【正文】 普通住宅因為達不到起征點，可免繳土地增值稅。部分為區(qū)域客群（新港、煉油廠、金陵石化） 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 32 （ 2）環(huán)境將成為本項目的最重要賣點 ? 利用宗地原有坡地形態(tài)，使各類產品間存在地勢跌宕。 總價： 120150 萬元，部分 140－ 160 萬元。 ? 完善配套：區(qū)內幼兒園、小學、中學、大學 、大型超市等生活配套完善，社區(qū)文化濃郁。 ? 100150 萬元的總價，約 1/6 的意向購買城東住房居民可以承受，全市平均水平在1/7 左右，而意向購買城北住房居民僅占 1/10。 ? 從全市范圍來看， 1000013000 元 /平米的供應量最大，主要集中在河西、寧南地區(qū)，而 1400016000 元 /平米價位區(qū)間的競爭主要來自于寧南和光華門片區(qū)。 ? 開發(fā)用地多，目前供應量在主城地區(qū)僅次于城東：擬建在建樓盤供應量 190 萬平米，根據規(guī)劃，中部和南部新城區(qū)有 平方公里的居住用地可供開發(fā)，是主城范圍內規(guī)模最大的可開發(fā)用地。 表 31 光華門片區(qū)主要在售樓盤 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積 (萬 M2) 建筑面積 （萬 M2） 建筑形態(tài) 均價 元 /㎡ 形象進度 主訴求點 銷售狀況 光華門片區(qū) 寧南片區(qū) 河西片區(qū) 圖例 100020xx 元 /平米 20xx 元 /平米以上 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 24 香格里拉花園 金大地 小高層 4880 20xx 年 10月交付 中央文化區(qū)高檔住宅 銷售不佳，改推裝修房 黃埔鑫園 三金 （金大地） 22 多層、小高層 小高層4300 20xx 年 5/8月二期交付 森林海 植物園風情住宅區(qū) 銷售 良好 東城水岸 百市發(fā)展 10 多層、小高層 4800 20xx 年 7月二期交付 城東首座大型PARKHOUSE 社區(qū) 尚未開盤 大地豪庭 二建房產 5 8 小高層 4100 20xx 年 8月一期交付 健康新城 健康居家模式 銷售良好 城開家園 城建集團 小高層 4000 20xx 年 7月一期交付 智能化家居系統(tǒng) 銷售良好 江南明珠 萬達 20 21 多層 3200 20xx 年 2/5月一期交付 低密度健康休閑社區(qū) 銷售一般 表現最好個案 黃埔鑫園 占地面積 18 萬平米 建筑面積 22 萬平米 容積率 銷售均價 多層 11000 元 /平米 ， 小高層 120xx 元 /平米； 主力產品 135 平米三房、 主力總價 60 萬 建筑形態(tài) 多層、 小高層 形象進度 二期主體施工 開售日期 20xx/6/28 一期開盤 銷售狀況 一期 392 套多層，兩年售完 發(fā)展商 南京三金房地產開發(fā)公司（南京鋼鐵集團、南京金大地房產聯合投資） 設計單位 何顯毅建筑師樓 物業(yè)管理 金大地物業(yè) （ 2）寧南片區(qū) 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 25 ? 去年開始啟動的大型居住區(qū)： 90 年代中期開始規(guī)劃建設，初期以基礎設施建設為主，在配套等基本完備的情況下于去年開始啟動，由于地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，加上知名發(fā)展商 —— 新加坡仁恒地產的帶動，迅速引起市場關注。 經濟發(fā)展 （ 1）經濟總量 根據區(qū)屬口徑統(tǒng)計， 20xx 年， 玄武區(qū) 實現 億元，人均 GDP6024 元，在南京十一個區(qū)中分別排名第 5 和第 9 位； 玄武區(qū) 統(tǒng)計數據偏小的主要原因在于市屬企業(yè)多，未列入區(qū)屬統(tǒng)計口徑，在南京市民心目中，玄武經濟、教育發(fā)達，是僅次于鼓樓的最好的區(qū)之一。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 21 住宅金融支撐住宅市場快速發(fā)展 20xx 年以來，按揭貸款成倍增長，至 20xx 年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。 銷售價格加速上升 ? 20xx20xx年，南京市商品房銷售均價持續(xù)下跌， 20xx年出現強勁反彈，增長 %，銷售均價高達 3486 元 /平米 （房產局數據），據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 20xx 年南京市房屋銷售均價為 3572 元 /平米 ，在全國 35 個大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。 ? 20xx 年以來，住宅銷售額除 20xx 年高于商品房 個百分點，其余年份均低于商品房，今 年上半年 低 個百分點。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 16 ? 住宅增長速度大于商品房： 20xx 年住宅增長率高于商品房 個百分點，今年上半年高 個百分點。 其中： ? 與去年相比，土地開發(fā)、商品房開發(fā)和住宅開發(fā)投資增長率均大幅提高，分別達到%、 %和 %，超過 房地產開發(fā)投資增長 率 、 和 個百分點。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 13 3： 規(guī)劃控制要求 根據規(guī)劃要點，政府對各建筑形態(tài)的用地比例和容積率都作了 具體規(guī)定，但從規(guī)劃部門了解，只要保證整個項目綜合容積率不變，各建筑形態(tài)的用地比例可以自由調整，如果不在規(guī)劃要點中加以明確的話，項目開發(fā)過程中可能會遇到政府在具體執(zhí)行過程中出現變化所帶來的風險。 ③ 開工 ? 超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當于土地使用權成交價款 20%以下的土地閑置費； ? 滿兩年未動工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權； ? 但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者 動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。不能按期開工的，應提前 30 日向出讓人提出延建申請，延建時間最長不得超過一年。 ④ 競買結果的確定原則 掛牌競價過程結束，按照以下規(guī)定確定競買結果： ? 在掛牌競價過程中只有一個競買者，且報價不低于底價，并符合其它出讓條件，則土地使用權由該競買者得。未競得者的競買保證金在競買截止之日后三日內給予退回（不計利息），競得者的競買保證金抵作土地使用權成交價款。 報價方式 現場書面報價。 表 16 根 據規(guī)劃設計要點計算的面積指標 用地面積（萬平米） 容積率 建筑面積（萬平米） 多層 6 6 圖例 電力 給水 電信 雨水 路燈 污水 煤氣 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 9 別墅 10 3 合計 19 9 第二部分 法律風險分析 一、土地出讓條件 出讓方式及程序 （ 1）出讓方式 競買人資格 境內外的公司、企業(yè)和其它組織。 周邊道路市政管線 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 8 ? 中山門外大街 規(guī)劃有給水、雨水、污水、電力、電信和煤氣管線， 管線設施十分齊全 。 ? 日夜噪音值相差不大，受昆蟲鳴叫影響，夜間噪音值比白天平均低不到 10dB。 ② 下馬坊公園 ? 位于宗地西 側， 占地 300 余畝 ， 是明孝陵的一部分，現在修復后免費開放 。 四、 周邊 3公里社區(qū)配套 項目周邊 一公里之內就有大學、中學、小學、幼兒園多所，另有鐘山醫(yī)院、南京理工大學醫(yī)院、南京農業(yè)大學醫(yī)院等，一公里到 兩公里的范圍之間中高檔住宅小區(qū)也 比較集中 ： ? 宗地周邊社區(qū)配套 都十分充裕，尤其是學校、醫(yī)院，因此不用為項目修建的配套設施。 三、 周邊道路及出行方式 道路 對外聯系道路主要有中山門外大街、滬寧高速 、 寧杭公路、 勝利村 路 和龍宮路 5 條，其中： ? 中山門外大街 ： 是城市東西向主干道 ，是宗地與老城區(qū)聯系 的主圖 12 宗地與周邊高差剖面圖（南北向東側） ） 滬寧高速 中山門外大街 宗地地面 55m 4m 紫金山山腳 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 5 要通道 。 住宅多為上世紀末修建的小高層居民區(qū)，已不能滿足現代社會的需要。 ? 按標高 31 米以下、 3140 米、 40 米以上將宗地劃分為 3 個區(qū)域，其中， 40 米以上區(qū)域占總用地面積的近一半， 31 米以下和 3140 米區(qū)域各占四分之一左右。該項目拆遷改造土地總面積 120畝，除實際出讓的 100 畝之外，其余近 20 畝土地全部用于綠化 和公共服務設施 ，因此，該項目實際可利用的資源價值高。 二、外部環(huán)境 本項目是主城范圍內 規(guī)模 比較大 的完整地塊， 地形條件較優(yōu)越，由于位于紫金山山腳，周圍可用于住宅開發(fā)的土地不多，面臨的競爭壓力較小 。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 1 目 錄 項目決策背景與摘要 一、內部因素 二、外部環(huán)境 第一部分 項目概況 一、宗地位置 二、宗地現狀 三、周邊道路及出行方式 四、周邊 3 公里社區(qū)配套 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 六、市政配套 七、規(guī)劃設計要求 第二部分 法律風險分析 一、土地出讓條件 二、項目的風險點、風險可能性預測及控制風險的手段 三、總體評價 第三部分 市場分析 一、南京房地產市場簡述 二、玄武、孝陵衛(wèi)市 場概況 三、競爭市場分析 四、需求市場特征 五、產品建議和目標客戶定位 第四部分 規(guī)劃設計初步分析 一、規(guī)劃設計草案 二、規(guī)劃設計草案分析 第五部分 工程及銷售計劃 一、一期開工時間確定 二、工程及銷售計劃 第六部分 成本及投資收益預測 一、成本預測 二、稅務分析 三、經濟指標分析 四、現金流量 第七部分 競爭對手分析 一、已購買標書的發(fā)展商 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 2 二、其它本地發(fā)展商 第八部分 綜合分析與建議 一、優(yōu)勢與劣勢 二、結論與建議 項目決策背景與摘要 一、內部因素 項目地處紫金山山腳、中山門外大街北側、龍宮路東側、滬寧高速南側 ， 緊靠地鐵二號線下馬坊站。 項目距 老城區(qū) —— 新街口 5公里， 車程只需 20分鐘左右（考慮堵車因素）。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 3 第一部分 項目概況 一、宗地位置 ? 中山門外大街北側、滬寧高速南側、龍宮路東側 。 （ 2）宗地標高 中山門 寧杭公路 寧棲公路 紫金 山 宗 地 寧棲公路 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 4 ? 東 北部顯著低于紫金山 。 （ 3）公園 下馬坊 公園位于宗地的西北方， 占地 300 余畝，公園內樹木蔥郁，鳥語花香，是居民晨練，散步的好去處。通過中山門外大街可聯接滬寧高速、中山東路、苜蓿園大道等，是城東地區(qū)進入老城區(qū)最便捷、最快速的通道。 ? 項目與市中心以及周邊主要配套區(qū) —— 新街口 、 大行宮 和 月牙湖 之間交通發(fā)達，車程在 510 分鐘左右，可以解決大型和高檔次的生活配套服務問題。 ? 植被茂密， 綠草如茵 ， 既有優(yōu)美的自然風光，也有厚重的 名勝古跡 ， 是散步休息的好去處 。 ? 55dB 以下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧高速 100 米，后退中山門外大街 50 米，后退龍宮 路 10 米。 綜合分析