【正文】 北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，建立比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，成為率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一”，實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)需要堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為支持。因此“十圖1 －1 天津市1 9 9 8 —2 0 0 2 年G D P 指標(biāo)3005007009001100130015001700190021001998年 1999年 2020年 2020年 2020年（億元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五”經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)天津城市功能的實(shí)現(xiàn)和提升具有重要的意義，可以預(yù)期天津“十五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)將保持強(qiáng)勁上升勢(shì)頭。 （二）房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，“十五”將進(jìn)入快速上升通道 “九五”期間，天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，房地產(chǎn)增加值對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率、房地產(chǎn)投資額度及其所占固定投資比例逐年上升。天津房地產(chǎn)市場(chǎng) 出現(xiàn)了供銷兩旺的局面。 根據(jù)天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示， 2020 年天津市房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng) ％， 施工面積 同比 增長(zhǎng) %， 竣工面積 同比 增長(zhǎng) %；在此基礎(chǔ)上， 2020 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積同比增長(zhǎng) ％，竣工面積同比增長(zhǎng)％。與商品房供應(yīng)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，自 2020 年年初以來(lái)，商品房銷售也是呈現(xiàn)出強(qiáng)勁上升勢(shì)頭，表現(xiàn)在新建商品房上市速度加快，價(jià)格增速攀升，商品房空置量呈逐漸下降趨勢(shì)。 圖 1 － 2 天津市 1 9 9 9 ——2 0 0 2 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況%%%%204060801001201401601801999年 2020年 2020年 2020年（億元）%%%%%%%%%開(kāi)發(fā)投資額度 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重 但是與上海、北京等城市較為成熟的房地產(chǎn) 市場(chǎng)相比，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于起步階段。 2020 年、 2020 年和 2020 年天津市房地產(chǎn)增加值分別占當(dāng)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 ％、 ％和 ％，而上海在 2020 年該比例已經(jīng)達(dá)到 ％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)國(guó)內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡來(lái)看，人均 GDP 達(dá)到 3000 美元（人民幣24000 元左右）時(shí)，房地產(chǎn)需求會(huì)有明顯的增長(zhǎng)。天津當(dāng)前的人均 GDP 水平大抵相當(dāng)于上海 96 年的人均 GDP 的水平，而上海的房地產(chǎn)正是在 9 97 年起步開(kāi)始步入一個(gè)快速增長(zhǎng)期的。 鑒于天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境，結(jié)合天津市城市功能的定位和發(fā)展方向 ，我們有理由相信“十五”時(shí)期，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入快速上升通道。 二、天津房地產(chǎn)發(fā)展特征分析 （一）總量特征 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)總量呈現(xiàn)出供需兩旺的基本特征。在 2020 年以前，天津房地產(chǎn)的投資額度、施工房屋面積、竣工房屋面積、銷售房屋面積均保持低速增長(zhǎng)。2020 年，新一屆市政府通過(guò)城市土地利用結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整來(lái)適應(yīng)天津市的城市功能發(fā)展的需要，持續(xù)地進(jìn)行海河兩岸綜合開(kāi)發(fā)改造和舊城區(qū)動(dòng)拆遷工作，并加快推進(jìn)住宅市場(chǎng)化改革，極大地促進(jìn)了天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 依靠大規(guī)模拆遷的直接拉動(dòng)，房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)主要指標(biāo)均呈現(xiàn) 出大幅度增長(zhǎng)趨勢(shì)。 2020 年 1－ 7 月份，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 41%，其中住宅完成投資同比增長(zhǎng) 39%；全市房地產(chǎn)施工面積同比增長(zhǎng) %，其中住宅施工面積同比增長(zhǎng) %，新增上市商品房同比增長(zhǎng) %；全市銷售商品房同比增長(zhǎng) 45%，其中現(xiàn)房同比增長(zhǎng) 41%，期房銷售同比增長(zhǎng) 61%。與此同時(shí)，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出房產(chǎn)預(yù)售增速高于投資增速，商品房同期銷售面積大于竣工面積，說(shuō)明天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)局部的供不應(yīng)求現(xiàn)象。 （二）結(jié)構(gòu)特征 針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，結(jié)構(gòu)特征主要分析住宅房地產(chǎn)商品。根據(jù)對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研 ， 2020 年以前，別墅、高檔公寓類產(chǎn)品的市場(chǎng)需求仍處于起步階段，這兩類產(chǎn)品占住宅類產(chǎn)品的比重顯著地小于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市同類產(chǎn)品的市場(chǎng)比重。 2020 年天津市別墅、高檔公寓的新開(kāi)工面積僅占當(dāng)年新開(kāi)工住宅面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 積的 %， 2020 年天津別墅、高檔公寓的銷售面積僅占住宅銷售面積的 %。但到了 2020 年，天津的別墅類產(chǎn)品供給出現(xiàn)了跳躍式增長(zhǎng)。根據(jù)《天津日?qǐng)?bào)》提供的相關(guān)資料， 2020 年天津新開(kāi)工別墅面積占今年全市住宅新開(kāi)工面積的14%，且別墅的總價(jià)水平大多在單套 100 萬(wàn)元以上，以現(xiàn)有的市場(chǎng)需求能力來(lái)看，中高檔類別 墅已經(jīng)蘊(yùn)藏著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但市場(chǎng)上中低檔別墅供給較少，市場(chǎng)需求有待優(yōu)秀產(chǎn)品予以滿足。 （三）區(qū)域特征 天津別墅類產(chǎn)品供給主要集中在市區(qū)的南部和北部的某些地區(qū)。其中，南部區(qū)域的別墅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，以順馳、仁愛(ài)、亞資為代表的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，依靠南部距離天津市中心較近的條件，利用其優(yōu)越的自然條件、成熟的人文環(huán)境、發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)資源、完善的城市配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)出了較為成熟的梅江、梅江南等大型生態(tài)居住區(qū)。而北部區(qū)域的別墅類房地產(chǎn)主要集中在北辰區(qū)內(nèi)，由于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高、城市配套設(shè)施尚不完善，目前雖有萬(wàn)科、中基等 開(kāi)發(fā)了個(gè)別成規(guī)模的社區(qū)，但整體來(lái)說(shuō)，仍然沒(méi)有形成規(guī)模。 （四）價(jià)格特征 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般價(jià)格水平在 2020 年以前呈低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其區(qū)域特征分別表現(xiàn)為西高東低和南高北低。由于天津市區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通條件和商服配套差異較大，導(dǎo)致區(qū)域之間房地產(chǎn)商品價(jià)格呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異。1998 年到 2020 年，天津城市中心房?jī)r(jià)每平方米超過(guò) 4000 元的行政區(qū)只有和平區(qū)，平均為 元，大大低于全國(guó)其他特大城市同類區(qū)位的房地產(chǎn)價(jià)格水平。天津房地產(chǎn)價(jià)格的另外一個(gè)特征就是 2020 年以前增速緩慢，從 1998 年到 2020年 的 5 年中，天津商品房均價(jià)相對(duì)變動(dòng)幅度只有 %。房地產(chǎn)商品長(zhǎng)期保持在一個(gè)低水平的穩(wěn)定，不僅與天津自身作為北部經(jīng)濟(jì)中心的身份不符，而且不利于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市功能的改善與提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、武清區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 武清區(qū)地處天津北部，西鄰河北，北連北京，全區(qū)總面積 1574 平方公里，人口 80 萬(wàn)人。自 1998 年以來(lái)，武清區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持快速增長(zhǎng)， 2020 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 12501 元，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均處于天津郊區(qū)五區(qū)縣之首。作為天津市五區(qū)縣中第一個(gè)“撤縣改區(qū)”的郊縣，武清區(qū)在其經(jīng) 濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也有長(zhǎng)足發(fā)展。 2020 年武清區(qū)固定資產(chǎn)投資超過(guò) 20億元， 2020 年固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) %，達(dá)到 億元，其中住宅完成投資占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的 18%。武清區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示 2020 年住宅投資同比上升 %， 由此可見(jiàn)未來(lái) 1— 2 年內(nèi)，武清區(qū)將迎來(lái)一個(gè)住宅房地產(chǎn)商品上市的高峰期。 圖1－4 2020年天津五區(qū)縣人均收入比較5230 51024908 4915 4912137711095611705 11744127770202040006000800010000120201400016000武清區(qū) 寶坻區(qū) 薊縣 寧河縣 靜?？h農(nóng)民人均純收入( 元) 非農(nóng)業(yè)職工年人均工資（元） 石各莊鎮(zhèn)在武清區(qū)占有重要地位，其經(jīng)濟(jì)在武清區(qū)所有各鎮(zhèn)中位居前列。1995 年成為武清區(qū)首批天津市明星小康鎮(zhèn)行列， 2020 年全鎮(zhèn)綜合實(shí)力居全區(qū)之首 ， 2020 年全鎮(zhèn) 12 個(gè)村全部達(dá)到市級(jí)寬裕型小康村標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，三級(jí)稅收 2300 萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到了 5300 元。 從長(zhǎng)期來(lái)看，石各莊鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的上升，勢(shì)必將帶來(lái)本項(xiàng)目地塊價(jià)值的上升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、天津宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征對(duì)本項(xiàng)目的影響 （一）天津市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)本項(xiàng)目的影響 通過(guò)對(duì)天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的分析，我們認(rèn)為天津目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展的起步階段。 天津現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，與上海、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)快速起步期的經(jīng)濟(jì)水平大致相當(dāng)，天津市房地產(chǎn)市 場(chǎng)步入一個(gè)快速增長(zhǎng)的軌道。根據(jù)天津的“十五”規(guī)劃，房地產(chǎn)業(yè)將被作為支柱產(chǎn)業(yè)加以鼓勵(lì)發(fā)展，并努力實(shí)現(xiàn)天津房地產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展。 隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，居民人均收入的增加和城市建設(shè)進(jìn)度的加快，都會(huì)促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)需求力量的增長(zhǎng)，從這種意義上來(lái)說(shuō)，天津市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將促進(jìn)對(duì)包括別墅在內(nèi)的各種房地產(chǎn)需求。但是，消費(fèi)者一般在對(duì)高檔住宅，尤其是別墅產(chǎn)品進(jìn)行選擇時(shí)，他們更注重于對(duì)別墅所在區(qū)位、周邊環(huán)境和配套基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)的選擇。對(duì)于本項(xiàng)目而言，其地處剛剛撤縣改區(qū)的武清地區(qū)，對(duì)絕大多數(shù)的天津市區(qū)居民而言，該區(qū)域仍然是未 經(jīng)充分城市化的農(nóng)村地帶，基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)略顯不足，周邊環(huán)境難以令人滿意。因此，本項(xiàng)目區(qū)位的一些劣勢(shì)決定了近兩年內(nèi)市區(qū)居民對(duì)該區(qū)域的高檔房地產(chǎn)難以形成有效需求。即意味著，天津宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一方面在即期促進(jìn)武清本地居民的可支配收入增長(zhǎng)，另一方面提供了居民收入持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期，從而有可能促進(jìn)對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)需求。因此，我們認(rèn)為天津市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的快速發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目直接效應(yīng)不明顯，但存在良好的間接促進(jìn)作用。 （二）“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”概念對(duì)本項(xiàng)目的影響 在天津“十五”工作報(bào)告中提到“要將武清建設(shè)成為天津市北方的一顆明珠，天 津的北大門，最具競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū)”，認(rèn)為武清在天津市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中“舉足輕重”。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的加快發(fā)展和逐步成熟，給天津北部房地產(chǎn)發(fā)展提供了機(jī)遇。地處天津北部連接北京的武清區(qū)應(yīng)該成為京津聯(lián)系的紐帶，從這個(gè)意義上說(shuō) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 武清地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)可能在長(zhǎng)期有一個(gè)向上的發(fā)展空間。 但根據(jù) 1986 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的天津市整體規(guī)劃， 天津城市的發(fā)展方向是：調(diào)整和改進(jìn)天津市區(qū)；重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)海河下游和濱海地區(qū)；配套建設(shè)近郊衛(wèi)星城；積極扶植遠(yuǎn)郊縣鎮(zhèn)。城市布局為：以海河為軸線，市區(qū)為中心，包括塘沽和海河下游工業(yè)區(qū)構(gòu)成天津城市主體，形成 “ 一條扁擔(dān)挑 兩頭 ” 的格局，與周圍濱海城鎮(zhèn)、近郊衛(wèi)星城、五個(gè)縣城和建制鎮(zhèn)以及重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成多層次的群星拱月式的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)體系。 因此，盡管天津市政府將武清作為天津北部重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，但并沒(méi)有專門針對(duì)武清的發(fā)展?fàn)顩r和區(qū)域?qū)嶋H情況，給予其優(yōu)于其它各區(qū)的優(yōu)惠政策。而有關(guān)“天津 — 武清 — 通州”一線的軌道交通雖有傳聞即將投入建設(shè)，但是何時(shí)實(shí)施仍不得而知。 因此在 3— 5 年內(nèi)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)合作不會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的影響。 （三）舊區(qū)改造和城市化進(jìn)程的推進(jìn)對(duì)本項(xiàng)目的影響 為 了 改善城市基礎(chǔ)設(shè)施 條件 ，優(yōu)化城市環(huán)境， 挖掘城市土地級(jí)差價(jià)值，提升城 市能級(jí)和 改善居民居住條件， 天津正在不斷 加大舊區(qū)改造力度。 2020 年上半年，天津市區(qū)就已經(jīng)完成拆遷房屋 278 萬(wàn)平方米，是去年同期拆遷量的 倍。隨著 城市舊區(qū)改造、危改房工程的推進(jìn)，原居室的拆遷使動(dòng)遷居民購(gòu)置商品房成為必然需求，而拆遷補(bǔ)償則給居民以財(cái)力支持，這必將帶來(lái)大量的市場(chǎng)需求。隨著“后危改”時(shí)代的到來(lái)，今后幾年天津舊區(qū)房屋拆遷量將要達(dá)到 200— 300 萬(wàn)平方米／年，其對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需總量也必將產(chǎn)生明顯的影響。 但通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于市區(qū)依據(jù)原居住面積進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償，使得動(dòng)拆遷補(bǔ)償帶來(lái)的購(gòu)買力增加非 常有限，一般市民原地回搬能力較弱，而