【正文】 、住宅戶型表 ...................................................................................................... 28 九、配套設(shè)施 .......................................................................................................... 29 十、環(huán)境工程 .......................................................................................................... 30 第六章 節(jié)能和環(huán)保措施 35 一、措施依據(jù) .......................................................................................................... 35 二、環(huán)境對設(shè)計的要求 ............................................................................................ 35 第七章 建設(shè)方式及工程進(jìn)度 36 一、設(shè)計單位 .......................................................................................................... 36 二、施工及監(jiān)理單位 ............................................................................................... 36 三、開發(fā)模式及營銷組織 ........................................................................................ 36 四、工程進(jìn)度安排 ................................................................................................... 38 第八章 投資估算 39 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一章 項目建設(shè)的必要性 一、天津市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展概況 （一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，“十五”保持強(qiáng)勁上升勢頭 “九五”以來，天津經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展取得重大成就，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一定的增強(qiáng)，人民生活水平穩(wěn)步提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在 2020 年以前，天津房地產(chǎn)的投資額度、施工房屋面積、竣工房屋面積、銷售房屋面積均保持低速增長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中，南部區(qū)域的別墅房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，以順馳、仁愛、亞資為代表的房地產(chǎn)開發(fā)商，依靠南部距離天津市中心較近的條件，利用其優(yōu)越的自然條件、成熟的人文環(huán)境、發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)資源、完善的城市配套設(shè)施，開發(fā)出了較為成熟的梅江、梅江南等大型生態(tài)居住區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 圖1－4 2020年天津五區(qū)縣人均收入比較5230 51024908 4915 4912137711095611705 11744127770202040006000800010000120201400016000武清區(qū) 寶坻區(qū) 薊縣 寧河縣 靜?？h農(nóng)民人均純收入( 元) 非農(nóng)業(yè)職工年人均工資（元） 石各莊鎮(zhèn)在武清區(qū)占有重要地位，其經(jīng)濟(jì)在武清區(qū)所有各鎮(zhèn)中位居前列。 天津現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，與上海、北京房地產(chǎn)市場快速起步期的經(jīng)濟(jì)水平大致相當(dāng)，天津市房地產(chǎn)市 場步入一個快速增長的軌道。 （二）“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”概念對本項目的影響 在天津“十五”工作報告中提到“要將武清建設(shè)成為天津市北方的一顆明珠，天 津的北大門，最具競爭力的地區(qū)”，認(rèn)為武清在天津市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中“舉足輕重”。城市布局為：以海河為軸線，市區(qū)為中心，包括塘沽和海河下游工業(yè)區(qū)構(gòu)成天津城市主體，形成 “ 一條扁擔(dān)挑 兩頭 ” 的格局，與周圍濱海城鎮(zhèn)、近郊衛(wèi)星城、五個縣城和建制鎮(zhèn)以及重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成多層次的群星拱月式的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)體系。 但通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于市區(qū)依據(jù)原居住面積進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償，使得動拆遷補(bǔ)償帶來的購買力增加非 常有限，一般市民原地回搬能力較弱，而交通成本和時間成本促使大量動遷居民優(yōu)先遷至近郊的城區(qū)。住宅商品化 以后，居民可以自由選擇居住點(diǎn)，擇群而居。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對于其他的具體事項由項目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)制，董事會通過設(shè)定一定的獎懲機(jī)制來激勵和監(jiān)督項目經(jīng)理。 傳統(tǒng)的項目管理模式對房地產(chǎn)開發(fā)起著一定的積極作用，但是它越來越不能適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時期的要求，其不足之處更加明顯： 其一，傳統(tǒng)的以施工管理為主要管理對象的項目管理模式是一種以某個項目為主的封閉式管理模式，在內(nèi)外信息不對稱的條件下，很難迅捷地對外部干擾做出反應(yīng)，進(jìn)行自我調(diào)整。 內(nèi)部強(qiáng)化科學(xué)管理，專業(yè)環(huán)節(jié)適當(dāng)外包 在董事或股東兼任項目公司高層管理人員的情況下，提高決策效率，減少決策的摩擦成本，明確崗位的責(zé)權(quán)利是項目取得成功的重要保障。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 即：規(guī)定資本金 =預(yù)算投資總額 30% = 30%= 萬元 公司自有資金只要大于規(guī)定資本金，即符合開發(fā)要求。項目周邊一些高等級交通設(shè)施，其中，南本項目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 黃王公路拓寬。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?；诒卷椖康拈_發(fā)規(guī)模不大，引入競爭性的公交線路可能有一定的難度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 電信服務(wù)：中國電信、中國移動等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 近兩年來，天津的別墅市場進(jìn)入了以提升產(chǎn)品品質(zhì)為特征快速發(fā)展新階段，別墅建設(shè)總規(guī)模和小區(qū)規(guī)模都較前有明顯的增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。根據(jù)已掌握的天津市房地產(chǎn)資料，天津市當(dāng)前市場上總價在 50 萬以下的中低檔別墅幾乎沒有供應(yīng)，存在一定的潛在需求未得到釋放，先期搶占此市場的項目會占有一定先機(jī)。 武清區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長，人均收入的快速提高，使得人民生活的水平大大提高，再加 上城區(qū)改造力度的加大，本區(qū)域的市場需求潛力將會得到逐漸釋放。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查結(jié)果來看，可能的客戶來源比例如下表所示： 表 4－ 3：本項目目標(biāo)客源區(qū)域 目標(biāo)客源區(qū)域 比例 武清區(qū) 60% 天津市其它地區(qū)（主要為薊縣、寶坻區(qū)、北辰區(qū)等） 25% 外地客戶（北京、廊坊等） 15% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計是要解決產(chǎn)品定位、功能定位的實(shí)現(xiàn)問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)上海的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，在已經(jīng)投入使用的別墅來說，獨(dú)立別墅和聯(lián)體別墅是差不多對半的，在計劃購買的人群調(diào)查中，獨(dú)立別墅的潛在需求大約比對聯(lián)體別墅的需求高出 10 個百分點(diǎn)，值得注意的是，大約有將近 20％的人愿意買雙拼別墅。要從大環(huán)境工程的角度出發(fā)，摒棄狹義的綠地概念，在小區(qū)布局、產(chǎn)品類型、物業(yè)外 立面、小品和雕塑等方面力求取得突破，以優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計來挖掘、發(fā)現(xiàn)和滿足業(yè)主潛在的、代表事業(yè)成功和社會認(rèn)可的一種生活方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 品味高，是指包括外立面和環(huán)境工程在內(nèi)的小區(qū)布局效果好、以及小區(qū)內(nèi)采用的不同于周邊高檔公寓在內(nèi)的生活方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 住宅平面設(shè)計基本采用雙拼式別墅和四面臨空的獨(dú)立式別墅，力求功能合理面積緊湊，提高平面得房率。二是品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)實(shí)惠居住本身的全部內(nèi)涵和外延，實(shí)現(xiàn)城市居民的生活理想，提高住宅的科技含量，大力推廣新技術(shù)、新工藝 和新設(shè)備，倡導(dǎo)有利持續(xù)發(fā)展的綠色生態(tài)住宅。 四、道路交通系統(tǒng) 道路交通是居住環(huán)境的重要組成，是住區(qū)結(jié)構(gòu)的骨架，并由此規(guī)定居住行為的軌道，編排空間形態(tài)的秩序，鋪序社區(qū)生活的生動場景，進(jìn)而塑造了場所空間的鮮明性格； 在設(shè)計中我們著力重整道路及其交通的豐富蘊(yùn)涵，體現(xiàn)三大功能：交通功能、交往功能和景觀功能； 全區(qū)建議采用兩個出入口，一個出入口在黃王公路上，另一個出入口在石陳公路上。因為本項目別墅基本定位就是中低檔次，但以排屋為主導(dǎo)就容易陷入“農(nóng)民新村”的嫌疑。從而放大心理上、視覺上的公共空間與綠地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此需要借助更大的占地面積、享受更為私密的空間，以及更好的物業(yè)服務(wù)來實(shí)現(xiàn)。 生活方式方面，建議利用開發(fā)商同時是創(chuàng)業(yè)園區(qū)供暖系統(tǒng)供應(yīng)商的優(yōu)勢，在本小區(qū)采用集中供應(yīng)熱 水系統(tǒng)、分質(zhì)供水系統(tǒng)等作為賣點(diǎn)，然后提供一個實(shí)用的公共會所，提供符合天津人消費(fèi)習(xí)慣的生活娛樂設(shè)施。 首先，在產(chǎn)品設(shè)計上要滿足主導(dǎo)性功能需求。現(xiàn)在我們思索，該拿什么去與未來的居民對話？答案有了，最大的意義在于認(rèn)識自己，認(rèn)識自然和融入自然，用一種恬淡的平常心看人生，體會生命中更多的真誠和善意，這也是我們《愷撒莊園》所傾注的生活理想。從另一個角度來說， 一個高檔別墅區(qū)的形成，需要成熟的區(qū)域文化底蘊(yùn)，這些不能靠一個項目的營造而生成，由于項目所在區(qū)域石各莊鎮(zhèn)在用地供給上不可能出現(xiàn)大規(guī)模的別墅社區(qū)，決定本項目區(qū)位不可能發(fā)展高檔別墅，只能是中檔及中低檔別墅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)武清區(qū)建委主管領(lǐng)導(dǎo)提供的信息，武清區(qū)現(xiàn)階段除了本項目外，進(jìn)行前期調(diào)研工作的只有南湖的別墅項目，而該項目離城區(qū)比較遠(yuǎn)，并且還存在水、電、煤以及市政配套設(shè)施不能很好解決的問題。 結(jié)合本項目的特點(diǎn)，建議本項目定位于中低檔別墅，目標(biāo)市場主要以武清區(qū)及周邊區(qū)域為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1998 年，萬科興業(yè)公司、松江置業(yè)公司兩大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分別在天津南部和北部的城鄉(xiāng)結(jié)合部興建中檔價 位 的 別墅樓盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。通過小區(qū)穿梭班車，可以用便捷的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 高級學(xué)校：武清城區(qū)內(nèi)的天津英華學(xué)校：從幼兒園到高中，并與國際接軌的寄宿制雙語特色學(xué)校。 三、商服及綜合配套設(shè)施 （一）武清區(qū)及石各莊鎮(zhèn)的商服和生活配套設(shè)施 石各莊鎮(zhèn)周邊的商服及生活配套設(shè)施有中國農(nóng)業(yè)銀行石各莊鎮(zhèn)營業(yè)部、石各莊鎮(zhèn)小學(xué)。 從現(xiàn)在的實(shí)際情況考慮，需設(shè)計的線路有： 線路一：從小區(qū)到武清城區(qū)（考慮其鄰近的學(xué)校、大賣場和醫(yī)院、公交樞紐）； 線路二：從小區(qū)到天津市區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本項目南鄰的石陳公路，東西走向，橫穿武清區(qū)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，是武清區(qū)“十五”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃“七縱七橫”中的一橫，根據(jù)主管部門的道路建設(shè)規(guī)劃，該公路將于 2020 年底拓寬成上下四車道、 24 米寬的市級道路，向東 4 公里可直通 104 國道。 第三章 項目選址 一、項目地址概述 本項目用地暫定為 200 畝，位于武清區(qū)石各莊鎮(zhèn)東環(huán)路西側(cè)，天津武清創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)公建 區(qū)域北側(cè)，中心公園東側(cè)，距武清城區(qū) 15 公里、天津市區(qū) 28 公里、天津市濱海機(jī)場 40 公里、北京 85 公里。 根據(jù)本項目法人概況如下： 公司名稱：天津市正坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 注冊資金： 1000 萬元人民幣 資質(zhì)等級：房地產(chǎn)開發(fā)三級（暫定）企業(yè) 法定代表人：王 公司注冊地：天津武清區(qū) 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、咨詢服 務(wù)，物業(yè)管理，建筑材料 （五）資金準(zhǔn)備 據(jù)初步測算，本項目投資額為 萬元。 在此指導(dǎo)思想下，項目公司可以只由少數(shù)的部門主管組成，將一些具體的專業(yè)工作（如前期策劃、規(guī)劃設(shè)計的招標(biāo)和方案優(yōu)化、施工單位的招標(biāo)和確定、工程監(jiān)理、工程審計、營銷、物業(yè)管理等），以類似于 FIDIC 合同條款的“合同契約”完全委托給市場化選擇的專業(yè)公司，項目公司和這些公司之間是純粹的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道