南京樂(lè)業(yè)商城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-在線瀏覽
2024-10-04 09:23本頁(yè)面
【正文】 交通便利； ■鄰近鼓樓中心成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。 O（機(jī)會(huì)） ■南京城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，未來(lái)同質(zhì)物業(yè)上市量有限； ■湖南路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴(kuò)大，檔次提升； ■樓市行情整體走高，主城中心樓盤關(guān)注度提高。 由分析可知，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于地處南京城市中心區(qū)域和湖南路商圈的核心位臵，擁有完善的商業(yè)、生活、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等設(shè)施，項(xiàng)目的主要威脅來(lái)自現(xiàn)階段上市的同質(zhì)物業(yè)對(duì)潛在客戶的分流，以及拆遷過(guò)程中的不確定因素對(duì)工程進(jìn)度的影響。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位，需要總體上為項(xiàng)目面市尋求一個(gè)切入口。充分利用這種特征，將其轉(zhuǎn)化成南京主城稀缺地段的優(yōu)質(zhì)資源，打造一個(gè)集居住、商務(wù)、休閑、購(gòu)物功能于一體的生活圈。 地塊周邊樓盤產(chǎn)品一覽： 項(xiàng)目名稱 定位 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) MOHO 式寫字樓 +豪華酒店式公寓 江蘇議事大廈 LOFTEL 星級(jí)酒店式商務(wù)寫字樓 +高投資回報(bào)商務(wù)辦公 萬(wàn)豪中心公寓 豪華公寓 +高投資收益 銀河國(guó)際廣場(chǎng) 蘇寧銀河購(gòu)物中心 +國(guó)際頂級(jí)寫字樓 +索菲特五星級(jí)酒店 金山大廈 5A 級(jí)寫字樓 由此可見(jiàn)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型豐富，以辦公為主，高投資收益是普遍采取的定位。本項(xiàng) 目需依托湖南路商圈資源，打造一個(gè)適宜居住、可辦公，具有極大投資潛力的時(shí)尚生活特區(qū)。 項(xiàng)目客群定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目的客群主要包括：主力客群、輔助客群、延伸客群。 ? 輔助客群 —— 投資者 投資者看中的是本項(xiàng)目絕版地段 帶來(lái)的廣闊投資前景，適合高端居住、商務(wù)辦公，擁有較豐厚的資金回報(bào)。 三、典型案例研判 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) ①項(xiàng)目概況 ? 總用地面積： 平方米 ? 總建筑面積： 121732 平方米 ? 物業(yè)類型： 18 層為商業(yè)樓（層高 米），建筑面積 23661 平方米 ； 922 層為商務(wù)辦公樓（層高 米，無(wú)梁板），建筑面積 26222 平方米 ； 2349 層為酒店式公寓（層高 米，無(wú)梁板），建筑面積 45204 平方米 ②戶型設(shè)計(jì) 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)酒店式公寓位于 2350 層，共 750 套，為 4 60、 65 平方米的酒店標(biāo)間式設(shè)計(jì)。 萬(wàn)豪中心公寓（乾康） ①項(xiàng)目概況 萬(wàn)豪中心公寓由 南京中商房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和江蘇乾康房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā) ，目前在售部分為乾康。 ②戶型設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目住宅分為兩種戶型： 一室一廳，建筑面積包括： 3 4 4 5 6 66 平米，總戶數(shù)約 500 套； 二室一廳，建筑面積包括： 5 6 6 70、 7 102 平米，總戶數(shù)約 210 套。 ③銷售情況 入網(wǎng)總套數(shù) 可售套數(shù) 認(rèn)購(gòu)套數(shù) 成交套數(shù) 銷售面積 均價(jià) 銷售率 710 套 487 套 65 套 157 套 ㎡ 12968 元 /㎡ % ? 萬(wàn)豪中心公寓（乾康） 20xx 年 12 月 16 日即入網(wǎng)備案，成交 157 套，銷售面積 ㎡，日成交套數(shù) 套； ? 萬(wàn)豪中心公寓（乾康） 20xx 年 4 月以整版報(bào)廣宣傳 20xx 年 4 月 8 日正式開(kāi)盤，兩周成交 37套，日成交套數(shù)提升至 套； ? 該項(xiàng)目整體均價(jià)為 12968 元 /㎡。 建議本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)： 一房一廳為主， 40 ㎡、 50 ㎡； 二房一廳為輔， 65 ㎡、 70 ㎡。 精裝修產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： ? 有利于忽略毛坯房?jī)r(jià)格，并將裝修成本分?jǐn)偟桨唇屹J款中； ? 保證工程質(zhì)量，避免業(yè)主施工對(duì)建筑主體的損害以及相互干擾的問(wèn)題； ? 適應(yīng)現(xiàn)代城市塊節(jié)奏生活需要，特別針對(duì)小面積戶型，會(huì)有越來(lái)越多的人對(duì)已經(jīng)裝修可以買后即住的房屋感興趣，體現(xiàn)了社會(huì)化服務(wù)發(fā)展趨勢(shì)； ? 采用個(gè)性菜單的方式 ，業(yè)主可以根據(jù)菜單進(jìn)行選擇，組合，然后一次性裝修到位，體現(xiàn)裝修的個(gè)性化，避免裝修出現(xiàn)工業(yè)化的單調(diào)； ? 精裝修產(chǎn)品可以迅速進(jìn)入租賃市場(chǎng)，更受投資者青睞。建議采取如下幾種方式： —— 委托設(shè)計(jì)幾種室內(nèi)裝修方案，供業(yè)主選擇； —— 選幾家裝飾企業(yè)，提供裝飾樣板房，標(biāo)出綜合報(bào)價(jià)和分項(xiàng)報(bào)價(jià)，供業(yè)主選擇，或參考； —— 業(yè)主挑選裝飾方案并可做適當(dāng)修改或另提設(shè)計(jì)方案，最后確定裝飾定單。 樣板房裝修住建方案 駐建議分為如下幾種： ■適合居住的： 強(qiáng)調(diào)人居環(huán)境，空間合功能相協(xié)調(diào)。 體現(xiàn)小空間大房間的感
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