【正文】 3582良好均價(jià)3938較好最高價(jià)4293較好小結(jié)：本項(xiàng)目所在的淮安市是房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，周邊各項(xiàng)目的良好銷售態(tài)勢(shì)說明在中心地段的優(yōu)質(zhì)房源還是具有較大的購(gòu)買需求；另外本項(xiàng)目引進(jìn)數(shù)家世界500強(qiáng)商業(yè)企業(yè)，對(duì)業(yè)態(tài)分布進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以大、中、小多種主力店帶動(dòng)人流，形成業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)中心，也為住宅的銷售帶來非常大的利好。城市主干道四周環(huán)繞，市內(nèi)外往來便利，交通便捷。****集團(tuán)依靠商業(yè)地產(chǎn)品牌連鎖開發(fā)模式，引進(jìn)TESCO樂購(gòu)的入駐，將會(huì)極大的拉動(dòng)人氣。國(guó)際未來主流商業(yè)業(yè)態(tài)——SHOPPINGMALL，TESCO樂購(gòu)超市，精品店，美食街等充分滿足人們購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、文化等各方面的消費(fèi)需求。由于項(xiàng)目地處鬧市區(qū)，如果處理不好，可能會(huì)有噪聲影響。近三年以來淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，淮安投資客較多，未來項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展前景較好。從近兩年淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析，市場(chǎng)的需求量有上升趨勢(shì)，更有利于本項(xiàng)目銷售階段的去化速度。綜上所述：1. 淮安地區(qū)缺少高檔次、生態(tài)宜居性住宅項(xiàng)目，及高端國(guó)際化商業(yè)業(yè)態(tài)，居住環(huán)境、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)有一定差距，這正是***集團(tuán)在商住地產(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)，具有生態(tài)宜居及商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的***集團(tuán)在立項(xiàng)之處即具有排他性優(yōu)勢(shì)。3. *****住宅項(xiàng)目以優(yōu)越的地理位置、齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)、高規(guī)格的合作商家及眾多世界５００強(qiáng)合作伙伴。4. 體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代的來臨造就Shopping mall時(shí)代的來臨。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平，是項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)保障。第四節(jié) 項(xiàng)目定位隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨，淮安市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)和良性的高速增長(zhǎng)，市民收入不斷增加，市民住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，呈現(xiàn)多樣化、高品位的特點(diǎn)。“*****住宅項(xiàng)目”項(xiàng)目將充分利用***集團(tuán)近十多年來的商住開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，依靠在**、**、重慶等地的項(xiàng)目建設(shè)成果，并借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)理念和成功經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)集高端生態(tài)宜居住宅、國(guó)際化商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲于一體的高品質(zhì)項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后將成為淮安市最適宜居住的尊貴、高尚、經(jīng)典的高品質(zhì)國(guó)際住宅，以其完善齊全、集多功能于一體的業(yè)態(tài)，配備以巨資打造的生態(tài)、游樂新景觀，徹底顛覆淮安市原有單一的傳統(tǒng)居住模式，締造城市新生活、商業(yè)新典范，滿足現(xiàn)代人對(duì)生活品位的苛刻追求，提高淮安城市住宅、商業(yè)地產(chǎn)檔次?！盎窗?*****住宅”項(xiàng)目設(shè)計(jì)四棟20層配備空中花園的宜居生態(tài)住宅及4層商業(yè)配套區(qū)，住宅項(xiàng)目依靠****的生態(tài)景色、充分享有綠色、清新、宜居的經(jīng)典環(huán)境。另一方面，土地是稀缺資源，中國(guó)人多地少，土地尤其顯得珍貴，國(guó)家一直嚴(yán)格控制用地。我們的戶型有典雅休閑的一房、浪漫溫馨的兩房、經(jīng)濟(jì)舒適的三房并配有獨(dú)立的私家入戶花園，讓您無論身在何方都有回家的渴望。高層陽光住宅以科學(xué)合理的全明戶型設(shè)計(jì)，大開間、短進(jìn)深、功能分區(qū)合理、動(dòng)靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離，讓每一戶業(yè)主親密接觸陽光和健康。***集團(tuán)根據(jù)自身多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及與包括沃爾瑪、家樂福、歐倍德、時(shí)代華納等世界500強(qiáng)企業(yè)良好的合作關(guān)系，擬在本項(xiàng)目?jī)?nèi)引進(jìn)經(jīng)營(yíng)一家面積在17000平方米左右的，淮安市最大的、經(jīng)營(yíng)超過25000種商品以上的綜合性大型超市——英國(guó)TESCO樂購(gòu)，與項(xiàng)目?jī)?nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，以帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的人流、物流，持續(xù)激發(fā)消費(fèi)潛能，并以獨(dú)特的“娛樂帶動(dòng)零售”的商業(yè)主張，創(chuàng)造最大化財(cái)富價(jià)值。***集團(tuán)在多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，積累了上千家經(jīng)營(yíng)各地特色小吃的商家資源。這將與項(xiàng)目?jī)?nèi)檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，形成淮安市大眾飲食的新中心。不過，幾年后在“淮安*****住宅”項(xiàng)目中，將有一條集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多功能商業(yè)精品街。最終形成開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者多贏的良好局面?！盎窗?***住宅”項(xiàng)目地下一層建設(shè)有420個(gè)機(jī)動(dòng)車的停車位，通過多部電梯直通地上購(gòu)物中心，加上地面 11個(gè)停車位，車位總量近431個(gè)，為汽車時(shí)代的來臨提前做好準(zhǔn)備。2. 立體空間的構(gòu)造。3. 以人為本的商業(yè)理念，營(yíng)造高度的居住、休閑、娛樂與購(gòu)物環(huán)境。交通：主軸線為對(duì)稱軸，構(gòu)成商業(yè)廣場(chǎng)的主干道；同時(shí)配有橫向的商業(yè)步行街?；刂苓呇刂饕獠康缆吩O(shè)有下沉廣場(chǎng)，他與商業(yè)廣場(chǎng)的室內(nèi)通向地下室的扶梯、電梯、樓梯?？臻g：商業(yè)廣場(chǎng)主體樓高五層，地下一層為停車庫；一層為精品店；二、三層為大型超市及精品街；四層為美食城及精品街；主要以自動(dòng)扶梯、電梯來直接輸送。就整個(gè)淮安***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)而言，無論從建筑體量，內(nèi)部空間的角度衡量，低樓區(qū)是整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的重點(diǎn)，為了讓將購(gòu)物街室內(nèi)外空間做得更加豐富，設(shè)計(jì)過程中針對(duì)這一點(diǎn)作下列幾點(diǎn)考慮：挑空：建筑室內(nèi)大量運(yùn)用了挑空，目的是希望內(nèi)部的空間層次更加豐富，趣味。光線：如何讓自然光充滿于空間，同時(shí)兼顧到淮安氣候特點(diǎn)，一直是設(shè)計(jì)過程中努力追求的目標(biāo)。通道：商業(yè)廣場(chǎng)通道的設(shè)計(jì)目的將提供消費(fèi)者通暢無阻的走道外，它還必須提供其他使用功能，才能讓購(gòu)物中心內(nèi)部氣氛變得更加活躍、舒適?！裨煨团c風(fēng)格：現(xiàn)代商業(yè)街的mall street經(jīng)濟(jì)是在西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下發(fā)展起來的，它集中、小型商鋪，大型超市，配備了完善的娛樂設(shè)施。入口作為進(jìn)入商場(chǎng)的第一印象，也是室內(nèi)室外轉(zhuǎn)換的過渡場(chǎng)所，具有特殊的形象意義。比例尺度優(yōu)美的柱列和山墻乃至細(xì)部與明亮寬敞的現(xiàn)代玻璃體量相互咬合，對(duì)此，實(shí)的墻面與虛的入口都因張力更加引人注目，使得商業(yè)建筑應(yīng)有的、大眾的pop氛圍在基地上得以彌漫，從而創(chuàng)造了活潑熱烈的商業(yè)氣氛。人們流連在室外宜人的尺度和小品配置與室內(nèi)寬敞明快的內(nèi)街與周邊琳瑯的商品中去?！穹桨讣夹g(shù)指標(biāo)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所占比例說明總用地面積 m2總建筑面積 m2地上建筑面積 m2%其中商業(yè)面積 m2% 住宅面積 m2% 面積 m2% 地下建筑面積 m2%占地面積　　　容積率（不含架空層）建筑密度%綠地率20%機(jī)動(dòng)車停車位431其中地上11地下420第三章 項(xiàng)目投資收益分析第一節(jié) 項(xiàng)目投資估算淮安***國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目投資估算表附表1單位:萬元項(xiàng)目工程名稱單位數(shù)量單價(jià) 小計(jì) 一、土地開發(fā)成本　　　　 4, 1土地出讓金平方米　　 3, 2土地契稅　　　 3地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出　　　 二、前期開發(fā)費(fèi)用　　　　 2, 1設(shè)計(jì)費(fèi)平方米　10769424 2勘測(cè)費(fèi)、施工圖審核費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、三通一平費(fèi)等　　　 3項(xiàng)目可行性研究費(fèi)　　　 4零星費(fèi)用　　　 5統(tǒng)一基建收費(fèi)平方米107694 1, 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　　　 1, 1道路工程及鋪裝工程m2　　 2供水工程　　　 3供電工程　　　 5排污工程　　　 6通訊工程　　　 7照明工程m2　　 8景觀工程m2　　 9環(huán)衛(wèi)工程、有線電視工程　　　 四、建筑安裝工程費(fèi)　　　　 16, 1樁基工程　　　 1, 2 地下室工程m220119　 2, 3上部主體工程（含粗裝修）m287575　 8, 4電梯工程　　 5消防工程　　　 6電氣工程m3　　 7給排水m2