南京樂(lè)業(yè)商城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(已修改)
2025-08-12 09:23 本頁(yè)面
【正文】 市場(chǎng)及產(chǎn)品分析 一、基地資源分析 基地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ■□ 總用地面積： 9500 平方米 ■□ 規(guī)劃總建筑面積：約 5 萬(wàn)平方米 ■□ 主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關(guān)配套設(shè)施，其中酒店式公寓面積不超過(guò)總建筑面積的20%。 基地環(huán)境 如圖所示，地塊位于鼓樓區(qū)中山北路與樂(lè)業(yè)村路交叉口南側(cè)。北臨太平洋百貨，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路軍人俱樂(lè)部，東向鄰近湖北路。 地塊西側(cè)的中山北路是南京城區(qū)主干道之一，車(chē)流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位臵，商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全。 基地上建筑包 括商業(yè)門(mén)面、多層及單層住宅，未拆遷。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析及項(xiàng)目定位 SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)） ■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； ■位于湖南路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強(qiáng)； ■城市快速干道，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利； ■鄰近鼓樓中心成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。 W（劣勢(shì)） ■項(xiàng)目車(chē)位數(shù)量略有不足，較難滿(mǎn)足后期需求； ■自 20xx 年取得土地至今已 6 年，土地年限縮水； ■緊鄰的大方巷加油站影響項(xiàng)目形象； ■緊鄰城市內(nèi)環(huán)干道，噪音、尾氣污染較大。 O（機(jī)會(huì)） ■南京城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，未來(lái)同質(zhì)物業(yè)上市量有限； ■湖南路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴(kuò)大，檔次提升； ■樓市行情整體走高，主城中心樓盤(pán)關(guān)注度提高。 T（威脅） ■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ■區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目包裝宣傳好，工程進(jìn)度優(yōu)于本項(xiàng)目； ■基地拆遷存在不可確定因素影響； ■絕版地段造成高單價(jià)，市場(chǎng)接受度存在風(fēng)險(xiǎn)。 由分析可知，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于地處南京城市中心區(qū)域和湖南路商圈的核心位臵，擁有完善的商業(yè)、生活、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等設(shè)施，項(xiàng)目的主要威脅來(lái)自現(xiàn)階段上市的同質(zhì)物業(yè)對(duì)潛在客戶(hù)的分流，以及拆遷過(guò)程中的不確定因素對(duì)工程進(jìn)度的影響。 如何有 效減小競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目特色從而追求利潤(rùn)最大化是項(xiàng)目定位方向所在。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位，需要總體上為項(xiàng)目面市尋求一個(gè)切入口。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，市場(chǎng)定位思考如下： 居住、商務(wù)、休閑、購(gòu)物 —— 優(yōu)質(zhì)生活圈 地塊位于湖南路商圈的中心地帶，中山北路東側(cè)，商業(yè)發(fā)達(dá)和人氣充足是主要特征和先天優(yōu)勢(shì)。充分利用這種特征，將其轉(zhuǎn)化成南京主城稀缺地段的優(yōu)質(zhì)資源，打造一個(gè)集居住、商務(wù)、休閑、購(gòu)物功能于一體的生活圈。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容批復(fù)為商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓（其中酒店式公寓面積不超過(guò)總建筑面積的20%）。 地塊周邊樓盤(pán)產(chǎn)品一覽： 項(xiàng)目名稱(chēng) 定位 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) MOHO 式寫(xiě)字樓 +豪華酒店式公寓 江蘇議事大廈 LOFTEL 星級(jí)酒店式商務(wù)寫(xiě)字樓 +高投資回報(bào)商務(wù)辦公 萬(wàn)豪中心公寓 豪華公寓 +高投資收益 銀河國(guó)際廣場(chǎng) 蘇寧銀河購(gòu)物中心 +國(guó)際頂級(jí)寫(xiě)字樓 +索菲特五星級(jí)酒店 金山大廈 5A 級(jí)寫(xiě)字樓 由此可見(jiàn)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類(lèi)型豐富，以辦公為主，高投資收益是普遍采取的定位。 綜合本地塊特征，產(chǎn)品定位思考如下： 湖南路商圈時(shí)尚生活特區(qū) 項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“優(yōu)質(zhì)生活圈”。本項(xiàng) 目需依托湖南路商圈資源，打造一個(gè)適宜居住、可辦公，具有極大投資潛力的時(shí)尚生活特區(qū)。 建議本項(xiàng)目依托湖南路商圈成熟的商業(yè)配套和超高的人氣，以偏居住功能的公寓形象切入，同時(shí)提升其投資價(jià)值，兼考慮部分商務(wù)功能。 項(xiàng)目客群定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目的客群主要包括：主力客群、輔助客群、延伸客群。 ? 主力客群 —— 中青年城市中產(chǎn)階級(jí) 在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現(xiàn)代生活方式，事業(yè)處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的中青年，年齡在 3045 歲，他們的購(gòu)房目的是居住和投資并重。 ? 輔助客群 —— 投資者 投資者看中的是本項(xiàng)目絕版地段 帶來(lái)的廣闊投資前景，適合高端居住、商務(wù)辦公，擁有較豐厚的資金回報(bào)。 ? 延伸客群 —— SOHO 型辦公、特立獨(dú)行但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或年輕家庭 交通便捷、商務(wù)資源豐富、辦公成本相對(duì)較低，將會(huì)吸引部分 SOHO 型辦公企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或者年輕家庭對(duì)這類(lèi)高端、時(shí)尚、便捷的公寓類(lèi)物業(yè)接受度較高。 三、典型案例研判 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) ①項(xiàng)目概況 ? 總用地面積： 平方米 ? 總建筑面積： 121732 平
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