【正文】 2500 萬元； 4．營業(yè)稅： 2020 萬元； 5．各類配套工程費： 532 萬元； 6．供水增容費： 120 萬元； 7．報建手續(xù)費： 600 萬元； 8．不可預見費： 500 萬元； 9．投資利息： 2020 萬元； 10．其他費用： 500 萬元。 2． 2 研究過程 2． 2． 1 研究目的 項目可行 性研究是項目立項的依據(jù)，亦是項目開發(fā)成功的基礎，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術經濟評估，了解項目運行的投資收益及回收期，尤其是測算項目實際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依據(jù)。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對 **廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。 2． 2． 2 研究人員 可行性研究涉及到技術與經濟兩個層面，尤其是對市場需求預測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實的專業(yè)知識和工作經驗。為了達到本初步投資可行性研究的 既定目標，惠州市 **房地產開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產估價人員、工程技術人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、 中國最大的管理資源中心 投資預算人員、財務分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關的市場資料及城市規(guī)劃資料，結合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進行初步探討。 2． 2． 3 研究內容 房地產項目所涉及內容十分廣泛，因此，本項研究的內容亦較為復雜，總體上來看，我們依據(jù)預期收益和成本兩條主線，將內容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項 目評估，投資分析和基本結論，個中涉及的主要分支內容包括： a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項目前景有決定性影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進行評價； c、運用房地產價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價； e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預計投資進度； f、結合實際情況對項目的投資進行財務分析，計算項目的可能收益， 分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃； h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。 2． 2． 4 研究方法 為達成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調查和典型調查。主要針對需求，在惠州市內以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問 500 個家庭，并在此基礎上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案調查。二是專家研討會。邀請營銷、估價、工程、建筑、預算等各方面 專家就一些典型問題展開討論。三是計算機模擬運算。對影響本項目開發(fā)的主要因素進行變量互換對比。 中國最大的管理資源中心 2． 3 項目背景 “ ****廣場 ” 位于惠州市江北 27 號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀，形成大惠州城市的關鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有豐富的經濟資源及人文資源，政治、經濟、文化、金融、商貿、科技氛圍較好。 2． 3． 1 發(fā)展商簡介 惠州 市 **房地產開發(fā)有限公司成立于 2020 年 12 月，前身為惠州市 **經濟貿易發(fā)展公司。該公司以房地產開發(fā)經營為其主營業(yè)務，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經營服務為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經過多年奮斗，該公司以全新的運行機制，靈活的經營方式，大膽改革、務實創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產開發(fā)公司。 2． 3． 2 項目概括 “ **廣場 ” 是由惠州市 **房地產開發(fā)有限公司投資興建的住宅項目，它所處的惠州市江北 27 號小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。總體規(guī)劃充分體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ”概念，著 眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質的社區(qū)生活服務配套設施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。 2． 3． 3 項目總體布局 ****廣場總占地面積約 平方米，東面中心區(qū)位以 21M 寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設一形象入口；西面是 64M 寬的廣汕一級公路，道路另一側為惠州新城繁華區(qū)。小區(qū)設主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個。為體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結 合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點。 中國最大的管理資源中心 2． 3． 4 交通組織 從西側通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內東側、北側分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設置要求。 2． 3． 5 建筑功能 項目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建設二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標準網球場一座；三期建設二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋?1100 戶，可居住人口 3800 人。 2． 3． 6 建筑造型 平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。 2． 3． 7 消防及分區(qū) 區(qū)內道路分四級進行組織：區(qū)內主干道路，區(qū)內次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內部交通。 2． 4 區(qū)域特點 本可行性研究針對 **廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進行分攤。從整體項目來看， **廣場首期尚待續(xù) 建，按照發(fā)展商設想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。 2． 4． 1 基本描述 本項目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。 廣汕公路是項目區(qū)域對外聯(lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主 中國最大的管理資源中心 干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬 64 米，為雙向六車道，并已于二 00 三年拓寬為惠州市的形象大道，經過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。 2． 4． 2 總體布局 區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分 區(qū)以不同的建筑密度、使用性質及建筑高度、體量來強化各自的特色?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關系，塑造獨特的社區(qū)風貌。 2． 4． 3 道路系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地 區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點，以建設高品質的社區(qū)空間為前提來進行規(guī)劃的。 ◆ 區(qū)內按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進行了局部調整，原規(guī)劃路網走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進行適當調整，即原規(guī)劃紅線寬 36 米路改為24 米寬；區(qū)內部三條道路調整為中間 6 米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內的過境交通，又豐富了區(qū)內的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗。 ◆ 區(qū)內道路分四級進行組織 ：區(qū)內主干道路，區(qū)內次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內部交通。 ◆ 區(qū)內還設置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當分流，減少了互相干擾，形成服務居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯(lián)成一個整體。 中國最大的管理資源中心 ◆ 按照有關規(guī)范配置停車車位，各組團根據(jù)實際情況，采用不同的方式來解決停車問題。 2． 4． 4 公共設施配置 ◆ 社區(qū)學校：基地西側入口處，地勢平坦，標準幼兒園一個，可容納學生 600 人，建筑 面積 2500 平方米。 ◆ 文化設施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。 ◆ 體育設施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內含大型室內康樂中心。 ◆ 商業(yè)服務設施：中心區(qū)步行街兩側規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務設施。高層公寓區(qū)結合底層裙房設超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務設施。 ◆ 該地塊南面為惠州市江北占地 8 萬平方米的公園。 2． 4． 5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地構成。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎上尋求一種環(huán)境的共性。運用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。 第三章 惠州市商品房需求狀況 3． 1 惠州市基本情況 惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經濟開放區(qū)。全市面積 11158 萬平方公里，是省級歷史文化 名城，千余年來一直是東江流域政治、經濟、文化、交通中心和商品集散地，全市人口 萬人， 2020 年第五次人口普查時人口密度 215 人／ km2，低于全省平均水平。市區(qū)現(xiàn)有總人口 萬人，其中常住人口 萬，暫住人口 萬人。 2020 年全市工農業(yè)總產值為 1192 億元，其中工業(yè)總產值 994億元，農業(yè)總產值 198 億元，全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產品銷售收入 650 億元，比上年增 中國最大的管理資源中心 長 15％，實現(xiàn)利稅總額 52 億元。 2020 年全市國內生產總值約 700 億元，一、二、三產業(yè)所占比重分別為 15％、 57％、 28％，根據(jù) “ 配第 克拉克定律 ” ，惠州市的社會發(fā)展已經處于較為發(fā)達的工業(yè)化階段，全市人均國內生產總值在廣 東的 21 個市中排名第七位，分別相當于廣東全?。ㄊ绕骄剑?、深圳市與廣州市（省內先進水平）、河源市（省內落后水平）的 、 、 、 倍，在全省屬中上等水平。外貿進出口總額 90 億美元，約相當于國內生產總值的 144％。 3． 2 住宅建設和消費 截止 2020 年底，全市房地產開發(fā)投資總額為 億元，交易面積 萬 m2，交易金額 億元，交易宗數(shù) 1148 宗。全年房地產施工面積 萬 m2，竣工面積 萬 m2，銷售面積 萬 m2，銷售金額 億元，個 人購買商品房面積比重為 %，個人購買住宅比重為 %。這表明，惠州市房地產大市仍處于較為低迷的的復蘇階段，房地產市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產市場的一支重要力量?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有 429 萬 m2，居住人口 427 萬，人均居住面積為 m2／人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來 20 年內惠州市人均住房面積要達到 30－ 35 m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產商提供了一個很大的發(fā)展空間。 3． 3 商品房需求主要指標 **廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經濟指標如下： ◆市區(qū)人口約 92 萬， 28 萬個家庭。 ◆人均 萬元，全省排 7 位（ 2020 年） ◆人均儲蓄存款 萬元，戶均月收入 4750 元 ◆人均居住面積 平方米 ◆空置住房總面積 18 萬平方米 ◆商品房交易率 59％（ 2020 年） 中國最大的管理資源中心 ◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強。 3． 4 商品房需求祈求 3． 4． 1 商品房需求祈求 根據(jù) 2020 年 6 月在惠州進行的一次抽樣調查（惠州市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本 500 戶）結果表明，