【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 惠州 x 廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證 **廣場(chǎng)投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是： ◆ 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來(lái)源于惠州市國(guó)土房管局； 建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與惠州市建設(shè)委員會(huì)公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。 ◆ 總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市 **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)形式；本項(xiàng)目各類(lèi)物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán) 謹(jǐn)測(cè)算得出。 ◆ 本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類(lèi)報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。 第一章 惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 1． 1 惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況 惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔械靥幍途暥龋被貧w線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。 惠州市是廣東省的一座歷 史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡” 中國(guó)最大的管理資源中心 之譽(yù)。改革開(kāi)放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到 1979 年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為 億元。改革開(kāi)發(fā)以后，特別是1988 年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。 20 多年來(lái)，惠州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化?；葜菀延梢患偶艧o(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。 2020 年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比 1990 年增長(zhǎng) 倍， 12年翻了三番多，年均增長(zhǎng) %。 2020 年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門(mén)縣，除龍門(mén)縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積 11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 94 平方公里。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑， 2020 年底，惠州市總?cè)丝跒? 萬(wàn)，其中戶(hù)籍人口（常住人口） 萬(wàn)人，外來(lái)人口（暫住人口） 萬(wàn)人。全市現(xiàn)有 78 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 10 個(gè)街道辦事處， 1066 個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：大亞灣 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積 平方公里，總?cè)丝?萬(wàn)；惠陽(yáng)區(qū)土地總面積 平方公里，總?cè)丝? 萬(wàn)。 1． 2 惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn) 縱觀惠州市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開(kāi)發(fā)后到 1988 年，第二個(gè)階段是 1989— 1993 年，第三個(gè)階段是 1994 年到現(xiàn)在。第一階段， 1978 年到 1988 年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開(kāi)始實(shí)行改革開(kāi)放，香港的勞 動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。 惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開(kāi)放前發(fā)展要快得多， GDP年均增長(zhǎng) %， 1988年達(dá)到 億元；人口年均增長(zhǎng) %， 1988 年達(dá)到 萬(wàn)人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng) %， 1988 年達(dá)到 平方公里；地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) %， 1988 年達(dá)到 億元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %， 1988 年達(dá)到 %億元；人均 GDP 年均增長(zhǎng)%， 1988 年達(dá)到 1526 元；三次產(chǎn)業(yè)比重從 1978 年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到 1988 年退居第二的位置，但該階 段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒(méi)有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻 中國(guó)最大的管理資源中心 變；這一期間，惠州市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開(kāi)始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。 1989— 1993 年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展， GDP 年均增長(zhǎng) %，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) %，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng) 61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng) %，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)%，人均 GDP 年均增長(zhǎng) %。從 1989 年到 1993 年，惠州市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增 %，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位， 1993 年占 GDP 的 %，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降， 1993 年占 GDP 的 %，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來(lái)的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起惠州市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車(chē)城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。這些事件對(duì)惠州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車(chē)城項(xiàng)目的 擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。 1994 年至今，是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來(lái)的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) %，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng) %，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng) %，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，人均 GDP 年均增長(zhǎng) %。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。預(yù)計(jì)未來(lái)五到十年間，大亞灣區(qū) 的石化產(chǎn)業(yè)將投入 1000 到1500 億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。 1． 3 惠州市的區(qū)位條件 惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國(guó)際大都市香港。惠州市區(qū)西距廣州市 153 公里，東距汕頭市 320公里，南與深圳市相隔 80 公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅 47 海里。 良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位 中國(guó)最大的管理資源中心 條件便是其中最重要的因 素。改革開(kāi)放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開(kāi)放后，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)，到 2020 年，深圳和東莞的人口和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢(shì)出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國(guó)公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過(guò)西岸。 根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少 1%，制造業(yè)外資企業(yè) 單位數(shù)量便增加 %至 %，制造業(yè)外資投入金額增加 %至 %，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加 %至 %，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加 %到 %。 進(jìn)入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。 CEPA 的簽署與實(shí)施，在未來(lái)若干年香港對(duì)珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國(guó)際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展。惠州作為珠三角城市重要的一員，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn) 業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。 1． 4 南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè) 落戶(hù)大亞灣的中海殼牌南海石化項(xiàng)目，首期投資 43 億美元，是國(guó)內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷殼牌公司與中國(guó)海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn) 80 萬(wàn)噸乙烯，進(jìn)而衍生出 230 多萬(wàn)噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷(xiāo)售值達(dá) 17 億美元，對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為 1:50。該項(xiàng)目已于 2020 年11 月奠基，目前正在進(jìn)行 80 萬(wàn)噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到 2020 年正式建成投產(chǎn)。 未來(lái)幾 年中國(guó)對(duì)石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國(guó)還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶(hù)惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。 大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，陸域面積 平方公里，海域面積 488 平方公里，海岸線 52 公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開(kāi)發(fā)吞吐能力超 中國(guó)最大的管理資源中心 過(guò)億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。 大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢(shì)：殼牌公司是全球 500強(qiáng)跨國(guó)公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場(chǎng)占據(jù)重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國(guó)企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車(chē)零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車(chē)生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車(chē)裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車(chē)裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來(lái)看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。 大亞灣東部的稔平半 島，土地面積 740 平方公里，超過(guò)新加坡的土地面積，正處于尚待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來(lái)投資商的高度關(guān)注。 1． 5 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)?；蓐?yáng)市改市劃區(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項(xiàng)目將給惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)惠州工業(yè)化進(jìn)程，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，使惠 州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。 同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)惠州市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對(duì)旅游資源的開(kāi)發(fā)利用，對(duì)生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，惠州市未來(lái)將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。 中國(guó)最大的管理資源中心 第二章 項(xiàng)目概括 2． 1 研究基礎(chǔ) 用地單位：惠州 市 **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 發(fā) 展 商：惠州市 **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅） 項(xiàng)目名稱(chēng)： **廣場(chǎng) 用地位置：惠州市江北 27 號(hào)小區(qū) 用地現(xiàn)狀：已開(kāi)發(fā) 40% 2． 1． 1 可行性研究分析的基本依據(jù) 1．國(guó)土證：惠府國(guó)用（ 2020）字第 13020200077 號(hào) 惠府國(guó)用（ 2020）字第 13020200012號(hào) 惠府國(guó)用（ 2020）字第 13020200013號(hào) 惠府國(guó)用（ 2020）字第 13020200076號(hào) 2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第 337 號(hào)（一期） 3．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（ 2020） 42 號(hào)（一期） 2． 1． 2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方米，已開(kāi)發(fā) 40%。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)： ] 總用地面積： 平方米 總建筑面積： 250000 平方米 公共占地： 10535 平方米 中國(guó)最大的管理資源中心 園林占地： 18500 平方米 銷(xiāo)售收入： 56167 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)總投資： 41504 萬(wàn)元；其中： 1．土地開(kāi)發(fā)費(fèi)： 4000 萬(wàn)元； 2．土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)： 28752 萬(wàn)元； 3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)：