【正文】 均增長 %，地方財(cái)政收入年均增長 %，實(shí)際利用外資年均增長 61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長 %，外貿(mào)出口總額年均增長%，人均 GDP 年均增長 %。預(yù)計(jì)未來五到十年間，大亞灣區(qū) 的石化產(chǎn)業(yè)將投入 1000 到1500 億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。 CEPA 的簽署與實(shí)施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展。 大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球 500強(qiáng)跨國公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。 同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。 2． 2． 3 研究內(nèi)容 房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項(xiàng) 目評估，投資分析和基本結(jié)論，個(gè)中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項(xiàng)目前景有決定性影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)； c、運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評估的方法，測定項(xiàng)目各類開發(fā)物業(yè)市場售價(jià)； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價(jià)； e、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度； f、結(jié)合實(shí)際情況對項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益， 分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃； h、綜合各類分析，對項(xiàng)目的開發(fā)可行性作出判斷。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。為體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié) 合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。 2． 4 區(qū)域特點(diǎn) 本可行性研究針對 **廣場首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究過程中又不可完全獨(dú)立分開，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 2． 4． 3 道路系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地 區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。 ◆ 文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。 第三章 惠州市商品房需求狀況 3． 1 惠州市基本情況 惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。全年房地產(chǎn)施工面積 萬 m2，竣工面積 萬 m2，銷售面積 萬 m2，銷售金額 億元，個(gè) 人購買商品房面積比重為 %，個(gè)人購買住宅比重為 %。 41％的人希望一次性付款，月均供樓支出 1290 元。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價(jià)格為 1805 元／平方米，其中中高收入家庭則為 2050 元／平方米。具體數(shù)據(jù)如圖 3 所示。 4． 2 惠州市商品房市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器?；葜菔忻袢司杖虢鼇韥硪恢背试鲩L態(tài)勢，其對商品房的消費(fèi)也必將有所增長，住房需求增大增多。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價(jià)格偏高，個(gè)別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費(fèi)者對他們的購買欲望。 5． 2． 3 銷售情況 君華府于 2020 年 5 月開盤，已售出 45％；碧水灣自 2020 年 10 月份開盤以來，已完成銷售 70%；從售價(jià)來看，君華府售價(jià)在 2300 元／ m2 以上，均價(jià)為 2850 元／m2。 6． 2 項(xiàng)目優(yōu)勢 （ 1） 本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè) **廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。文化和人文環(huán)境對一個(gè)小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時(shí)會勝過樓盤的廣告炒作。 這些目標(biāo)客戶具備如下特征： ◆收入穩(wěn)定。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的 37％； ◆ 能夠接受商品房價(jià)格區(qū)間在 2020 元／平方米以上的。 2．墻體 外墻磚或高級涂料。 8． 5 應(yīng)繳各種稅費(fèi) 本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為 2500 萬元，單方成本為 100 元／平方米。 第九章 財(cái)務(wù)效益估算 9． 1 項(xiàng)目開發(fā)前景 根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的 拓寬而不會波及社會大的經(jīng)貿(mào)體系。 本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機(jī)會成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。 9． 2． 1． 3 第一階段開發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定 對本項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果 以一個(gè)季度為一個(gè)核算期，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期。 9． 2． 1． 5 開發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則 第一階段的開發(fā)作為本項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)的開端，起到啟動整個(gè) 小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財(cái)務(wù)效益核算將采用動態(tài)分期的方式進(jìn)行。本項(xiàng)目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有 70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的 30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。初步效益測算根據(jù)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)效益，詳見下表： 本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表 序號 項(xiàng)目名稱 金額（萬元） 1． 0 現(xiàn)金流入 56167 2． 0 現(xiàn)金流出 41504 2． 1 土地開發(fā)費(fèi) 4000 2． 2 土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi) 28752 2． 3 應(yīng)繳各種稅費(fèi) 2500 2． 4 營業(yè)稅 2020 2． 5 各類配套工程費(fèi) 532 2． 6 供水增容費(fèi) 120 2． 7 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 600 中國最大的管理資源中心 2． 8 不可預(yù)見費(fèi) 500 2． 9 投資利息 2020 2． 10 其他費(fèi)用 500 從靜態(tài)的角度看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯。“平穩(wěn)回收”預(yù)售樓款的回收方案，在實(shí)際操作中將有一定的借鑒意義。 （ 3）后期開發(fā)的資本收益率 計(jì)算公式如下： 凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝ ——————————— 開發(fā)總投入從《項(xiàng)目各功能物業(yè)的測價(jià)》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價(jià)值影響的不定因素較多，且難于精確估計(jì)，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價(jià)只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值的影響。 9． 4 項(xiàng)目敏感性分析 9． 4． 1 首期開發(fā)敏感性分析 選取首期開發(fā)的住宅價(jià)格、以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價(jià)格下降接近至 90％，建安成本上升接近正負(fù) 10％，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近正負(fù) 10％時(shí)，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)較敏感。主要有兩方面原因： 9． 5． 1 建筑工程安裝造價(jià)構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價(jià) 在項(xiàng)目總投資中（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）占了近六成，由于土地成本較為固定， 因此， 中國最大的管理資源中心 能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)將成為影響本項(xiàng)目總成本的主要因素。現(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花 銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。由于對本項(xiàng)目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計(jì)，所以，在本次進(jìn)行財(cái)務(wù)效益估算時(shí)，采用了較保守的計(jì)算模式。 9． 5． 2 物業(yè)銷售測價(jià)較為保守 本報(bào)告所進(jìn)行的物業(yè)市場測價(jià)，是基于對項(xiàng)目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場實(shí)際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。 9． 4． 2 后期開發(fā)敏感分析 選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升 5％時(shí)，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于 0，可見，建安成本在本項(xiàng)目各類影響因素中，并非是決定性因素。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地 產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財(cái)務(wù)效益分析的角度上看是可行的。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個(gè)較敏感的因素。三、本項(xiàng)目的計(jì)算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目物業(yè)的銷售率為 100％，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計(jì)的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計(jì)算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。 中國最大的管理資源中心 9． 2． 1． 6 首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則 首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個(gè)小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價(jià)銷售的策略。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工計(jì)劃。由于本項(xiàng)目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計(jì)算可售面積時(shí)，只對 電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對如幼兒園、運(yùn)動場、垃圾房等公建面積時(shí)則不進(jìn)行分?jǐn)偂Ｋ闹芟嗤愋偷捻?xiàng)目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。 中國最大的管理資源中心 8． 7 各類配套工程費(fèi) 本項(xiàng)目各類配套工程費(fèi)為 532 萬元，單方成本為 元／平方米。 4．內(nèi)門窗 預(yù)留。如果以惠州 28 萬家庭計(jì)算，哪么， **廣 場的市場容量為：符合 1 和 2 者為 28 萬 17 ％ 21 ％＝ 9996 個(gè)家庭 符合 1 和 3 者為 28 萬 17 ％ 37 ％＝ 17612個(gè)家庭 符合 1 和 4 者為 28 萬 17 ％ 53 ％＝ 25228個(gè)家庭 符合上述四個(gè)條件者則為 28 萬 17 ％ 21 ％ 中國最大的管理資源中心 37 ％ 53 ％＝ 1960 個(gè)家庭 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，取修正系數(shù)為 則市場容量為 1960 ＝ 588 個(gè)家庭 另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃， **廣場首期項(xiàng)目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價(jià)一般為均價(jià) 2800 元／平方米。 6． 3 項(xiàng)目劣勢 （ 1） 因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無法形成大盤效應(yīng)； （ 2） 隨著惠州 由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約； （ 3） 社區(qū)服務(wù)相對薄弱。這類項(xiàng)目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。在銀行按揭上為 8 成 30 年。 5． 2． 1 地理位置 從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競爭不僅在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展