【正文】 呈逐漸下降趨勢。 五”經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對天津城市功能的實現(xiàn)和提升具有重要的意義，可以預(yù)期天津“十五”時期經(jīng)濟(jì)將保持強(qiáng)勁上升勢頭。因此“十圖1 －1 天津市1 9 9 8 —2 0 0 2 年G D P 指標(biāo)3005007009001100130015001700190021001998年 1999年 2020年 2020年 2020年（億元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。“九五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）年均增長速度高達(dá)％，其中 2020 年的 GDP 達(dá)到 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在“九五”社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上， 2020 年天津市經(jīng)濟(jì)總量實現(xiàn)新突破， GDP 達(dá)到 億元，按可比價格計算，比 2020 年增長 ％，增速連續(xù)第二年位于全國各省市之首；人均GDP 由上年的 20204 元增加到 22068 元，比 2020 年增長 ％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，“十五”將進(jìn)入快速上升通道 “九五”期間，天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，房地產(chǎn)增加值對 GDP 的貢獻(xiàn)率、房地產(chǎn)投資額度及其所占固定投資比例逐年上升。 圖 1 － 2 天津市 1 9 9 9 ——2 0 0 2 年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況%%%%204060801001201401601801999年 2020年 2020年 2020年（億元）%%%%%%%%%開發(fā)投資額度 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重 但是與上海、北京等城市較為成熟的房地產(chǎn) 市場相比，天津房地產(chǎn)市場仍然處于起步階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 鑒于天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境，結(jié)合天津市城市功能的定位和發(fā)展方向 ，我們有理由相信“十五”時期，天津房地產(chǎn)市場將進(jìn)入快速上升通道。 依靠大規(guī)模拆遷的直接拉動，房地產(chǎn)投資和開發(fā)的各項主要指標(biāo)均呈現(xiàn) 出大幅度增長趨勢。根據(jù)對天津房地產(chǎn)市場的調(diào)研 ， 2020 年以前，別墅、高檔公寓類產(chǎn)品的市場需求仍處于起步階段，這兩類產(chǎn)品占住宅類產(chǎn)品的比重顯著地小于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市同類產(chǎn)品的市場比重。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但市場上中低檔別墅供給較少，市場需求有待優(yōu)秀產(chǎn)品予以滿足。 （四）價格特征 天津房地產(chǎn)市場的一般價格水平在 2020 年以前呈低速增長態(tài)勢，其區(qū)域特征分別表現(xiàn)為西高東低和南高北低。房地產(chǎn)商品長期保持在一個低水平的穩(wěn)定，不僅與天津自身作為北部經(jīng)濟(jì)中心的身份不符，而且不利于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和城市功能的改善與提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年武清區(qū)固定資產(chǎn)投資超過 20億元， 2020 年固定資產(chǎn)投資同比增長 %，達(dá)到 億元，其中住宅完成投資占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的 18%。 從長期來看，石各莊鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的上升，勢必將帶來本項目地塊價值的上升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，居民人均收入的增加和城市建設(shè)進(jìn)度的加快，都會促進(jìn)房產(chǎn)市場需求力量的增長，從這種意義上來說，天津市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將促進(jìn)對包括別墅在內(nèi)的各種房地產(chǎn)需求。即意味著，天津宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一方面在即期促進(jìn)武清本地居民的可支配收入增長，另一方面提供了居民收入持續(xù)增長的預(yù)期，從而有可能促進(jìn)對本項目的市場需求。地處天津北部連接北京的武清區(qū)應(yīng)該成為京津聯(lián)系的紐帶，從這個意義上說 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 武清地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)可能在長期有一個向上的發(fā)展空間。而有關(guān)“天津 — 武清 — 通州”一線的軌道交通雖有傳聞即將投入建設(shè)，但是何時實施仍不得而知。隨著 城市舊區(qū)改造、危改房工程的推進(jìn)，原居室的拆遷使動遷居民購置商品房成為必然需求，而拆遷補(bǔ)償則給居民以財力支持，這必將帶來大量的市場需求。 因此，天津的大規(guī)模舊區(qū)改造對本項目影響不明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)對許多大城市發(fā)展軌跡的研究，以中高收入群體為消費(fèi)對象的別墅類產(chǎn)品通常因為環(huán)境因素而位于一定車程范圍內(nèi)的郊區(qū)，這種消費(fèi)理念的擴(kuò)展是一種客觀趨勢，這樣就給本項目提供了一定的機(jī)遇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)石各莊鎮(zhèn)的土地利用規(guī)劃和創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園 區(qū)的土地利用規(guī)劃，本別墅用地暫定為 200 畝，為了打造精品樓盤，充分發(fā)揮土地的使用效益，創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)代表區(qū)政府性即將進(jìn)行該塊土地出讓的招投標(biāo)工作，而天津市正坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已著手參與投標(biāo)和研究項目的開發(fā)方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）兩種項目管理模式的比較 董事會領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是大型公司、專業(yè)化規(guī)范運(yùn)作的項目管理通常采用的一種開發(fā)管理模式。董事會承擔(dān)投資責(zé)任，項目經(jīng)理承擔(dān)經(jīng)營管理責(zé)任。在這種模式下，優(yōu)點(diǎn)是股東全面參與項目經(jīng)營，使投資各方的利益得到一個相對公平、公開的保障，缺點(diǎn)是決策的摩擦成本可能較高，因為在組織結(jié)構(gòu)上隸屬項目經(jīng)理管轄的部門副總可能是公司董事，項目經(jīng)理的管理協(xié)調(diào)能力有限，因而一旦在某些方面出現(xiàn)意見不一致時，內(nèi)部協(xié)調(diào)的時間成本、協(xié)調(diào)成本可能較高，且決策效率也沒有項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制下高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。過分強(qiáng)調(diào)成本管理、進(jìn)度管理，強(qiáng)調(diào)技術(shù)的先進(jìn)性與合理性，而容易忽視技術(shù)的市場需求意義，從而在以市場為導(dǎo) 向的房地產(chǎn)開發(fā)中套用這個模式會產(chǎn)生不利影響。事實上，越是小型的、臨時組建的項目公司，越是在各個環(huán)節(jié)上沒有經(jīng)驗，越是容易將項目管理引入“工程管理”的范疇，從而導(dǎo)致對市場的研究不足，產(chǎn)品競爭力欠缺。 在此指導(dǎo)思想下，項目公司可以只由少數(shù)的部門主管組成，將一些具體的專業(yè)工作（如前期策劃、規(guī)劃設(shè)計的招標(biāo)和方案優(yōu)化、施工單位的招標(biāo)和確定、工程監(jiān)理、工程審計、營銷、物業(yè)管理等），以類似于 FIDIC 合同條款的“合同契約”完全委托給市場化選擇的專業(yè)公司，項目公司和這些公司之間是純粹的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 契約關(guān)系。 根據(jù)本項目法人概況如下： 公司名稱：天津市正坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 注冊資金： 1000 萬元人民幣 資質(zhì)等級：房地產(chǎn)開發(fā)三級（暫定）企業(yè) 法定代表人：王 公司注冊地：天津武清區(qū) 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、咨詢服 務(wù)，物業(yè)管理，建筑材料 （五）資金準(zhǔn)備 據(jù)初步測算，本項目投資額為 萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三章 項目選址 一、項目地址概述 本項目用地暫定為 200 畝，位于武清區(qū)石各莊鎮(zhèn)東環(huán)路西側(cè)，天津武清創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)公建 區(qū)域北側(cè)，中心公園東側(cè)，距武清城區(qū) 15 公里、天津市區(qū) 28 公里、天津市濱海機(jī)場 40 公里、北京 85 公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項目南鄰的石陳公路，東西走向，橫穿武清區(qū)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，是武清區(qū)“十五”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃“七縱七橫”中的一橫，根據(jù)主管部門的道路建設(shè)規(guī)劃，該公路將于 2020 年底拓寬成上下四車道、 24 米寬的市級道路，向東 4 公里可直通 104 國道。該條道路向南可通 112 高速公路（規(guī)劃中）和 103 國道，向北通廊坊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)園區(qū)負(fù)責(zé)人介紹而未經(jīng)驗證的信息，該交匯處可能預(yù)留高速交通出口。 從現(xiàn)在的實際情況考慮，需設(shè)計的線路有： 線路一：從小區(qū)到武清城區(qū)（考慮其鄰近的學(xué)校、大賣場和醫(yī)院、公交樞紐）； 線路二：從小區(qū)到天津市區(qū)。 如果計劃從小區(qū)到武清城區(qū)每 30 分鐘一班車，從小區(qū)到武清城區(qū)平均 30分鐘車程的話，那么維持一個循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)至少需要兩班車。 三、商服及綜合配套設(shè)施 （一）武清區(qū)及石各莊鎮(zhèn)的商服和生活配套設(shè)施 石各莊鎮(zhèn)周邊的商服及生活配套設(shè)施有中國農(nóng)業(yè)銀行石各莊鎮(zhèn)營業(yè)部、石各莊鎮(zhèn)小學(xué)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 高級學(xué)校：武清城區(qū)內(nèi)的天津英華學(xué)校：從幼兒園到高中，并與國際接軌的寄宿制雙語特色學(xué)校。規(guī)劃中的配套方案如下： 供水：創(chuàng)業(yè)園區(qū)待建地下水水廠一座，可提供標(biāo)準(zhǔn)自來水； 排水：可納入園區(qū)內(nèi)的雨水和污水處理系統(tǒng)； 供電：采用華北電網(wǎng)供電； 通訊：借助武清區(qū)的 8 萬門的郵電通訊中心，數(shù)字微波、光纖電纜、數(shù)據(jù)專線等現(xiàn)代化通訊設(shè)施齊全，可直接辦理國內(nèi)、國際電信業(yè)務(wù)； 供熱：可利用創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)供熱站提供的集中供熱方式； 供氣：管 道天然氣（陜氣）。通過小區(qū)穿梭班車，可以用便捷的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 交通來改變本項目配套不足的情況； 四、項目發(fā)展構(gòu)想 項目計劃用地面積 萬平方米（ 200 畝），根據(jù)武清區(qū)規(guī)劃局所規(guī)定的土地利用規(guī)劃指標(biāo)，本地塊用途為別墅住宅，容積率最高可以達(dá)到 ，建議采用 或稍低的容積率。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但別墅的供需均未形成規(guī)模，寧發(fā)、西姜井、西苑、玫瑰園等一些別墅項目在市場上各自為營，銷售狀況也很一般。 1998 年，萬科興業(yè)公司、松江置業(yè)公司兩大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分別在天津南部和北部的城鄉(xiāng)結(jié)合部興建中檔價 位 的 別墅樓盤。當(dāng)年別墅投資總額達(dá)到了 40 億元以上，已經(jīng)開工和計劃開工的各類別墅項目已達(dá)到 100 萬平方米以上 ， 新開工別墅面積占 2020 年全市住宅新開工面積的 14%，而參與開發(fā)的均為天津目前實力頗強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)，如順馳、萬科、中基、仁愛等房地產(chǎn)巨頭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 表 4－ 1 典型別墅比較分析 區(qū)位 占地 容積率 綠化率 均價（元 /米 2） 開發(fā)商 南部 仁愛濠景莊園 西：堆山公園（建設(shè)中） 南：紅旗南路 東：衛(wèi)津南路 北：水上公園 50% 5600～ 5700 仁愛 半島藍(lán)灣 友誼南路與環(huán)島北路交口 17公頃 50% 5500～ 5800 順馳 城市別墅 西：友誼南路 東：解放南路 北：郁江道 13 公頃 50% 5300～ 5600 亞資 北部 城市花園 西：淮東路 南：新宜白大道 東：興東路 北：汾河南道 公頃 45% 3700～ 3900 萬科 中基 T城 北辰區(qū)新宜白大道 12 公頃 55% 3600～ 3800 中基 隨著天津宏觀經(jīng)濟(jì)的不斷增長以及居民人均收入水平的不斷上升，天津別墅市場已經(jīng)開始呈現(xiàn)“分布區(qū)域擴(kuò)散，市場細(xì)分化，產(chǎn)品多樣化”的發(fā)展態(tài)勢。 結(jié)合本項目的特點(diǎn)，建議本項目定位于中低檔別墅，目標(biāo)市場主要以武清區(qū)及周邊區(qū)域為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)武清區(qū)建委主管領(lǐng)導(dǎo)提供的信息，武清區(qū)現(xiàn)階段除了本項目外，進(jìn)行前期調(diào)研工作的只有南湖的別墅項目，而該項目離城區(qū)比較遠(yuǎn)，并且還存在水、電、煤以及市政配套設(shè)施不能很好解決的問題。 （二）區(qū)域競爭性樓盤分析 盡管武清的區(qū)政府所在地楊村經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場供需兩旺，但由于楊村在近期并沒有別墅用地供給，因此別墅的市場需求存在一定的市場空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項目的市場定位與產(chǎn)品定位 根據(jù)以上分析，由于 本項目區(qū)位優(yōu)勢不明顯、交通環(huán)境一般（京滬高速公路預(yù)留出入口存在相當(dāng)?shù)牟淮_定性）、周邊商服及生活設(shè)施尚需完善， 我們認(rèn)為，本項目的潛在的客戶群體只能以武清及相鄰地區(qū)的居民為主體。從另一個角度來說， 一個高檔別墅區(qū)的形成，需要成熟的區(qū)域文化底蘊(yùn)，這些不能靠一個項目的營造而生成，由于項目所在區(qū)域石各莊鎮(zhèn)在用地供給上不可能出現(xiàn)大規(guī)模的別墅社區(qū)，決定本項目