【正文】 2500 萬元； 4．營業(yè)稅： 2020 萬元； 5．各類配套工程費： 532 萬元； 6．供水增容費： 120 萬元； 7．報建手續(xù)費： 600 萬元； 8．不可預(yù)見費： 500 萬元； 9．投資利息： 2020 萬元； 10．其他費用： 500 萬元。 2． 2 研究過程 2． 2． 1 研究目的 項目可行 性研究是項目立項的依據(jù)，亦是項目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟評估，了解項目運行的投資收益及回收期，尤其是測算項目實際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依據(jù)。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對 **廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。 2． 2． 2 研究人員 可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟兩個層面，尤其是對市場需求預(yù)測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗。為了達到本初步投資可行性研究的 既定目標(biāo)，惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、 中國最大的管理資源中心 投資預(yù)算人員、財務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進行初步探討。 2． 2． 3 研究內(nèi)容 房地產(chǎn)項目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項 目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項目前景有決定性影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進行評價； c、運用房地產(chǎn)價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價； e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預(yù)計投資進度； f、結(jié)合實際情況對項目的投資進行財務(wù)分析，計算項目的可能收益， 分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃； h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。 2． 2． 4 研究方法 為達成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。主要針對需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問 500 個家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案調(diào)查。二是專家研討會。邀請營銷、估價、工程、建筑、預(yù)算等各方面 專家就一些典型問題展開討論。三是計算機模擬運算。對影響本項目開發(fā)的主要因素進行變量互換對比。 中國最大的管理資源中心 2． 3 項目背景 “ ****廣場 ” 位于惠州市江北 27 號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設(shè)的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有豐富的經(jīng)濟資源及人文資源，政治、經(jīng)濟、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。 2． 3． 1 發(fā)展商簡介 惠州 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 12 月，前身為惠州市 **經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)展公司。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運行機制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務(wù)實創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。 2． 3． 2 項目概括 “ **廣場 ” 是由惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項目，它所處的惠州市江北 27 號小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。總體規(guī)劃充分體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ”概念，著 眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。 2． 3． 3 項目總體布局 ****廣場總占地面積約 平方米，東面中心區(qū)位以 21M 寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是 64M 寬的廣汕一級公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個。為體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié) 合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點。 中國最大的管理資源中心 2． 3． 4 交通組織 從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。 2． 3． 5 建筑功能 項目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋?1100 戶，可居住人口 3800 人。 2． 3． 6 建筑造型 平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。 2． 3． 7 消防及分區(qū) 區(qū)內(nèi)道路分四級進行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 2． 4 區(qū)域特點 本可行性研究針對 **廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設(shè)施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進行分?jǐn)偂恼w項目來看， **廣場首期尚待續(xù) 建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。 2． 4． 1 基本描述 本項目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。 廣汕公路是項目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主 中國最大的管理資源中心 干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬 64 米，為雙向六車道，并已于二 00 三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。 2． 4． 2 總體布局 區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分 區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強化各自的特色。考慮到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨特的社區(qū)風(fēng)貌。 2． 4． 3 道路系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地 區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進行規(guī)劃的。 ◆ 區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬 36 米路改為24 米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間 6 米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗。 ◆ 區(qū)內(nèi)道路分四級進行組織 ：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 ◆ 區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯(lián)成一個整體。 中國最大的管理資源中心 ◆ 按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團根據(jù)實際情況，采用不同的方式來解決停車問題。 2． 4． 4 公共設(shè)施配置 ◆ 社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個，可容納學(xué)生 600 人，建筑 面積 2500 平方米。 ◆ 文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。 ◆ 體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。 ◆ 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 ◆ 該地塊南面為惠州市江北占地 8 萬平方米的公園。 2． 4． 5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地構(gòu)成。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。運用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。 第三章 惠州市商品房需求狀況 3． 1 惠州市基本情況 惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟開放區(qū)。全市面積 11158 萬平方公里，是省級歷史文化 名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和商品集散地，全市人口 萬人， 2020 年第五次人口普查時人口密度 215 人／ km2，低于全省平均水平。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝? 萬人，其中常住人口 萬，暫住人口 萬人。 2020 年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為 1192 億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值 994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 198 億元，全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 650 億元，比上年增 中國最大的管理資源中心 長 15％，實現(xiàn)利稅總額 52 億元。 2020 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約 700 億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為 15％、 57％、 28％，根據(jù) “ 配第 克拉克定律 ” ，惠州市的社會發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達的工業(yè)化階段，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣 東的 21 個市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的 、 、 、 倍，在全省屬中上等水平。外貿(mào)進出口總額 90 億美元，約相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的 144％。 3． 2 住宅建設(shè)和消費 截止 2020 年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 億元，交易面積 萬 m2，交易金額 億元，交易宗數(shù) 1148 宗。全年房地產(chǎn)施工面積 萬 m2，竣工面積 萬 m2，銷售面積 萬 m2，銷售金額 億元，個 人購買商品房面積比重為 %，個人購買住宅比重為 %。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有 429 萬 m2，居住人口 427 萬，人均居住面積為 m2／人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來 20 年內(nèi)惠州市人均住房面積要達到 30－ 35 m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間。 3． 3 商品房需求主要指標(biāo) **廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)如下： ◆市區(qū)人口約 92 萬， 28 萬個家庭。 ◆人均 萬元，全省排 7 位（ 2020 年） ◆人均儲蓄存款 萬元，戶均月收入 4750 元 ◆人均居住面積 平方米 ◆空置住房總面積 18 萬平方米 ◆商品房交易率 59％（ 2020 年） 中國最大的管理資源中心 ◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強。 3． 4 商品房需求祈求 3． 4． 1 商品房需求祈求 根據(jù) 2020 年 6 月在惠州進行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本 500 戶）結(jié)果表明，