南京樂(lè)業(yè)商城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 樂(lè)業(yè)商城可行性研究 10 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 編號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 占地面積 平方米 9500 2 總建筑面積 平方米 55000 其中 1．商業(yè)建筑面積 平方米 24000 、公寓建筑面積 平方米 30000 3 車位 個(gè) 滿足規(guī)劃 4 容積率 / 5 5 建筑高度 米 《 80 6 綠地率 / 》 30％ 7 覆蓋率 《 40% ? 項(xiàng)目建議銷售價(jià)格測(cè)算 就本項(xiàng)目而言，最終拿利潤(rùn)率同預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售均價(jià)存在密切聯(lián)系 ， 本項(xiàng)目建筑主體物業(yè)預(yù)計(jì)包含平層商住樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)部分，商住樓及酒店式公寓方面保守預(yù)計(jì)銷售均價(jià) 14000 元 /平方米 。 體現(xiàn)小空間大房間的感覺(jué)。 建議本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)： 一房一廳為主， 40 ㎡、 50 ㎡； 二房一廳為輔， 65 ㎡、 70 ㎡。 三、典型案例研判 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) ①項(xiàng)目概況 ? 總用地面積： 平方米 ? 總建筑面積： 121732 平方米 ? 物業(yè)類型： 18 層為商業(yè)樓（層高 米），建筑面積 23661 平方米 ； 922 層為商務(wù)辦公樓（層高 米，無(wú)梁板），建筑面積 26222 平方米 ； 2349 層為酒店式公寓（層高 米，無(wú)梁板），建筑面積 45204 平方米 ②戶型設(shè)計(jì) 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)酒店式公寓位于 2350 層，共 750 套，為 4 60、 65 平方米的酒店標(biāo)間式設(shè)計(jì)。 地塊周邊樓盤產(chǎn)品一覽： 項(xiàng)目名稱 定位 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) MOHO 式寫字樓 +豪華酒店式公寓 江蘇議事大廈 LOFTEL 星級(jí)酒店式商務(wù)寫字樓 +高投資回報(bào)商務(wù)辦公 萬(wàn)豪中心公寓 豪華公寓 +高投資收益 銀河國(guó)際廣場(chǎng) 蘇寧銀河購(gòu)物中心 +國(guó)際頂級(jí)寫字樓 +索菲特五星級(jí)酒店 金山大廈 5A 級(jí)寫字樓 由此可見(jiàn)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型豐富，以辦公為主，高投資收益是普遍采取的定位。 O（機(jī)會(huì)） ■南京城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，未來(lái)同質(zhì)物業(yè)上市量有限； ■湖南路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴(kuò)大，檔次提升； ■樓市行情整體走高，主城中心樓盤關(guān)注度提高。 市場(chǎng)及產(chǎn)品分析 一、基地資源分析 基地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ■□ 總用地面積： 9500 平方米 ■□ 規(guī)劃總建筑面積：約 5 萬(wàn)平方米 ■□ 主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關(guān)配套設(shè)施，其中酒店式公寓面積不超過(guò)總建筑面積的20%。 T（威脅） ■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ■區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目包裝宣傳好，工程進(jìn)度優(yōu)于本項(xiàng)目； ■基地拆遷存在不可確定因素影響； ■絕版地段造成高單價(jià)，市場(chǎng)接受度存在風(fēng)險(xiǎn)。 綜合本地塊特征，產(chǎn)品定位思考如下： 湖南路商圈時(shí)尚生活特區(qū) 項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“優(yōu)質(zhì)生活圈”。 ③銷售情況 入網(wǎng)總套數(shù) 可售套數(shù) 認(rèn)購(gòu)套數(shù) 成交套數(shù) 銷售面積 均價(jià) 銷售率 750 套 346 套 17 套 387 套 ㎡ 11782 元 /㎡ % 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)銷售情況7314919523429132334638711073113101137111470115921166911746 117820100200300400500 成交套數(shù)1100011500120xx1250013000均價(jià)（元/平方米）成交套數(shù) 成交價(jià)格 ? 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 20xx 年 9 月開(kāi)盤至今近 8 個(gè)月，成交 387 套，銷售面積 ㎡，日成交套數(shù) 套，去化情況良好； ? 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)整盤均價(jià)從開(kāi)盤的 11073 元 /㎡上漲到 11782
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