【正文】 如果未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不可抗 力因素，使消費(fèi)者的購房需求、購房心理和購買能力發(fā)生重大變化，導(dǎo)致項(xiàng)目的銷售受到嚴(yán)重阻礙，將直接影響項(xiàng)目的收入和貸款的償還。 因此，該項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是完全 可行 的。取變化率為正負(fù) 5%，計(jì)算結(jié)果見附表 7：敏感性分析表。第一年的盈虧平衡點(diǎn)作業(yè)率偏高是由于第一年只實(shí)現(xiàn)了第一期開發(fā)的 80%銷售收入，而從謹(jǐn)慎的角度出發(fā)，將第一期開發(fā)成本全部 大量管理資料下載 29 計(jì)入了當(dāng)期損益。 財(cái)務(wù)流量及 NPV， IRR 計(jì)算見附表 5：財(cái)務(wù)流量表。其還款方式為從營業(yè)第一年還本 500 萬元，剩余 2500 萬元本金于第三年年末一 次還清。繳納營業(yè)稅稅率為 5%；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅金額的 5%和 3%計(jì)算。 各年銷售收入具體計(jì)算見附表 2：銷售收入分期計(jì)算表 三、成本及稅金估算 銷售成本估算 由于本項(xiàng)目建成后所形成的商品住宅全部用于出售，所以這里采用將當(dāng)期的開發(fā)成本全部計(jì)入當(dāng)期成本。 第二年 項(xiàng)目二期營業(yè)收入 18, 萬元，其中住宅銷售收入 17, 萬元，私家花園銷售收入 萬元。本項(xiàng)目首期開發(fā)自有資金 3800 萬元，占首期開發(fā)投資 %，自有資金充分；第一期預(yù)售和正常銷售收入 大量管理資料下載 25 中 萬元投入開發(fā)，則首期開發(fā)自籌資金比例合計(jì)可達(dá) %。詳見附表 1：項(xiàng)目首期投資估算表 (二 )項(xiàng)目總投資估算 本項(xiàng)目建 設(shè)的總投資為 萬元，其具體構(gòu)成及所占比例如下： 項(xiàng)目總投資構(gòu)成表 費(fèi)用名稱 投資額 (萬元 ) 所占總投資比例 (%) 土地取得費(fèi)用 7,500 工程建設(shè)費(fèi)用 19, 基本預(yù)備費(fèi)用 融資費(fèi)用 480 其他費(fèi)用 1, 投資合計(jì) 30, 100 二、資金籌措與使用分析 １、本項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)，項(xiàng)目建設(shè)期共計(jì) 3 年。 ５、其他費(fèi)用 包括報建費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。 （ 3）市政配套工程 (含給排水、供電、供氣、消防及其他設(shè)備工程 )也采用投資指標(biāo)估算法，參照 二０００年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價表》及當(dāng)前市場行情和供需狀況；并結(jié)合本工程的情況來綜合測算確定，安裝工程隊(duì)按國有二級企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 二、 項(xiàng)目開發(fā)投資估算 估算總投資具體由土地取得費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)用、融資費(fèi)用等幾項(xiàng)構(gòu)成。 建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃 在建設(shè)資金到位及時情況下，本項(xiàng)目首期開發(fā)工程施工期為六個月。 (4) 已完成設(shè)計(jì)： 建筑總平面布置圖； 分戶型正立面及側(cè)立面圖； 會所及商務(wù)中心效果圖及平面圖 施工條件 (1)施工現(xiàn)場有供電、供水條件，施工水電已解決。 項(xiàng)目施工采用監(jiān)理制，采用公開招標(biāo)的形式選擇工程承包商，以使項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量得以確保，并承諾使工程達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。 三、勞動安全保護(hù) 建設(shè)施工中嚴(yán)格執(zhí)行勞動部門頒發(fā)的《職工勞動生產(chǎn)條例》及各級政府部門的法規(guī)：制定嚴(yán)格的操作規(guī)程。社區(qū)商務(wù)中心為框架結(jié)構(gòu)。多種建筑方式，多片私家綠化，多個屋頂花園，多處觀景平臺，以及簡潔合理的建筑室內(nèi)的平面布局。 (1)建筑布局 建筑布局是社區(qū)形態(tài)的基礎(chǔ)，穿插其間錯落有致的綠化則是生態(tài)居家的前提，合理的配套和公建更是提升社區(qū)文化氛圍的靈魂。 項(xiàng)目在現(xiàn)有一期地塊用地規(guī)劃的前期設(shè)置為大型自然生態(tài)別墅社區(qū)，別墅形態(tài)以歐式澳州風(fēng)情為主，園區(qū)內(nèi)結(jié)合成都?xì)夂蛱卣髋湟詿釒Ъ皝啛釒е参?，方案設(shè)計(jì)中充分考慮到自然生態(tài)的環(huán)境和建筑規(guī)劃布局后期的完美結(jié)合。 在成都市政府提出向東向南發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)后，南面房地產(chǎn)繼續(xù)保持良好發(fā)展，東面的房地產(chǎn)開發(fā)也逐漸回暖，特別是東面的龍泉驛區(qū)，近年來的投資增長率均超過 50%， 從近年來的房價和地價來看，兩年前龍泉地價為 12— 15 萬 /畝，現(xiàn)已漲到 25— 30 萬元 /畝；普通商品房房價由 2020年的 800— 900 元平米漲至現(xiàn)在的 1300 元平米。同安鎮(zhèn)位于成渝高速 公路出成都首座互通式立交橋旁，是成都市東部“五縱三橫”立體交通網(wǎng)絡(luò)的樞紐，東距重慶 327 公里，西距成都市中區(qū) 15 公里， 大量管理資料下載 18 北距成渝鐵路洪安火車站 公里，南距國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 5 公里，離西南航空港（成都雙流國際機(jī)場） 28 公里，離西南最大的鐵路貨運(yùn)站 —— 成都火車東站 15 公里，交通極為便利。 2. 自然特征 龍泉驛區(qū)位于成都市的東郊，距市中心 公里，面積 559 平方公里，其自然特征表現(xiàn)為： ⑴氣候特點(diǎn) ： 龍泉驛區(qū)屬亞熱帶濕潤性季風(fēng)氣候，海拔 501— 722 米，平均氣溫 ℃，年降雨量 950— 980 毫米，年均日照 1216 小時，無霜期 280 天以上，森林覆蓋率為 48%，大氣懸浮微粒平均值為 毫克 /立方米，二氧化硫日均值為 毫 克 /立方米，大氣環(huán)境為“清潔級”。這部分人數(shù)量雖不算太多，但大多數(shù)已考慮在蓉安家，他們看重房產(chǎn)的品質(zhì)、檔次，考慮的條件已不是一般市民所能達(dá)到的，高品質(zhì)的別墅更易成為他們的目標(biāo)。 周邊城市部分高收入階層 。這部分人群在成都已有很大基礎(chǔ)，已占成都家庭總數(shù)的 10%以上；成都 私家車擁有量居全國第三位，這 為項(xiàng)目成功銷售提供了基礎(chǔ) 。 三 . 雪梨澳鄉(xiāng)目標(biāo)消費(fèi)群 體 雪梨澳鄉(xiāng)作為介乎城市公寓與郊區(qū)別墅之間的一種住宅模式， 主要的客戶群是中等收入以上的家庭。雪澳梨鄉(xiāng)相對于 天泉綜合來看，雪梨澳鄉(xiāng)有著顯著的優(yōu)勢。此外，在樓盤具體位置、項(xiàng)目風(fēng)格、戶型上項(xiàng)目也比陽光假日勝過一籌。聚龍國際生態(tài)別墅到總 占地 2020 畝 的玉龍山莊還 有陽光假日、優(yōu)詩美地等等。與運(yùn)動區(qū)相間的生態(tài)娛樂休閑區(qū)，小橋流水，鳥語花香，融合了各類棋牌、茶室、咖啡廊、野趣營地、游泳池等，為入住其間的客人和主人營造了一種詩意般的仙境，勾畫出了一座緩坡新城的基本雛形 。 龍泉陽光體育城是大行宏 業(yè)由地產(chǎn)向體育產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的產(chǎn)品。 未來對住宅的需求將特別注重以下幾個方面： 崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設(shè)計(jì) ； 突出房型的多樣化和個性化 ； 人們的居住健康意識已經(jīng)得到了極大的提升。用相當(dāng)于公寓的價格購買一套高品質(zhì)的別墅，這是本項(xiàng)目最突出的一個賣點(diǎn)。 其三，雪梨澳鄉(xiāng)住宅功能齊全，是普通公寓住宅無法比擬的。其均價僅為 2100 元平米。 項(xiàng)目所在地同安鎮(zhèn)是龍泉目前最理想的居住區(qū)域之一，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，政府在現(xiàn)有條件上正著力完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，市鎮(zhèn)配套設(shè)施在短期內(nèi)就會健全；項(xiàng)目緊鄰 陽光優(yōu)育城，可以充分滿足客戶休閑健身方面的需求； 大批醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)散布于小區(qū)周圍，免去后顧之憂 ； 區(qū)內(nèi)會所、區(qū)外各類商業(yè)場所、商業(yè)購物極為便利。該處房產(chǎn)極具升值潛力，投資回報率高。相對于成都城區(qū)平均 3000元每平方米的房價，雪梨澳鄉(xiāng)更是極具競爭力。每間房子都顯示出開放的平面布局，充分體現(xiàn)澳大利亞的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，而且為居住更加舒適提供機(jī)會。 綠化率高達(dá) 61%， 高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶均有天有地，滿足了人們回歸自然的需要。（十）居住文化氛圍營造與生活方式引導(dǎo)： “低密度聯(lián)排別墅 ”是一種相對先進(jìn)的居住和生活模式，由于其客戶群普遍受過良好教育，所以社區(qū)應(yīng)營造出高雅的文化氛圍以滿足他們精神生活的需求。（六）建筑： “低密度聯(lián)排別墅 ”建筑本身除強(qiáng)調(diào)了其內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，特別是室內(nèi)、外灰色空間的創(chuàng)造之外，建筑的外形、色彩尤為引人。（三）環(huán)境：住 “低密度聯(lián)排別墅 ”追求優(yōu)美的環(huán)境，其不僅強(qiáng)調(diào)社 區(qū)內(nèi)的環(huán)境，更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周邊是否擁有優(yōu)美的自然環(huán)境。 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 聯(lián)排別墅的原始概念是 “聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫 ”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，表現(xiàn)為由幾幢二 至三層的住宅并聯(lián)而成。在外觀上以暖色彩為主而富于變化使整體顯得簡潔明快。戶型按面積分為 1 1 1 150、 160、 180、 206 平方米七種，其中 150 平米以下的占 70%， 150－ 180 平米的占 25%， 180 平米以上的占 5%。 大量管理資料下載 11 第四章 本項(xiàng)目特點(diǎn)及其競爭優(yōu)勢 在當(dāng)前成都市及龍泉的房地產(chǎn)市場上，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目只有具有突出的、獨(dú)有的特色才會在激烈的競爭中脫穎而出。還有溫江的森宇音樂花園、邊城水戀、錦繡森林等都有不俗的成績。他們 對 中、高檔房屋 有著強(qiáng)烈的需求 。 成都目前個人資產(chǎn)達(dá)百萬元以上的人 數(shù)不下六位數(shù)，這部分人在早期（八十年代末和9 94 年）的兩次房地產(chǎn)開發(fā)熱中，已經(jīng)擁有了較好的住房，但隨著時間的推移和城市的發(fā)展，以及受早期城市規(guī)劃的局限性，由于一環(huán)路內(nèi)地段的出行交通道路狹小，周邊環(huán)境 大量管理資料下載 10 差，加之開發(fā)商為了單純追求經(jīng)濟(jì)效益，采用高容積率建房等，使其除了有近便的地利條件外其它方面都不太理想，如房屋的采光、朝向，小區(qū)的綠化，活動場地，周邊的環(huán)境，以及市區(qū)內(nèi)的空氣及噪聲污染。 三、成都高檔住宅需求分析 隨著收入的提高，成都市民對住宅品質(zhì)和居住環(huán)境有了更高的要求。 住宅科學(xué)內(nèi)涵 的提高。 突出房型的多樣化和個性化 。 成都居住水平在 進(jìn)入小康之后，人們對居住環(huán)境和空間條件有了更高 的要求。所以，2020－ 2020 年城鎮(zhèn)居民新增住房需求累計(jì) 3839 萬平方米。為此，我們分別測算如下： 2020 年城鎮(zhèn)人口 萬，到 2020 年增長到 395． 9 萬， 2020 年城鎮(zhèn)居民住房面積 9387 萬平方米，到 2020 年可能增長到 11967 萬平方米。 大量管理資料下載 7 第三章 成都市住宅市場需求分析 一、 成都市城 鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)水平及居住消費(fèi)水平分析 1998— 2020 年，成都市城鎮(zhèn)居民儲蓄存款變化趨勢如下圖所示： 0100000020200003000000400000050000006000000700000080000009000000（萬元）1998 1999 2020 2020（年份）金融機(jī)構(gòu) 國家銀行 1995— 2020 年，成都市城市居民人均可支配收入變化如下圖所示： 01000202030004000500060007000800090001995199619971998199920002001（年份）（元） 1997— 2020 年，成都市城市居民家庭人均居住消費(fèi)性支出變化趨勢如下圖所示： 大量管理資料下載 8 01002003004005006007008009001997 1998 1999 2020 2020（年份）（元） 2020 年成都市城市居民家庭人均可支配收入、人均居住消費(fèi)性支出情況見下表： 單位：元、 % 類別 最低收入戶 低收入戶 中等偏下戶 中等收入戶 中等偏上戶 高收入戶 最高收入戶 人均可支配收入 人均居住消費(fèi)支出 支出占收入的比重 由以上的分析我們可以看出，成都市城鎮(zhèn)居民儲蓄存款持續(xù)增長，潛在的消費(fèi)力強(qiáng) ；城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)性支出與其可支配收入呈正相關(guān)性，即隨著收入的進(jìn)一步提高愿意增加居住支出；中等偏上戶居住消費(fèi)支出占其可支配收入的比重小于（或等于） %，是本項(xiàng)目最大的潛在客戶。 政策的頒布不會 使 發(fā)展商停止項(xiàng)目的開發(fā)，由于前期流出了大量土地，別墅這一高端消費(fèi)項(xiàng)目仍然會繼續(xù)存在。奧林匹克花園、占地 500 畝的錦繡森鄰、占