【正文】 0100 萬平米 /年。 ? 主力客源：寧南新區(qū)的自有客源 (家境殷實的拆遷戶 /改善居住條件 )；周邊效益好的大型企業(yè)（如中興通訊）的職工；主城區(qū)購買力強的二次置業(yè)家庭；中途分流的江寧客源。 ? 價格高于南京平均水平：均價 9000 元 /平米，樓盤 （別墅）最高均價 20xx0 元 /平米以上。 ? 樓盤平均規(guī)模 510 萬平米，規(guī)模最大的黃埔鑫園占地面積 18 萬平米，建筑面積22 萬平 米。 三、競爭市場分析 項目周邊市場分析 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 23 圖 31 競爭片區(qū)分布圖 （ 1）光華門地區(qū) ? 近 3 年迅速崛起的高檔居住區(qū)： 90 年代中后期，月牙湖周邊地區(qū)開發(fā)帶動城東片區(qū)的形成，長期以來定位 于南京的高尚居住區(qū)；隨著月牙湖周邊地區(qū)的開發(fā)完畢，城東片區(qū)的中心向南轉(zhuǎn)移到光華門地區(qū)。 （ 2）歷史沿革 從公元 229 年孫權(quán)遷都建鄴開始，玄武區(qū)曾是東吳、東晉和南朝宋、齊、梁、陳等六朝宮闕的所在地，明初紫禁城、太平天國天王府、孫中山臨時大總統(tǒng)府、國民黨總統(tǒng)府也在玄武區(qū)內(nèi)。 單個樓盤開發(fā)規(guī)模逐漸加大 今年，南京市樓盤開發(fā)規(guī)模明顯加大，例如， 4 月份房產(chǎn)局主辦的房展會共 88 個樓盤參展，其中， 10 萬平方米以上樓盤 30 個，占參展樓盤總數(shù)的 30%， 20 萬平方米以上樓盤 10個， 50 萬平方米以上樓盤 3 個。 ? 今年，配合河西、仙西等新區(qū)建設(shè)，經(jīng)濟適用 房 建設(shè)力度開始明顯加大：已經(jīng)確定、并將于明年逐漸上市的共 165 萬平米，包括定向供給河西拆遷居民的 68 萬平米、定向供給仙西拆遷居民的 75 萬平米、面向全市的景家村小區(qū)（二、三期） 22 萬平米。 ? 20xx 年以來， 南京 市住宅銷售均價持續(xù)上升，增長率不斷放大，年均增長率 %，今年上半年銷售均價（含江寧）為 2920 元 /平米 （統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)），同比增長 211 元 /平米 ，增長率高達(dá) %。 3： 外來人口帶動 據(jù)市公安局統(tǒng)計， 20xx 年以來，外地人在南京購房落戶的共 17868 戶（ 36485 人），占同期商品房交易總套數(shù)的 10%左右。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 18 （ 4）需求增長的主要影響因素 1： 大規(guī)模城建與拆遷 ? 20xx 年以來，南京市共 拆遷 居民 萬戶 ，占同期商品房交易總套數(shù)的 25%左右。 ? 20xx 年以來，除 20xx 略有下降以外，住宅銷售面積增長率不斷上升，今 年上半年銷售面積 萬平米，增長 %。 ② 竣工面積 ? 0810 年，商品房和住宅施工面 積分別保持在 400 萬平米和 300 萬平米左右，波動幅度不超過 10%；今上半年大幅增長，同比增長率分別為 %和 %。 ② 空置面積持續(xù)下降 ? 0810 年，商品房空置面積平均每年下降 4 萬平米，住宅空置面積平均每年下降 8萬平米。 ? 土地開發(fā)投資增長率小于商品房開發(fā) 增長 率 個百分點，主要原因 在于近幾年的大量開發(fā)使 市場存量土地消耗過多，而國家限制政策出來后，市場不夠活躍 。 ? 主城 面積 313 平方公里 ， 人口 329 萬人 ，人口密度 10511 人 /平方公里。 4： 市政配套 龍宮路 下面的規(guī) 劃市政管線的管徑、容量和建設(shè)時間、宗地污水的排放方式和方向 沒有明確，將可能增加開發(fā)成本和風(fēng)險。因此，有必要明確拆遷和交地時間表、實際交地后受讓人的管理權(quán)限、解決拆遷遺留問題的責(zé)任人和時間要求等問題。 二、項目的風(fēng)險點、風(fēng)險可能性預(yù)測及控制風(fēng)險的手段 主要風(fēng)險及控制手段 從 XX 都市園林 項目實際操作進程來看，政府對于已經(jīng)答應(yīng)的條件和政策，由于領(lǐng)導(dǎo)變更等原因，在實際執(zhí)行過程中會 出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，政府可信度存在一定風(fēng)險。 ② 交地 如出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人對本合同項下宗地占有延期的， ? 每延期一日，出讓人按受讓人已經(jīng)支付的土地成交價款的 3‰向受讓人給付違約金； ? 延期交付超過 6 個月的，受讓人有權(quán)解 除合同，出讓人雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地成交價款的其它部分，受讓人并可請求出讓人賠償因違約造成的其它損失。 購買標(biāo)書 11月 29日起 報名 11 月 29 日 —— 12月 23 日（工作日），以資金到帳為準(zhǔn)； 由于轉(zhuǎn)帳需 2 天時間，因此，轉(zhuǎn)帳支票支付最遲在 12 月 20日，如 12月 23日支付，必須用本票。 （ 2）交地時間 ? 第一期 （西半部）： 20xx 年 5月 25 日 ? 第二期 （東半部）： 20xx 年 7月 5 日 （ 3）付款條件 ? 出讓合 同簽定當(dāng)日內(nèi)（ 20xx年 12 月 28 日）， 付成交價款的 15%； ? 20xx 年 1 月 10 日之前， 付成交價款的 15%； ? 20xx 年 2 月 5 日之前，付成交價款的 15%； ? 20xx 年 3 月 12 日之前，付成交價款的 10%； ? 20xx 年 4 月 8 日之前，付成交價款的 10%； ? 20xx 年 5 月 4 日之前，付成交價款的 15%； ? 20xx 年 6 月 9 日之前，付成交價款的 10%； ? 20xx 年 7 月 18 日之前，付成交價款的 10%。 ? 在掛牌競價過程中有兩個或兩個以上競買者，土地使用權(quán)由高于底價的最高報價者得；報價相同的，先提交報價書者為競得人，但報價低于底價者除外。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。 ② 答疑 書面答疑。 項目公司的成立 競得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項目公司。 不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。 底價 億元。 獨立競買、聯(lián)合競買皆可。 別墅用地的面積不得超過 總用地面積的 1/2。 綜合分析 ， ? 污水排放管線及排水方向目前尚不明確 ，雨水排入西側(cè)小溪 ； ? 電力、給水、雨水可從中山門外大街 接入或排出。 六、市政配套 宗地內(nèi)部現(xiàn)狀 ? 宗地內(nèi)無污水、雨水管，污水、雨水利用地勢、由東 北 向西 南 通過明 溝排放到 西 南側(cè)，至今沒有發(fā)生過洪澇。 ? 55dB 以下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧高速 100 米，后退中山門外大街 50 米，后退龍宮 路 10 米。 ? 中山門外大街 ：上午 30 輛 /分鐘，下午 20 輛 /分鐘，晚上 17 輛 /分鐘；客貨比 2:1。 ? 植被茂密， 綠草如茵 ， 既有優(yōu)美的自然風(fēng)光，也有厚重的 名勝古跡 ， 是散步休息的好去處 。 山上植被茂盛，整體景觀良好，山上交通發(fā)達(dá)，山頂有著名的山頂公園 。 ? 項目與市中心以及周邊主要配套區(qū) —— 新街口 、 大行宮 和 月牙湖 之間交通發(fā)達(dá)，車程在 510 分鐘左右，可以解決大型和高檔次的生活配套服務(wù)問題。 ? 龍宮路 路 ：北通美齡宮、海底世界、明孝陵 、中山陵 等， 南接后標(biāo)營路 。通過中山門外大街可聯(lián)接滬寧高速、中山東路、苜蓿園大道等，是城東地區(qū)進入老城區(qū)最便捷、最快速的通道。 ? 地塊內(nèi)另有蘇寧商場，石林百貨等大型購物商場 。 （ 3）公園 下馬坊 公園位于宗地的西北方， 占地 300 余畝，公園內(nèi)樹木蔥郁，鳥語花香，是居民晨練，散步的好去處。 地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀以學(xué)校 、居民住宅、 公園 、 醫(yī)院 為主 ，其中， 學(xué)校和公園占總用地面積的 一半以上 。 （ 2）宗地標(biāo)高 中山門 寧杭公路 寧棲公路 紫金 山 宗 地 寧棲公路 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 4 ? 東 北部顯著低于紫金山 。 二、宗地現(xiàn)狀 四至范圍 宗地北靠紫金山，南接中山門外大街，西起龍宮路，東至都市山莊 。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 3 第一部分 項目概況 一、宗地位置 ? 中山門外大街北側(cè)、滬寧高速南側(cè)、龍宮路東側(cè) 。 項目南鄰南理工和南理工附屬幼兒園，西南有南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，東距 南京市第九中學(xué)震旦校區(qū) 僅五百米。 項目距 老城區(qū) —— 新街口 5公里， 車程只需 20分鐘左右（考慮堵車因素）。 南京市未來 510年內(nèi)的重點發(fā)展方向為河西、江寧和 城東，地處南京東部的 孝陵衛(wèi)區(qū)域?qū)⒊蔀?政府重點投資和開發(fā)區(qū)域。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 1 目 錄 項目決策背景與摘要 一、內(nèi)部因素 二、外部環(huán)境 第一部分 項目概況 一、宗地位置 二、宗地現(xiàn)狀 三、周邊道路及出行方式 四、周邊 3 公里社區(qū)配套 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 六、市政配套 七、規(guī)劃設(shè)計要求 第二部分 法律風(fēng)險分析 一、土地出讓條件 二、項目的風(fēng)險點、風(fēng)險可能性預(yù)測及控制風(fēng)險的手段 三、總體評價 第三部分 市場分析 一、南京房地產(chǎn)市場簡述 二、玄武、孝陵衛(wèi)市 場概況 三、競爭市場分析 四、需求市場特征 五、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶定位 第四部分 規(guī)劃設(shè)計初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計草案 二、規(guī)劃設(shè)計草案分析 第五部分 工程及銷售計劃 一、一期開工時間確定 二、工程及銷售計劃 第六部分 成本及投資收益預(yù)測 一、成本預(yù)測 二、稅務(wù)分析 三、經(jīng)濟指標(biāo)分析 四、現(xiàn)金流量 第七部分 競爭對手分析 一、已購買標(biāo)書的發(fā)展商 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 2 二、其它本地發(fā)展商 第八部分 綜合分析與建議 一、優(yōu)勢與劣勢 二、結(jié)論與建議 項目決策背景與摘要 一、內(nèi)部因素 項目地處紫金山山腳、中山門外大街北側(cè)、龍宮路東側(cè)、滬寧高速南側(cè) ， 緊靠地鐵二號線下馬坊站。本項目總建筑面積 19萬平米， 20xx年可結(jié)算面積約 9萬平米，結(jié)算金額約 4億元，并可為 XX房地產(chǎn) 公司 20xx20xx年提供主要利潤來源。 二、外部環(huán)境 本項目是主城范圍內(nèi) 規(guī)模 比較大 的完整地塊， 地形條件較優(yōu)越，由于位于紫金山山腳，周圍可用于住宅開發(fā)的土地不多，面臨的競爭壓力較小 。 項目位于 紫金山 山腳 ， 前有一條源于紫金山的小溪 ， 后有紫金山郁郁蔥蔥的樹林，空氣清新， 風(fēng)景優(yōu)美，自然條件優(yōu)越， 是難得的都市自然山水園林 。該項目拆遷改造土地總面積 120畝，除實際出讓的 100 畝之外，其余近 20 畝土地全部用于綠化 和公共服務(wù)設(shè)施 ，因此，該項目實際可利用的資源價值高。 項目 北靠 紫金山 山，南側(cè)緊臨 南京 理工大學(xué) 。 ? 按標(biāo)高 31 米以下、 3140 米、 40 米以上將宗地劃分為 3 個區(qū)域，其中， 40 米以上區(qū)域占總用地面積的近一半， 31 米以下和 3140 米區(qū)域各占四分之一左右。 ? 西 北部 低于滬寧高速大約 4 米 。 住宅多為上世紀(jì)末修建的小高層居民區(qū)，已不能滿足現(xiàn)代社會的需要。 并新建成了一條商業(yè)街。 三、 周邊道路及出行方式 道路 對外聯(lián)系道路主要有中山門外大街、滬寧高速 、 寧杭公路、 勝利村 路 和龍宮路 5 條，其中： ? 中山門外大街 ： 是城市東西向主干道 ，是宗地與老城區(qū)聯(lián)系 的主圖 12 宗地與周邊高差剖面圖（南北向東側(cè)） ） 滬寧高速 中山門外大街 宗地地面 55m 4m 紫金山山腳 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 5 要通道 。 ? 勝利村路 ：通往勝利村，可由此到達(dá)南理工四號門和石林百貨 。 四、 周邊 3公里社區(qū)配套 項目周邊 一公里之內(nèi)就有大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園多所，另有鐘山醫(yī)院、南京理工大學(xué)醫(yī)院、南京農(nóng)業(yè)大學(xué)醫(yī)院等，一公里到 兩公里的范圍之間中高檔住宅小區(qū)也 比較集中 ： ? 宗地周邊社區(qū)配套 都十分充裕，尤其是學(xué)校、醫(yī)院，因此不用為項目修建的配套設(shè)施。左右。 ② 下馬坊公園 ? 位于宗地西 側(cè)， 占地 300 余畝 ， 是明孝陵的一部分，現(xiàn)在修復(fù)后免費開放 。 （ 3）噪聲影響 ① 周邊 無廠礦、倉庫等，主要噪聲來自周邊道路 ? 滬寧高