南京項目park公館百家湖灣-全文預(yù)覽
【正文】 滿足自我空間需要的 擇居傾向 重視現(xiàn)代感、舒適度、居住環(huán)境，有要求獨立性居住空間的傾向，有崇洋心理，認可景觀生活，可接受價位一般在 60萬元以內(nèi)向往第二居所的休閑生活。 在周邊有固定的居所，因工作上的原因商務(wù)應(yīng)酬較多，需要一個固定的能提供商務(wù)接待服務(wù)場所的人 對住宅 /公寓的需求 對私人酒店的需求 對商業(yè)、會所的需求 腦力勞動者、自由工作者、ＩＴ人士，這類客戶需要更多獨立工作，思考空間的人群，該部分客戶學(xué)歷水平高，工作壓力大。 本項目三大主要功能 功能定位 項目利益最大化 功能關(guān)系定位 住宅功能 第一目標(biāo)：提供項目最大利潤實現(xiàn)點 第二目標(biāo)：為商業(yè)提供購買力和人氣 的基礎(chǔ)保障 私家酒店（產(chǎn)權(quán)公寓） 第一目標(biāo)：令部分物業(yè)價值最大化，形成項目特色 第二目標(biāo)：經(jīng)營投資，保值 商服功能（含會所部分） 第一目標(biāo) ： 是作為社區(qū)的生活配套，增加物業(yè)的吸引力 . 第二目標(biāo)：經(jīng)營性物業(yè) 可根據(jù)市場情況，考慮轉(zhuǎn)換 功能定位 功能布置劃分 雕塑噴泉 商業(yè)、會所 私家酒店 住 宅 原規(guī)劃立體停車位建議改為雕塑噴泉 在小區(qū)范圍內(nèi)建立體車庫有礙美觀 本項目綠地面積不大，如建設(shè)立體車庫 綠地面積將進一步減少 雕塑噴泉可做為景觀的延伸，與內(nèi)外景 融為一體。 SWOT分析 項目分 析 不利 有利 STRENGTH 優(yōu)勢 WEAKNESS 劣勢 OPPORTUNITY 機會 THREAT 威脅 SWOT分析 市場環(huán)境 內(nèi)在特質(zhì) 克服劣勢， 把握機會！ 項目分析 項目初步營銷策略 項目定位初探 項目特性分析 江寧市場整體狀況 提 要 根據(jù)項目地產(chǎn)因子考慮適宜建造的建筑功能 單 身 公 寓 普 通 住 宅 中高檔公寓 /住宅 豪宅別墅 影 響 因子 A、 公共交通 很 強 強 一般 弱 B、 噪音及環(huán)境干擾性 強 較 強 弱 很弱 C、 空氣環(huán)境 低 不 高 高 很高 D、 小區(qū) （ 菜市場 ） 配套 高 很 高 較弱 弱 E、 周邊自然及人文景觀 低 一般 高 很高 F、 小區(qū)物業(yè)管理水平 低 不高 高 很高 G、 建筑質(zhì)量 、 裝修情況 低 一般 高 很高 H、 容積率 、 覆蓋率 無 一般 低 低 I、 休閑空間 ， 綠化環(huán)境 無 一般 高 很高 J、 內(nèi)部景觀 無 一般 高 很高 項 目 具 備 中 高 檔 產(chǎn) 品 開 發(fā) 條 件 檔次定位 根據(jù)項目地產(chǎn)因子考慮適宜建造的建筑功能 單 身 公 寓 普 通 住 宅 中高檔公寓 /住宅 豪宅別墅 影 響 因子 A、 公共交通 很 強 強 一般 弱 B、 噪音及環(huán)境干擾性 強 較 強 弱 很弱 C、 空氣環(huán)境 低 不 高 高 很高 D、 小區(qū) （ 菜市場 ） 配套 高 很 高 較弱 弱 E、 周邊自然及人文景觀 低 一般 高 很高 F、 小區(qū)物業(yè)管理水平 低 不高 高 很高 G、 建筑質(zhì)量 、 裝修情況 低 一般 高 很高 H、 容積率 、 覆蓋率 無 一般 低 低 I、 休閑空間 ， 綠化環(huán)境 無 一般 高 很高 J、 內(nèi)部景觀 無 一般 高 很高 項 目 具 備 中 高 檔 產(chǎn) 品 開 發(fā) 條 件 本項目適宜類型 紅色為本項目因子 檔次定位 市場客戶對中高檔物業(yè)認同因素及變化 時間向度 關(guān)注程度 高 低 過去 未來 區(qū)位 價位 環(huán)境 戶型 規(guī)模 /配套 品牌形象 目前 競爭力定位 各因素的可復(fù)制性比較 ——最大發(fā)掘稀缺性價值 可復(fù)制性 容易 較難 很難 房地產(chǎn)項目的因素 區(qū)位 價位 環(huán)境 規(guī)模 /配套 戶型 開發(fā)商 /項目品牌 本項目的湖景資源具有絕版價值， 對提升項目整體檔次有重要作用。 ? 江寧開發(fā)區(qū)新增供應(yīng)增長迅猛、消化增速有限， 供求對比面臨一定的矛盾 。 ? 生活配套 依賴外部提供 ? 片區(qū)環(huán)境和周邊物業(yè)尚在建，未形成統(tǒng)一形象，視覺效果不理想。 所在區(qū)域整體形象 優(yōu)越的區(qū)域氣質(zhì) 和發(fā)展?jié)撡|(zhì)！ 項目分析 內(nèi)在特質(zhì) 不利 市場環(huán)境 有利 STRENGTH 優(yōu)勢 WEAKNESS 劣勢 OPPORTUNITY 機會 THREAT 威脅 ?片區(qū)價值 ：已在市場上得到較高認同。
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