【正文】 水、電、氣及其他配套設施安裝工程 （ 六 ）項目建設規(guī)模： 本項目 征地面積 136927 m2（折 畝） ，其中建設用地 面積 126003m2（折 189 畝），道路分攤 10924 m2， 房屋建筑 占地面積 66788m2， 建筑系數(shù) 53%，環(huán)境綠化占地面積 23059m2， 綠化率 %。 容積率 。 二 、可行性研究報告編制依據(jù) （一）《中華人民共和國土地管理法》。 （三）國家發(fā)展計劃委員會發(fā)行出版的《投資項目可行性研究指南》。 （五） 《工業(yè)項目建設用地控制指標》國土資發(fā)〔 2021〕 24 號 。 （ 七 ）重慶市人民政府辦公廳《關于印發(fā)重慶市特色工業(yè)園區(qū)標準廠房建設實施意見的通知》（渝辦發(fā)〔 2021〕 325 號文件 ） （ 八 ）重慶市 《 統(tǒng)計年鑒》（ 2021 年 版） 。 三 、可研報告研究范圍 本可行性研究報告研究的范圍是： （一）項目建設的必要性。 （三）項目經營模式分析 （四）項目選址及建設條件。 （六）項目環(huán)境影響分析。 （八）項目投資估算及資金籌措方案。 （十）項目社會效益評價。 （十二）研究結論與建議。 蔡家工谷 項目 符合國家產業(yè)政策，是國家鼓勵和支持發(fā)展的項目，符合重慶“退二進三”產業(yè)轉移需要， 符合重慶產業(yè)發(fā)展規(guī)劃， 符合中小企業(yè)發(fā)展需要，該項目全部建成后，可 發(fā)揮 巨大 效益， 預計可 形成 的 20 億元以上的年產值，年創(chuàng)造稅收 億元以上。該項目屬技術密集型 和勞動密集型項目，預計項目建成后，可解決 5000 人 以上 就業(yè)。專業(yè)好文檔 第二章 項目建設背景及建設的必要性 一、項目建設背景 項目所在地 北碚 區(qū)位于 重慶 都市 經濟發(fā)達圈的北部，是重慶都市 區(qū)的 西北門戶，是都是區(qū)輻射渝西、川北地區(qū)的橋頭堡。 全區(qū)幅員面積 755 平方公里， 目前區(qū)轄天生街道、朝陽街道、龍鳳橋街道、北溫泉街道、東陽街道、歇馬鎮(zhèn)、金刀峽鎮(zhèn)、三圣鎮(zhèn)、施家梁鎮(zhèn)、童家溪鎮(zhèn)、蔡家崗鎮(zhèn)、柳蔭鎮(zhèn)、澄江鎮(zhèn)、靜觀鎮(zhèn)、復興鎮(zhèn)、水土鎮(zhèn)、天府鎮(zhèn)共五個街道，十二個鎮(zhèn)。 （一）地域區(qū)位優(yōu)越 北碚 區(qū)區(qū)位優(yōu)勢突出， 物流方便快捷， 科教事業(yè)發(fā)達，人力資源豐富，工業(yè)基礎雄厚，產業(yè)配套完備。 北碚距離主城核心區(qū) 24 公里，距離江北機場 26 公里。 北碚是重慶著名的歷史文化區(qū)， 轄區(qū)內擁有西南大學等三所高等院校，四所市級重點中學， 67 家科研機構，近萬名科研人員，為北碚經濟發(fā)展提供智力支持和人才保障。工業(yè)存量資產達 150 億元，規(guī)模以上企業(yè) 166 家，形成儀器儀表、機械制造、生物醫(yī)藥、資源加工為特色的工業(yè)體系，許多產品在國內外享有盛譽，遠銷海內外 120 多個國家和地區(qū)。市政府已經把蔡家組團納入“十一五” 重點實施區(qū)域予以政策傾斜。 （二）基礎設施完善 供水設施： 現(xiàn) 建有日供水能力 5 萬 M3以上的 同興 水廠，遠期還將由城市公共供水系統(tǒng)供水，還將在蔡家組團新建一座日供水能力達 20 萬 M3的城市公共水廠，蔡家組團 自來水綜合生產能力 可達 25 萬 M3/日。 供電設施： 蔡家組團 現(xiàn)有 220KV 玉皇觀變電站和 110KV 蔡家 變電站 2座，還將修建 220KV 變電站 2 座、 110KV 變電站 9 座， 工程完工后，蔡家組團220KV 變電站將達到 3 座、 110KV 變電站 將達到 10 座 。 供氣設施： 現(xiàn)有三溪口 配氣站 1 座 ， 還將根據(jù)需要建設 調壓配氣站 ，供氣由城市主干網絡統(tǒng)籌調配，大型工業(yè)用氣由配氣站專線供氣，小型工業(yè)用氣可由民用燃氣管供氣 。第一條陸上快速干道 —— 已建成通車的渝武高速公路；第二條陸上快速干道—— 正在建設的重慶繞城高速；第三條陸上快速干道 —— 正在建設的重慶中環(huán)快速干道；第四條陸上快速干道 —— 省道 110；三條鐵路 —— 渝遂線、襄渝線、全國鐵路三號線（蘭渝線）； 2 條輕軌 —— 輕軌 6 號線及 6 號支線； 1 條黃金水道 —— 嘉陵江。同時，隨著繞城高速、中環(huán)快速干道、嘉悅大橋的開工建設，周邊地區(qū)的迅速發(fā)展，蔡家組團在北部片區(qū)的地位和作用將更加明顯。 通訊設施： 蔡家組團 建有完善的電信樞紐， 還將建設 4 座通信交換局，本地電話局交換機容量達到 20 萬門；廣播、電視人口覆蓋率分別達到 99 %。 市容環(huán)衛(wèi)設施： 加強市政基礎設施建設和維護，啟動三級管網建設，改造城區(qū)主干道路面 萬平方米、人行道 萬平方米，主干道完好率達 95%，路燈亮燈率達 98%，垃圾清運率達 100%，建成燈飾工程 153 項。 園林綠化設施： 實施 縉云山 綠色屏障工程林相改造 萬畝，建成城市生態(tài)林 3 個，新增公園綠地 公頃，城市綠地率達 %，綠化覆蓋率達 %， 人均公園綠地面積達 平方米， “ 生態(tài)北碚 ” 建設成效顯著。近年來得益于優(yōu)越的區(qū)位條件，經濟發(fā)展非常迅猛。全區(qū)財政可支配財力和地方預算內財政收入分別突破 20億元和 10億元，均實現(xiàn)兩年翻番；其中地方預算內財政收入 億元，增長 %，增幅居主城九區(qū)第一。城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入15700 元，增長 %，增幅居主城九區(qū)第三。規(guī)模以上工業(yè)總產值 億元，增長%，增幅居主城九區(qū)第一；銷售值 億元，增長 38％；增加值 億元，增長 %，增幅居主城九區(qū)第一。工業(yè)經濟效益綜合指數(shù)達％，增長 %，增幅居主城九區(qū)第一。完成工業(yè)投資 億元，增長%；其中， 67 個工業(yè)重點項目完成投資 億元，投資上億的 28 個工業(yè)重點項目完成投資 億元。同興工業(yè)園區(qū)首次躋身全市“十強工業(yè)園區(qū)”，水土工業(yè)集中區(qū)建設快馬加鞭，三圣石膏循環(huán)經濟工業(yè)基地建設正式啟動。 （四）產業(yè)協(xié)調配套 重慶同興工業(yè)園區(qū)是重慶市人民政府批準設立的 16個市級特色工業(yè)園區(qū)專業(yè)好文檔 之一，位于蔡家組團范圍內。 蔡家組團（同興工業(yè)園區(qū)）的區(qū)位和定位，主要發(fā)展 LED 產業(yè)、高新技術產業(yè) 、都市休閑旅游、現(xiàn)代物流、房地產、會展節(jié) 六 大主導產業(yè)，支撐城市發(fā)展。 2 高新技術產業(yè)：主要發(fā)展 機電儀、機械制造、儀器儀表、電子電器、輸配電裝備制造 等主導產業(yè)，發(fā)展一批具有帶動型、經濟效益好的勞動密集型企業(yè)和龍頭企業(yè)，形成產業(yè) 集 群。 4 物流業(yè)：主要依托渝合，中環(huán)，外環(huán)， 212 國道及渝遂高速鐵路，嘉陵江黃金水道匯聚的交通優(yōu) 勢和北部新區(qū)的產業(yè)優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，打造重慶的物資集散地。 6 房地產業(yè)：依托優(yōu)越黃靜和區(qū)位優(yōu)勢，建設高品質住宅區(qū)，搞活房地產，發(fā)展相關產業(yè)，打造品牌城市。 1015 年后 ，重慶蔡家組團將建設成為以“高新技術、高端商務、高檔次娛樂、高品質住宅”等“四高”產業(yè)為主的環(huán)境優(yōu)美、經濟發(fā)達、社會繁榮、最適合居住的現(xiàn)代化新型城區(qū)，成為重慶新的經濟高地。僅區(qū)內就有各類科研機構 67 個，高等院校 4 所，部屬研究所 3 所，職業(yè)學校數(shù)十所，中央、市屬大中型企業(yè)幾十個，各類研究人員近萬人， 在校大學生達 到 萬人。 二、項目建設的必要性 （一）是國家產業(yè)政策鼓勵發(fā)展的項目 標準廠房具有通用性、配套性、集約性和節(jié)能省地的特征。 （二）是重慶市實施“退二進三，退城進園”產業(yè)轉移需 要 按“十一五”規(guī)劃，重慶將按照產業(yè)梯度轉移的原則， 利用土地級差 ，盤活存量 資產 ，推動主城區(qū)工業(yè)企業(yè)實施 “ 退二進三 ” ， “ 退城進園 ” ， 將主城所有工業(yè)企業(yè)搬出主城，有序遷入相應的特色工業(yè)園區(qū)，在搬遷過程中實現(xiàn)專業(yè)好文檔 老企業(yè)的升級改造。 在這次產業(yè)轉移過程中，政府主要針對列入搬遷名錄的企業(yè)實施搬遷，事實上，還有一大批中小企業(yè)無法安置，造成了大批中小企業(yè)無家可歸，此項目的實施，可以集約化的為中小企業(yè)建造適合他們需要的廠房及配套設施，可有效的解決“ 退二進三 ”難題。而要發(fā)展中國特色的城鎮(zhèn)化道路，首先必須保持城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的協(xié)調發(fā)展。這就要形成適度積聚、節(jié)約土地、合理布局、規(guī)模效應、環(huán)保優(yōu)先、普及保障等為特征的新型城鎮(zhèn)化模式。 該項目 全部實施完畢，企業(yè)入駐達產后，預計可形成 20 億元以上的年產值，展銷市場形成后，年創(chuàng)造稅收 億元以上。 （四）是中小企業(yè)發(fā)展和 提升形象的需要 現(xiàn)目前，重慶大批中小企業(yè)生存環(huán)境非常差，很多企 業(yè)沒有自己廠房，租賃廠房環(huán)境也非常差，還要面臨不停搬遷的困境。項目為 企業(yè)集中建設標準廠房，企業(yè)總部辦公區(qū)、企業(yè)孵化樓及 產品 展示 交易 中心 ，企業(yè)總部辦公 按商務花園標準建設在項目最佳位置，可提升企業(yè)形象，為企業(yè)帶來更好的發(fā)展空間。此項目業(yè)主預計投資約 億元 打造 盈田 此項目的 開工建設，可以為重慶 同興 工業(yè)園區(qū)搭建更好的招商平臺，招商入駐更多企業(yè)，為園區(qū)創(chuàng)造效益。 蔡家工谷 ，是公司重要的戰(zhàn)略部署之一。 綜上所述，實施本項目建設是必要的。 一、重慶產業(yè)發(fā)展狀況及工業(yè)廠房需求分析 重慶地處長江上游和西南地區(qū)的經濟、文化中心， 全市幅員面積 萬平方公里，轄 40 個區(qū)縣，有 54 個民族，人口 3100 萬。重慶作為全國六大老工業(yè)基地之一，在全國的工業(yè)中一直占有重要的地位。 重慶也加快了工業(yè)結構的調整， 重慶的經濟 有了 飛速增長，重慶市民生活水平不斷提高。 專業(yè)好文檔 重慶特有的區(qū)位及工業(yè)基礎，成為國內外企業(yè)產業(yè)轉移的重點區(qū)域，為工業(yè)地產帶來了發(fā)展機遇。 （一）國內外 產業(yè)轉移為重慶帶來的廠房需求： 一般說來，工業(yè)化進程表現(xiàn)為以勞動密集型工業(yè)為主導 以資金密集型工業(yè)為主導 以技術密集型工業(yè)為重心的三個階段。美國、歐洲和日本等制造業(yè)發(fā)達國家在努力保持本國高新技術壟斷地位的同時，正以降低生產成本和提高市場競爭力為最終目標，在全球范圍內進行著新一輪的制造業(yè)資源的優(yōu)化配置。在對外開放中，發(fā)達國家和地區(qū)陸續(xù)把勞動密集型 加工制造業(yè)、通訊、計算機配件等向中國轉移，又將部分資本密集型重化工如石化等向中國轉移。 隨著重慶自然資源、能源電力、勞動力成本、重工業(yè)比較發(fā)達等比較優(yōu)勢的出現(xiàn)，必然伴隨著制造業(yè)大規(guī)模轉移，這為重慶制造業(yè)的發(fā)展提供了難得的機會。具體見附圖 31《梯級產業(yè)轉移模式圖》。 資本裝備程度較高，勞動密集型加工產業(yè)，也是最具有吸引力的投資領域：如重慶的摩托車制造、汽車制造、機械制造、儀器儀表、電子及通訊設備制造業(yè)、電氣機械以及化工等。 大規(guī)模的國際企業(yè)、沿海企業(yè)的產業(yè)轉移，為重慶工業(yè)帶來了發(fā)展機遇，勞動密 集產業(yè) 資本密 集產業(yè) 技術密 集產業(yè) 重慶具有自然比較優(yōu)勢 ? 自然資源 ? 豐富而廉價 的勞動力 重慶具有創(chuàng)造的比較優(yōu)勢 ? 制造業(yè)發(fā)達 ? 制造業(yè)技術人才豐富 專業(yè)好文檔 國內外企業(yè)的入駐，必然帶來工業(yè)廠房的需求，據(jù)保守估計，重慶每年外來企業(yè)廠房需求量在 100 萬 M2以上。目前重慶還沒有專業(yè)的地產公司來滿足這部分客戶的需求，重慶的各個工業(yè)園區(qū)為解決這個難題，有的是自己建設，有的是臨時委托建筑公司建設提供，這樣的操作不規(guī)范，不專業(yè)，為客戶帶來使用不便。 重慶又是中國一個年輕的直轄市，城市規(guī)模不斷擴大， 按照重慶城市總體規(guī)劃，主城區(qū)規(guī)劃面積 將 擴大到 2616 平方公里。 同時， 按照主城區(qū)功能定位， 重慶 產業(yè)結構 將作出重要調整。重慶市計劃到 2021 年，要“再造兩個重慶工業(yè)”。加上經過改造的重慶老工業(yè)基地和 30 個特色工業(yè)園區(qū)引進發(fā)展的新型工業(yè)，完成另外再造一個重慶工業(yè)的目標。老工業(yè)企業(yè)的搬遷， 為主城區(qū)發(fā)展高新產業(yè)和第三產業(yè)提供空間。 保守地分析，因重慶產業(yè)結構的調整，主城老企業(yè)實施“ 退二進三 ” ， “ 退城進 園 ”搬遷，帶來重慶工業(yè)廠房的需求在 500 萬 M2以上，這樣大的市場需求，必將為工業(yè)地產的發(fā)展帶來機遇。按市有關規(guī)定，新辦企業(yè)必須進入工業(yè)園經營，這也將帶動工業(yè)地產的發(fā)展。 該項目的目 標企業(yè)主要集中在 附 圖 32 制造業(yè)直接投資技術含量坐標準圖 橢圓型區(qū)域所表示的行業(yè)。該項目招商引進的目標企業(yè) —— 中 小企業(yè)在我國經濟中占有重要地位，中小企業(yè)基數(shù)大，占企業(yè)總數(shù)比例高，據(jù)國家工商行政總局統(tǒng)計， 07年中小企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的 %，占中國 GDP的 58%，占工業(yè)新增產值的 74%，占社會銷售總值的 59%，占稅收的 63%，占出口總額的 68%。其目標客戶分析如下： （一） LED產業(yè) 目標客戶分析： 資本 密集 (K) 勞動 密集 (L) 低技術 (L) ? 勞動密集 低技術型 (LL) ? 食品、纖維、木材 ? 家具、服裝、皮革、金屬制品 資本密集 低技術型 (KL) ? 紙漿、紙、鋼鐵 ? 窯業(yè)、土石 資本密集 高技術型 (KH) ? 非鐵金屬、化學、石油 ? 汽車及配件、電子 ? 生物制藥 勞動密集 高技術 型 (KL) ? 出版、印刷、機械 ? 電器、精密機器 ? 運輸用機器和其他制造業(yè) 專業(yè)好文檔 LED概述 礎： LED（ Light Emitting Diode）， 發(fā)光二極管 ，是一種固態(tài)的 半導體 器件，它可以直接把電轉化為光。半導體晶片由兩部分組成，一部分是 P型半導體，在它里面空穴占主導地位，另一端是 N型半導體，在這邊主要是電子。當電流通過導線作用于這個晶片的時候，電子就會被推向 P區(qū)，在 P區(qū)里電子跟空穴復合，然后就會以光子的