【正文】 均增長 %，地方財政收入年均增長 %，實際利用外資年均增長 61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長 %，外貿(mào)出口總額年均增長%，人均 GDP 年均增長 %。預(yù)計未來五到十年間，大亞灣區(qū) 的石化產(chǎn)業(yè)將投入 1000 到1500 億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機。 CEPA 的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進珠三角的全面發(fā)展。 大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球 500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。 同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。 2． 2． 3 研究內(nèi)容 房地產(chǎn)項目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項 目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項目前景有決定性影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進行評價； c、運用房地產(chǎn)價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價； e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預(yù)計投資進度； f、結(jié)合實際情況對項目的投資進行財務(wù)分析，計算項目的可能收益， 分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃； h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。擁有豐富的經(jīng)濟資源及人文資源，政治、經(jīng)濟、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。為體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié) 合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點。 2． 4 區(qū)域特點 本可行性研究針對 **廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設(shè)施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進行分攤。 2． 4． 3 道路系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地 區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。 ◆ 文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。 第三章 惠州市商品房需求狀況 3． 1 惠州市基本情況 惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。全年房地產(chǎn)施工面積 萬 m2，竣工面積 萬 m2，銷售面積 萬 m2，銷售金額 億元，個 人購買商品房面積比重為 %，個人購買住宅比重為 %。 41％的人希望一次性付款，月均供樓支出 1290 元。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價格為 1805 元／平方米，其中中高收入家庭則為 2050 元／平方米。具體數(shù)據(jù)如圖 3 所示。 4． 2 惠州市商品房市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器?；葜菔忻袢司杖虢鼇韥硪恢背试鲩L態(tài)勢，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。 5． 2． 3 銷售情況 君華府于 2020 年 5 月開盤，已售出 45％；碧水灣自 2020 年 10 月份開盤以來，已完成銷售 70%；從售價來看，君華府售價在 2300 元／ m2 以上，均價為 2850 元／m2。 6． 2 項目優(yōu)勢 （ 1） 本項目的發(fā)展商實力雄厚，信譽良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運作體系，具備成功開發(fā)建設(shè) **廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。 這些目標(biāo)客戶具備如下特征： ◆收入穩(wěn)定。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的 37％； ◆ 能夠接受商品房價格區(qū)間在 2020 元／平方米以上的。 2．墻體 外墻磚或高級涂料。 8． 5 應(yīng)繳各種稅費 本項目應(yīng)繳各種稅費總額為 2500 萬元，單方成本為 100 元／平方米。 第九章 財務(wù)效益估算 9． 1 項目開發(fā)前景 根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的 拓寬而不會波及社會大的經(jīng)貿(mào)體系。 本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機會成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點地區(qū)。 9． 2． 1． 3 第一階段開發(fā)運作期限的設(shè)定 對本項目進行開發(fā)的運作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果 以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。 9． 2． 1． 5 開發(fā)資金運作的設(shè)定以及資金籌措原則 第一階段的開發(fā)作為本項目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個 小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財務(wù)效益核算將采用動態(tài)分期的方式進行。本項目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有 70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的 30％款項可留待以后各期使用。初步效益測算根據(jù)本項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項目的靜態(tài)財務(wù)效益，詳見下表： 本項目靜態(tài)投資效益分析表 序號 項目名稱 金額（萬元） 1． 0 現(xiàn)金流入 56167 2． 0 現(xiàn)金流出 41504 2． 1 土地開發(fā)費 4000 2． 2 土建、建安設(shè)計工程費 28752 2． 3 應(yīng)繳各種稅費 2500 2． 4 營業(yè)稅 2020 2． 5 各類配套工程費 532 2． 6 供水增容費 120 2． 7 報建手續(xù)費 600 中國最大的管理資源中心 2． 8 不可預(yù)見費 500 2． 9 投資利息 2020 2． 10 其他費用 500 從靜態(tài)的角度看，整個項目盈利十分明顯。“平穩(wěn)回收”預(yù)售樓款的回收方案，在實際操作中將有一定的借鑒意義。 （ 3）后期開發(fā)的資本收益率 計算公式如下： 凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝ ——————————— 開發(fā)總投入從《項目各功能物業(yè)的測價》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價值影響的不定因素較多，且難于精確估計，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價只進行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價值的影響。 9． 4 項目敏感性分析 9． 4． 1 首期開發(fā)敏感性分析 選取首期開發(fā)的住宅價格、以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價格下降接近至 90％，建安成本上升接近正負 10％，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近正負 10％時，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標(biāo)較敏感。主要有兩方面原因： 9． 5． 1 建筑工程安裝造價構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價 在項目總投資中（不包含財務(wù)費用）占了近六成，由于土地成本較為固定， 因此， 中國最大的管理資源中心 能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項目建筑工程安裝造價將成為影響本項目總成本的主要因素?，F(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花 銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。由于對本項目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計，所以，在本次進行財務(wù)效益估算時，采用了較保守的計算模式。 9． 5． 2 物業(yè)銷售測價較為保守 本報告所進行的物業(yè)市場測價，是基于對項目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場實際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。 9． 4． 2 后期開發(fā)敏感分析 選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升 5％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于 0，可見，建安成本在本項目各類影響因素中，并非是決定性因素。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地 產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務(wù)效益分析的角度上看是可行的。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素。三、本項目的計算模型中，設(shè)定本項目物業(yè)的銷售率為 100％，是為了體現(xiàn)本項目的內(nèi)在盈利能力。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。 中國最大的管理資源中心 9． 2． 1． 6 首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則 首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進度安排施工計劃。由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售面積時，只對 電梯間、樓道等公用面積進行了分攤計算，而在對如幼兒園、運動場、垃圾房等公建面積時則不進行分攤。四周相同類型的項目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。 中國最大的管理資源中心 8． 7 各類配套工程費 本項目各類配套工程費為 532 萬元，單方成本為 元／平方米。 4．內(nèi)門窗 預(yù)留。如果以惠州 28 萬家庭計算，哪么， **廣 場的市場容量為：符合 1 和 2 者為 28 萬 17 ％ 21 ％＝ 9996 個家庭 符合 1 和 3 者為 28 萬 17 ％ 37 ％＝ 17612個家庭 符合 1 和 4 者為 28 萬 17 ％ 53 ％＝ 25228個家庭 符合上述四個條件者則為 28 萬 17 ％ 21 ％ 中國最大的管理資源中心 37 ％ 53 ％＝ 1960 個家庭 根據(jù)經(jīng)驗，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進一步修正，取修正系數(shù)為 則市場容量為 1960 ＝ 588 個家庭 另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃， **廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價 2800 元／平方米。 6． 3 項目劣勢 （ 1） 因為受其占地面積的影響，無法形成大盤效應(yīng)； （ 2） 隨著惠州 由濱江城市向濱海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約； （ 3） 社區(qū)服務(wù)相對薄弱。這類項目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭Γ瞥鍪袌龊蟊貙⑹艿奖姸噘I家的支持與歡迎，市場前景廣闊。在銀行按揭上為 8 成 30 年。 5． 2． 1 地理位置 從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務(wù)實，競爭不僅在戶型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展