【導(dǎo)讀】四川朝暉實業(yè)有限公司為開發(fā)成都市龍泉驛區(qū)“雪梨澳鄉(xiāng)”房地產(chǎn)開發(fā)建。設(shè)項目，委托本公司對該項目進(jìn)行項目可行性論證。本公司根據(jù)國家的有關(guān)法律、法規(guī)、此基礎(chǔ)上，提出結(jié)論性意見，供有關(guān)部門決策參考。理，招標(biāo)選擇設(shè)計施工單位進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實、管理理念先進(jìn)、極富創(chuàng)新意識和開拓精神的管理團(tuán)隊；公司現(xiàn)有員工39人，其中專業(yè)技術(shù)人員33人，平均年齡30歲。科、專科學(xué)歷及高工、工程師、經(jīng)濟(jì)師等職稱。曾在美國、澳大利亞工作和生活三年，并對美國、加拿大、澳大利亞的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行考察，至今已有房地產(chǎn)開發(fā)15年的從業(yè)經(jīng)歷。曾供職于農(nóng)行四川省。四川朝暉實業(yè)有限公司與時俱進(jìn)，經(jīng)過反復(fù)磋商和論證，決。深圳，躍居副省級城市首位。萬平方米，再創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)表明，與國內(nèi)的主要城市對比，成都市房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢十分明顯。地產(chǎn)投資增速近年來明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐步縮小。

　　

【正文】 用 按本項目的土地使用權(quán) 的取得成本計算。 ２、工程建設(shè)費用 包括土建工程（含場地平整），裝飾工程，綠化工程，市政配套工程 (含給排水、供電、供氣、消防及其他設(shè)備工程 )和小區(qū)附屬設(shè)施等幾項費用，其中： （１）土建工程費用（含場地平整）估算采用投資指標(biāo)估算法，根據(jù)建設(shè)區(qū)的地形、地質(zhì)和地貌特征，參照 2020 年《四川省建筑工程計價定額》和當(dāng)前成都市建材的物價水平、建筑市場的供需情況以及其他相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，綜合測算制定，施工隊按國有二級企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 （２）裝飾工程為室外裝飾和室內(nèi)廚衛(wèi)裝修，其費用估算是根據(jù) 2020 年《全國統(tǒng)一安裝工程 預(yù)算定額四川省估價表》及當(dāng)前成都市裝飾材料的物價水平，并結(jié)合本工程的情況來綜合測算確定。 （ 3）市政配套工程 (含給排水、供電、供氣、消防及其他設(shè)備工程 )也采用投資指標(biāo)估算法，參照 二０００年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價表》及當(dāng)前市場行情和供需狀況；并結(jié)合本工程的情況來綜合測算確定，安裝工程隊按國有二級企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4）附屬設(shè)施 按項目設(shè)計的安裝內(nèi)容和要求，以成都地區(qū) 2020 年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價表》為基礎(chǔ)，根據(jù)相關(guān)設(shè)備和材料的現(xiàn)行市價綜合測算確定。 ３、基本預(yù)備費 按工程費用的４％測算。 大量管理資料下載 24 ４、融資費用 是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，該投資項目首期擬申請 3000 萬元的項目開發(fā)貸款，平均使用期限預(yù)計為 12 個月，月利率和融資費率綜合按 5‰計，需支付融資費用180 萬元。 ５、其他費用 包括報建費、勘察設(shè)計費等。其中，報建費按成都行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)計算；勘察設(shè)計費依合同而定。 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費用按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)依工程費用的４％測算。 (一 ) 項目首期投資估算 按上述指標(biāo)，估算出項目首期投資為 11215 萬元。詳見附表 1：項目首期投資估算表 (二 )項目總投資估算 本項目建 設(shè)的總投資為 萬元，其具體構(gòu)成及所占比例如下： 項目總投資構(gòu)成表 費用名稱 投資額 (萬元 ) 所占總投資比例 (%) 土地取得費用 7,500 工程建設(shè)費用 19, 基本預(yù)備費用 融資費用 480 其他費用 1, 投資合計 30, 100 二、資金籌措與使用分析 １、本項目實行分期開發(fā)，項目建設(shè)期共計 3 年。開發(fā)資金從投入使用第一年起分期安排循環(huán)使用。 資金籌措 本項目的 開發(fā)總投資 (不含管理費用和銷售費用 )為 30, 萬元，包括土建開發(fā)成本和建設(shè)期利息。項目投資所需的資金來源可通過自籌和向銀行申請貸款兩條途徑來解決，其中自籌資金又包括自有資金和房屋銷售款收入。本項目首期開發(fā)自有資金 3800 萬元，占首期開發(fā)投資 %，自有資金充分；第一期預(yù)售和正常銷售收入 大量管理資料下載 25 中 萬元投入開發(fā)，則首期開發(fā)自籌資金比例合計可達(dá) %。首期申請借款3000 萬元，占開發(fā)投資 %。 建設(shè)期各期投資計劃及資金籌措情況見下表： 投資計劃及資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 投資總額 30, 11, 9, 9, 開發(fā)成本 29, 11, 9, 9, 貸款利息 2 資金籌措 30, 11, 9, 9, 自有資金 10, 3, 3, 3, 貸款 8, 3, 2, 2, 銷售收入回投 11, 4, 3, 3, 大量管理資料下載 26 第十章 項目財務(wù)分析 一、項目計算期 根據(jù)項目實施進(jìn)度計劃，本項目建設(shè)期為 3 年；由于本項目為分期開發(fā)和銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，故不分別計算建設(shè)期和運營期，整個項目期為 4 年。 二、 營業(yè)收入 按前面確定的項目經(jīng)營狀況，經(jīng) 計算，項目在計算期內(nèi)各年預(yù)計發(fā)生的經(jīng)營收入如下： 第一年 項目首期營業(yè)收入 16, 萬元，其中住宅銷售收入 14, 萬元，會所銷售收入 1,208 萬元，私家花園銷售收入 萬元。 第二年 項目二期營業(yè)收入 18, 萬元，其中住宅銷售收入 17, 萬元，私家花園銷售收入 萬元。 第三年 項目三期營業(yè)收入 19, 萬元，其中住宅銷售收入 18, 萬元，私家花園銷售收入 萬元。 第四年 營業(yè)收入 3, 萬元，其中住宅銷售收入 3, 萬元，私家花園銷售收入 萬元。 綜合起來，項目總收入 58, 萬元 ，其中住宅銷售收入 54, 萬元，會所銷售收入 1,208 萬元，私家花園 2, 萬元。 各年銷售收入具體計算見附表 2：銷售收入分期計算表 三、成本及稅金估算 銷售成本估算 由于本項目建成后所形成的商品住宅全部用于出售，所以這里采用將當(dāng)期的開發(fā)成本全部計入當(dāng)期成本。 管理及銷售費用 管理及銷售費用按照當(dāng)年總收入的 5%計算。 財務(wù)費用 本項目資金成本率按 6%計算。 大量管理資料下載 27 各項稅收估算 （１）營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅金及附加按國家規(guī)定計取。繳納營業(yè)稅稅率為 5%；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加分別按營業(yè)稅金額的 5%和 3%計算。 (2)土地增值稅 經(jīng)計算，項目增值額未超過成本的 50%，所適用的土地增值稅稅率為 30%，具體計算見附表 3：土地增值稅計算表。 (3)所得稅 按所得稅率 33%交納。 項目各年的利潤估算見附表 4：利潤估算表 四、 借款還本付息估算 借款利息計入財務(wù)費用，還本資金來源為本年利潤。其還款方式為從營業(yè)第一年還本 500 萬元，剩余 2500 萬元本金于第三年年末一 次還清。或者第一年末歸還全部貸款本金 3000 萬元，同時借入次年本金 2500 萬元并于年底歸還；第三年同樣方式操作。項目還款資金來源于項目銷售的現(xiàn)金流入，從項目的現(xiàn)金流量和盈利情況來看，項目的清償有可靠的保證。 還本付息進(jìn)度的詳情見下表： 借款還本付息計算表 單位：萬元 序號 項目 項目期 1 2 3 1 借款及還本付息 年初借款本金累計 3000 2500 2500 本年借款 2500 2500 利息支付 180 150 150 還本 3000 2500 2500 2 償還本金來源 3180 2650 2650 利潤 2500 2500 財務(wù)費用（利息） 180 150 150 計入當(dāng)期損益的開發(fā)成本 3000 3 年末未還本金 2500 2500 0 大量管理資料下載 28 十一章 項目財務(wù)評價 一、 財務(wù)盈利能力分析 動態(tài)財務(wù)評價： （ 1） 項目所得稅后的財務(wù)內(nèi)含報酬率為： 稅后ＦＩＲＲ＝ % 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于借款利息成本 I=6%, （ 2） 項目所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為： 稅后 NPV=4, 萬元 這個數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，說明項目是可行的。 財務(wù)流量及 NPV， IRR 計算見附表 5：財務(wù)流量表。 靜態(tài)財務(wù)評價： 根據(jù)利潤估算表和投資計劃和資金籌措表的數(shù)據(jù)，可以計算以下指標(biāo)： 投資利潤率 =累計凈利潤 /項目總投資 *100% =11,*100% =% 投資利稅率 =累計利稅總額 /項目總投資 *100% =25,*100% =% 資本金利潤率 =年平均凈利潤 /投入的自有資金 *100% =11,800*100% =% 從以上指標(biāo)可以看出，項目的各項凈態(tài)盈利指標(biāo)都很高，項目效益較好。 (說明：由于該項目建設(shè)期和銷售期基本一致，而投資總額分為三年分期投入，考慮到如果在計算投資利潤率和投資利稅率時使用年平均盈利，會嚴(yán)重低估項目的真實盈利能力，故采用累計數(shù)來 計算。 ) 二、 不確定性分析 盈虧平衡分析 各年的盈虧平衡點作業(yè)率 (即在成本不變的情況下，盈虧平衡點銷售收入占計劃銷售收入的比例 )分別為 %， %， %，即第一年只要實現(xiàn)計劃收入的%就能保本，其余以此類推。第一年的盈虧平衡點作業(yè)率偏高是由于第一年只實現(xiàn)了第一期開發(fā)的 80%銷售收入，而從謹(jǐn)慎的角度出發(fā)，將第一期開發(fā)成本全部 大量管理資料下載 29 計入了當(dāng)期損益。從第二年、第三年來看，盈虧平衡點作業(yè)率都較低，項目安全度高，抗風(fēng)險能力強(qiáng)。 各年對收入、變動成本和固定成本的保本分析見附表 6：盈虧平衡分析 表。 敏感性分析 分別就投資額、經(jīng)營成本和營業(yè)收入三個因素，對項目內(nèi)含報酬率 IRR 進(jìn)行單因素敏感性分析。取變化率為正負(fù) 5%，計算結(jié)果見附表 7：敏感性分析表。 由表可見，營業(yè)收入變化對項目 IRR 的影響最大；投資變化次之，影響也較大；而經(jīng)營成本則對其影響較小?？偟膩碚f，項目收益率在分析的各種情況下仍能保持較高的內(nèi)含報酬率 (最低情況為收入減少 5%時 IRR 為 %)，項目內(nèi)含報酬率仍大大高于其資金成本 6%，也高于行業(yè)平均利潤水平 (15%20%)，表明該項目具有很高的抗風(fēng)險能力。 四．財務(wù)評價結(jié)論 由上述 財務(wù)評價結(jié)果看： ? 本項目財務(wù)內(nèi)部收益率 高于 財務(wù)成本率 6%和行業(yè)基準(zhǔn)收益率 1520%； ? 財務(wù)凈現(xiàn)值 大于 零； ? 現(xiàn)金流 量 情 況較好，借款償還能力按預(yù)定要求是有把握的； ? 各年財務(wù)狀況良好 ，并具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 因此，該項目從財務(wù)上講是完全 可行 的。 大量管理資料下載 30 第十二章 項目風(fēng)險分析 本項目的 風(fēng)險主要包括兩個方面： 一、 建設(shè)工期的影響 項目計算開工時間為 2020 年 9 月，建設(shè)期為 3 年，如工程不能按時開工和按期竣工投入使用將影響到項目的銷售，并直接影響到項目的償債能力。因此，項目開發(fā)商在建設(shè)期間將及時作好開工準(zhǔn)備，合理安排工程進(jìn)度，以保證本項目的順利實施并隨時將工程進(jìn)度和房屋銷售情況抄報銀行，以便銀行適時監(jiān)督。 二、 市場不確定性的影響 項目預(yù)計的未來經(jīng)營銷售狀況是基于目前成都市和龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)供求態(tài)勢，及該類樓盤的市場需求情況而作出的預(yù)測，同時考慮到了一定程度的市場不確定性變化。如果未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不可抗 力因素，使消費者的購房需求、購房心理和購買能力發(fā)生重大變化，導(dǎo)致項目的銷售受到嚴(yán)重阻礙，將直接影響項目的收入和貸款的償還。因此，項目開發(fā)商將在保證工程質(zhì)量的同時采取各種有效的促銷手段以盡快回收資金，消除未來市場不確定因素對項目貸款償還能力的影響。 大量管理資料下載 31 第十三章 項目綜合結(jié)論 ? 項目建設(shè)必要 ? 項目基礎(chǔ)條件具備 ? 項目市場前景看好 ? 項目規(guī)劃設(shè)計合理 ? 項目前期準(zhǔn)備充分 ? 項目自有資金落實 ? 項目預(yù)期收益可靠 ? 項目風(fēng)險程度低 因此，項目綜合結(jié)論為可行。