【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 42 頁(yè) 沿天中路延長(zhǎng)段內(nèi)側(cè)排列，接城市污水干管。另外一道為新建城市防洪溝渠，以滿足三峽大坎形成，長(zhǎng)江水位提高后的城市行供要求，規(guī)劃截面 3M，對(duì)出口高程有小于 192 米的限制。小區(qū)內(nèi)新建的房屋，應(yīng)對(duì)以上三條管溝采取規(guī)避方式。 二、 拆遷房屋情況 小區(qū)內(nèi)的待拆遷房屋均非常破舊，殘值率極低，最高層 5 層，其余都是破爛矮房屋，質(zhì)量極差。 第三章 市場(chǎng)分析及需求預(yù)測(cè) 一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 在世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)普遍放緩的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍能維持較高的增長(zhǎng)速度。統(tǒng)計(jì)資料顯示，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 95933 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值 32254 億元，增長(zhǎng) %。 2020 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，物價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 %。其中住房?jī)r(jià)格上漲 %。工業(yè)品出廠價(jià)格下降%；原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格下降 %；固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲%。 就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。年末全國(guó)就業(yè)人員 億，比上年末增加 940萬(wàn)人。其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員 23940 萬(wàn)人，增加 789 萬(wàn)人。年末國(guó)有企業(yè)下崗職工為 515 萬(wàn)人，比上年末減少 142 萬(wàn)人。全年通過(guò)多種途徑使 227萬(wàn)人實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，成為房地產(chǎn)發(fā)展的最大支撐力。 7 月北京申奧成 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 42 頁(yè) 功， 11 月中國(guó)正式成為 WTO 成員國(guó)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)格局發(fā)生了巨大的變化。就房地產(chǎn)而言，在刺激內(nèi)需、貨幣分房等 2020 年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，形勢(shì)喜人。 111 月房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng) %，供應(yīng)大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，銷售也同步增長(zhǎng)， 111 月全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到 11617萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %；商品房?jī)r(jià)格也從 2020 年年底的 2103 元 /㎡上升2219 元 /㎡，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪景氣上升周期。重慶市在剛剛過(guò)去的一年里，全市 GDP 實(shí)現(xiàn) 1750 億元，比 2020 年增長(zhǎng) 161 億元，是直轄以來(lái)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)最多的一年，也是直轄以來(lái)宏觀形勢(shì)最好的一年。 2020 年完成地方預(yù)算財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) 21%。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度從1999 年的 %上升到 2020 年 %，進(jìn)而上升到 2020 年的 9%，呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2020 年，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 730 億元，在總量上已經(jīng)超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。另外我國(guó)宏觀政策在保持高速、穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)還呈現(xiàn)以下變化： 存貸款利率第八次下調(diào)，房地產(chǎn)消費(fèi)能力提高 人民銀行自 1996 年以來(lái)連續(xù)八次降低存貸款利率，個(gè)人住 房貸款最高年利率調(diào)整為 ％，其調(diào)整幅度之大，頻率之高，均是改革開(kāi)放以來(lái)少有的；同時(shí)開(kāi)征利息稅和實(shí)行擴(kuò)張性財(cái)政政策，對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息征收 ％，使得居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)趨緩，更多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)成為可能。 2020 年 2 月金融機(jī)構(gòu)各存款年利率平均下調(diào) ％。此次降息，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其中活期存款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；一年期定期存 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 42 頁(yè) 款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。各項(xiàng)貸款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其中六個(gè)月期貸款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款利率由 ％下調(diào)為％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 從金融系統(tǒng)提供的居民儲(chǔ)蓄情況分析，重慶 1999 年城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄已經(jīng)超過(guò) 900 億元，人均儲(chǔ)蓄存款余額 2965 元?？紤]到重慶是一個(gè)農(nóng)村人口眾多的直轄市，且農(nóng)村收入相對(duì)較低，若農(nóng)村人均儲(chǔ)蓄以 25％計(jì)，則城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款額約為 5187 元。除去計(jì)算中的人為虛擬和累計(jì)儲(chǔ)蓄等因素，一般城鎮(zhèn)居民人均存款應(yīng)在 35 萬(wàn)元之間。降息是擴(kuò)大有效需求的最直接手段。降息將直接 帶動(dòng)住房、汽車(chē)等消費(fèi)信貸成本的降低。這種擴(kuò)大拉動(dòng)內(nèi)需的宏觀政策，將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)，特別是住宅的消費(fèi)將起到極大的促進(jìn)作用。 居民人均收入水平和住房支出穩(wěn)步上升 根據(jù)調(diào)查資料表明， 2020～ 2020 年重慶市居民人均可支配收入為6276 元，由于國(guó)家實(shí)行貨幣化分房政策，住房開(kāi)支大幅度上升， 2020 年全市人均購(gòu)房開(kāi)支達(dá) 600 元以上，比上年增長(zhǎng)有較大幅度的增長(zhǎng)。 按揭條件加強(qiáng)，預(yù)售門(mén)檻提高 2020 年連續(xù)幾個(gè)房地產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向性條文出臺(tái)執(zhí)行，即《新商品房預(yù)售合同》、《商品房銷售管理辦法》 、《央行關(guān)于規(guī)范住宅貸款的決定》，以及重慶市地房局《關(guān)于提高預(yù)售條件的決定》，將極大的提高房地產(chǎn)資金門(mén)檻，加大市場(chǎng)規(guī)范力度。進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化，在 3～ 5 年慘烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中迅速完成市場(chǎng)重新洗牌、重組。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁(yè) 共 42 頁(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)下降 為促進(jìn)重慶住宅市場(chǎng)的繁榮，重慶市政府大幅度降低了房地產(chǎn)交易稅費(fèi)：一般商品房綜合稅費(fèi)減至 2％，契稅 %，進(jìn)一步減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。還有重慶市及各區(qū)定期舉行的房交會(huì)對(duì)交易稅的集中減免活動(dòng)，也給購(gòu)房消費(fèi)帶來(lái)極大的促進(jìn)。其他的各種規(guī)稅和規(guī)費(fèi)也減少取締了幾十項(xiàng)，在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下 將逐漸趨于合理，這種趨勢(shì)必然使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)占總成本的比例逐漸減少。 二、重慶市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 由于受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、重慶市直轄、西部大開(kāi)發(fā)政策、 WTO 等經(jīng)濟(jì)利好因素的影響，近年來(lái)重慶房地產(chǎn)投資環(huán)境有了很大的改善，但競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為重慶房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國(guó)的第四個(gè)直轄市。經(jīng)過(guò)四年的探索，一種獨(dú)特的直轄模式逐漸建立起來(lái)。直轄和西部大開(kāi)發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了巨大的動(dòng)力 。最近重慶被中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)專家的學(xué)術(shù)研究報(bào)告評(píng)為西部最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市。九五期間，經(jīng)濟(jì)取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益不斷改善。三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。所有制結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)化水平由 1995 年的 %提高到 2020 年的 33%，仍低于全國(guó)的平均水平，重慶要在 2020 年實(shí)現(xiàn) 45％的城市化率的目標(biāo)，重慶近十年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量將是非?？捎^的。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 42 頁(yè) 2020 年重慶實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) %，高于全國(guó)平均水平。 2020 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯加快，許 多企業(yè)扭虧為贏，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6200 元，比上年增長(zhǎng) 5%，全年社會(huì)商品零售總額 億，比上年同期增長(zhǎng) %，這極大地增強(qiáng)了居民預(yù)期收入看漲的信心。 城市化迅速增長(zhǎng)，形成了巨大的住房和投資需求。 ①經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展帶來(lái)的是城市化進(jìn)程的加快。近 10 年來(lái)，尤其是直轄以來(lái)，重慶人口城市化率大幅度提高，據(jù)第五次人口普查公布，截止到 2020 年 11 月 1 日，全市總?cè)丝?3090 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)居民 1023 萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率 33%，根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái) 10 年，按 %的人口平均增長(zhǎng)率和 %的城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)率估計(jì)，到 2020 年末，全市人口將達(dá)到 3218 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 1509 萬(wàn)，城市化率達(dá) 46%。 ②城市化高速增長(zhǎng)給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)巨大的商機(jī)，使住房建設(shè)與住房消費(fèi)具有廣闊的發(fā)展空間。按建設(shè)部提出的 2020 年人均居住面積達(dá)到 14 ㎡的住房發(fā)展目標(biāo)估算，重慶市現(xiàn)有人口 1023 萬(wàn)城鎮(zhèn)人口因其 ㎡的現(xiàn)狀人均居住標(biāo)準(zhǔn)較低而在未來(lái) 10 年內(nèi)將新增 4501 萬(wàn)㎡的住房需求。因此，在未來(lái) 10 年內(nèi)，重慶因城市化增長(zhǎng)所形成的新增住宅需求總量都在 11130 萬(wàn)㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)人口的比重估計(jì)，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500 萬(wàn)平方米?？梢哉J(rèn)為，重慶住宅建設(shè)還將快速發(fā)展幾十年。 政府的行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善。 重慶市政府大力整治投資環(huán)境，不斷提高行政管理水平，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的軟環(huán)境得到了較大改善。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 42 頁(yè) ①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行 一站式辦公 ，精簡(jiǎn)行政機(jī)構(gòu)，規(guī)范行政機(jī)構(gòu)，規(guī)范辦事程序，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。相繼出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決定》的有關(guān)配套文件，在一定程度上解決了政務(wù)管理中的 程序多、手續(xù)繁、效率低、辦事難 等問(wèn)題。 ②啟動(dòng)了整治發(fā)展環(huán)境的 十個(gè)一批 工程，即廢 止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項(xiàng)目，取消一批行政事業(yè)性收費(fèi)、破除一批政府主管部門(mén)所辦的中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范一批報(bào)刊的征訂、整治一批重點(diǎn)窗口行業(yè)、評(píng)價(jià)一批政府職能部門(mén)、出臺(tái)一批對(duì)外開(kāi)放的優(yōu)惠政策，表彰一批促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展環(huán)境的人和事。 十個(gè)一批工程 的實(shí)施，有效地提高了政府的辦事效率，制止了許多亂收費(fèi)的不合法行為，為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供了規(guī)范的政府監(jiān)督環(huán)境。 法律法規(guī)逐步健全，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)走上規(guī)范化和法制化 為加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關(guān)法律及政策愈來(lái)愈全面，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響也越來(lái)越強(qiáng)烈。 ①去 年 6 月 1 日起實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，在商品房銷售監(jiān)管上更加嚴(yán)格，對(duì)商品房銷售條件、銷售方式、廣告宣傳、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、面積誤差以及售后保修等問(wèn)題作出了比較嚴(yán)格的具體規(guī)定，使開(kāi)發(fā)商的售房行為更加規(guī)范。 ②《重慶市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》的出臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房預(yù)售的管理，較大幅度地提高了預(yù)售門(mén)檻，明確了 已交付全部土地出讓金 和 10 萬(wàn)㎡以上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升到地上兩層以上（地下層除外）； 10 萬(wàn)㎡以內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，多層 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁(yè) 共 42 頁(yè) 房屋應(yīng)主體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體應(yīng)完成規(guī)劃面積的三分之一 以上 的預(yù)售條件要求，嚴(yán)禁諸如 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 、 定購(gòu) 等變相預(yù)售行為。預(yù)售門(mén)檻的提高，使開(kāi)發(fā)商的資金壓力變大，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，過(guò)去那種依賴預(yù)售樓款大批回籠資金的運(yùn)作模式變得比較困難。 ③為規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)、防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，去年 6 月 26 日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，這一規(guī)定使開(kāi)發(fā)商無(wú)論是申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在更加嚴(yán)格的限制，對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高。 ④目前《非成套公有住房出售管理辦法》和《關(guān)于調(diào)整重慶市城鎮(zhèn)公有住房租金的決定》已正式實(shí)施，使非成套公有住房 出售的限制取消，公有出租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)大幅度上調(diào)，這必將有效促進(jìn)個(gè)人購(gòu)房比例上升，促使存量房與商品房市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。 ⑤《商品住宅性能認(rèn)定辦法》開(kāi)始實(shí)施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能以及新技術(shù)應(yīng)用等方面確認(rèn)商品住宅的等級(jí)，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的認(rèn)定提供科學(xué)依據(jù)，它的實(shí)行將促進(jìn)商品住宅整體質(zhì)量的提高。 三、地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 （一）九龍坡區(qū)域概況 九龍坡區(qū)地處長(zhǎng)江與嘉陵江交匯的腹心地帶，東連渝中區(qū)，北壤沙坪壩區(qū)，南接市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，西扼成渝高速公路大門(mén)，是重慶市工業(yè) 大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、房地產(chǎn)業(yè)后起之秀。 幅員： 437 平方公里。