【正文】 、住宅戶(hù)型表 ...................................................................................................... 28 九、配套設(shè)施 .......................................................................................................... 29 十、環(huán)境工程 .......................................................................................................... 30 第六章 節(jié)能和環(huán)保措施 35 一、措施依據(jù) .......................................................................................................... 35 二、環(huán)境對(duì)設(shè)計(jì)的要求 ............................................................................................ 35 第七章 建設(shè)方式及工程進(jìn)度 36 一、設(shè)計(jì)單位 .......................................................................................................... 36 二、施工及監(jiān)理單位 ............................................................................................... 36 三、開(kāi)發(fā)模式及營(yíng)銷(xiāo)組織 ........................................................................................ 36 四、工程進(jìn)度安排 ................................................................................................... 38 第八章 投資估算 39 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、天津市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展概況 （一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，“十五”保持強(qiáng)勁上升勢(shì)頭 “九五”以來(lái)，天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得重大成就，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一定的增強(qiáng)，人民生活水平穩(wěn)步提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在 2020 年以前，天津房地產(chǎn)的投資額度、施工房屋面積、竣工房屋面積、銷(xiāo)售房屋面積均保持低速增長(zhǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。其中，南部區(qū)域的別墅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，以順馳、仁愛(ài)、亞資為代表的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，依靠南部距離天津市中心較近的條件，利用其優(yōu)越的自然條件、成熟的人文環(huán)境、發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)資源、完善的城市配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)出了較為成熟的梅江、梅江南等大型生態(tài)居住區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 圖1－4 2020年天津五區(qū)縣人均收入比較5230 51024908 4915 4912137711095611705 11744127770202040006000800010000120201400016000武清區(qū) 寶坻區(qū) 薊縣 寧河縣 靜?？h農(nóng)民人均純收入( 元) 非農(nóng)業(yè)職工年人均工資（元） 石各莊鎮(zhèn)在武清區(qū)占有重要地位，其經(jīng)濟(jì)在武清區(qū)所有各鎮(zhèn)中位居前列。 天津現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，與上海、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)快速起步期的經(jīng)濟(jì)水平大致相當(dāng)，天津市房地產(chǎn)市 場(chǎng)步入一個(gè)快速增長(zhǎng)的軌道。 （二）“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”概念對(duì)本項(xiàng)目的影響 在天津“十五”工作報(bào)告中提到“要將武清建設(shè)成為天津市北方的一顆明珠，天 津的北大門(mén)，最具競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū)”，認(rèn)為武清在天津市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中“舉足輕重”。城市布局為：以海河為軸線(xiàn)，市區(qū)為中心，包括塘沽和海河下游工業(yè)區(qū)構(gòu)成天津城市主體，形成 “ 一條扁擔(dān)挑 兩頭 ” 的格局，與周?chē)鸀I海城鎮(zhèn)、近郊衛(wèi)星城、五個(gè)縣城和建制鎮(zhèn)以及重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成多層次的群星拱月式的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)體系。 但通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于市區(qū)依據(jù)原居住面積進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償，使得動(dòng)拆遷補(bǔ)償帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力增加非 常有限，一般市民原地回搬能力較弱，而交通成本和時(shí)間成本促使大量動(dòng)遷居民優(yōu)先遷至近郊的城區(qū)。住宅商品化 以后，居民可以自由選擇居住點(diǎn)，擇群而居。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。對(duì)于其他的具體事項(xiàng)由項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)制，董事會(huì)通過(guò)設(shè)定一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制來(lái)激勵(lì)和監(jiān)督項(xiàng)目經(jīng)理。 傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起著一定的積極作用，但是它越來(lái)越不能適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時(shí)期的要求，其不足之處更加明顯： 其一，傳統(tǒng)的以施工管理為主要管理對(duì)象的項(xiàng)目管理模式是一種以某個(gè)項(xiàng)目為主的封閉式管理模式，在內(nèi)外信息不對(duì)稱(chēng)的條件下，很難迅捷地對(duì)外部干擾做出反應(yīng)，進(jìn)行自我調(diào)整。 內(nèi)部強(qiáng)化科學(xué)管理，專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié)適當(dāng)外包 在董事或股東兼任項(xiàng)目公司高層管理人員的情況下，提高決策效率，減少?zèng)Q策的摩擦成本，明確崗位的責(zé)權(quán)利是項(xiàng)目取得成功的重要保障。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 即：規(guī)定資本金 =預(yù)算投資總額 30% = 30%= 萬(wàn)元 公司自有資金只要大于規(guī)定資本金，即符合開(kāi)發(fā)要求。項(xiàng)目周邊一些高等級(jí)交通設(shè)施，其中，南本項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 黃王公路拓寬。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料?；诒卷?xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模不大，引入競(jìng)爭(zhēng)性的公交線(xiàn)路可能有一定的難度。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 電信服務(wù)：中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 近兩年來(lái)，天津的別墅市場(chǎng)進(jìn)入了以提升產(chǎn)品品質(zhì)為特征快速發(fā)展新階段，別墅建設(shè)總規(guī)模和小區(qū)規(guī)模都較前有明顯的增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根據(jù)已掌握的天津市房地產(chǎn)資料，天津市當(dāng)前市場(chǎng)上總價(jià)在 50 萬(wàn)以下的中低檔別墅幾乎沒(méi)有供應(yīng)，存在一定的潛在需求未得到釋放，先期搶占此市場(chǎng)的項(xiàng)目會(huì)占有一定先機(jī)。 武清區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，人均收入的快速提高，使得人民生活的水平大大提高，再加 上城區(qū)改造力度的加大，本區(qū)域的市場(chǎng)需求潛力將會(huì)得到逐漸釋放。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查結(jié)果來(lái)看，可能的客戶(hù)來(lái)源比例如下表所示： 表 4－ 3：本項(xiàng)目目標(biāo)客源區(qū)域 目標(biāo)客源區(qū)域 比例 武清區(qū) 60% 天津市其它地區(qū)（主要為薊縣、寶坻區(qū)、北辰區(qū)等） 25% 外地客戶(hù)（北京、廊坊等） 15% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)是要解決產(chǎn)品定位、功能定位的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。根據(jù)上海的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，在已經(jīng)投入使用的別墅來(lái)說(shuō)，獨(dú)立別墅和聯(lián)體別墅是差不多對(duì)半的，在計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的人群調(diào)查中，獨(dú)立別墅的潛在需求大約比對(duì)聯(lián)體別墅的需求高出 10 個(gè)百分點(diǎn)，值得注意的是，大約有將近 20％的人愿意買(mǎi)雙拼別墅。要從大環(huán)境工程的角度出發(fā)，摒棄狹義的綠地概念，在小區(qū)布局、產(chǎn)品類(lèi)型、物業(yè)外 立面、小品和雕塑等方面力求取得突破，以?xún)?yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)挖掘、發(fā)現(xiàn)和滿(mǎn)足業(yè)主潛在的、代表事業(yè)成功和社會(huì)認(rèn)可的一種生活方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 品味高，是指包括外立面和環(huán)境工程在內(nèi)的小區(qū)布局效果好、以及小區(qū)內(nèi)采用的不同于周邊高檔公寓在內(nèi)的生活方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 住宅平面設(shè)計(jì)基本采用雙拼式別墅和四面臨空的獨(dú)立式別墅，力求功能合理面積緊湊，提高平面得房率。二是品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)實(shí)惠居住本身的全部?jī)?nèi)涵和外延，實(shí)現(xiàn)城市居民的生活理想，提高住宅的科技含量，大力推廣新技術(shù)、新工藝 和新設(shè)備，倡導(dǎo)有利持續(xù)發(fā)展的綠色生態(tài)住宅。 四、道路交通系統(tǒng) 道路交通是居住環(huán)境的重要組成，是住區(qū)結(jié)構(gòu)的骨架，并由此規(guī)定居住行為的軌道，編排空間形態(tài)的秩序，鋪序社區(qū)生活的生動(dòng)場(chǎng)景，進(jìn)而塑造了場(chǎng)所空間的鮮明性格； 在設(shè)計(jì)中我們著力重整道路及其交通的豐富蘊(yùn)涵，體現(xiàn)三大功能：交通功能、交往功能和景觀功能； 全區(qū)建議采用兩個(gè)出入口，一個(gè)出入口在黃王公路上，另一個(gè)出入口在石陳公路上。因?yàn)楸卷?xiàng)目別墅基本定位就是中低檔次，但以排屋為主導(dǎo)就容易陷入“農(nóng)民新村”的嫌疑。從而放大心理上、視覺(jué)上的公共空間與綠地。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。因此需要借助更大的占地面積、享受更為私密的空間，以及更好的物業(yè)服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。 生活方式方面，建議利用開(kāi)發(fā)商同時(shí)是創(chuàng)業(yè)園區(qū)供暖系統(tǒng)供應(yīng)商的優(yōu)勢(shì)，在本小區(qū)采用集中供應(yīng)熱 水系統(tǒng)、分質(zhì)供水系統(tǒng)等作為賣(mài)點(diǎn)，然后提供一個(gè)實(shí)用的公共會(huì)所，提供符合天津人消費(fèi)習(xí)慣的生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施。 首先，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要滿(mǎn)足主導(dǎo)性功能需求。現(xiàn)在我們思索，該拿什么去與未來(lái)的居民對(duì)話(huà)？答案有了，最大的意義在于認(rèn)識(shí)自己，認(rèn)識(shí)自然和融入自然，用一種恬淡的平常心看人生，體會(huì)生命中更多的真誠(chéng)和善意，這也是我們《愷撒莊園》所傾注的生活理想。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)， 一個(gè)高檔別墅區(qū)的形成，需要成熟的區(qū)域文化底蘊(yùn)，這些不能靠一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)造而生成，由于項(xiàng)目所在區(qū)域石各莊鎮(zhèn)在用地供給上不可能出現(xiàn)大規(guī)模的別墅社區(qū)，決定本項(xiàng)目區(qū)位不可能發(fā)展高檔別墅，只能是中檔及中低檔別墅。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 根據(jù)武清區(qū)建委主管領(lǐng)導(dǎo)提供的信息，武清區(qū)現(xiàn)階段除了本項(xiàng)目外，進(jìn)行前期調(diào)研工作的只有南湖的別墅項(xiàng)目，而該項(xiàng)目離城區(qū)比較遠(yuǎn)，并且還存在水、電、煤以及市政配套設(shè)施不能很好解決的問(wèn)題。 結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目定位于中低檔別墅，目標(biāo)市場(chǎng)主要以武清區(qū)及周邊區(qū)域?yàn)橹鳌? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1998 年，萬(wàn)科興業(yè)公司、松江置業(yè)公司兩大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，分別在天津南部和北部的城鄉(xiāng)結(jié)合部興建中檔價(jià) 位 的 別墅樓盤(pán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。通過(guò)小區(qū)穿梭班車(chē)，可以用便捷的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 高級(jí)學(xué)校：武清城區(qū)內(nèi)的天津英華學(xué)校：從幼兒園到高中，并與國(guó)際接軌的寄宿制雙語(yǔ)特色學(xué)校。 三、商服及綜合配套設(shè)施 （一）武清區(qū)及石各莊鎮(zhèn)的商服和生活配套設(shè)施 石各莊鎮(zhèn)周邊的商服及生活配套設(shè)施有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行石各莊鎮(zhèn)營(yíng)業(yè)部、石各莊鎮(zhèn)小學(xué)。 從現(xiàn)在的實(shí)際情況考慮，需設(shè)計(jì)的線(xiàn)路有： 線(xiàn)路一：從小區(qū)到武清城區(qū)（考慮其鄰近的學(xué)校、大賣(mài)場(chǎng)和醫(yī)院、公交樞紐）； 線(xiàn)路二：從小區(qū)到天津市區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。本項(xiàng)目南鄰的石陳公路，東西走向，橫穿武清區(qū)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，是武清區(qū)“十五”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃“七縱七橫”中的一橫，根據(jù)主管部門(mén)的道路建設(shè)規(guī)劃，該公路將于 2020 年底拓寬成上下四車(chē)道、 24 米寬的市級(jí)道路，向東 4 公里可直通 104 國(guó)道。 第三章 項(xiàng)目選址 一、項(xiàng)目地址概述 本項(xiàng)目用地暫定為 200 畝，位于武清區(qū)石各莊鎮(zhèn)東環(huán)路西側(cè)，天津武清創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)公建 區(qū)域北側(cè)，中心公園東側(cè)，距武清城區(qū) 15 公里、天津市區(qū) 28 公里、天津市濱海機(jī)場(chǎng) 40 公里、北京 85 公里。 根據(jù)本項(xiàng)目法人概況如下： 公司名稱(chēng)：天津市正坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司 注冊(cè)資金： 1000 萬(wàn)元人民幣 資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)（暫定）企業(yè) 法定代表人：王 公司注冊(cè)地：天津武清區(qū) 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、咨詢(xún)服 務(wù)，物業(yè)管理，建筑材料 （五）資金準(zhǔn)備 據(jù)初步測(cè)算，本項(xiàng)目投資額為 萬(wàn)元。 在此指導(dǎo)思想下，項(xiàng)目公司可以只由少數(shù)的部門(mén)主管組成，將一些具體的專(zhuān)業(yè)工作（如前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)和方案優(yōu)化、施工單位的招標(biāo)和確定、工程監(jiān)理、工程審計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等），以類(lèi)似于 FIDIC 合同條款的“合同契約”完全委托給市場(chǎng)化選擇的專(zhuān)業(yè)公司，項(xiàng)目公司和這些公司之間是純粹的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道