟園區(qū)內，規(guī)劃用途為住宅類別墅用地，國有土地使用權出讓年限為 70 年。由于本項目所處區(qū)域交通不便捷、商服配套水平不高，因此對動拆遷戶的吸引力不大。環(huán)渤海經濟圈的加快發(fā)展和逐步成熟，給天津北部房地產發(fā)展提供了機遇。1995 年成為武清區(qū)首批天津市明星小康鎮(zhèn)行列， 2020 年全鎮(zhèn)綜合實力居全區(qū)之首 ， 2020 年全鎮(zhèn) 12 個村全部達到市級寬裕型小康村標準，實現生產總值 億元，三級稅收 2300 萬元，農民人均純收入達到了 5300 元。而北部區(qū)域的別墅類房地產主要集中在北辰區(qū)內，由于區(qū)域社會經濟發(fā)展水平不高、城市配套設施尚不完善，目前雖有萬科、中基等 開發(fā)了個別成規(guī)模的社區(qū)，但整體來說，仍然沒有形成規(guī)模。2020 年，新一屆市政府通過城市土地利用結構的逐步調整來適應天津市的城市功能發(fā)展的需要，持續(xù)地進行海河兩岸綜合開發(fā)改造和舊城區(qū)動拆遷工作，并加快推進住宅市場化改革，極大地促進了天津房地產市場的發(fā)展。 五”經濟的發(fā)展對天津城市功能的實現和提升具有重要的意義，可以預期天津“十五”時期經濟將保持強勁上升勢頭。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 鑒于天津市房地產業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境，結合天津市城市功能的定位和發(fā)展方向 ，我們有理由相信“十五”時期，天津房地產市場將進入快速上升通道。但市場上中低檔別墅供給較少，市場需求有待優(yōu)秀產品予以滿足。 2020 年武清區(qū)固定資產投資超過 20億元， 2020 年固定資產投資同比增長 %，達到 億元，其中住宅完成投資占當年固定資產投資的 18%。即意味著，天津宏觀經濟的發(fā)展一方面在即期促進武清本地居民的可支配收入增長，另一方面提供了居民收入持續(xù)增長的預期，從而有可能促進對本項目的市場需求。隨著 城市舊區(qū)改造、危改房工程的推進，原居室的拆遷使動遷居民購置商品房成為必然需求，而拆遷補償則給居民以財力支持，這必將帶來大量的市場需求。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 （二）兩種項目管理模式的比較 董事會領導下的項目經理負責制是大型公司、專業(yè)化規(guī)范運作的項目管理通常采用的一種開發(fā)管理模式。過分強調成本管理、進度管理，強調技術的先進性與合理性，而容易忽視技術的市場需求意義，從而在以市場為導 向的房地產開發(fā)中套用這個模式會產生不利影響。 根據本項目法人概況如下： 公司名稱：天津市正坤房地產開發(fā)有限公司 企業(yè)類型：有限責任公司 注冊資金： 1000 萬元人民幣 資質等級：房地產開發(fā)三級（暫定）企業(yè) 法定代表人：王 公司注冊地：天津武清區(qū) 經營范圍：房地產開發(fā)經營、咨詢服 務，物業(yè)管理，建筑材料 （五）資金準備 據初步測算，本項目投資額為 萬元。本項目南鄰的石陳公路，東西走向，橫穿武清區(qū)創(chuàng)業(yè)經濟園區(qū)，是武清區(qū)“十五”交通網絡規(guī)劃“七縱七橫”中的一橫，根據主管部門的道路建設規(guī)劃，該公路將于 2020 年底拓寬成上下四車道、 24 米寬的市級道路，向東 4 公里可直通 104 國道。 從現在的實際情況考慮，需設計的線路有： 線路一：從小區(qū)到武清城區(qū)（考慮其鄰近的學校、大賣場和醫(yī)院、公交樞紐）； 線路二：從小區(qū)到天津市區(qū)。 高級學校：武清城區(qū)內的天津英華學校：從幼兒園到高中，并與國際接軌的寄宿制雙語特色學校。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 根據武清區(qū)建委主管領導提供的信息，武清區(qū)現階段除了本項目外，進行前期調研工作的只有南湖的別墅項目，而該項目離城區(qū)比較遠，并且還存在水、電、煤以及市政配套設施不能很好解決的問題。從另一個角度來說， 一個高檔別墅區(qū)的形成，需要成熟的區(qū)域文化底蘊，這些不能靠一個項目的營造而生成，由于項目所在區(qū)域石各莊鎮(zhèn)在用地供給上不可能出現大規(guī)模的別墅社區(qū)，決定本項目區(qū)位不可能發(fā)展高檔別墅，只能是中檔及中低檔別墅。 首先，在產品設計上要滿足主導性功能需求。因此需要借助更大的占地面積、享受更為私密的空間，以及更好的物業(yè)服務來實現。從而放大心理上、視覺上的公共空間與綠地。 四、道路交通系統 道路交通是居住環(huán)境的重要組成，是住區(qū)結構的骨架，并由此規(guī)定居住行為的軌道，編排空間形態(tài)的秩序，鋪序社區(qū)生活的生動場景，進而塑造了場所空間的鮮明性格； 在設計中我們著力重整道路及其交通的豐富蘊涵，體現三大功能：交通功能、交往功能和景觀功能； 全區(qū)建議采用兩個出入口，一個出入口在黃王公路上，另一個出入口在石陳公路上。 住宅平面設計基本采用雙拼式別墅和四面臨空的獨立式別墅，力求功能合理面積緊湊，提高平面得房率。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。根據上海的經驗數據，在已經投入使用的別墅來說，獨立別墅和聯體別墅是差不多對半的，在計劃購買的人群調查中，獨立別墅的潛在需求大約比對聯體別墅的需求高出 10 個百分點，值得注意的是，大約有將近 20％的人愿意買雙拼別墅。 二、規(guī)劃設計構思 產品規(guī)劃設計是要解決產品定位、功能定位的實現問題。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。根據已掌握的天津市房地產資料，天津市當前市場上總價在 50 萬以下的中低檔別墅幾乎沒有供應，存在一定的潛在需求未得到釋放，先期搶占此市場的項目會占有一定先機。 近兩年來，天津的別墅市場進入了以提升產品品質為特征快速發(fā)展新階段，別墅建設總規(guī)模和小區(qū)規(guī)模都較前有明顯的增加。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。項目周邊一些高等級交通設施，其中，南本項目 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 傳統的項目管理模式對房地產開發(fā)起著一定的積極作用，但是它越來越不能適應新經濟時期的要求，其不足之處更加明顯： 其一，傳統的以施工管理為主要管理對象的項目管理模式是一種以某個項目為主的封閉式管理模式，在內外信息不對稱的條件下，很難迅捷地對外部干擾做出反應，進行自我調整。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。住宅商品化 以后，居民可以自由選擇居住點，擇群而居。城市布局為：以海河為軸線，市區(qū)為中心，包括塘沽和海河下游工業(yè)區(qū)構成天津城市主體，形成 “ 一條扁擔挑 兩頭 ” 的格局，與周圍濱海城鎮(zhèn)、近郊衛(wèi)星城、五個縣城和建制鎮(zhèn)以及重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成多層次的群星拱月式的城鎮(zhèn)網絡體系。 天津現有的經濟發(fā)展水平，與上海、北京房地產市場快速起步期的經濟水平大致相當，天津市房地產市 場步入一個快速增長的軌道。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第一章 項目建設的必要性 一、天津市經濟和房地產發(fā)展概況 （一）經濟發(fā)展狀況良好，“十五”保持強勁上升勢頭 “九五”以來，天津經濟和社會發(fā)展取得重大成就，經濟實力有一定的增強，人民生活水平穩(wěn)步提高。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 2020 年、 2020 年和 2020 年天津市房地產增加值分別占當年國內生產總值的 ％、 ％和 ％，而上海在 2020 年該比例已經達到 ％。 2020 年天津市別墅、高檔公寓的新開工面積僅占當年新開工住宅面 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 四、天津宏觀經濟及房地產業(yè)發(fā)展特征對本項目的影響 （一）天津市經濟和房地產發(fā)展狀況對本項目的影響 通過對天津市國民經濟發(fā)展狀況和房地產業(yè)發(fā)展現狀的分析，我們認為天津目前的房地產市場正處于一個快速發(fā)展的起步階段。 但根據 1986 年國務院批準的天津市整體規(guī)劃， 天津城市的發(fā)展方向是：調整和改進天津市區(qū)；重點開發(fā)建設海河下游和濱海地區(qū)；配套建設近郊衛(wèi)星城；積極扶植遠郊縣鎮(zhèn)。 （四）住房商品化加速對本項目的影響 伴隨著舊區(qū)改造和城市建設的推進，有力地改善了公房消費對商品房消費的阻礙因素，必將推動住宅商品化的進程，并使得商品房的購買者可以根據自己的偏好來擇地購買住房，從而改變公房改革以前，城市居民住宅由公房分配單位獲得住房，其住房區(qū)位、特色毫無選擇性可言的現象。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （三）項目管理模式的建議 更新以工程管理為主要內容的傳統項目管理思路， 建立以滿足市場需求為導向的新項目管理思想。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 圖 3－ 1：本項目區(qū)位圖 二、項目所在地交通狀況 （一）現有交通條件 本項目南鄰石陳公路，西鄰黃王公路，對外交通主要通過楊王公路和黃王公路，兩條公路級別較低，屬于市郊行公路，斷面寬度為 12 米，平時交通比較擁擠，已難以適應社會經濟發(fā)展的要求。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。而武清城區(qū)楊村的商服及生活配套設施相對比較完善， 主要有： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 其中，萬科集團在北辰區(qū)新宜白大道興建了總面積60 余萬平方米的萬科花園新城項目，該項目以透天聯體別墅的形式，中檔的價格及公司的品牌號召力，迅速博得了消費者的青睞，平均價格 1999 年開盤只有2400 元 /平方米攀升，到 2020 年時已有 3800 元 /平方米。 二、區(qū)域房地產市場分析 （一）區(qū)域房地產的需求和供給市場分析 基于本項目用地的規(guī)劃用途是別墅用地，因此以下對別墅市場的供需情況進行分析。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 正因如此，在設計中我們嚴格執(zhí)行以下三大原則： 人文環(huán)境的充分利用； 社區(qū)暢園； 生態(tài)持續(xù) 性的實施。 其次，在別墅形態(tài)上要滿足產品的差異化特