【正文】 開。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已 成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。 中國(guó)最大的管理資源中心 二 00 二年，市區(qū)商品房銷售面積 萬平方米 ,其中售給個(gè)人 萬平方米，二 00 三年，商品房銷售面積 萬平方米。消費(fèi) 者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。 22％的人希望一次付款，月均供樓支出 1311 元?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有 429 萬 m2，居住人口 427 萬，人均居住面積為 m2／人。全市面積 11158 萬平方公里，是省級(jí)歷史文化 名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，全市人口 萬人， 2020 年第五次人口普查時(shí)人口密度 215 人／ km2，低于全省平均水平。 ◆ 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。 ◆ 區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬 36 米路改為24 米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間 6 米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。 2． 4． 1 基本描述 本項(xiàng)目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營(yíng)服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。主要針對(duì)需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級(jí)多層原則訪問 500 個(gè)家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)行對(duì)主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。 中國(guó)最大的管理資源中心 第二章 項(xiàng)目概括 2． 1 研究基礎(chǔ) 用地單位：惠州 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商：惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅） 項(xiàng)目名稱： **廣場(chǎng) 用地位置：惠州市江北 27 號(hào)小區(qū) 用地現(xiàn)狀：已開發(fā) 40% 2． 1． 1 可行性研究分析的基本依據(jù) 1．國(guó)土證：惠府國(guó)用（ 2020）字第 13020200077 號(hào) 惠府國(guó)用（ 2020）字第 13020200012號(hào) 惠府國(guó)用（ 2020）字第 13020200013號(hào) 惠府國(guó)用（ 2020）字第 13020200076號(hào) 2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第 337 號(hào)（一期） 3．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（ 2020） 42 號(hào)（一期） 2． 1． 2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方米，已開發(fā) 40%。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。 1． 4 南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè) 落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項(xiàng)目，首期投資 43 億美元，是國(guó)內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷殼牌公司與中國(guó)海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營(yíng)?；葜菔袇^(qū)西距廣州市 153 公里，東距汕頭市 320公里，南與深圳市相隔 80 公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅 47 海里。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起惠州市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑， 2020 年底，惠州市總?cè)丝跒? 萬，其中戶籍人口（常住人口） 萬人，外來人口（暫住人口） 萬人。 惠州市是廣東省的一座歷 史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡” 中國(guó)最大的管理資源中心 之譽(yù)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是： ◆ 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國(guó)土房管局； 建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與惠州市建設(shè)委員會(huì)公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。 20 多年來，惠州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。 1． 2 惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn) 縱觀惠州市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開發(fā)后到 1988 年，第二個(gè)階段是 1989— 1993 年，第三個(gè)階段是 1994 年到現(xiàn)在。 1994 年至今，是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。形勢(shì)出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國(guó)公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。 未來幾 年中國(guó)對(duì)石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國(guó)還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。 1． 5 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì) **廣場(chǎng)投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ”概念，著 眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。 2． 3． 6 建筑造型 平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。 2． 4． 2 總體布局 區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè)分 區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強(qiáng)化各自的特色。 ◆ 區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個(gè)整體。 2． 4． 5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。 2020 年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約 700 億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為 15％、 57％、 28％，根據(jù) “ 配第 克拉克定律 ” ，惠州市的社會(huì)發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在廣 東的 21 個(gè)市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的 、 、 、 倍，在全省屬中上等水平。 ◆人均 萬元，全省排 7 位（ 2020 年） ◆人均儲(chǔ)蓄存款 萬元，戶均月收入 4750 元 ◆人均居住面積 平方米 ◆空置住房總面積 18 萬平方米 ◆商品房交易率 59％（ 2020 年） 中國(guó)最大的管理資源中心 ◆市場(chǎng)面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢(shì)，居民購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。近兩年來惠州經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會(huì)投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會(huì)也頗 為可能。 3． 5． 1 對(duì)住房硬件的要求 數(shù)據(jù)表明，對(duì)住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá) 68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá) 61％，再次是地理位置，認(rèn)同比例達(dá) ％。 各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭(zhēng)得更大的市場(chǎng)份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場(chǎng)銷售上創(chuàng)出了不俗的成績(jī)，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮。國(guó)家為鼓勵(lì)消費(fèi)，近幾年來數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。 （ 4） 隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會(huì)趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。銷售對(duì)象為惠州地區(qū)中高收入者，同時(shí)由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長(zhǎng)期高成數(shù)的按揭對(duì)購(gòu)房者的吸引力較大。 （ 5） 本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的 80000 平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購(gòu)物在 **廣場(chǎng)的們?cè)谙硎苌畋憷耐瑫r(shí)又可安享生活的悠閑。這一定位內(nèi)涵是： ◆ **廣場(chǎng)為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。 ◆ 近一兩年有購(gòu)買商品房意向的家庭。 本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場(chǎng)及機(jī)電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計(jì)單位、發(fā)展商的共同商定后進(jìn)一步落實(shí)。 按總建筑面積 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑔畏匠杀緸?807 元／平方米。 8． 10 不可預(yù)見費(fèi) 本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用為 500 萬元，單方成本為 20 元／平方米。 3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)；是 中國(guó)最大的管理資源中心 廣州 —— 汕頭發(fā)展軸線上的一處重 要空間節(jié)點(diǎn)。 本項(xiàng)目各類功能物業(yè)的市場(chǎng)測(cè)價(jià)結(jié)果詳見如下所示： 商業(yè)寫字樓： 11305 萬元（ 3500 元／ M232300 M2） 商業(yè)住宅： 20262 萬元（ 2200 元／ M292100 M2） 商業(yè)商場(chǎng)： 23100 萬元（ 6000 元／ M238500 M2） 地下室車庫(kù)： 1500 萬元（ 1500 元／ M210000 M2） 中國(guó)最大的管理資源中心 9． 2． 1． 2 分階段進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析的原則 由于本項(xiàng)目小區(qū) 具有較大的占地規(guī)模，基于對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動(dòng)開發(fā)的形式進(jìn)行本次開發(fā)。 中國(guó)最大的管理資源中心 上述合計(jì)為 322 萬元；以項(xiàng)目總銷售收入 56167 萬元乘以 ％。 （ 1）預(yù)售樓款回收方案： “ 平緩回收 ” 方案 “ 平緩回收 ” 方案指在首期開發(fā)的建設(shè)初期開始進(jìn)行預(yù)售樓款的回收，此時(shí)，首期開發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開始進(jìn)行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。在本次可行性研究中，暫不對(duì)這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行回收，不作為項(xiàng)目收益一部分計(jì)入總收益里面。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá)到了用較少的資金（貸款額 ）來啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)建設(shè)的目的，在財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。 9． 2． 3 二期投資效益分析 二期的開發(fā)（以下簡(jiǎn)稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。其中，推廣價(jià)是由成本加成價(jià)乘以 115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價(jià)來銷售的難度較以成本加成價(jià)銷售的難度大。設(shè)定本項(xiàng)目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計(jì)算利息，貸款本金計(jì)息至年底。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目可行性評(píng)估的角度上看，該測(cè)價(jià)較為合適。項(xiàng)目擬分若干期、滾動(dòng)式開發(fā)，有利于物業(yè)的營(yíng)銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求； 本次可行性研究對(duì)首期開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財(cái)