【正文】 計算結(jié)果見下表： 敏感性因素分析表 變動幅度 10% 5% 0 +5% +10% 銷售單價 % % % % % 建安工程費 % % % % % %%%%10%5%05%10%變動幅度銷售單價建安工程費 從以上分析結(jié)果可以看出，售價相對建筑安裝工程費的敏感程度大，但財務(wù)內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率。 由此可見，項目自身抗風(fēng)險能力較強。由此可以得出： 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） =2270（ 萬元） ? 財務(wù)內(nèi)部收益率 根據(jù)上表可以計算得出： 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 本項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)收益率。 ? 財務(wù)凈現(xiàn)值 基準(zhǔn)收益率 ic的大小取決于銀行利率的高低、項目經(jīng)營的風(fēng)險程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。 ? 商品房以均價 3850 元 /㎡銷售 ? 商業(yè)網(wǎng)點以 7200 元 /㎡銷售 ? 地下停車位按 8萬元 /個進(jìn)行銷售 ? 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加測算 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 序號 項目 合計 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1 銷售收入 20233 1766 2391 3015 3402 3035 2023 2301 1656 644 商品房 12089 967 1209 1451 1813 1813 1209 1813 1209 604 商業(yè)網(wǎng)點 7344 734 1102 1469 1469 1102 734 367 367 0 地下停車位 800 64 80 96 120 120 80 120 80 40 2 經(jīng)營稅金及附加 1232 108 146 184 207 185 123 140 101 39 營業(yè)稅 1012 88 120 151 170 152 101 115 83 32 城市維護(hù)建設(shè)稅 71 6 8 11 12 11 7 8 6 2 教育費附加 51 4 6 8 9 8 5 6 4 2 交易稅 99 9 12 15 17 15 10 11 8 3 ﹡備注：以上按月份進(jìn)行分期。 三、項目資金回收計劃 項目資金回收預(yù)計需要 9 個月，以下為項目的資金回收預(yù)期進(jìn)度。 46800 ㎡＝ 2194 元 /㎡ ? 單位規(guī)劃地上建筑面積投資成本＝ 13636 萬元247。 ? 為簡化計算，對項目財務(wù)測算影響不大的前提下，貸款利息初步按單利計算。 合計 4884 前期工程費 編號 項目名稱 金額（萬元） 備注 1 土地勘測、規(guī)劃設(shè)計費 180 三通一平 210 按總占地面積 150元 /平方米計算。本項目將憑借深、滬地產(chǎn)的新理念及新手法， 通過對本項目土地位置、人文景觀、商業(yè)概念、學(xué)府概念、太原街改造、戶型設(shè)計、中庭廣場、人車分流等賣點的提示與濃縮和推廣，使物業(yè)價值提升。從而大大增加太原街的人氣與商氣。是向外地人引以炫耀的驕傲所在。 2． 繼沈陽市及和平區(qū)政府投資改造太原街地區(qū)后 不久，大連萬達(dá)集團(tuán)又準(zhǔn)備斥資 12 億，在太原街打造沈陽首家 SHOPPING MALL（大型商業(yè)廣場）。 ? 區(qū)域內(nèi)外來人口較多，不利于區(qū)域的規(guī)范化發(fā)展。 ? 原周邊地域居住狀況較差，居民素質(zhì)相應(yīng)不高，影響了地域發(fā)展速度。 ? 醫(yī)大附屬醫(yī)院、二 0 二醫(yī)院、和平區(qū)中心醫(yī)院保證了本地業(yè)主尋醫(yī)問藥，為生活提供有效保障。富賈云集，商業(yè)氛圍濃郁，為沈陽市商業(yè)“黃金三角地”之中央，地理位置極為優(yōu)越。 （ 1）戶型面積及配比 ? 完全產(chǎn)權(quán)公寓（ 26 層點式高層） 建議戶型面積為 20～ 60 平方米 其中： 20～ 30 平方米 25% 30～ 40 平方米 35% 40～ 50 平方米 25% 50～ 60 平方米 15% ? 精品小戶型住宅（兩座板式住宅） 建議戶型面積為 70～ 120 平方米 其中： 70～ 80 平方米二室一廳一衛(wèi) 30% 80～ 90 平方米小二室二廳一衛(wèi) 30% 90～ 100 平方米標(biāo)準(zhǔn)二室二廳一衛(wèi) 10% 100～ 110 平方米小三室二廳一衛(wèi) 20% 110～ 120 平方米標(biāo)準(zhǔn)三室二廳二衛(wèi) 10% 板式住宅戶型配比 二室戶型 70% 三室戶型 30% （ 2）整個項目的不同產(chǎn)品份額 完全產(chǎn)權(quán)公寓 30% 精品小戶型住宅 70% （ 3）戶型設(shè)計要點 根據(jù)小面積戶型的特點及使用功能，建議其設(shè)計應(yīng)注意： ? 可考慮造當(dāng)縮減客廳面寬，也許可以控制在 米之內(nèi)； ? 盡量縮小走道的面積，避免不必要的浪費； ? 把窗設(shè)計成飄窗，充分占用外部空間； ? 適當(dāng)提高層高，建議達(dá)到 3 米； ? 室內(nèi)多使用玻璃，制造通透效果； 完全產(chǎn)權(quán)公寓所應(yīng)解決的個性配套服務(wù) 特殊的人群，特殊的生活方式與特 殊的居住空間，決定了完全產(chǎn)權(quán)公寓必須配備完善的個性服務(wù)設(shè)施。 戶型規(guī)劃及設(shè)計 戶型設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)人性化、功能化、時尚化。 ? 室外統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計遮蔽式空調(diào)機位，預(yù)設(shè)空調(diào)凝水管，以保證宇外墻的整體協(xié)調(diào)美觀，避免空調(diào)機冷水浸蝕墻體，使物業(yè)保值、升值。 ? 圍合式布局，使客戶盡享區(qū)內(nèi)之靜謐、安適、令住戶真正能夠感受到闊中取靜的居家氛圍。 ? 定向商業(yè)網(wǎng)點 為配合住宅的銷售，并完成本項目未來的科學(xué)管理，建議網(wǎng)點定向銷售，也可考慮給予統(tǒng)一的局部裝修，以全面提升項目的整體檔次。 ? 本案雖位于太原商區(qū)，但不占據(jù)主要干線，屬次級商圈地位，周邊路況條件差，多為公交車及長途客運站點。 推廣評語 推廣概念一般，銷售人員少，熱情不高。 推廣評語 先進(jìn)的推廣營銷，知名專業(yè)營銷公司鼎力奉獻(xiàn)。 推廣評語 推廣概念準(zhǔn)確，從業(yè)人員較專業(yè)。造型呆板、凝滯，色彩單一，公共裝修低檔。清新靚麗，公共裝修高檔，視覺沖擊力強。造型新穎，公共裝修高檔，沖擊力強。 [判斷 ]：區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)單一及供需矛盾，加之潛在目標(biāo)客戶資源豐厚，為本項目的成功提供了不可多得的市場機會。 （三）周邊居住狀況分析 ? 區(qū)域內(nèi)的居住狀況較差，通常意義上的居住場所多為房齡在 8 年以上的老戶型住宅，建筑面積多為 5080 平方米。 ? 以本地域的區(qū)域價值潛力，足夠吸 引各階層、各地域的投資客目光。 [判斷 ]：本案完全具備了作為城市 中心所必需的的經(jīng)濟、交通、人口、投資等組成要素，而其產(chǎn)品形態(tài)必須與區(qū)域特征相吻合，才有可能實現(xiàn)市場及利潤的最大化。本地塊與中山廣場、市總工會、市公安局等在同一街道軸線上，而這一軸線又恰恰恰是沈陽著名的景觀路 —— 南京街，集旅游、購物、娛樂為一體。二手房市場與商品房市場是 “聯(lián)動 ”的，二手房市場的活躍表現(xiàn)，為房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件。 這 表明 2020 沈陽增量房市場將會呈現(xiàn)小戶型、低檔次、低價位住房緊俏，中戶型、中檔次、中價位住房緊銷，大戶型、高檔次、高價 位住房滯銷的趨勢。 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 有效需求明顯增加 2020 年 上半年由于土地制度的變化導(dǎo)致市內(nèi)高檔次的新樓盤上市量小，而消費者經(jīng)過去年一年的調(diào)整期的等待后 顯得很活躍，需求量在增加， 住宅市場開始轉(zhuǎn)入相對穩(wěn)定的銷售時期，大多數(shù)的市場消費者開始從去年的觀望走向?qū)嶋H成交。而從 2020 年的情況來看 ,商品房銷售首次出現(xiàn)負(fù)增長，銷售面積 萬平方米。 從 2020 年下半年開始，沈陽市出現(xiàn)的中低價樓盤已經(jīng)形成了環(huán)繞該市一環(huán)（外環(huán)）與大二環(huán)之間的居住圈，且均 價都在 2800 元左右，隨著市中心土地越來越少，土地交易制度的變革會使城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)越來越多的中低價位的大盤。 房地產(chǎn)市場十分活躍， 銷售狀況也保持著良好的態(tài)勢 據(jù)沈陽市房產(chǎn)局的統(tǒng)計數(shù)字，截止到 2020 年 5 月份，沈陽市商 品房銷售面積 萬平方米，比去年同期增長 %， 其中商品住宅銷售面積為 萬平方米，比去年同期增長 %。 置業(yè)門檻降低 沈陽市政府將出臺 相關(guān)政策措施， 再次降低 “ 入市 ” 門檻 ， 其目的就是通過減輕房地產(chǎn)交易中的稅費負(fù)擔(dān)，讓消 費者得到更多的實惠，從政策上鼓勵居民買房、賣房，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場。 到位資金結(jié)構(gòu)調(diào)整，貸款比重增加 2020 年，到位資金 億元 ,同比增長 %。房屋施工面積 平方米 ,同比增長 %，已成為拉動固定資產(chǎn)投資增長的主要因素。住房、電子通信、旅游、教育、文化娛樂等新興消費明顯增加，但這些消費還未形成真正的消費主流。 ? 2020年前 5 個月 ? 截止 5月末，在崗職工平均工資為 5003 元，比上年同期增加 978 元，增長 %。農(nóng)民人均純收入達(dá)到 3230 元，增長 3 %。在總?cè)丝谥?，市區(qū)人口 萬人；縣 (市 )人口 萬人。其中，服務(wù)項目價格指數(shù)為 %，消費品價格指數(shù)為 %。 （六） 居民消費價格指數(shù)持平，市場物價水平有升有降 ? 2020年 ? 全年居民消費價格總指數(shù)為 %，其中，服務(wù)項目價格指數(shù) %，消費品價格指數(shù) %。全市年成交額超過 10 億元的市場 13個。住宅建設(shè)和銷售市場的活躍促使住宅投資比重進(jìn)一步加大。從產(chǎn)業(yè)劃分看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %。更新改造投資增長明顯快于基本建設(shè)投資增長，全年更新改造投資達(dá) 億元，增長 %；基本建設(shè)投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，比上年增長 22%。 （四） 全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長 ? 2020年 ? 全年全社會完成固定資產(chǎn)投 資 億元，比上年增長 %。經(jīng)濟效益改善的主要原因是部分骨干企業(yè)盈利水平趨好。 14 月份，規(guī)模以上工業(yè)累計實現(xiàn)利潤 億元，同比下降 %；實現(xiàn)利稅 億元，同比下降 %。 5 月份，全市規(guī)模以上工業(yè)（下同）完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年同月增長 %； 15 月累計完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年同期增長 %，增速比上月末加快 個百分點。 2020 年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %，比上年下降 個百分點。 （二） 工業(yè)經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長 ? 2020年 ? 2020 年全市完成工業(yè)增加值 億元，增