【正文】 第十章 結(jié)論及建議 本次 **廣場進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場研究的基礎(chǔ)之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運(yùn)作方式以及財(cái)務(wù)效益評價(jià)等方面作 全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對本項(xiàng)目開發(fā)可行性作出評價(jià)。另外，在進(jìn)行本次財(cái)務(wù)效益的計(jì)算過程中，所建立的計(jì)算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預(yù)售款用于開發(fā)投資的情形。沒有考慮本項(xiàng)目物業(yè)向市場推出時(shí)的物價(jià)水平等因素的影響，從這個(gè)角度 看，本次銷售測價(jià)顯得較保守。 9． 5 影響開發(fā)效益的主要因素 分析從計(jì)算結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目在進(jìn)行全面投資開發(fā)時(shí)的財(cái)務(wù)效益在計(jì)算了財(cái)務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。另一方面 ，由于后期各階段的測價(jià)反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如 何去順應(yīng)外部市場的變化適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整是最可取的。綜合本項(xiàng)目周邊的市場競爭 中國最大的管理資源中心 環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè) 計(jì)和物業(yè)測價(jià)定價(jià)等因素進(jìn)行分析，第一階段開發(fā)以推廣價(jià)銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到 60％以上。 9． 3 項(xiàng)目總體開發(fā)盈虧平衡分析 經(jīng)過測算，本項(xiàng)目各功能物業(yè)的銷售率必須達(dá)到 82%才能夠使項(xiàng)目盈虧平衡?，F(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下： （ 1）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財(cái)務(wù)成本）按年利 6％計(jì)息一年； （ 2）銷售稅項(xiàng)按銷售收入的 6％計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的 3％計(jì)算，所得稅率為 33％。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立 中國最大的管理資源中心 即做到盈虧平衡， 但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達(dá)到先行啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)的目的。這樣的做法對于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的。而本項(xiàng)目物業(yè)日后推出的實(shí)際銷售率 將與當(dāng)時(shí)該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項(xiàng)目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。參照我國的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評判。上述的 “ 平緩回收 ” 方案，是一個(gè)相對較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由 于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的 70％預(yù)售樓款只使用其中的 50％部分（ 5％＋ 45％＝ 50％），作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。 （ 2）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付 有關(guān)的開發(fā)費(fèi)用。作為低價(jià)銷售的一個(gè)補(bǔ) 償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。 （ 3）所得稅：項(xiàng)目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用后，得出銷售利潤，由此計(jì)得本項(xiàng)目的所得稅為 萬元（所得稅率為利潤的 33％）。暫定本項(xiàng)目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反 映在各個(gè)核算期的期末。依據(jù)目前的實(shí)際情況，我們設(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。 考慮到本項(xiàng)目是一個(gè)大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長，配套設(shè)施種類較多，針對本項(xiàng)目今后各階段的開發(fā)，將會(huì)存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)的前期可行性研究的財(cái)務(wù)效益分析時(shí)，需要設(shè)定一定的條件。 4．市場的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場的興旺。 2．周圍環(huán)境 **廣場用地周邊擁有豐富的人文資源。 8． 12 其他費(fèi)用 本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為 500 萬元，單方成本可分?jǐn)?20 元／平方米。 8． 8 供水增容費(fèi) 本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為 120 萬元，單方成本為 元／平方米。 按總建筑面積 250000 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?1150 元／平方米。 5．地面做法 30 厚 1： 3 水泥沙漿抹平（待二次裝修）。 8． 1 項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn) 建筑用料說明： 1．屋面 平屋面、坡頂蓋。 第八章 初步成本分析 本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。調(diào)查結(jié)果為占購買人士的 21％； ◆ 接受江北地段。同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類似于 **廣場產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為 2507 元，如下圖。 ◆ **廣場的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù) 7． 2 目標(biāo)客戶 根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，結(jié)合 **廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞。 因 **廣場分為各個(gè)小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時(shí)間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。 （ 7） 本項(xiàng)目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為 一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。 （ 3） 住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實(shí)的陽光房。 碧水灣： 優(yōu)勢： 1） 發(fā)展商信譽(yù)好 2） 小區(qū)地理位置好 3） 配套設(shè)施完善 4） 智能化小區(qū) 5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高 第六章 項(xiàng)目評估 6． 1 項(xiàng)目概括 中國最大的管理資源中心 **廣場惠州新城江北 27 號(hào)小區(qū)，占地面積 平方米，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成 40%。 在這兩個(gè)樓 盤當(dāng)中，會(huì)所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。 綠地方面，碧水灣的綠化率均在 38％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過多的綠化。 5． 2． 2 樓盤建設(shè) 以上兩個(gè)樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過 18 萬平方米，而君華府占地面積為 萬平方米。 第五章 個(gè)案分析 5． 1 總體供給狀況 惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進(jìn)入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。 （ 3） 伴隨南海石化項(xiàng)目的啟動(dòng)及惠州一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激惠州房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展。加之國家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開始實(shí)行貨幣分房，商 中國最大的管理資源中心 品房的消費(fèi)日益成為 千家萬戶的的大宗消費(fèi)?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。但總量過剩并不代表適銷對路的房 地產(chǎn)項(xiàng)目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的 1300多家，演變到目前的 70 多家，買方市場正在逐漸形成。 3． 5． 2 對小區(qū)配套設(shè)施要求 數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。 3． 4． 4 主流消費(fèi)面積在 100 平方米以上 消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費(fèi)者居多。 3． 4． 3 接受商品房的平均價(jià)格為 1805 元／平方米 從對消費(fèi)者購買力的分析來看，惠州居民已具有相當(dāng)?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。 ◆有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕?、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。 ◆低端需求戶（接受商品房價(jià)格為 1500－ 2020 元／平方米者）收入 4130元，需求房屋面積均值為 113m2。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來 20 年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到 30－ 35 m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間。 3． 2 住宅建設(shè)和消費(fèi) 截止 2020 年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 億元，交易面積 萬 m2，交易金額 億元，交易宗數(shù) 1148 宗。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝? 萬人，其中常住人口 萬，暫住人口 萬人。運(yùn)用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 2． 4． 4 公共設(shè)施配置 ◆ 社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個(gè)，可容納學(xué)生 600 人，建筑 面積 2500 平方米。 ◆ 區(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織 ：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。為提升各個(gè)分區(qū)的可識(shí)別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。 廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主 中國最大的管理資源中心 干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 2． 3． 5 建筑功能 項(xiàng)目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個(gè)，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個(gè)。經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。 中國最大的管理資源中心 2． 3 項(xiàng)目背景 “ ****廣場 ” 位于惠州市江北 27 號(hào)小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。二是專家研討會(huì)。為了達(dá)到本初步投資可行性研究的 既定目標(biāo)，惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、 中國最大的管理資源中心 投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項(xiàng)目的營銷策劃進(jìn)行初步探討。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)： ] 總用地面積： 平方米 總建筑面積： 250000 平方米 公共占地： 10535 平方米 中國最大的管理資源中心 園林占地： 18500 平方米 銷售收入： 56167 萬元 開發(fā)總投資： 41504 萬元；其中： 1．土地開發(fā)費(fèi)： 4000 萬元； 2．土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)： 28752 萬元； 3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)： 2500 萬元； 4．營業(yè)稅： 2020 萬元； 5．各類配套工程費(fèi)： 532 萬元； 6．供水增容費(fèi)： 120 萬元； 7．報(bào)建手續(xù)費(fèi)： 600 萬元；