【正文】 。 8． 11 投資利息 本項(xiàng)目的投資利息為 2020 萬元，單方成本為 80 元／平方米。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級(jí)國道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。各個(gè)階段的開發(fā)獨(dú)立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)效益測(cè)算。 本項(xiàng)目銷售稅費(fèi)一覽表 銷售稅 ％ 3280 萬元 營業(yè)稅金：按營業(yè)額 ％計(jì)算 ％ 3080 萬元 防洪費(fèi)：按營業(yè)額 ％計(jì)算 % 100 萬元 房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額 ％計(jì)算 % 100 萬元 印花稅：按交易額的 ％計(jì)算 % 16 萬元 其它：按交易額的 ％計(jì)算 % 22 萬元 （ 2）銷售費(fèi)用： 1685 萬元；按發(fā)展商自行銷售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用等按銷售收入的 3％計(jì)算。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建設(shè)。 中國最大的管理資源中心 9． 2． 1． 8 財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取 本 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來沖抵。在本次的可行性研究中，對(duì)后期開發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)。因此，在二、三期有必要對(duì)以推廣價(jià)銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。年利率暫定為 6％，按單利計(jì)算。同時(shí)，由于目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)受國家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對(duì)未來幾年的惠州市物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r較難預(yù)測(cè)，因此，現(xiàn)給出本項(xiàng)目在不同住宅銷售均價(jià)下的資本收益率敏感性分析?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 中國最大的管理資源中心 10． 1 研究結(jié)論 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計(jì)方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。但在財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測(cè)價(jià)是假定在物業(yè)交付使用時(shí)能全額回收所有現(xiàn)金的測(cè)價(jià)。根據(jù)本項(xiàng)目的工程總量，估計(jì)第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時(shí)間約為一年。首期開發(fā)是采用了低價(jià)促銷的方式，各類住宅單元的測(cè)價(jià)和定價(jià)方式基本是采用成本加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式。從這個(gè)角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。 9． 2． 2 首期第一階段投資效益分析 根據(jù)前面對(duì)第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項(xiàng)目部分開發(fā)投資，預(yù)售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，不同的預(yù)售樓流入計(jì)劃與安排將會(huì)直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財(cái)務(wù)成本。 9． 2． 1． 7 營業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定 小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會(huì)所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就是說，建造這些項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項(xiàng)目的經(jīng)營收益來補(bǔ)償?shù)?。并?duì)預(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定。 9． 2． 1． 4 進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用 （ 1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有： 營業(yè)稅金及附加：按營業(yè)額 ％計(jì)算； 防洪費(fèi)：按營業(yè)額 ％計(jì)算； 房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額 ％計(jì)算； 印花稅：按交易額的 ％計(jì)算； 其它：按交易額的 ％計(jì)算?，F(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過程表述如下： 9． 2． 1 計(jì)算設(shè)定 9． 2． 1． 1 價(jià)格水平的假定 依照本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，本報(bào)告以進(jìn)行項(xiàng)目租、售的價(jià)格測(cè)定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，租售收入計(jì)算， 經(jīng)營成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，并且在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。四周有市公安局、國家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。 8． 9 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 本項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)費(fèi)為 600 萬元，單方成本為 24 元／平方米。 中國最大的管理資源中心 8． 3 土地成本 本項(xiàng)目土地成本的總額為 4000 萬元。 本二期工程擬分三組、滾動(dòng)式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā) C 區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動(dòng)，第二階段、第三階段須觀察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的變化從而制定出 相應(yīng)的開發(fā)策略。 7． 4 市場(chǎng)容量 估算對(duì)于市場(chǎng)容量的測(cè)算是市場(chǎng) 研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場(chǎng)容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。 第七章 市場(chǎng)容量估算 7． 1 總體定位 依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。 （ 4） 本項(xiàng)目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小 1000 余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。 具體如下表： 會(huì)所項(xiàng)目配置 樓盤 會(huì)所 君華 中國最大的管理資源中心 府 健身 /健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳 碧水灣 健身 /健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng) 5． 2． 4 各樓盤銷售策略 在銷售策略上 ，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。均為一次性開發(fā)完成?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時(shí)，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會(huì)給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會(huì)?；葜菔猩唐贩堪l(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)： （ 1） 在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大。在受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房 地產(chǎn)發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)從初期的無序化圈地競(jìng)爭(zhēng)向更高層次和更為規(guī)范的品牌競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)。 3． 5 惠州居民對(duì)商品房環(huán)境及配套要求 隨著收入水平提高，惠州居民對(duì)商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買 商品房最重要的參考因素之一，尤其是對(duì)于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。 3． 4． 2 商品房為惠州居民主要的消費(fèi)支出 隨著全省實(shí)物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個(gè)人和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會(huì)有一定的增長(zhǎng)。 3． 3 商品房需求主要指標(biāo) **廣場(chǎng)主要面對(duì)惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： ◆市區(qū)人口約 92 萬， 28 萬個(gè)家庭。 2020 年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為 1192 億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值 994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 198 億元，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 650 億元，比上年增 中國最大的管理資源中心 長(zhǎng) 15％，實(shí)現(xiàn)利稅總額 52 億元。 ◆ 該地塊南面為惠州市江北占地 8 萬平方米的公園。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。廣汕公路現(xiàn)狀路寬 64 米，為雙向六車道，并已于二 00 三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道?？傋?1100 戶，可居住人口 3800 人。 2． 3． 2 項(xiàng)目概括 “ **廣場(chǎng) ” 是由惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的惠州市江北 27 號(hào)小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。邀請(qǐng)營銷、估價(jià)、工程、建筑、預(yù)算等各方面 專家就一些典型問題展開討論。 2． 2 研究過程 2． 2． 1 研究目的 項(xiàng)目可行 性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。 大亞灣東部的稔平半 島，土地面積 740 平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注。該項(xiàng)目已于 2020 年11 月奠基，目前正在進(jìn)行 80 萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到 2020 年正式建成投產(chǎn)。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)，到 2020 年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。這些事件對(duì)惠州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項(xiàng)目的 擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。 惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積 平方公里，總?cè)丝?萬；惠陽區(qū)土地總面積 平方公里，總?cè)丝? 萬。改革開發(fā)以后，特別是1988 年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。 中國最大的管理資源中心 惠州 x 廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證 **廣場(chǎng)投資的必要性、可能性、有效性和合理性。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到 1979 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為 億元。全市現(xiàn)有 78 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 10 個(gè)街道辦事處， 1066 個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)：大亞灣 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。 良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位 中國最大的管理資源中心 條件便是其中最重要的因 素。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn) 80 萬噸乙烯，進(jìn)而衍生出 230 多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá) 17 億美元，對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為 1:50。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)： ] 總用地面積： 平方米 總建筑面積： 250000 平方米 公共占地： 10535 平方米 中國最大的管理資源中心 園林占地： 18500 平方米 銷售收入： 56167 萬元 開發(fā)總投資： 41504 萬元；其中： 1．土地開發(fā)費(fèi)： 4000 萬元； 2．土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)： 28752 萬元； 3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)： 2500 萬元； 4．營業(yè)稅： 2020 萬元； 5．各類配套工程費(fèi)： 532 萬元； 6．供水增容費(fèi)： 120 萬元； 7．報(bào)建手續(xù)費(fèi)： 600 萬元； 8．不可預(yù)見費(fèi)： 500 萬元； 9．投資利息： 2020 萬元； 10．其他費(fèi)用： 500 萬元。二是專家研討會(huì)。經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。 2． 3． 5 建筑功能 項(xiàng)目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟。 廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主 中國最大的管理資源中心 干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。 ◆ 區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織 ：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝? 萬人，其中常住人口 萬，暫住人口 萬人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來 20 年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到 30－ 35 m2