【導讀】本文通過對江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村畝的。平方米，項目總投資萬元。經(jīng)測算項目財務凈現(xiàn)。經(jīng)濟上具有較強的可行性。目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超。以下），但比例不得超過20%。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步。構調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，運行質(zhì)量進一步提高。產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。1．開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構趨于合理。億元，與上年同比增長%。2．消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。3．銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大?？钣囝~三年累計增長倍。住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。

　　

【正文】 ， 1 棟 18 層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340 戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于 2020 年 10 月交房。 多層主力戶型為 3*2，面積為 119 平方米；高層主力戶型為3*2，面積為 148 平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1和 2*1,面積為 5173 平方米。戶型面積指標如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18 層單身公寓 18 層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價格為 17001820元／平方米，小高層價格為 19352365元／平方米，高層單身公 寓價格為 18002100 元／平方米。物業(yè)管理費多層為 元／平方米 *月，高層為 元／平方米 *月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款， 大量的管理資料下載 七成２０年銀行按揭，公積金貸款。 東方恒星園于 200 年 5 月 28 日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了 1/2 版的廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過 2020 年上半年房交會。 小區(qū) 2020年 5 月 28 日開盤，多層銷售狀況較好， 120 套住宅已基本售完．小高層中 3*2 大部分已售完， 高層小戶型市場阻力較大。 客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 后湖生態(tài)花園 后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)，正面沿 103 國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園?？傉嫉孛娣e 420 畝，建筑面積 40 萬平方米，綠化率 30%，容積率為 2。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。一期總建筑面積約 6 萬平方米， 16 棟多層住宅 498 戶為全現(xiàn)房， 一期主要戶型 2*2 和 3*2，面積為 90130 平方米，具體指標 大量的管理資料下載 如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 復式 面積 90 120140 140170 190200 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０ １４０平方米，具體指標如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下。 ４ .物業(yè)管理 有武漢金冠 物業(yè)管理公司進行智能化管理，物業(yè)管理費為 元／平方米 *月 ５ .價格策略 后湖生態(tài)花園有一定的價格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價為 1380 元／平方米，最高價有開盤時的 1580 元／平方米漲為 1850 元／平方米，開盤均價為 1420 元／平方米，現(xiàn)均價為 1500 元／平方米（未計入集團購買），分層價為 1， 4， 5 樓 1550 元／平方米， 2， 3 樓 1500 元／平方米，６樓 1350 元／平方米， 大量的管理資料下載 ７層復式 16501850 元／平方米．前后三次調(diào)價， 2020 年５月調(diào)高 50 元／平方米，６月調(diào)高 80 元／平方米，８月調(diào)高300 元／平方米。 ６ .宣傳推 廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。 ７ .銷售情況 首期 498 套 2020 年 5 月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達學院買了 6 棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5棟，一期已基本售完． 2020 年 5 月份完成銷售額 500 萬， 6月份完成銷售額 700 萬，由于調(diào)價原因７月份以后，未超過500 萬。其中 3*2 的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。 ８ .客戶分析 一期主要客戶為集團購買，雷達學院購 6 棟，后湖鄉(xiāng)政府購5 棟 ，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大， 80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設 大量的管理資料下載 計，首期開發(fā)建筑面積 萬平方米。有 10 棟集合別墅 130戶， 7 棟多層公寓 192 戶，容積率為 ．綠化率為 45%。工程于 2020年 9 月底動工，預計 2020 年 4 月中旬開盤， 8 月31 日竣工交房。 竹葉苑在戶型設計上以大面積為主，具體戶型指標如下： 戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面積 123130 137 180 222 分布 D 區(qū) C 區(qū) C 區(qū) A 區(qū) B 區(qū) A 區(qū) B 區(qū) 比例 46% 9% 30% 15% 竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設植被花草并預留停車位，泊車位可達 55%，廚房設置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提 供ＤＮ 15 水表，配置供電容量 8ＫＷ， 40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關．小區(qū)內(nèi)還設有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內(nèi)還設有會所，幼兒園，金融，郵政服務等。 大量的管理資料下載 有省級先進物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務．全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負責苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機，火車票，物業(yè)租售代理等多項服務．設備維護，電話通知，１ ５分鐘內(nèi)上門服務。 ５ .價格策略 多層公寓起價 1625 元 /平方米，最高價 2020 元 /平方米，均價在 17001800 元 /平方米之間，集合別墅起價 2280 元 /平方米，最高價 2530 元 /平方米，均價在 23002400 元 /平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成20 年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付． ６ .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認購階段， 2020 年武漢金秋貿(mào)易洽談會上首次亮相取得了相當?shù)某晒?，隨后又參加了2020 年 11月的房交會，同時在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設有一戶外廣告牌，售樓部設 在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。目前處于前期的準備階段，將于 45 月正式開盤。 ７ .銷售情況 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認購階段，積累 大量的管理資料下載 了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認購銷售 100 套。 ８ .客戶分析 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團占地面積 71畝，建筑面積 萬平方米，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共 152 戶。小區(qū)容積率為 ，綠化率 40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準現(xiàn)房，別墅面積為 240300 平方米。 早期聯(lián)體別墅價格為 2500元／平方米，單體別墅價格為 3500元／平方米，花園 **贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。 前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主， 2020年 10 月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期 1/2版的廣告，效果不是很理想。 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約 10%。 大量的管理資料下載 客戶主要為開發(fā) 商的關系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。 世紀家園 有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀家園占地 600 畝，總建筑面積 萬平方米。一期總建筑面積 萬平方米，容積率為 ，綠化率為 ％，項目總規(guī)劃有 3109 戶。一期工程于 2020年 12 月 15 日開工，目前在做樁基工程。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。 以中大戶型為主，面積在 86320 平方米之間，共 23 種戶型，主力戶型為 3*2 約占 34%，一期戶型指標如下： 戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室 面積 86 132 148 176 數(shù) 量 73 352 102 4 比例 13% 66% 19% 2% 戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式 數(shù)量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 調(diào)查結(jié)果表明： 項目所在區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。 大量的管理資料下載 項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。 項目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格 差距則較為懸殊。 在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。 同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。 四、 后湖鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析 2020 年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約 10 萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進行調(diào)查統(tǒng)計。 客戶類別 來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近后湖的范圍。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達學院，后湖鄉(xiāng)政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主 。已購房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 江岸 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 大量的管理資料下載 已購放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個體私營企業(yè) 45% 45% 10% 由于后湖屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。 購買力 來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，已購放客戶的家庭月收入均在 4000 元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 15萬元左右，貸款年限為 1520 年 ，月還款額在 1300 元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費主流。 購買動機 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境．購買動機如下： 換環(huán)境 結(jié)婚用 投資 87% 8% 5% 客戶認同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認同因素依次為： 因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價格 升值潛力 比例 70% 50% 50% 20% 20% 15% 從成交客戶因素分析客戶多認同區(qū)域環(huán)境，其次是距離遠近 大量的管理資料下載 （即離工作單位或原有居住區(qū)域遠近），戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發(fā)展前景 。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于后湖鄉(xiāng)住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 （ 1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關的經(jīng)濟大 “ 勢 ” 。 ① 國家宏觀經(jīng)濟走出低 谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。 ② 住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 ③ 置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 大量的管理資料下載 ① 后湖花園的自然環(huán)境，在武漢市得地獨優(yōu)，其遠離市中心； ② 后湖花園可作為江岸區(qū)、后湖鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③ 后湖花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可 作為經(jīng)濟住房，是置業(yè)的理想地方。 （ 3）項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài)。 ① 項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制， ② 項目開發(fā)公司領導層經(jīng)營思想應以營造精品品牌，為武漢市人民，后湖鄉(xiāng)政府作出貢獻。 ③ 項目也可以運行類似于 BO