【正文】 米左右，波動幅度不超過 10%；今上半年大幅增長，同比增長率分別為 %和 %。 （ 2）供應量年 波動幅度不超過 10%，但今年上半年 增長 較緩 ① 施工面積 ? 0810 年，商品房和住宅施工面積分別保持在 1000 萬平米和 700 萬平米左右，波動幅度不超過 10%；今上半年大幅增長，分別達到 854 萬平米 和 658 萬平米 ，增長率分別為%和 %。 ② 空置面積持續(xù)下降 ? 0810 年，商品房空置面積平均每年下降 4 萬平米，住宅空置面積平均每年下降 8萬平米。 需求增長大于供給、空置面積持續(xù)下降 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 15 （ 1）綜述 ① 需求增長大于供給 ? 0810 年，商品房竣工面積與銷售面積的差距由 163 萬平米減小到 98 萬平米，住宅竣工面積與銷售面積的差距由 128 萬平 米減小到 41 萬平米。 ? 土地開發(fā)投資增長率小于商品房開發(fā) 增長 率 個百分點，主要原因 在于近幾年的大量開發(fā)使 市場存量土地消耗過多，而國家限制政策出來后，市場不夠活躍 。 ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值 2721 億元 ? 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 5000 美元 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“二、三、一” ? 三大支柱產(chǎn)業(yè)：石化、汽車和電子 ? 實際利用外資 116 億美元 ? 社會消費品零售總額 947 億元 ? 全社會固定資產(chǎn)投資額 1142 億元 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2147 元 ? 人均儲蓄存款余額 220xx 元 房地產(chǎn)開發(fā)（ 20xx年數(shù)據(jù)）： ? 投資 ： 房地產(chǎn) 273 億元 、住宅 183 億元 ? 施工面積：商品房 2379 萬平米、住宅 1782 萬平米 ? 竣工面積：商品房 1178 萬平米、住宅 604 萬平米 ? 批準上市面積：住宅 647 萬平米 ? 銷售面積：商品房 907 萬平米、住宅 537 萬平米 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 14 ? 銷售額：商品房 401 億元、住宅 248 億元 ? 空置面積：商品房 83 萬平米、住宅 55 萬平米 ? 銷售均價：商品房 1077 元 /平米、住宅 9739 元 /平米 ? 個人購房比例： % ? 按揭貸款： 174 億元 （一）市場成長狀況 投資增長加速 20xx 年以來，南京 房地產(chǎn)開發(fā)投資 一直呈加速增長之勢，今年上半年增幅繼續(xù)加大，共完成 投資 122 億元 ，在全國 大中城市中 排 第五位，增長 率 %， 排 第十一位。 ? 主城 面積 313 平方公里 ， 人口 329 萬人 ，人口密度 10511 人 /平方公里。 三、總體評價 根據(jù) XX 都市園林 項目的實際操作 經(jīng)驗，本項目法律風險基本在可控范圍之內(nèi)，具備法律上的可行性。 4： 市政配套 龍宮路 下面的規(guī) 劃市政管線的管徑、容量和建設時間、宗地污水的排放方式和方向 沒有明確，將可能增加開發(fā)成本和風險。該項目用地面積大，地形復雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設施等目前未知。因此，有必要明確拆遷和交地時間表、實際交地后受讓人的管理權(quán)限、解決拆遷遺留問題的責任人和時間要求等問題。 綜合分析，對于政府招投標項目，主要風險來自于政策性風險。 二、項目的風險點、風險可能性預測及控制風險的手段 主要風險及控制手段 從 XX 都市園林 項目實際操作進程來看，政府對于已經(jīng)答應的條件和政策，由于領(lǐng)導變更等原因，在實際執(zhí)行過程中會 出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，政府可信度存在一定風險。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。 ② 交地 如出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人對本合同項下宗地占有延期的， ? 每延期一日，出讓人按受讓人已經(jīng)支付的土地成交價款的 3‰向受讓人給付違約金； ? 延期交付超過 6 個月的，受讓人有權(quán)解 除合同，出讓人雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地成交價款的其它部分，受讓人并可請求出讓人賠償因違約造成的其它損失。 答疑 書面答疑； 20xx 年 12月 18日下午 5： 00 之前提交； 審查具備競買資格的報名者于 20xx年 12月 23日下午 2： 00—— 5： 00領(lǐng)取書面答復。 購買標書 11月 29日起 報名 11 月 29 日 —— 12月 23 日（工作日），以資金到帳為準； 由于轉(zhuǎn)帳需 2 天時間，因此，轉(zhuǎn)帳支票支付最遲在 12 月 20日，如 12月 23日支付，必須用本票。 （ 5）開工時間 20xx 年 9 月 30 日之前。 （ 2）交地時間 ? 第一期 （西半部）： 20xx 年 5月 25 日 ? 第二期 （東半部）： 20xx 年 7月 5 日 （ 3）付款條件 ? 出讓合 同簽定當日內(nèi)（ 20xx年 12 月 28 日）， 付成交價款的 15%； ? 20xx 年 1 月 10 日之前， 付成交價款的 15%； ? 20xx 年 2 月 5 日之前，付成交價款的 15%； ? 20xx 年 3 月 12 日之前，付成交價款的 10%； ? 20xx 年 4 月 8 日之前，付成交價款的 10%； ? 20xx 年 5 月 4 日之前，付成交價款的 15%； ? 20xx 年 6 月 9 日之前，付成交價款的 10%； ? 20xx 年 7 月 18 日之前，付成交價款的 10%。 ⑤ 簽約 競得者必須于 20xx 年 12 月 28 日 與市國土局 簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，逾期不簽的，取消競得資格，已交付的競買保證金不予退還，并負責賠償市國土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費用。 ? 在掛牌競價過程中有兩個或兩個以上競買者，土地使用權(quán)由高于底價的最高報價者得；報價相同的，先提交報價書者為競得人，但報價低于底價者除外。市國土資源局當場宣布本次掛牌出讓競買結(jié)果，并與競得者簽訂《國有土地使用權(quán)掛牌 出讓成交確認書》。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。自 20xx 年 12 月 19 日起不在接受任何形式的質(zhì)疑。 ② 答疑 書面答疑。 （ 2）出讓程序 ① 報名 工作日 20xx1 年 11 月 29 日至 20xx年 12月 23 日 辦理報名手續(xù)，填寫報名表及提交有 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 10 關(guān)報名資料，經(jīng)審查符合競買資 格的，向南京市土地市場管理辦公室交付競買保證金（到帳），方可領(lǐng)取競買報價書開始報價。 項目公司的成立 競得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項目公司。 成交價款構(gòu)成 包括土地拆遷安置補償費、土地掛牌出讓工作費用、政府土地收益； 不含其它稅費。 不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。 競買保證金 20xx 萬元，競買截止之日后三日內(nèi)退回（不計利息）。 底價 億元。 競買單位必須取得南京市建委的資質(zhì)認定。 獨立競買、聯(lián)合競買皆可。 建筑限高 多層住宅的層數(shù)不得超過五層 別墅為雙層別墅 建筑間距 多層住宅的南北向間距必須大于 1： 其它 高壓線可以移位 建設要求 地塊周邊綠化帶和綠化帶內(nèi) 6 米寬的道路，由開發(fā)企業(yè)自行建設。 別墅用地的面積不得超過 總用地面積的 1/2。 龍宮路 中山門 外大街 圖 14 周邊市政管線分布圖 七、 規(guī)劃設計要求 根據(jù)規(guī)劃設計要點，宗地總建筑面積 19 萬平米，綜合容積率為 ， 建筑類型為單戶型雙層別墅 和多層住宅 。 綜合分析 ， ? 污水排放管線及排水方向目前尚不明確 ，雨水排入西側(cè)小溪 ； ? 電力、給水、雨水可從中山門外大街 接入或排出。 ? 自來水、電話、有線電視、煤氣由中山門外大街 接入。 六、市政配套 宗地內(nèi)部現(xiàn)狀 ? 宗地內(nèi)無污水、雨水管，污水、雨水利用地勢、由東 北 向西 南 通過明 溝排放到 西 南側(cè)，至今沒有發(fā)生過洪澇。 雖 地塊地處山腳下，地勢低洼，但紫金山浮土層厚 ， 加上枯枝落葉層厚，蓄水功能強 ，因此，項目開發(fā) 無需修建排洪溝，就可 解決雨季洪澇問題。 ? 55dB 以下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧高速 100 米，后退中山門外大街 50 米，后退龍宮 路 10 米。 表 14 交通流量分析表 單位：輛 /分鐘 時段 分 次測試 滬寧高速 中山門外大街 客車 貨車 總計 客車 貨車 總計 10:00～ 12:00 1 25 15 40 19 14 33 2 27 12 39 14 14 28 3 23 18 41 15 13 28 平均 25 15 40 16 14 30 14:00～ 16:00 1 20 7 27 13 7 20 2 16 7 23 14 8 22 3 15 9 24 14 5 19 平均 17 8 25 14 6 20 ② 噪聲值 ? 白天不同時 段噪聲值相近，無顯著時段差別。 ? 中山門外大街 ：上午 30 輛 /分鐘，下午 20 輛 /分鐘，晚上 17 輛 /分鐘；客貨比 2:1。 ? 主要污染源來自滬寧 高速 、 中山門外大街 通行車輛的尾氣及粉塵污染。 ? 植被茂密， 綠草如茵 ， 既有優(yōu)美的自然風光，也有厚重的 名勝古跡 ， 是散步休息的好去處 。 名勝古跡匯集四周，潛隱山間，例如著名的中山陵、明孝陵、靈谷寺、美齡宮、海底世界、紫金山索道等。 山上植被茂盛，整體景觀良好，山上交通發(fā)達，山頂有著名的山頂公園 。 ? 山勢東西向平緩，靠近宗地的南 北向山勢陡峭，坡度 60176。 ? 項目與市中心以及周邊主要配套區(qū) —— 新街口 、 大行宮 和 月牙湖 之間交通發(fā)達，車程在 510 分鐘左右，可以解決大型和高檔次的生活配套服務問題。 表 13 公交線路基本情況 公交線路 通行區(qū)間 通行時間 班次間隔 游 2 靈谷寺 — 小衛(wèi)街 — 雨花臺南門 6:3020:00 5 分鐘 5 路 柳營 — 小衛(wèi)街 — 莫愁新寓 4:30— 23:00 5 分鐘 36 路 柳營 — 小衛(wèi)街 — 南京火車站 5:00— 21:25 5 分鐘 49 路 新和 源裝飾城 — 小衛(wèi)街 — 南京理工大 5:00— 23:05 5 分鐘 51 路 太陽城 — 小衛(wèi)街（東） — 雙橋門（東） 5:00— 21:20 5 分鐘 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 6 55 路 長白街－小衛(wèi)街 － 悅民路 5： 30－ 22： 20 5 分鐘 84 路 南京理工大－小衛(wèi)街 － 雨花臺南大門 6： 00－ 22： 20 10 分鐘 121 路 鎖石生態(tài)園 － 小衛(wèi)街 — 石門坎 6： 00－ 22： 10 20 分鐘 142 路 長白街－小衛(wèi)街 － 南灣營 6： 30－ 20： 30 15 分鐘 163 路 長江路 — 小衛(wèi)街 — 南灣營 5:40— 23:00 15 分鐘 314 路 悅民路 — 小衛(wèi)街（ 東） — 富麗山莊 6:00— 20:00 20 分鐘 315 路 倉波門 － 小衛(wèi)街 － 白馬公園 6： 00－ 19： 00 20 分鐘 805 路 五洲裝飾城 － 小衛(wèi)街 － 南灣營 22： 35－ 04： 10 1535 分鐘 814 路 南灣營 — 小衛(wèi)街 — 公交總公司駕校 23:00— 04:55 2035 分鐘 軌道交通 地鐵 2 號線沿 中山門南大街 從宗地南側(cè)穿過， 宗地距下馬坊地鐵站僅 150 米 。 ? 龍宮路 路 ：北通美齡宮、海底世界、明孝陵 、中山陵 等， 南接后標營路 。 ? 寧杭公路 ：舊時連接江蘇和浙江的一條重要通道，經(jīng)過拓寬后時速可達 110 公里 /小時，是聯(lián)通老城區(qū)于東部郊區(qū)的一條快速通道，也是南京東面出口的 一條便捷通道。通過中山門外大街可聯(lián)接滬寧高速、中山東路、苜蓿園大道等，是城東地區(qū)進入老城區(qū)最便捷、最快速的通道。 拆遷的難度相對較小。 ? 地塊內(nèi)另有蘇寧商場，石林百貨等大型購物商場 。 （ 5）商場 ? 宗地 旁剛建成一個大型蘇果超市，面積約 10000 平方米 ，商品種類齊全，價格公道 。 （ 3）公園 下馬坊 公園位于宗地的