【正文】 ，其中 2020 年的 GDP 達(dá)到 億元。 根據(jù)《天津國(guó)土規(guī)劃》，天津的發(fā)展定位是“建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際港口大都市和我國(guó)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心；具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力、充滿生機(jī)與活力的東北亞區(qū)域重要的中心城市；資源有效利用、生態(tài)環(huán)境良好、舒適安全、有利于個(gè)性發(fā)揮的理想家園” 。因此“十圖1 －1 天津市1 9 9 8 —2 0 0 2 年G D P 指標(biāo)3005007009001100130015001700190021001998年 1999年 2020年 2020年 2020年（億元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五”經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)天津城市功能的實(shí)現(xiàn)和提升具有重要的意義，可以預(yù)期天津“十五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)將保持強(qiáng)勁上升勢(shì)頭。天津房地產(chǎn)市場(chǎng) 出現(xiàn)了供銷兩旺的局面。與商品房供應(yīng)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，自 2020 年年初以來，商品房銷售也是呈現(xiàn)出強(qiáng)勁上升勢(shì)頭，表現(xiàn)在新建商品房上市速度加快，價(jià)格增速攀升，商品房空置量呈逐漸下降趨勢(shì)。 2020 年、 2020 年和 2020 年天津市房地產(chǎn)增加值分別占當(dāng)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 ％、 ％和 ％，而上海在 2020 年該比例已經(jīng)達(dá)到 ％。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。天津當(dāng)前的人均 GDP 水平大抵相當(dāng)于上海 96 年的人均 GDP 的水平，而上海的房地產(chǎn)正是在 9 97 年起步開始步入一個(gè)快速增長(zhǎng)期的。 二、天津房地產(chǎn)發(fā)展特征分析 （一）總量特征 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)總量呈現(xiàn)出供需兩旺的基本特征。2020 年，新一屆市政府通過城市土地利用結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整來適應(yīng)天津市的城市功能發(fā)展的需要，持續(xù)地進(jìn)行海河兩岸綜合開發(fā)改造和舊城區(qū)動(dòng)拆遷工作，并加快推進(jìn)住宅市場(chǎng)化改革，極大地促進(jìn)了天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 2020 年 1－ 7 月份，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 41%，其中住宅完成投資同比增長(zhǎng) 39%；全市房地產(chǎn)施工面積同比增長(zhǎng) %，其中住宅施工面積同比增長(zhǎng) %，新增上市商品房同比增長(zhǎng) %；全市銷售商品房同比增長(zhǎng) 45%，其中現(xiàn)房同比增長(zhǎng) 41%，期房銷售同比增長(zhǎng) 61%。 （二）結(jié)構(gòu)特征 針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，結(jié)構(gòu)特征主要分析住宅房地產(chǎn)商品。 2020 年天津市別墅、高檔公寓的新開工面積僅占當(dāng)年新開工住宅面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 積的 %， 2020 年天津別墅、高檔公寓的銷售面積僅占住宅銷售面積的 %。根據(jù)《天津日?qǐng)?bào)》提供的相關(guān)資料， 2020 年天津新開工別墅面積占今年全市住宅新開工面積的14%，且別墅的總價(jià)水平大多在單套 100 萬(wàn)元以上，以現(xiàn)有的市場(chǎng)需求能力來看，中高檔類別 墅已經(jīng)蘊(yùn)藏著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 （三）區(qū)域特征 天津別墅類產(chǎn)品供給主要集中在市區(qū)的南部和北部的某些地區(qū)。而北部區(qū)域的別墅類房地產(chǎn)主要集中在北辰區(qū)內(nèi)，由于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高、城市配套設(shè)施尚不完善，目前雖有萬(wàn)科、中基等 開發(fā)了個(gè)別成規(guī)模的社區(qū)，但整體來說，仍然沒有形成規(guī)模。由于天津市區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通條件和商服配套差異較大，導(dǎo)致區(qū)域之間房地產(chǎn)商品價(jià)格呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異。天津房地產(chǎn)價(jià)格的另外一個(gè)特征就是 2020 年以前增速緩慢，從 1998 年到 2020年 的 5 年中，天津商品房均價(jià)相對(duì)變動(dòng)幅度只有 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、武清區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 武清區(qū)地處天津北部，西鄰河北，北連北京，全區(qū)總面積 1574 平方公里，人口 80 萬(wàn)人。作為天津市五區(qū)縣中第一個(gè)“撤縣改區(qū)”的郊縣，武清區(qū)在其經(jīng) 濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也有長(zhǎng)足發(fā)展。武清區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示 2020 年住宅投資同比上升 %， 由此可見未來 1— 2 年內(nèi)，武清區(qū)將迎來一個(gè)住宅房地產(chǎn)商品上市的高峰期。1995 年成為武清區(qū)首批天津市明星小康鎮(zhèn)行列， 2020 年全鎮(zhèn)綜合實(shí)力居全區(qū)之首 ， 2020 年全鎮(zhèn) 12 個(gè)村全部達(dá)到市級(jí)寬裕型小康村標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，三級(jí)稅收 2300 萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到了 5300 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、天津宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征對(duì)本項(xiàng)目的影響 （一）天津市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)本項(xiàng)目的影響 通過對(duì)天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的分析，我們認(rèn)為天津目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展的起步階段。根據(jù)天津的“十五”規(guī)劃，房地產(chǎn)業(yè)將被作為支柱產(chǎn)業(yè)加以鼓勵(lì)發(fā)展，并努力實(shí)現(xiàn)天津房地產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展。但是，消費(fèi)者一般在對(duì)高檔住宅，尤其是別墅產(chǎn)品進(jìn)行選擇時(shí)，他們更注重于對(duì)別墅所在區(qū)位、周邊環(huán)境和配套基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)的選擇。因此，本項(xiàng)目區(qū)位的一些劣勢(shì)決定了近兩年內(nèi)市區(qū)居民對(duì)該區(qū)域的高檔房地產(chǎn)難以形成有效需求。因此，我們認(rèn)為天津市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的快速發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目直接效應(yīng)不明顯，但存在良好的間接促進(jìn)作用。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的加快發(fā)展和逐步成熟，給天津北部房地產(chǎn)發(fā)展提供了機(jī)遇。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 但根據(jù) 1986 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的天津市整體規(guī)劃， 天津城市的發(fā)展方向是：調(diào)整和改進(jìn)天津市區(qū)；重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游和濱海地區(qū)；配套建設(shè)近郊衛(wèi)星城；積極扶植遠(yuǎn)郊縣鎮(zhèn)。 因此，盡管天津市政府將武清作為天津北部重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，但并沒有專門針對(duì)武清的發(fā)展?fàn)顩r和區(qū)域?qū)嶋H情況，給予其優(yōu)于其它各區(qū)的優(yōu)惠政策。 因此在 3— 5 年內(nèi)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)合作不會(huì)給本項(xiàng)目帶來實(shí)質(zhì)性的影響。 2020 年上半年，天津市區(qū)就已經(jīng)完成拆遷房屋 278 萬(wàn)平方米，是去年同期拆遷量的 倍。隨著“后危改”時(shí)代的到來，今后幾年天津舊區(qū)房屋拆遷量將要達(dá)到 200— 300 萬(wàn)平方米／年，其對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需總量也必將產(chǎn)生明顯的影響。由于本項(xiàng)目所處區(qū)域交通不便捷、商服配套水平不高，因此對(duì)動(dòng)拆遷戶的吸引力不大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四）住房商品化加速對(duì)本項(xiàng)目的影響 伴隨著舊區(qū)改造和城市建設(shè)的推進(jìn)，有力地改善了公房消費(fèi)對(duì)商品房消費(fèi)的阻礙因素，必將推動(dòng)住宅商品化的進(jìn)程，并使得商品房的購(gòu)買者可以根據(jù)自己的偏好來?yè)竦刭?gòu)買住房，從而改變公房改革以前，城市居民住宅由公房分配單位獲得住房，其住房區(qū)位、特色毫無(wú)選擇性可言的現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，伴隨住房商品化的發(fā)展，城市會(huì)逐步自然而然地形成相對(duì)分離的、不同消費(fèi)檔次的居住區(qū)。因此，我們認(rèn)為，住房商品化加速對(duì)本項(xiàng)目直接影響不顯著，但由此帶來的不同檔次消費(fèi)產(chǎn)品的分區(qū)現(xiàn)象和消費(fèi)理念有助于本項(xiàng)目來滿足武清區(qū)中高收入消費(fèi)者對(duì)別墅的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二章 項(xiàng)目法人概況 一、項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目地塊位于天津市武清區(qū)石各莊鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用途為住宅類別墅用地，國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限為 70 年。 天津市正坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將設(shè)想的項(xiàng)目名稱暫定為《愷撒莊園》。 董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 項(xiàng) 目 經(jīng) 理經(jīng) 理 助 理項(xiàng) 目 發(fā) 展 部 財(cái) 務(wù) 部銷 售 部工 程 部設(shè) 計(jì) 配 套 部董 事 會(huì) 圖 2－ 1 董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 董事會(huì)成員分管下的項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行制 項(xiàng) 目 經(jīng) 理總 工 程 師常 務(wù) 辦 公 室總 會(huì) 計(jì) 師T i t l e董 事 會(huì)總 經(jīng) 濟(jì) 師總 質(zhì) 量 師副 總 經(jīng) 理計(jì)劃經(jīng)營(yíng)材料采購(gòu)銷售公司設(shè)計(jì)公司施工監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督監(jiān)理公司辦公室對(duì)外協(xié)調(diào)合同管理建安公司財(cái)務(wù)結(jié)算合同預(yù)算董事兼任綜 合 協(xié) 調(diào)參 與 決 策 落 實(shí) 安 排圖 2－ 2 董事會(huì)成員分管下的項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行制 項(xiàng)目經(jīng)理：在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)全面工作，組織協(xié)調(diào)職能部門； 副總經(jīng)理：主管行政、政府部門協(xié)調(diào)，土地局、規(guī)劃局、計(jì)委文件、項(xiàng)目立項(xiàng)、權(quán)證；與項(xiàng)目公司的承包子公司協(xié)調(diào)負(fù)，負(fù)責(zé)甲乙雙方有關(guān)重大爭(zhēng)議合同的交涉，審核合同條款等工作； 總質(zhì)量師：負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理公司，并通過現(xiàn)場(chǎng)勘查或抽樣檢測(cè)等方法進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督， 負(fù)責(zé) 配合 解決 工程質(zhì)量中的重大技術(shù)問題 ； 總會(huì)計(jì)師：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的合同預(yù)算和具體的財(cái)務(wù)結(jié)算等事宜； 總工程師：主管與設(shè)計(jì)、施工有關(guān)的公司談判、監(jiān)督工作； 總經(jīng)濟(jì)師：主管項(xiàng)目開發(fā)策劃、計(jì)劃審計(jì)、招投標(biāo)、保險(xiǎn)、評(píng)估、選擇銷售公司等工作； 按照“一人多崗，按崗設(shè)人，各盡所能，各負(fù)其職”的原則制訂相關(guān)的《崗位責(zé)任制》，同時(shí)落實(shí)相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在這種模式下，董事會(huì)對(duì)重大事項(xiàng)進(jìn)行決策，如項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位 等，有的也包括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料采購(gòu)和營(yíng)銷代理的招投標(biāo)等。這種模式的有利之處在于董事會(huì)和項(xiàng)目經(jīng)理分工明確，責(zé)權(quán)清晰。不利之處在于項(xiàng)目容易陷入項(xiàng)目經(jīng)理的“內(nèi)部人控制”，即董事會(huì)某種程度對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理管理的失控。 董事會(huì)成員分管下的項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行制，通常運(yùn)用于小型項(xiàng)目，且項(xiàng)目股東來自不同的法人或自然人，處于強(qiáng)化保護(hù)股東利益的角度出發(fā)， 股東或董事通常在項(xiàng)目中兼任若干重要崗位，重大事項(xiàng)由董事兼部門副總在董事會(huì)上做出決定，然后項(xiàng)目經(jīng)理依照董事會(huì)決策和安排執(zhí)行。 （三）項(xiàng)目管理模式的建議 更新以工程管理為主要內(nèi)容的傳統(tǒng)項(xiàng)目管理思路， 建立以滿足市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的新項(xiàng)目管理思想。 其二，傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式比較適用于不以市場(chǎng)為導(dǎo)向的公共工程項(xiàng)目管 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 理，因?yàn)樗饕獜?qiáng)調(diào)中期開發(fā)的管理。 其三，房地產(chǎn)管理可以粗略地歸結(jié)為幾大問題：“生產(chǎn)什么，為誰(shuí)生產(chǎn)，如何生產(chǎn)，何時(shí)生產(chǎn)”，傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式往往專注于“如何生產(chǎn)”，因而對(duì)“生產(chǎn)什么、為誰(shuí)生產(chǎn)”這樣最重要的市場(chǎng)導(dǎo)向性問題重視不足，最終導(dǎo)致產(chǎn)品沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 從經(jīng)驗(yàn)上來看，越是小型的公司越傾向于采用“小而全”的項(xiàng)目開發(fā)模式，這主要是因?yàn)楠M 義的成本控制概念限制了項(xiàng)目開發(fā)的專業(yè)分工。從另一個(gè)角度來說，越是市場(chǎng)環(huán)境不確定性大、臨時(shí)組建的項(xiàng)目公司，越不能在某些環(huán)節(jié)出錯(cuò)或效率低下，因?yàn)轫?xiàng)目抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力弱，必須借助于專業(yè)公司的經(jīng)驗(yàn)，從而規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)因素。 鑒于本項(xiàng)目是多個(gè)股東或投資方的首次合作，為保證投資回報(bào)，提高管理效率，建議 按照“小而精”的原則組建公司， 其指導(dǎo)思想是： 公司人員精干，專業(yè)全，能力強(qiáng)； 管理目標(biāo)細(xì)化，權(quán)責(zé)清，獎(jiǎng)懲明； 管理難點(diǎn)突出，重前期，抓配套； 專業(yè)工種外包，講合同，管協(xié)調(diào)； 資金運(yùn)作靈活，高融資，低成本。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 這種組織形式要求公司 決策者具有相當(dāng)?shù)默F(xiàn)代管理理念，公司有一套合理的薪酬政策，職員具有相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識(shí)和敬業(yè)精神。合作各方以各自合作條件對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，開發(fā)商必須自備不低于開發(fā)項(xiàng)目投資總額 30%的資本金。 本項(xiàng)目的自有流動(dòng)資金為 3500 萬(wàn)元，符合開發(fā)資金要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 圖 3－ 1：本項(xiàng)目區(qū)位圖 二、項(xiàng)目所在地交通狀況 （一）現(xiàn)有交通條件 本項(xiàng)目南鄰石陳公路，西鄰黃王公路，對(duì)外交通主要通過楊王公路和黃王公路，兩條公路級(jí)別較低