【正文】 場的火爆原因 中， 1500 輛的免費停車位起了關鍵作用。消費者的調(diào)查結(jié)果請見附件，下面將對一些關鍵性的條件進行分析： ? 交通方便 因素占據(jù)重要地位 ，交通條件成為居民購物時越來越重視的因素，這一點與 的住宅區(qū)域擴大化及私家車進入家庭普遍化密不可分。 ? 交通方式 中 公共汽車 仍占主要地位，但私家車的比例在逐漸提高 。 第 9 頁 共 56 頁 ? 消費產(chǎn)品 中 餐飲 位列三甲，體現(xiàn)出消費層次的高端性。 而 高收入階層在休閑娛樂方面的支出占比更高，月收入6001 至 8000 元收入階層休閑娛樂消費比重最高為 %。 總之， 龐大的人口規(guī)模與高端的購買力水平為其奠定了良好的商業(yè)發(fā)展基礎。 影響商業(yè)發(fā)展的供給因素分析 供應方面，購物中心 、 大型超市 、大型專業(yè)店 在 2021 年上半年的供應都有所上升。大型超市 和大型專業(yè)店 方面，外資品牌擴張的勢頭不減，如家樂福中關村店和雙井店、易初蓮花朝陽店、百安居九龍店和來廣營店在新興住宅區(qū)相繼開業(yè)。 跨國零售企業(yè)對大型超市、主力店店址的需求仍然強烈，如美國沃爾瑪、英國百安居、法國的歐尚和家樂福，都競相在 選址開店。隨著政策的逐步放開和 消費水平的提高，一些國外知名品牌也加快了進入 市場的步伐，如杰尼亞、克里斯汀 〃 迪奧分別落戶東方新天地和國貿(mào)商城 ，世界頂級品牌的入駐標志著當?shù)氐南M水平的提高，并對其他品牌起帶動作用 。另外， 商業(yè)市場也吸引著外地大型零售商的青睞，對商鋪需求構(gòu)成一支重要力量，如上第 10 頁 共 56 頁 半年山西華宇集團的華宇時尚購物中心、云南盛興集團的盛興購物廣場 都 已正式開業(yè)。從發(fā)展趨勢來看，各大零售集團近幾年內(nèi)仍然會把 作為 在 中國發(fā)展的重 點區(qū)域 ，因此可以預計這股開店熱潮仍將持續(xù)相當長的時間，估計在 5 年之內(nèi)還會不斷有新店出現(xiàn)。目前國際大品牌企業(yè)已經(jīng)紛紛在醞釀進 發(fā)展便利店 。 ? 產(chǎn)品定位和市場定位細分 趨勢明顯，專賣店、專業(yè)店得到很大發(fā)展，并且將在未來占據(jù)重要地位。在未來 零售格局中 ， 專業(yè)店、專賣店應占有相當?shù)谋戎亍? 餐飲娛樂市場分析 娛樂業(yè)的經(jīng)營對于餐飲業(yè)和零售業(yè)具有相當?shù)囊栏叫?，其發(fā)展特點和餐飲有一定的 類似性，本節(jié)重點對餐飲市場進行分析。 餐館林立，名店星羅棋布 ， 魯、京、川、粵、蘇、湘、西式等風味佳肴充分滿足顧客的不同口味。 連鎖企業(yè)不僅在產(chǎn)品上體現(xiàn)當?shù)氐娜宋奶厣瑫r還提煉并渲染自己的飲食文化。 ? 連鎖經(jīng)營形成強勢 ， 市近幾年發(fā)展起來的餐飲店鋪不少是采取連鎖策略。 以連鎖經(jīng)營模式發(fā)展的店鋪，多數(shù)選擇重點占領 市某一特定的區(qū)域，圍繞這一商圈做足做滿。 餐飲業(yè) 向 城市 外 圍 擴展 ， 近幾年興起的店鋪 紛紛 向大型新社區(qū)或三環(huán)及三環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展 。 的多處美食街，基本上是一條街嘗遍 流行的吃食 ，這些地方營業(yè)時間長，晝夜營業(yè)很普遍，而且整體質(zhì)量高，非常紅火。 ? 餐飲業(yè) 勢頭迅猛 。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和旅游業(yè)的發(fā)展 ， 人們外餐的比例大大提高 ， 的餐飲業(yè)蘊藏著巨大的市場商機。 隨居民生活水平的提高，娛樂業(yè)得到長足發(fā)展，出現(xiàn)一批第 12 頁 共 56 頁 連鎖娛樂企業(yè)，并且其經(jīng)營情況良好，正在向高端發(fā)展。 ? 從零售業(yè)發(fā)展來看，根據(jù)業(yè)態(tài)的不同將走向不同的方向，經(jīng)營日常用品的超市、便利店等業(yè)態(tài)其連鎖經(jīng)營的趨勢已經(jīng)非常明顯，統(tǒng)一采購，統(tǒng)一管理，同一定價，統(tǒng)一經(jīng)營的方向已經(jīng)勢不可擋，追求共性是這些業(yè)態(tài)的共同特征；而專賣店、專業(yè)市場、百貨店等提供選擇性商品則更多向個性化方向發(fā)展，將現(xiàn)有客層進行進一步細分，充分滿足自己面向客層的需求。 市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況 據(jù) 市統(tǒng)計局資料顯示， 2021 年底 市人均商業(yè)面積 約 為 平方米，而國外發(fā)達國家的平均水平卻早已達到 ~ 平方米，上海、大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過了 1 平方米。由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，但新出現(xiàn)的項目仍然越來越多 。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 第 13 頁 共 56 頁 但是 商 鋪所顯示的空臵率和供應規(guī)模還是遠遠小于住宅類、辦公類等其他物業(yè)的開發(fā)量。在最近新批的房地產(chǎn)項目中，有 500 萬平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項目，未來的 商業(yè)地產(chǎn)市場仍然火熱。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時要格外慎重。 ? 海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大，遠遠超過其他幾個區(qū)域的供應量。 ? 朝陽區(qū)新增商業(yè)物業(yè)項目多而總體面積較小，多為社區(qū)底商，商鋪市場零散、活躍。 第 15 頁 共 56 頁 ? 由于南城房地產(chǎn)項目開發(fā)時間較晚，社區(qū)類商業(yè)項目處于商業(yè)項目開發(fā)力度相對較小，整體發(fā)展不夠成熟，且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍，商業(yè)項目開發(fā)較為滯緩， 不能滿足新建地產(chǎn)項目居住者對社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求。 需求群體分析 截至本月， 市商業(yè)物業(yè)市場已經(jīng)形成了齊頭并進的三大需求群體： ? 跨國零售企業(yè)。 ? 國內(nèi)大型零售企業(yè)。 ? 中小投資者。 需求區(qū)域分析 第 16 頁 共 56 頁 從近年的需求情況來看，商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大、交 通方便的住宅區(qū)、商務區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。 從需求方向看， 對商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對小型攤位的需求上。同比上月租售價格水平略有提升。 新增出售情況 10%20%80%100%80%100%0%20%40%60%80%100%系列 1 10% 20% 80% 100% 80% 100%中安盛業(yè)大廈莫奈花園大紅門亮驛服裝城那爾水晶城愛家國際收藏品交易家樂福雙井店 新增商業(yè)物業(yè)平均出售率達到了 65%。反映出地理位臵處于成熟商圈的大型超市和服裝、餐飲類商業(yè)物業(yè)較受市場的追捧。 未來的住宅底商、寫字樓底商和大型單體商業(yè)項目的 供應量將進一步增加，尤其是在 CBD、亞運村和中關村地區(qū)。 ? 商業(yè)物業(yè)項目定位愈趨合理。定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn)。它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基本形態(tài)，強調(diào)體驗、互動和娛樂購物一體化的銷售方式，引導消費者體驗都市時尚新生活。 市南城商業(yè)發(fā)展還是處于較初期的階段，市場空白明顯，商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、消費力支撐等方面均有待提高，隨著 市房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展和建設速度加快，外來人口的不斷增多，東、北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少。 預計需求 ? 未來 商業(yè)市場的需求將穩(wěn)中有升。 中國對外資零售業(yè)開放的承諾和 市場所具有的帶動效應，將吸引更多的資金特別是國外資金流入 商業(yè)市場。 第 19 頁 共 56 頁 ? 餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大，娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小。 ? 中小投資者異軍突起，帶動小型底商需求量的增加。 預計租售方式 商鋪選擇出售的趨勢將越來越明顯。這種商業(yè)的經(jīng)營方式將成為以后 商鋪出售的主要模式，并且隨著商鋪供應量的不斷增大。 商業(yè)地產(chǎn)項目，其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實現(xiàn)開發(fā)利潤 。因 此在進行項目分析時，必須 進行全方位考慮，才能進行切合實際的定位與規(guī)劃。 由于項目進度原因，目前項目地塊所在的宏達廠照常經(jīng)營，民工宿舍也尚未進行拆遷。 商業(yè)區(qū)位及道路交通 項目商業(yè)區(qū)位評價 ? 環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到極大發(fā)展，這一趨勢將為項目提供良好的發(fā)展基礎。 其次，從發(fā)達國家大型城市的發(fā)展歷史看， “ 城市中空化 ” 已成為必然的現(xiàn)象；外部環(huán)境好壞更是成為 商業(yè)項目 市場競爭中的重要砝碼。 第三，隨著城市環(huán)境的變化和居民收 入水平提升，其消費行為也在發(fā)生著深刻的變化。 因此，四環(huán)商圈具有發(fā)展的潛在優(yōu)勢和可預期的良好前景。 第五，開發(fā)商有在四環(huán)帶兩側(cè)興建商業(yè)設施的客觀必然性和積極性。 第六，四環(huán)路更利于商業(yè)特別是一些先進的業(yè)態(tài)形式的經(jīng)營。 第七，與三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)相比，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶發(fā)展空間大，可為大規(guī)模經(jīng)營的先進的業(yè)態(tài)所用，以便滿足消費者的全面需求。這表明其發(fā)展具有充分第 22 頁 共 56 頁 的社會與經(jīng)濟的合理性。其中位于 CBD和 CBD 東部的朝陽北路、朝陽路、西大望路、通惠河北路約占 43 公里，占了近三分之二的 工程量 。越過寸土寸金的ＣＢＤ中心， 京東廣闊且相對廉價的開發(fā)空間無疑對開發(fā)商極具吸引力 ，而 CBD 東擴會帶動東部地區(qū)的城市發(fā)展，增加就業(yè)，提高地段價值，促進當?shù)叵M進而帶動商業(yè)發(fā)展，在這種情況下項目商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的需求會有很大增長。 因此，可以預期的是未來這一地區(qū)的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都將得到很大發(fā)展。華貿(mào)中心建成后， 將帶動 CBD 向東擴張的 步伐，成為新的辦公和酒店中心，并吸引從 定福莊、東壩、垡頭、望京酒仙橋等邊緣集團 到 CBD 辦公的人群，而這部分人群的消費能力可觀，并且其消費需求多種多樣，本項目所在區(qū)域增加這部分人群增加了項目的消費支撐。 ? 現(xiàn)階段項目基本商圈薄弱 ? 周邊居民數(shù)量和消費力的低下，造成 現(xiàn)階段 本項目基本商區(qū)圈薄弱。 第 23 頁 共 56 頁 ? 現(xiàn)階段 本區(qū)域商業(yè)氣氛的單 薄，不能給招商提供環(huán)境上的有力支持。不過總體來說，項目所在地塊對于有些商家還是需要反復考慮求證的位臵。 通過我公司對 周邊居民消費能力 的 分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主，缺乏滿足未來出現(xiàn)在本區(qū)域 的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài) 。 ? 項目競爭對手分布 本 項目 3 公里范圍 內(nèi) 現(xiàn)有和潛在的競爭對手（圖） 第 24 頁 共 56 頁 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn) ,項目 3 公里范圍內(nèi)的現(xiàn)存主要競爭對手如下：家樂福 雙井 店、 百安居九龍店、燕莎 OUTLETS ? 家樂福雙井店： 家樂福雙井店位于朝陽區(qū)廣渠路 31 號，與百安居九龍店相鄰，占地面積 30700平方米，包括 900 個車位。二、三層為大賣場，商品單品種類超過 45000 種。目前家樂福在中國的賣場推出的自本項目 華貿(mào) 中心 九龍商廈 珠江帝景 OUT LETS 家世界 華僑城 商業(yè) 東方城 商業(yè) 第 25 頁 共 56 頁 有品牌商品包括服裝、食品、百貨和雜貨四大類。 ? 百安居九龍店： 2021 年 4 月 10 日開業(yè)的百安居 九龍店，位于 市朝陽區(qū)廣渠路 31 號，毗鄰東三環(huán)和外籍人士聚居區(qū)。 ? 燕莎 OUTLETS（ 競爭性分析在 中分析 ） 項目 潛在競爭對手如下： 珠江帝景商業(yè) 商業(yè)面積： 10 萬平方米 位于 CBD 邊緣，西大望路與廣渠路交叉口，占地 31 公頃，總建筑面積90 萬平方米左右。 相比于國貿(mào)中心、華貿(mào)中心的商城，珠江帝景的歐洲風情走廊全長 2500 米，完全沿著社區(qū)外圍底層建筑而設，走廊有幾個風格各異的出入口，而整體又是閉合的。 ? 富力城商業(yè) 主體位于雙井橋西側(cè)地下，面積約 20210 平方米，目前正在招商，該項目的主要缺陷在于沒有停車位不足，沒有專門為商業(yè)準備停車場。 ? 華貿(mào)中心商業(yè) 華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)包括水世界國際商城、名品旗艦街、酒吧文化廣場、金融商務中心等四大業(yè)態(tài)， 共 16 萬平方米商業(yè)設施有 。華貿(mào) RIVERWALK 水世界國際商城 ” 是 首家 16 萬平方米 超大規(guī)模 “ 水主第 27 頁 共 56 頁 題 ” 國際商城，地下一層到地上五層，集購物、休閑、娛樂于一體，具有專賣店、超市、 多廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū) 等多種功能規(guī)劃，經(jīng)營的品類及品牌趨向于時尚化、生活化。 “ 華貿(mào)名品旗艦街 ” ，位于水世界商城、里茲 〃 卡爾頓酒店與國際公寓相接的內(nèi)部規(guī)劃路上，全長 358 米，由公寓底商和商城北側(cè)臨街商鋪組成，總建筑面積約 萬平方米。明確其定位后，我們就可以從定位和規(guī)劃方面進行調(diào)整，強化自身優(yōu)勢，突出自身特點，減少經(jīng)營交集，使雙方都經(jīng)營良好。占地近一平方公里、投資在十億元，這個主題公園內(nèi)將引入單件價值上億元的大型綜合游樂設施， 開發(fā)商的目的是使 世紀華僑城旅游主題公園成為東區(qū)與 CBD 又一休閑時尚區(qū)域，成為朝陽公園之后又一個名園。 主題商業(yè)區(qū)建筑面積約 5 萬平米，位于整個大社區(qū)的核心部分，在空間布局上把主題公園和住宅有機聯(lián)結(jié)在一起。 世紀華僑城的開發(fā)對于本項目有兩方面作用，首先，若主題公園開發(fā)失敗，會造成本區(qū)域出現(xiàn)“死盤”，這時對本項目影響就是負面的 。 從項目周邊的競爭對手來看，第二商圈（即 5 公里范圍內(nèi)）競爭對手集中。這種情況使本項目在規(guī)劃時，必須突出某一方面的特色，依靠這方面的特色來吸引客戶，以達到擴大商圈的目的。 項目交通情況評價： 項目周邊道路交通情況見圖 ? 項目所在位臵交通特點： ? 區(qū)外交通相當發(fā)達，外區(qū)域顧客方 便到達； ? 項目緊鄰西側(cè) ，是城市主干道，能夠為分別從南北方向為項目提供客第 29 頁 共 56 頁 流；項目南側(cè)臨化工路，為項目次級干道，西北可以在光明橋處連接到二環(huán)，