【正文】 大量管理資料下載 1 第一章 總記 國(guó)一集團(tuán) ?四川朝暉實(shí)業(yè)有限公司為開(kāi)發(fā)成都市龍泉驛區(qū)“雪梨澳鄉(xiāng)” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，委托本公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目可行性論證。本公司根據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，按照行業(yè)規(guī)范，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施了實(shí)地踏勘，市場(chǎng)調(diào)查與詢證，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)必要性和項(xiàng)目市場(chǎng)條件的分析，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)投資做出測(cè)算，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；在此基礎(chǔ)上，提出結(jié)論性意見(jiàn)，供有關(guān)部門決策參考。 一、項(xiàng)目名稱 “雪梨澳鄉(xiāng)”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商基本情況 雪梨澳鄉(xiāng)住宅項(xiàng)目由國(guó)一集團(tuán) ?四川朝暉實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目籌備、項(xiàng)目管理， 招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)施工單位進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目業(yè)主基本情況如下： 法人代表：李曉東 法定地址：成都新華大道文武路 42 號(hào)新時(shí)代廣場(chǎng) 16 層 注冊(cè)資本：人民幣 2020 萬(wàn)元 主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)、公路建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目的開(kāi)發(fā)建設(shè) 開(kāi)發(fā)資質(zhì)：國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)企業(yè) 銀行信用等級(jí)： AAA 公司管理團(tuán)隊(duì)： 公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實(shí)、管理理念先進(jìn)、極富創(chuàng)新意識(shí)和開(kāi)拓精神的管理團(tuán)隊(duì)；有一批業(yè)務(wù)技術(shù)精湛、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母?、中?jí)技術(shù)人員和管理人員。公司現(xiàn)有員工 39 人，其中專業(yè) 技術(shù)人員 33 人，平均年齡 30 歲。公司管理人員和技術(shù)骨干分別具有研究生、本科、?？茖W(xué)歷及高工、工程師、經(jīng)濟(jì)師等職稱。 公司董事長(zhǎng)李曉東，曾擔(dān)任海南韻龍實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理（負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)）、四川東盛實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。曾在美國(guó)、澳大利亞工作和生活三年，并對(duì)美國(guó)、加拿大、澳大利亞的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行考察，至今已有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 15 年的從業(yè)經(jīng)歷。他追求穩(wěn)健與卓越，項(xiàng)目選擇見(jiàn)解獨(dú)特、思路清晰，管理理念先進(jìn)，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功率高。 公司副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理顏宏慶，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士 , 四川省社科院特約研究員、四川農(nóng)業(yè)大 大量管理資料下載 2 學(xué) 客座教授、四川省金融學(xué)會(huì)理事、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、證券投資分析師。曾供職于農(nóng)行四川省分行，擔(dān)任中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司成都辦事處副處長(zhǎng)，具有豐富的投資策劃、資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。 公司副總經(jīng)理唐義，曾供職于四川省林業(yè)廳，先后擔(dān)任四川蓉萌建材有限公司總經(jīng)理、成都?；葙Q(mào)易有限公司總經(jīng)理。 公司分管財(cái)務(wù)工作副總經(jīng)理劉建剛，大學(xué)本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師。 1986 年畢業(yè)于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，曾在四川農(nóng)業(yè)大學(xué)任教，先后任成都聯(lián)益集團(tuán)公司財(cái)務(wù)處副處長(zhǎng)、審計(jì)處副處長(zhǎng)（成都聯(lián)益實(shí)業(yè)股份有限公司股票上市前期工作的主要負(fù)責(zé)人），四川康達(dá)生物醫(yī)學(xué)工程研究開(kāi)發(fā)中心財(cái) 務(wù)部經(jīng)理，四川綠色藥業(yè)科技發(fā)展股份有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。 三、 項(xiàng)目提出 隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會(huì)化程度不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅的需求從單純追求空間的簡(jiǎn)單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過(guò)渡。適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)的要求， 國(guó)一集團(tuán) ?四川朝暉實(shí)業(yè)有限公司與時(shí)俱進(jìn)，經(jīng)過(guò)反復(fù)磋商和論證，決定在龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)建設(shè)雪梨澳鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目突出“以人為本”的指導(dǎo)思想，以低密度、低價(jià)位、高質(zhì)量、高品味為目標(biāo)，以獨(dú)特的澳洲風(fēng)情、 柔和的暖色調(diào)裝飾，創(chuàng)造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅生活環(huán)境。 四、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析報(bào)告編制單位： 成都九方投資咨詢有限公司 大量管理資料下載 3 第二章 成都市住宅市場(chǎng)供給分析 一、供給狀況分析 數(shù)量分析 自 1998 年國(guó)家加大了住房體制改革力度，正式取消福利分房實(shí)行貨幣化分房，掀起成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮。年投資額由 1998 年的 80 億元擴(kuò)大到 2020 年的 億元， 5 年間累計(jì)投資 億元，是前 8 年的 倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重由 1998年的 %上升至 2020 年的 29%，成為推動(dòng)投資增加、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α? 1998年到 2020 年 5 年間，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以年均 %的速度擴(kuò)張。 2020 年，成都的商品房銷售面積 701 萬(wàn)平方米，占全國(guó)的 %、全省的 %，銷售面積 2020 年超過(guò)廣州、深圳，躍居副省級(jí)城市首位。在直轄市和副省級(jí)城市中居第四位。在商品房銷售中，住宅銷售處于絕對(duì)地位，直轄市和副省級(jí)城市中，住宅比例最高的是天津，占 %，最低的是哈爾濱，占 %，成都為 91%，處于較高水平。 2020 年成都的商品房銷售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，再創(chuàng)新高。 1996 年 — 2020 年，成都市房地產(chǎn)（僅指住宅）開(kāi)發(fā)情況如下表所示： 單位：萬(wàn)平方米、萬(wàn)元 類別 1996年 1997年 1999年 2020年 2020年 施工面積 新開(kāi)工面積 竣工面積 實(shí)際銷售面積 實(shí)際銷售額 272554 352990 544288 643201 1052518 其中， 2020 年，成都市房地產(chǎn)（在此僅指住宅）開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)如下表： 單位：萬(wàn)元、萬(wàn)平方米 按資質(zhì)等級(jí)分 本年完成投資 施工面積 竣工面積 銷售面積 一級(jí) 47246 二級(jí) 192915 三級(jí) 464761 四級(jí) 135793 其他 387330 數(shù)據(jù)表明，與國(guó)內(nèi)的主要城市對(duì)比，成都市房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)十分明顯。 2020 年， 大量管理資料下載 4 成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 171 億元，占全國(guó)的 %、全省的 %，在直轄市和副省級(jí)城市中居第六位，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大于天津，與重慶相差 26 億元，但與北京、上海、廣州、深圳相比差距明顯，在中西部地區(qū)，成都和重慶已經(jīng)成為各大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的領(lǐng)頭羊。在西部城市中投資額僅次于重慶，占西部地區(qū)開(kāi)發(fā)投資的 %， 與全國(guó) 15 個(gè)副省級(jí)城市比較，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2020 年已躍居第三位，列廣 州、深圳之后，且由于成都市房地產(chǎn)投資增速近年來(lái)明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐步縮小。 2020 年成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，在去年開(kāi)發(fā)投資 %的高基數(shù)上仍增長(zhǎng) %。 成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨活躍，市場(chǎng)前景廣闊。 結(jié)構(gòu)分析 成交住宅中，低層和多層占 %，高層占 %，別墅占 6%（比例見(jiàn)下圖），低層和高層在購(gòu)房者地心目中仍占據(jù)很大的位置，高層電梯公寓由于銷售價(jià)格、公攤面積相對(duì)較高，環(huán)境質(zhì)量不高，在銷售上與低層和多層住宅相比，還存在著一定的差距。 70%24%6%低層和多層 高層 別墅 成交住宅中，價(jià)位在 2100－ 3100 元 /平方米的占總成交量的 %，而超過(guò) 4000 元的將近 15%， 1500 元以下由于地處郊縣，距市區(qū)太遠(yuǎn)，銷售量還不大。高尚住宅區(qū)比例偏低，還有很大潛力。 工薪階層為住宅消費(fèi)的主力軍，其購(gòu)房多為一次置業(yè)，與此相對(duì)應(yīng)的是， 2020 年成交住宅中， 90－ 100 平米與 120－ 130 平米的成交量最大，各占總成交量的 %和 %，100 平米以上的最受市場(chǎng)追捧。 在成交住宅中，地處市中心的占 %，府南河沿線的占 %，在一環(huán)路以內(nèi)的 占 %，在一至二環(huán)路的占 %，在二至三環(huán)路之間的占 %，在三環(huán)路以外的占 %，具體分布如下圖所示，城市郊區(qū)化已初現(xiàn)端倪。 大量管理資料下載 5 051015202530354045市中心 府南河沿線 一環(huán)路以內(nèi) 一至二環(huán)路 二至三環(huán)路 三環(huán)路以外（%） 二、 未來(lái)五年成都住宅供應(yīng)趨勢(shì)分析 開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng) 近年來(lái) ，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、竣工面積、銷售面積等方面連續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 2020 年 ，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。一是開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置大幅增加。開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地 萬(wàn)平方米（約 萬(wàn)畝），增長(zhǎng) 54%，支付土地購(gòu)置費(fèi) 億元，其比重占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 22%。二是開(kāi)發(fā)投資增速雖有所回落，但仍增長(zhǎng) %，累計(jì)完成投資 154 億元。其中住宅投資完成 118 億元，增長(zhǎng) %，繼續(xù)擔(dān)當(dāng)拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)的主角。寫字樓、商業(yè)用房投資雖然不大但增幅明顯，前 11 個(gè)月分別增長(zhǎng) %和 %。三是商品房開(kāi)發(fā)規(guī)?？偭窟_(dá) 1898 萬(wàn)平方米，其中當(dāng)年新開(kāi)工面積達(dá)809 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。前 11 個(gè)月，累計(jì)竣工商品房 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中住宅竣工 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工 萬(wàn)平方 米，增長(zhǎng) %。 根據(jù)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展趨勢(shì)，在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，投資仍將是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和居民改善住房條件的逐步實(shí)現(xiàn)，穩(wěn)定、快速發(fā)展仍是成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主調(diào)，投資規(guī)模、開(kāi)發(fā)面積都將不斷擴(kuò)大。 1996— 2020 年成都市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)業(yè)增加值的運(yùn)行軌跡呈較為明顯的上升趨勢(shì)。 “十五”期間，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將持續(xù)保持快速增長(zhǎng)，增幅明顯高于同期固定資產(chǎn)投資增幅。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資規(guī)模到 2020 年增至 390 億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資占固定資產(chǎn)投資的比重將由 2020 年的 ％提高到 2020 年的 ％。 住宅郊區(qū)化顯現(xiàn) 從范圍上看，成都的住宅地產(chǎn)已開(kāi)始從市區(qū)向市郊、二級(jí)城市推移 。 2020 年郊區(qū)房產(chǎn)的迅速走紅，而今年的郊區(qū)開(kāi)發(fā)更是來(lái)勢(shì)兇猛，規(guī)模大、檔次高、規(guī)劃好、配套完善等特點(diǎn)預(yù)示著郊區(qū)開(kāi)發(fā)正在全面升級(jí)。隨著幾條快速通道的修通，郊區(qū)住宅也不再局限于前兩年第二居所的范疇，正逐步拉近郊區(qū)與城里的距離，大有挑戰(zhàn)城區(qū)樓盤、爭(zhēng)奪第一居所的勢(shì)頭。 大量管理資料下載 6 縱觀成都的東南西北，素有陽(yáng)光城美譽(yù)的龍泉驛，先前掌握了上千畝土地的開(kāi)發(fā)商還按兵不動(dòng)，隨 著大行宏業(yè)率先推出的 1300 多畝的龍泉陽(yáng)光體育城，以及該公司正在規(guī)劃的 4000 多畝的多元化泛地產(chǎn)打破了龍泉驛的平靜，緊接著 2020 多畝的歐風(fēng)花城也將于今年面世，華 陽(yáng)自人南沿線的開(kāi)通，這里著實(shí)熱鬧了一陣 。 遠(yuǎn)大集團(tuán)、中石化、萬(wàn)華、深長(zhǎng)城等幾個(gè)頗具實(shí)力的公司都在這塊地方囤積了上 1000 畝甚至幾千畝的土地，正在蓄勢(shì)待發(fā)地推出自己的項(xiàng)目。在溫江聚集了一大批成都開(kāi)發(fā)商，如建信置業(yè)，華新國(guó)際，森宇集團(tuán)，置信實(shí)業(yè)等，由他們領(lǐng)銜開(kāi)發(fā)的占地 1600 畝的建信 奧林匹克花園、占地 500 畝的錦繡森鄰、占地 1300 畝的森宇 音樂(lè)花園、占地 500 畝的柳城誼園以及占地 600 畝的金強(qiáng)實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的海峽新城，這些項(xiàng)目無(wú)論在定位到規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是從建筑的外立面到戶型設(shè)計(jì)以及內(nèi)部裝修上都甚為超前。從都江堰的中心鎮(zhèn)到崇州的街子鎮(zhèn)，方圓 20 公里已經(jīng)被包括青城山水、假日青城、天下青城、中國(guó)青城等在內(nèi)的 40 多家開(kāi)發(fā)商的分時(shí)度假公寓，產(chǎn)權(quán)酒店占領(lǐng)。 值得關(guān)注的是，在最近一個(gè)月（ 5 月）的時(shí)間里，成都不少低密度住宅項(xiàng)目吸引了眾多購(gòu)房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。 別墅供應(yīng)趨緊 2020 年 2 月，國(guó)土資源部下發(fā)的 4545 號(hào)文件，要求 “清理園區(qū)用地、加強(qiáng)供應(yīng)調(diào)控 ”，明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應(yīng) 。 政策的頒布不會(huì) 使 發(fā)展商停止項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，由于前期流出了大量土地，別墅這一高端消費(fèi)項(xiàng)目仍然會(huì)繼續(xù)存在。但別墅項(xiàng)目在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所占比例比較少，加之資本流向問(wèn)題，一些原本計(jì)劃注入別墅的資本將流入普通住宅。開(kāi)發(fā)商一般上別墅項(xiàng)目較為慎重，在未來(lái)一段時(shí)間里，開(kāi)發(fā)商只會(huì)引導(dǎo)一些資金投向其他住宅產(chǎn)品上 。 新政策的實(shí)施將使別墅類項(xiàng)目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)， 別墅銷售情況看好。 大量管理資料下載