【正文】 ，開發(fā)質(zhì)量差、粗 制濫造，浪費(fèi)了大量的土地資源。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。萬寧市是海南主要旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是萬寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。同時(shí)，開發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度 ，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為： A、 住宅市場趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購房將成為住宅消費(fèi)市場的主流。 3）市場需求分析： 從萬寧市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。以優(yōu)勢企業(yè)為龍頭，通過引進(jìn)、兼并、重組、聯(lián)合等形式，逐步形成大企業(yè)主導(dǎo)、中小企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局，把企業(yè)做大做強(qiáng)，提高對經(jīng)濟(jì)建設(shè)和財(cái)政增收的貢獻(xiàn)率。以海南 “ 旅游促銷年 ” 為契機(jī)，高品位策劃獨(dú)具特色的文燈節(jié)、美食節(jié)、東南亞風(fēng)情文化節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)，提升萬寧的知名度和美譽(yù)度 。 興隆溫泉旅游區(qū)在興隆華僑農(nóng)場境內(nèi)，是境內(nèi)最大的旅游勝地。境內(nèi)地勢西高東低，山區(qū)面積越占全市面積的一半。思維投資自 2021 年新一輪房地 產(chǎn)熱潮來臨進(jìn)駐瓊海，因地制宜成功開發(fā)了外銷型地產(chǎn)項(xiàng)目 “ 富?；▓@ ” ，并以 90%的比例銷往島外市場。有的開發(fā)商聲稱，三亞一線海景地 400 萬元 /畝也敢拿，三亞市一般的土地價(jià)格動(dòng)輒超過 100 萬元 /畝。 近年來，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立，在七仙廣場附近，幾座正在修建中的樓房吸引著游客的眼睛。在瓊海官塘鎮(zhèn)，有開發(fā)商利用當(dāng)?shù)氐臏厝獌?yōu)勢，開發(fā)度假療養(yǎng)樓盤，吸引了不少外省客戶。 海南省氣候宜人、風(fēng)景優(yōu)美，具備了發(fā)展旅游地產(chǎn)充分的先天條件，而旅游經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢發(fā)展又為旅游地產(chǎn)的發(fā)展搭建了橋梁。香港華潤集團(tuán)計(jì)劃今后 10 年內(nèi)分批投入 50 億元的資金參與石梅灣總體發(fā)展的開發(fā)。一些新開發(fā)樓盤的銷售情況比預(yù)想的要好，好的樓盤一期剛推出來就已銷量過半。 業(yè)內(nèi)人士分析，海南房地產(chǎn)市場島外 購房者占有較大比重。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用 1 號和 2 號生產(chǎn)用地，對改善萬寧市居民居住條件，拉動(dòng)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推進(jìn)萬寧市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有明顯的社會(huì)效益。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。公司在萬寧市已有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和一定的知名度，普遍得到萬寧市市民和政府的認(rèn)可，由于 1 號地 塊和 2號地塊僅一路之隔，這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。 2．項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“ XX”項(xiàng)目。 專業(yè)好文檔 5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)在競買后立即辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。其中，商品房投資額 億元，同比增長 ％； 16月份房屋施工面積 萬平方米，同比增長 ％；從供給層面上看，海南省房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。 受宏觀調(diào)控、國六條等政策影響，今年海南房地市場比較低迷。 從 2021 年起，一批海內(nèi)外客商 前來投資開發(fā)項(xiàng)目 。在第一屆中國旅游房地產(chǎn)會(huì)，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個(gè)城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌? 專業(yè)好文檔 C、 海南二三線城市樓市 分析 今年５月中下旬，海南省糧食系統(tǒng)存量土地進(jìn)入市場，文昌、澄邁、臨高等各市縣的國有糧食企業(yè)土地資產(chǎn)公開拍賣。 在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。 海甸島一塊面積僅 20 多畝的土地，在上個(gè)月拍賣成交價(jià)高達(dá) 4000 多萬元，平均地價(jià)高達(dá) 220萬元 /畝，而在兩年前這里地價(jià)不過 40 萬 /畝至 60萬 /畝。 中小開發(fā)商正在考慮轉(zhuǎn)向開吃二三線區(qū)域土地 “ 奶酪 ” ，澄邁、文昌是他們的考慮重點(diǎn)之一。購房客戶主要來自國外的 4個(gè)國家和國內(nèi) 28 個(gè)省份。 萬 寧歷史悠久，歷代興建的古跡悠久，現(xiàn)僅存凈土庵、潮音寺、華封寺、萬州古塔、萬安書院、望海廳等。去年該市共引進(jìn)大項(xiàng)目２８個(gè)，計(jì)劃投資１７１億元，其中超億元項(xiàng)目１７個(gè)。 加快 開發(fā)三大特色旅游產(chǎn)品。推進(jìn)寶安商住城項(xiàng)目開發(fā)和人民東路及縱一路西段建設(shè)。 E、居住用地零碎，未能形成設(shè)施齊全，有一定規(guī)模的居住區(qū)。 4）．“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城專業(yè)好文檔 市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。市場對規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。本公司應(yīng)抓住機(jī)遇、有計(jì)劃、有步驟運(yùn)行項(xiàng)目，積極發(fā)展成為萬寧房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭品牌企業(yè)，并占居市場主導(dǎo)地位。 從以上分析可以看出，“ XX”的開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，必將成為島內(nèi)外度假、休閑養(yǎng)老的第二居住地，是投資人士選擇的熱點(diǎn)板塊。 4．營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 4． 1 確定項(xiàng)目整體形象 ‘‘ XX’’地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)專業(yè)好文檔 境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人 與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)萬寧首個(gè)房地產(chǎn)規(guī)?；纷≌^(qū)。 4． 3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項(xiàng)目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。 2)銷售對象及銷售時(shí)機(jī)。 定價(jià)作用： A、低價(jià)入市，低開高走；預(yù)留升值空間，形成良好口碑。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。一個(gè)在 萬寧 規(guī)模如此恢宏的大盤，其建造的過程無疑是一個(gè)造城運(yùn)動(dòng)。同時(shí)， 《 XX》 的出現(xiàn)，必將使 新城區(qū) 作為一個(gè)住宅區(qū)的板塊更加成熟， 吸引更多的地產(chǎn)商 以及其他企業(yè)前來投資，增加區(qū)域知名度，提升區(qū)域競爭力，拉動(dòng) 萬寧市 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。部分小區(qū)，臟、亂、房子質(zhì)量不過關(guān)，不但影 響了業(yè)主的生活水平，而且對于整個(gè)市容市貌都產(chǎn)生了惡劣的影響。 開發(fā)商擬在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)后 贊助拿出 部分資金 成立 “ 教育基金 ” ，組織 萬寧 首個(gè)業(yè)主尊貴俱樂部 ?? 從不斷地舉辦各種晚會(huì)，到積極參加公益事業(yè)， 《 XX》必將 為 萬寧 人民帶來了一場又一場精神大餐的同時(shí)，也 應(yīng) 盡自己的一份薄力回報(bào)社會(huì)，回報(bào) 萬寧 人民。在外環(huán)近郊，開始陸續(xù)出現(xiàn)一批大盤，它們以造城、造鎮(zhèn)的氣勢來延續(xù)了城市脈搏，提高區(qū)域的形象，同時(shí)也將對未來兩年內(nèi) 上海樓市產(chǎn)生巨大的影響。 最后，《 XX》的開發(fā)，必將吸引大量的島外消費(fèi)者潛力度假旅游、休閑養(yǎng)老，使旅游與地產(chǎn)互動(dòng)嫁接，形成良好的口碑效應(yīng)，拉動(dòng)萬寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高城市知名度。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 東星新區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、燃?xì)夤艿?、道路綠化工程等。但該校負(fù)責(zé)人 因意愿繼續(xù)辦學(xué)，無意放棄該租賃地塊，也將參與此次拍賣會(huì)，加劇了本公司競買地塊的難度。套型基本面積達(dá)到國家預(yù) 定的目標(biāo)。 五、建設(shè)方案 1．建設(shè)場地環(huán)境 地形 建設(shè)場地為 1號、 2 號廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，地形平坦。 規(guī)劃指標(biāo) 待定 3．建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 (2)公用建筑。日， K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約 231 立方米。 2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量 2155kW，計(jì)算負(fù)荷 1657kW，變壓器總裝機(jī)容量 2134kV照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn) GB 133— 90 的中值選取。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式 )。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。 (4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。 單體工程驗(yàn)收。 專業(yè)好文檔 3．稅費(fèi)率 本項(xiàng)目按銷售總額 10%的稅率預(yù)征交納 (多退少補(bǔ) ),稅收共計(jì)為 6420 萬元。 本項(xiàng)目市場定位為高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。 2．經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)本 項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)吸引更多高質(zhì)素、高資質(zhì)的開發(fā)商參與萬寧市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，拉動(dòng)有效內(nèi)需及房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)好文檔 業(yè)鏈的互動(dòng)， 在一定程度上拉動(dòng)了萬寧的高端消費(fèi) ，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)極為顯著。s like the set for a Gee Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over. How claustrophobia almost grounded supersonic skydiver 專業(yè)好文檔 With each twist, you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder and cap (capsule munications), Col. Joe Kittinger. He hung his head low in mission control as he told Baumgartner the disappointing news: Mission aborted. The supersonic descent could happen as early as Sunday. The weather plays an important role in this mission. Starting at the ground, conditions have to be very calm winds less than 2 mph, with no precipitation or humidity and limited cloud cover. The balloon, with capsule attached, will move through the lower level of the atmosphere (the troposphere) where our daytoday weather lives. It will climb higher than the tip of Mount Everest (