【正文】 7 第三章 成都市住宅市場需求分析 一、 成都市城 鎮(zhèn)居民經(jīng)濟水平及居住消費水平分析 1998— 2020 年，成都市城鎮(zhèn)居民儲蓄存款變化趨勢如下圖所示： 0100000020200003000000400000050000006000000700000080000009000000（萬元）1998 1999 2020 2020（年份）金融機構(gòu) 國家銀行 1995— 2020 年，成都市城市居民人均可支配收入變化如下圖所示： 01000202030004000500060007000800090001995199619971998199920002001（年份）（元） 1997— 2020 年，成都市城市居民家庭人均居住消費性支出變化趨勢如下圖所示： 大量管理資料下載 8 01002003004005006007008009001997 1998 1999 2020 2020（年份）（元） 2020 年成都市城市居民家庭人均可支配收入、人均居住消費性支出情況見下表： 單位：元、 % 類別 最低收入戶 低收入戶 中等偏下戶 中等收入戶 中等偏上戶 高收入戶 最高收入戶 人均可支配收入 人均居住消費支出 支出占收入的比重 由以上的分析我們可以看出，成都市城鎮(zhèn)居民儲蓄存款持續(xù)增長，潛在的消費力強 ；城鎮(zhèn)居民居住消費性支出與其可支配收入呈正相關(guān)性，即隨著收入的進一步提高愿意增加居住支出；中等偏上戶居住消費支出占其可支配收入的比重小于（或等于） %，是本項目最大的潛在客戶。 二、 成都市民居住現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢 2020 年成都城市居民人均住房建筑面積為 26 平方米， 住房成套率已達到 70%，新建四十幾個住宅小區(qū)，有 40 多萬居民先后搬進了設(shè)施配套、功能齊全的新房， 市民 的居住條件得到明顯改善。 按國際慣例，當居民的生活水平基本達到小康后，對住房的要求一般在人均 30— 40 平方米，因此潛在需求相當大 。近年來成都市城鎮(zhèn)人口的增長遠遠高于總?cè)丝诘脑鲩L， 2020 年成都市總?cè)丝? 萬人，城鎮(zhèn)人口 萬人； 2020 年成都市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 平方米， 1996— 2020 年年均增長 ％。為此，我們分別測算如下： 2020 年城鎮(zhèn)人口 萬，到 2020 年增長到 395． 9 萬， 2020 年城鎮(zhèn)居民住房面積 9387 萬平方米，到 2020 年可能增長到 11967 萬平方米。成都市舊城改造目標是在三年內(nèi)基本完成城區(qū) 529 萬平方米的危舊房拆遷，今年的目標是拆遷 100 萬平方米，這部分可以認為是自然毀損面 積。 2020 年城鎮(zhèn)居民新增住房需求 830 萬平方米。按慣例，自 大量管理資料下載 9 然毀損的面積存在一個膨脹率的問題，即每拆除 1 平方米，要增加 2 平方米的需求。所以，2020－ 2020 年城鎮(zhèn)居民新增住房需求累計 3839 萬平方米。未來幾年成都市城鎮(zhèn)居民住宅消費需求將持續(xù)趨旺，年均住宅需求量近 1000 萬平方米，到 2020 年城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到 30． 2 平方米。 因此，成都市住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間。 住宅的發(fā)展歷程是： “小康之前重面積，小康之時重裝修，小康之后重環(huán)境 ”。 成都居住水平在 進入小康之后，人們對居住環(huán)境和空間條件有了更高 的要求。住宅郊區(qū)化、 “5+2”生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。 未來對住宅的需求將特別注重以下幾個方面： 崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設(shè)計。在總體規(guī)劃滿足住宅日照、朝向和安全的基本要求下， 住宅要 充分利用周邊的自然、地形、景觀優(yōu)勢等，并創(chuàng)造條件使人與自然環(huán)境之間得到溝通和互動。 突出房型的多樣化和個性化 。 目前住宅消費已進入 “層次化 ”、 “個性化 ”的時期，家庭的小型化、社會的老齡化以及工作時間縮短、業(yè)余時間增加等生活模式的改變 ，對相應(yīng)的居住空間的個性化和多樣化的要求日趨增加。在房型套內(nèi)功能上，除了滿足 “衣食住行 ”的基本需要外，還要滿足娛樂、休閑、就醫(yī)、購物、文體活動等其他需要。居住的基本空間也由起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺這六項內(nèi)容拓寬到家庭娛樂廳、工作室、電腦房、健身房、化妝間、衣帽間等多樣化的內(nèi)容。 住宅科學(xué)內(nèi)涵 的提高。 21 世紀是信息化社會，對居住社區(qū)的綜合功能有了更高的要求，而新的住宅規(guī)范也對住宅的隔聲、隔熱、保溫、日照等也提出了更嚴格的技術(shù)標準。科技進步是提高居住質(zhì)量的關(guān)鍵。太陽能熱水器的使用、家庭網(wǎng)絡(luò)通訊、 小區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)的完善更直接地以其科技含量成為現(xiàn)代居住生活的標志 。 三、成都高檔住宅需求分析 隨著收入的提高，成都市民對住宅品質(zhì)和居住環(huán)境有了更高的要求。從成交住宅的價位結(jié)構(gòu)來看，價位在 2100－ 3100 元 /平方米的占總成交量的 %，而超過 4000 元的高級住宅比例將近 15%；從未來趨勢看，代表住宅發(fā)展方向的別墅和聯(lián)排別墅還有很大的潛力?！胺堑洹币咔橐彩谷藗兏又匾暰幼…h(huán)境對于健康的影響。人們在買房時將更加關(guān)注居住人口相對較少、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的城市周邊地區(qū)的高尚住宅區(qū)。 成都目前個人資產(chǎn)達百萬元以上的人 數(shù)不下六位數(shù)，這部分人在早期（八十年代末和9 94 年）的兩次房地產(chǎn)開發(fā)熱中，已經(jīng)擁有了較好的住房，但隨著時間的推移和城市的發(fā)展，以及受早期城市規(guī)劃的局限性，由于一環(huán)路內(nèi)地段的出行交通道路狹小，周邊環(huán)境 大量管理資料下載 10 差，加之開發(fā)商為了單純追求經(jīng)濟效益，采用高容積率建房等，使其除了有近便的地利條件外其它方面都不太理想，如房屋的采光、朝向，小區(qū)的綠化，活動場地，周邊的環(huán)境，以及市區(qū)內(nèi)的空氣及噪聲污染。因此這部分人對房屋居住條件有了更高的追求，再加上大部分人對自有資產(chǎn)保值增值意識的增強，選擇購房也成首選。因此，他們當中一戶人有 兩套甚至更多的住房的大有人在。其目的不外乎是兩種，一是購置大量不動產(chǎn)，以求自己的資產(chǎn)保值、增值；二是在不同的地點選購房屋，并根據(jù)其不同的功能，季節(jié)性地變換居住地，以求生活質(zhì)量。他們 對 中、高檔房屋 有著強烈的需求 。 從 2020 年 1－ 5 月的房產(chǎn)銷售情況看， 成都不少低密度住宅項目吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。據(jù)華陽綠水康城銷售部經(jīng)理鄒文介紹，該項目憑借地處無污染、生態(tài)環(huán)境好的近郊，以及項目本身優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計，創(chuàng)造了非典時期優(yōu)秀的銷售成績：從 5 月 1 日，平均每天銷售 1 套聯(lián) 排別墅，銷售量達到了往常的兩倍。位于龍泉的陽光體育城以“陽光、體育、健康”的經(jīng)營模式，短短十個月上千套房子的銷售僅余少許。還有溫江的森宇音樂花園、邊城水戀、錦繡森林等都有不俗的成績。位于城西三環(huán)路附近、高新西區(qū)范圍內(nèi)的 AAA 級住宅錦城豪庭同樣也出現(xiàn)了一個銷售的高潮，平均價值達 150 萬元的獨幢別墅在本月內(nèi)就銷售了 6 套，總成交價值近 800 萬元。同時，據(jù)華陽、龍泉、溫江等近郊樓盤開發(fā)商反映，近段時間來，借周末休息時間前往郊縣看房、買房的人猛然間增加了許多，購房者在關(guān)心住宅設(shè)計、園區(qū)景觀的同時，更加注重小區(qū) 周邊的建筑、環(huán)境以及小區(qū)內(nèi)的綠化、建筑密度等各項指標，他們的居住健康意識已經(jīng)得到了極大的提升。成都的別墅市場已經(jīng)進入一個新的發(fā)展階段。 大量管理資料下載 11 第四章 本項目特點及其競爭優(yōu)勢 在當前成都市及龍泉的房地產(chǎn)市場上，一個房地產(chǎn)項目只有具有突出的、獨有的特色才會在激烈的競爭中脫穎而出。 雪梨澳鄉(xiāng)項目以其獨特的澳洲風(fēng)情，絕佳的環(huán)境品質(zhì)，良好的配套設(shè)施，較低的價位等優(yōu)勢在成都中高檔房地產(chǎn)市場上極具競爭力。 一、 項目特征 雪梨澳鄉(xiāng)位于龍泉西部陽光城同安鎮(zhèn)，總占地面積 547 畝，一期開發(fā)面積 200 畝，建筑面積 9 萬平方米，建筑類型為聯(lián)排別墅。本項目總體方案設(shè)計及單體戶型設(shè)計由澳大利亞建筑設(shè)計師完成，主題風(fēng)格為澳洲園林式低密度高尚住宅區(qū)，容積率 ，綠化率達60%。戶型按面積分為 1 1 1 150、 160、 180、 206 平方米七種，其中 150 平米以下的占 70%， 150－ 180 平米的占 25%， 180 平米以上的占 5%。每套售價從 22 萬到 45萬不等。 項目風(fēng)格 雪梨澳鄉(xiāng)為澳洲設(shè)計師設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計一流，設(shè)計風(fēng)格既體現(xiàn)了原汁原味的澳洲風(fēng)情又融入了中國的居住習(xí)慣。雪梨澳鄉(xiāng)設(shè)計為 層聯(lián)排 別墅和少量 4 層復(fù)式洋房。在外觀上以暖色彩為主而富于變化使整體顯得簡潔明快。另外澳洲熱帶風(fēng)情的社區(qū)文化更能讓生活在此的人們體會純正的澳洲生活。雪梨澳鄉(xiāng)充分利用當?shù)仃柟赓Y源，讓客戶 享受澳洲陽光，通過整體規(guī)劃把澳州開放、自由、個性、尊貴的生活真味傳達給客戶，在物質(zhì)以外賦予一個社區(qū)以精神。 雪梨澳鄉(xiāng)作為成都第一個澳式風(fēng)格的別墅項目對于崇尚海外生活的群體具有濃厚的吸引力。 項目結(jié)構(gòu)特點 聯(lián)排別墅的原始概念是 “聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫 ”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，表現(xiàn)為由幾幢二 至三層的住宅并聯(lián)而成。 “低密度聯(lián)排別墅 ”現(xiàn)在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段 ——住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。一般其應(yīng)該具備以下條件（一）位置： “低密度聯(lián)排別墅 ”的位置選擇應(yīng)在城市邊緣地帶，距城市 10—20公里，車時 15—30 分鐘，充分滿足業(yè)主作為第一居所使用的要求，生活、工作兩便利。（二）交通： “低密度聯(lián)排別墅 ”社區(qū)周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，鄰近高速公路，強調(diào)交通的暢達性。（三）環(huán)境：住 “低密度聯(lián)排別墅 ”追求優(yōu)美的環(huán)境，其不僅強調(diào)社 區(qū)內(nèi)的環(huán)境，更強調(diào)項目周邊是否擁有優(yōu)美的自然環(huán)境。（四）規(guī)模：開發(fā) “低密度聯(lián)排別墅 ”社區(qū)，容積率應(yīng)在 以下，但開發(fā)規(guī)模不能太小。其規(guī)模最好在 10 萬平方米以上才能體現(xiàn)其社區(qū)配套 大量管理資料下載 12 和生活品位。（五）規(guī)劃：規(guī)劃設(shè)計要周全，強調(diào)異域風(fēng)情與自然環(huán)境的融合，合理布置建筑物與道路、景觀及綠地的關(guān)系。（六）建筑： “低密度聯(lián)排別墅 ”建筑本身除強調(diào)了其內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，特別是室內(nèi)、外灰色空間的創(chuàng)造之外，建筑的外形、色彩尤為引人。（七）配套： “低密度聯(lián)排別墅 ”社區(qū)由于地處城市邊緣，必需的配套設(shè)施必須有，能從教育、 商業(yè)、醫(yī)療、休閑等方面做到滿足是最好的。（八）價格：一套 “低密度聯(lián)排別墅 ”的售價控制在 30 至 50 萬 元之間為最好，其目前客戶的受眾面最大。（九）服務(wù)： “低密度聯(lián)排別墅 ”的物業(yè)管理要求突出服務(wù)優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。（十）居住文化氛圍營造與生活方式引導(dǎo)： “低密度聯(lián)排別墅 ”是一種相對先進的居住和生活模式，由于其客戶群普遍受過良好教育，所以社區(qū)應(yīng)營造出高雅的文化氛圍以滿足他們精神生活的需求。 項目所具備的結(jié)構(gòu)特點充分滿足了客戶多方面的需求，營造出人們心目神往的高尚住宅區(qū)。 項目環(huán)境及品質(zhì) 龍泉驛以近山 不進山，離塵不離城，環(huán)境優(yōu)美和桃花節(jié)而聞名遐邇，成為建造本項目的理想之地。本項目為 低容積、低密度高尚住宅，容積率僅為 ,密度僅為 %， 低密度的住宅為都市人提供了自由呼吸空間。 綠化率高達 61%， 高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶均有天有地，滿足了人們回歸自然的需要。小區(qū)多類型的綠化苗木，人造