【正文】 壓天然氣，熱值為 70008000kcal/m3。 建筑消防一、 編制依據(jù)以《高層民用建筑防火規(guī)范》和《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，為編制依據(jù)。所有設(shè)在防火墻上的門均為耐火極限不低于 的甲級(jí)防火門或設(shè)加密噴淋的防火卷簾（丙級(jí)防火門） 。三、 高層住宅用水量標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi) 201/S；室外 150/S。五、 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)采用濕式滅火系統(tǒng)，設(shè)于地下停車場(chǎng)等。七、 滅火器配置按輕危險(xiǎn)級(jí)配置，配置基準(zhǔn) 3A/具，最大保護(hù)面積 20㎡/A；均采用手提式磷酸銨鹽型滅火器，地下車庫(kù)按中危險(xiǎn)級(jí)配置，采用推車式磷酸銨鹽型滅火器，每具25Kg 裝。三、 聯(lián)動(dòng)功能當(dāng)火災(zāi)時(shí)感煙探測(cè)器、感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開關(guān)、水充批示器、壓力開關(guān)動(dòng)作向消防中心報(bào)警，經(jīng)自動(dòng)識(shí)別確認(rèn)后，聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)發(fā)生執(zhí)行予設(shè)程序指令：1） 火災(zāi)時(shí)，在消防中心手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)消防泵、噴灑泵滅火。 建筑標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （JGJ2695） ，居住建筑節(jié)能 50%，其中建筑物承擔(dān) 30%，在外墻、屋頂、窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)上嚴(yán)格控制，構(gòu)造上減少冷橋，加強(qiáng)窗氣密性，以利達(dá)到節(jié)能指標(biāo)要求。在主樓屋頂、附樓屋頂建造屋頂花園。 防雷措施在建筑物女兒墻上用 Φ 鍍鋅園鋼做避雷帶，利用建筑物周邊構(gòu)造柱內(nèi)兩根主筋做引下線，利用建筑物樁基做接地裝置。綠色的草坪、綠色的屋頂花園、綠色的大堂中庭、綠色的生活空間……踏入“順天?聯(lián)創(chuàng)商務(wù)廣場(chǎng)” ，便是撲面而來(lái)的盎然綠意。2） 在滿足顯色性要求的基礎(chǔ)上采用高效光源。3） 應(yīng)急疏散指示標(biāo)志燈自動(dòng)點(diǎn)燃。 暖通防火系統(tǒng)送風(fēng)（兼補(bǔ)風(fēng)）系統(tǒng)，排風(fēng)（兼排煙）系統(tǒng)，出機(jī)房總管設(shè)防火閥，風(fēng)道采用鍍鋅鐵皮制作，保溫材料采用超細(xì)玻璃棉板，內(nèi)走道排煙按 60m3/㎡?h 計(jì)算排煙量，地下車庫(kù)排煙按 6 次/h 計(jì)算排煙量，按 5 次/h 計(jì)算補(bǔ)風(fēng)量。供水系統(tǒng)，系統(tǒng)不分區(qū)，設(shè)溫式報(bào)警閥三組。四、 供水系統(tǒng)系統(tǒng)分為高低兩個(gè)區(qū)，頂層分別設(shè)有效容積為 18m3 的消防水箱，以儲(chǔ)備消防初期用水。防煙分區(qū)；防煙分區(qū)的面積不超過(guò) 500㎡，并且不跨越防火分區(qū)。地下公共停車場(chǎng)屬于 II 類停車場(chǎng)，停車場(chǎng)耐火等級(jí)為一級(jí)。四、 外網(wǎng)區(qū)內(nèi)煤氣管線采用直埋敷設(shè)枝狀布置。二、 總圖外線建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。四、 變電所的設(shè)置高層公寓的供電采用地下局自維變電所一座，容量為 5，000KVA。地下車庫(kù)排風(fēng)（排煙）按 6 次/h 計(jì)算風(fēng)量，按 5 次 /h 計(jì)算送風(fēng)（補(bǔ)風(fēng)）量。雨水系統(tǒng)：設(shè)計(jì)重視期為 1 年，設(shè)計(jì)降雨歷為 15min。焊條： E43 型 E50 型鋼板及型鋼： A3填充墻：多孔磚。 設(shè)計(jì)依據(jù)一、 自然條件1） 基本風(fēng)壓 ㎡2） 基本雪壓 ㎡3） 土壤標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度（自天然地面下）4） 沈陽(yáng)市抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本加速度為 。三、 外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條） 。大堂入口處設(shè)自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)安全門。在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨滂江街。 把握銷售黃金周在上市推廣一個(gè)月后，對(duì)銷售情況進(jìn)行分析，把握五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)放假長(zhǎng)達(dá) 10天的假期，爭(zhēng)取積累更多的準(zhǔn)客戶。 價(jià)格定位說(shuō)明以上定價(jià)在分析了近沈陽(yáng)市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。三、 樓宇的設(shè)施設(shè)備管理“順天大廈”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動(dòng)；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。八、 購(gòu)房目的70%以上為自己辦公；另有部分投資客購(gòu)買后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。三、 文化 /年齡大學(xué)?？瞥潭染痈?，其次是大專文化與大學(xué)本科不分上下；2835 歲為主，3545 歲為輔。四、 跨國(guó)公司或大型公司代表處實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并有長(zhǎng)期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式，同時(shí)加入廚、衛(wèi)功能，兼顧生活所需。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對(duì)高檔寫字樓外形象提升的要求。所以從理論上來(lái)看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享， “三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“順天大廈”確立了項(xiàng)目的整合優(yōu)勢(shì)。二、 臨時(shí)停車受到限制由于臨近一線馬路，臨時(shí)停車量有一定局限。二、 綠化與景觀“順天大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢(shì)，但大廈正處于萬(wàn)泉公園北面，登高遠(yuǎn)眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。SWOT 分析的步驟：羅列項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的機(jī)會(huì)與威脅。影響寫字樓需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。國(guó)際政治環(huán)境、國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競(jìng)爭(zhēng)狀況等，都將明顯影響我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)價(jià)值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，其發(fā)展將直接影響和帶動(dòng)機(jī)械、建材、鋼鐵、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文主要從影響寫字樓需求及價(jià)值的范圍來(lái)分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。如房地產(chǎn)大廈(金廈廣場(chǎng))的金廈物業(yè)，瑪麗蘭總統(tǒng)大廈的瑪麗蘭物業(yè)(仲量聯(lián)行為合作方) ，東北電力開發(fā)的光明大廈的東電物業(yè)，以及世鴻地產(chǎn)的三個(gè)統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓項(xiàng)目均由世鴻的鴻運(yùn)物業(yè)接管。 沈陽(yáng)市寫字樓市場(chǎng)上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。而目前深圳市的頂級(jí)寫字樓華潤(rùn)中心平均租金換算為年租金 1560 元/平方米，地標(biāo)性建筑地王大廈年租金也僅為 1200 元。其氣候主要特征是：冬寒時(shí)間較長(zhǎng)少雪，夏季時(shí)間較短多雨，春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。目前，滂江街附近的星級(jí)賓館只有黎明國(guó)際酒店，沒有大型的商場(chǎng)和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號(hào)線和地鐵五號(hào)線的交會(huì)點(diǎn)，未來(lái)的商流、客流量將十分巨大。是全國(guó)最大的機(jī)械加工區(qū)，其境內(nèi)所產(chǎn)輕型客車占全國(guó)的市場(chǎng)份額達(dá) 50%以上，航空發(fā)動(dòng)機(jī)占全國(guó) 60%以上。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。連結(jié)山海關(guān)、大連、丹東、長(zhǎng)春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集沈陽(yáng)，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。連接山海關(guān)、大連、丹東、長(zhǎng)春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集于此，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。本項(xiàng)目處于滂江站，依托一環(huán)路靠近城市中心區(qū)，商業(yè)較發(fā)達(dá)、居民密度較大、收入層次較高和交通便利的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展以行政辦公、金融保險(xiǎn)、信息產(chǎn)業(yè)、商務(wù)和商貿(mào)為主的、具有高科技含量的現(xiàn)代城市集群商業(yè)帶，拉動(dòng)和提升城市居民的生活消費(fèi)水平和消費(fèi)能級(jí)。目 錄1 總 論 ...........................................................................................................4 項(xiàng)目概況 ................................................................................................................4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ................................................................................................4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ....................................................................................5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論 ............................................................................62 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 .................................................................................7 項(xiàng)目所處區(qū)域 ........................................................................................................7 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) ........................................................................................................9 建設(shè)條件 ..............................................................................................................113 市場(chǎng)分析 ...................................................................................................12 沈陽(yáng)市寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀 ......................................................................................12 沈陽(yáng)市寫字樓市場(chǎng)分類研究 ..............................................................................13 項(xiàng)目影響因素分析 ..............................................................................................14 項(xiàng)目 STWO 分析 .................................................................................................174 營(yíng)銷方案設(shè)計(jì) ...........................................................................................22 項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位 ..........................................................................................22 目標(biāo)客戶 ..............................................................................................................23 管理方案設(shè)計(jì) ......................................................................................................25 定價(jià)策略 ..............................................................................................................26 銷售安排 ..............................................................................................................275 項(xiàng)目建設(shè)方案 ...........................................................................................29 建筑設(shè)計(jì)方案 ......................................................................................................29 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 ......................................................................................................32 公用設(shè)施方案 ......................................................................................................336 專篇設(shè)計(jì) ...................................................................................................38 消防 ......................................................................................................................38 節(jié)能