【正文】 槽北街，西面緊鄰 苑楓景二期，南面與棠湖 .柏林鎮(zhèn)毗鄰。這種情況下，投資成本將略高于現(xiàn)實(shí)情況。同時(shí)，項(xiàng)目地與體育中心、濕地公園距離較近。項(xiàng)目地緊鄰的兩條干道均為雙向六車道，交通方便。整個(gè)地塊大致呈長方形，較規(guī)整。 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 項(xiàng)目總投資 萬元，其中自有資金 12694 萬元，貸款 12694 萬元，建設(shè)期利息 萬元。 10 二．宏觀投資環(huán)境分析 成都被譽(yù)為 “ 天府之 國 ” ，人口 1103 萬，全市人口密度為每平方公里890 人，市區(qū)達(dá)每平方公里 2175 人，面積 12390 平方公里，是中國西部經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的特大型城市，被國務(wù)院列為西南地區(qū)的 “ 三中心，兩樞紐 ” ，占據(jù)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制高點(diǎn)，具有明顯的區(qū)位競爭優(yōu)勢。 ? 人均財(cái)富－人均 GDP 從人均指標(biāo)來看，人均 GDP 也獲得大幅增長， 2021 年達(dá)到人均 24920元，居民財(cái)富 增長迅速。 （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒） ? 相關(guān)城市對比分析 類比城市 成都 重慶 中國 北京 上海 東京、紐約 城市化水平 ％ ％ 43％ 84％ 90％ 90％以上 人均 GPD（美元） 3230 1600 2042 6200 10000 30000 第三產(chǎn)業(yè)占比 ％ ％ ％ 70％ ％ 接近 80％ 恩格爾系數(shù) ％ ％ 41％ ％ / 小于 30％ 城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段 根據(jù) 按城市化發(fā)展的 “ 納瑟姆 ” 曲線來判斷 ， 城市化水平達(dá)到 30％以后，將進(jìn)入 30－ 70％的國際公認(rèn)的加速發(fā)展期。 從這個(gè)角度來說，成都現(xiàn)階段正是處在了這么一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期當(dāng)中，且未來還有很大的發(fā)展?jié)摿Α?以此觀之，成都市居民生活水平已經(jīng)進(jìn)入富裕階段，正穩(wěn)步邁向最富裕的水平。 成都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在西部主要省會(huì)城市中居于領(lǐng)先地位。 城市榮譽(yù) 年 份 榮 譽(yù) 2021 年 中國最具經(jīng)濟(jì)活力的城市；中國大陸最佳商務(wù)城市十佳 2021 年 中國 50 個(gè)代表性城市進(jìn)行的競爭力與綜合實(shí)力排名前 10； 2021 年 “中國大陸最佳商業(yè)城市榜”第 15 位； “宜居城市”第一名；“城市包容性”第二名；“宜資城市”第六名；中國最佳旅游城市 2021 年 “中國十大最具投資價(jià)值的城市”； “中國十大幸福城市” 通過以上榮譽(yù)不難看出，成都市的城市地位正逐年提升，在商務(wù)投資、文化包容、旅游觀光、人居置業(yè)等方面受到全國范圍的認(rèn)同。 成都，有著 4500 年文明史的中國名城 4500 年文明史，無天害、 少兵災(zāi)， “ 水旱從人，不知饑饉，時(shí)無荒年，天下謂之天府也 ”2300 多年前 ,始有 “ 成都 ” ，作為城市之名延至今天始終未變，在中國僅有此城，成都素為中國名城、戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，漢代的五大都會(huì)之一，五朝建都，有著 “ 錦官城 ” 、 “ 芙蓉城 ” 的美稱。 成都，一個(gè)消費(fèi)能力突出的城市 成都的消費(fèi)能力在全國的排名卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其 GDP 的排名，尤其是奢侈品的消費(fèi)在成都格外突出，這或許是成都人樂天的心態(tài)和超前享受的生活方式所決定的。 2021年，成都全市范圍內(nèi)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 億元，比上年增長 ％，在全國 15 個(gè)副省級(jí)中心城市中排名第 1。 ? 西部成都走向中國成都 根據(jù)零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)最新發(fā)布的《零點(diǎn)宜居指數(shù) —— 中國公眾城市宜居指數(shù) 2021 年度報(bào)告》，寧波、廈門、成都三個(gè)城市位列宜居城市前三名。成都優(yōu)越的人居環(huán)境、高度的包容性、良好的商業(yè)發(fā)展條件 必將吸引越來越多的人才和資本流入，更加提高成都的城市魅力，形成良性循環(huán)，推動(dòng)成都不斷向前發(fā)展。 從城市化進(jìn)程的房地產(chǎn)發(fā)展的一般規(guī)律來講，成都市整體正處一個(gè)城市化進(jìn)程高速發(fā)展的中期，房地產(chǎn)行業(yè)本身正處于一個(gè)快速上升通道的前期，加之成都市日益改善的投資居住環(huán)境與巨大的人口規(guī)模 ，未來還有巨大的發(fā)展?jié)摿Α＝?jīng)濟(jì)上的迅猛發(fā)展，城市文化的不斷演變，逐漸使成都的輻射范圍不再限于西部地區(qū)，開始向全中國擴(kuò)展。 成都城市發(fā)展方向及格局 16 成都目前基本形成三個(gè)圈層的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，第一圈層包括五城區(qū)，第二圈層包括雙流縣、郫縣、新都區(qū)、溫江區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)，第三圈層包括金堂縣、新津縣、浦江縣、大邑縣、都江堰市、邛崍市、崇州市、彭州市。 根據(jù)成都最新規(guī)劃，成都將形成 “ 一主七衛(wèi) ” 的新城市格局，即 1 個(gè)主城區(qū)和雙流、龍泉、新都、郫縣、溫江等 7 個(gè)衛(wèi)星城。為配合目前成都市新規(guī)劃和城市一體化進(jìn)程，解決人口膨脹、環(huán)境和城市交通瓶頸問題，地鐵的修建也就理所當(dāng)然。 成 都市地鐵發(fā)展規(guī)劃圖 17 區(qū)域 人均 GDP（ $） 主城區(qū) 3000 以上 第二圈層 2500 以上 第三圈層 1000 以上 雙流縣處于第二圈層，其人均 GDP 與主城區(qū)人均 GDP 之間存在一定差距。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ? 房地產(chǎn)投資額 1 7 0 . 7 62 0 3 . 3 12 4 5 . 42 9 1 . 4 14 5 0 . 5 46 1 9 . 1 7 6 2 6 . 201002003004005006007002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 年1 9 月房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 歷年房地產(chǎn)投資額增長率%% % %%%%%%%%%%%2021 2021 2021 2021 2021 20212021年19月增長率 （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局） 18 從歷史數(shù)據(jù)來看，經(jīng)歷了 20212021 一個(gè)相對平穩(wěn)的增長時(shí)期之后，2021 年開始房地產(chǎn)投資開始加速，平均而言增長率達(dá)到了 40％以上的水平。眾多實(shí)力企業(yè)的進(jìn)駐與開發(fā)帶動(dòng)了成都房地產(chǎn)市場投資水平的快速上升。根據(jù)今年的房地產(chǎn)投資走勢，其領(lǐng)先優(yōu)勢有望獲得鞏固。 %%%%%增幅：%近年來五城區(qū)商品房、商品住宅價(jià)格增幅走勢商品房價(jià)格增幅 % % % % %商品住宅價(jià)格增幅 % % % % %2021 2021 20212021年16月2021年19月 （數(shù)據(jù)來源：成都市房管局） 雖然說進(jìn)入 2021 年之后成都市房價(jià)有加速上漲的趨勢，但是單就 2021年的走勢來看又可以細(xì)分為兩個(gè)階段。 （ 注：因統(tǒng)計(jì)局公布均為年度數(shù)據(jù)，因此無法就大成都范圍的商品房或者住宅進(jìn)行 2021 年的分段分析，而房管局公布的郊區(qū)數(shù)據(jù)難以形成長時(shí)間的序列，故在此僅就五城區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析 。 2021 年由于沙西線超大地塊的交易（規(guī)模 畝，成交價(jià)格 60 萬元 /畝）對五城區(qū)整體土地市場成交價(jià)額影響過大，因此表中列出了剔除其影響之后的修正成交價(jià)格與上漲幅度 。 為準(zhǔn)確計(jì)，下面我們從樓面地價(jià)的角度來分析近年來的土地市場，如下表所示： 21 近年來樓面地價(jià)走勢（元 /平方米） 2021 888 2021 909 2021 1042 2021 1520 2021 年 16 月 2243 2021 年 69 月 4505 （ 數(shù)據(jù)來源：成都市國土局資料整理） 成都市五城區(qū)住宅均價(jià)漲幅情況 年份 住宅均價(jià)漲幅 住宅用地樓面地價(jià)漲幅 2021 ％ ％ 2021 ％ ％ 2021 ％ ％ 2021 年 16 月 ％ ％ * 2021 年 79 月 / ％ * （數(shù)據(jù)來源：成都市國土局資料整理） 注： 2021 年 16 月、 2021 年 79 月住宅用樓面地價(jià)漲幅均是與 2021年全年樓面地價(jià)進(jìn)行 比較 得出 。 6 月這個(gè)分水嶺在很大程度上體現(xiàn)出了“試驗(yàn)區(qū)”對房地產(chǎn)市場立竿見影的作用。 截止到 2021 年上半年，成都房地產(chǎn)市場大體保持了健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，隨著大批外地入蓉精英和本地人口住房需求的釋放，商品房供銷面積迅速擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)健上升，土地市場逐年升溫。 近期重要政策解讀 時(shí)間 政策 核心內(nèi)容及目的 影響 2021年 5月 “國六條” 九部委“意見” 自 2021年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上。 從成都市現(xiàn)有市場需求情況來看，將會(huì)引起成都 市房地產(chǎn)市場供求失衡，短期內(nèi)可能會(huì)使得銷售滯后，長遠(yuǎn)來看，“國六條”的出臺(tái)可能導(dǎo)致大戶型的住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求，引起該類產(chǎn)品價(jià)格上漲。 2021年 1月 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 對 1993年即開征但未嚴(yán)格執(zhí)行的土地增值稅進(jìn)行清算，遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利空間。更為嚴(yán)峻的是，未來土地供應(yīng)可能面臨進(jìn)一步緊張的情況。 2021年 7月 二手房貸款收緊 建設(shè)銀行四川分行從 7月20 日起直接停辦二手房貸款業(yè)務(wù)。 在一定程度上抑制投機(jī)，增加房地產(chǎn)投機(jī)的成本，降低二手房的換手率，在一定程度上有利于樓市泡沫的擠出，維護(hù)正常的市場交易秩序，緩解房價(jià)上漲壓力；另一方面，二手房貸款收緊極有可能將部分客戶群體推向新房市場，變相推高新房房價(jià)。 長期效應(yīng)：降低市場預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展； 短期效應(yīng)：政策的出臺(tái)對房價(jià)不可能起到立竿見影的效果，不能指望房價(jià)應(yīng)聲而跌。 2021年 9月 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購房按揭貸款以及預(yù)防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)幾個(gè)方面，旨在遏制投機(jī)，防范風(fēng)險(xiǎn)。 2021年 10月 《物業(yè)稅》試點(diǎn) 將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。同時(shí)對房地產(chǎn)市場的影響很大，而更大的影響則是控制需求和稅收的二次分配上。加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長。同樣，消費(fèi)者住房貸款難度增加后，項(xiàng)目的銷售就會(huì)受到影響。 “ ”新政解析 人民銀行、銀監(jiān)會(huì)于 9月 27 日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。而最引人注目的則是對購買“二套房”者，貸款首付比例將不得低于 40％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率水 24 平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50％。 各主要郊縣商品住宅交易總面積 （萬 m2 ） 龍泉 新都 雙流 郫縣 溫江 都江堰 ９月 １０月 變動(dòng)幅度 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 從各主要郊縣成交總量上看，郊縣目前交易量銳減幅度達(dá) ％，可見新政對郊縣成交量的影響同樣比較顯著。以 90 平米為分水嶺， 6090 平米增幅為 ％， 60 平米以下增幅為 ％，即“面積越小增幅越大”，中小戶型成主流；大于 90平米的部分則 “面積越大減幅越大”，大戶型銷售受到一定沖擊。 對自住性群體而言，首次購房 者不受新政影響，而大多數(shù)首次購房的群體消費(fèi)能力相對有限，能承擔(dān)的戶型面積較小，因此中小戶型體現(xiàn)出了較大的抗跌能力。 26 三．項(xiàng)目所在區(qū)域概況 區(qū)域發(fā)展背景 2021 年 6 月 7 日，國家發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》，標(biāo)示著成都市正式成為繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)之后的 中國“試驗(yàn)區(qū)”。從此成都 12390 平方公里土地“解禁”。 近 日，連接成都二、三圈層的重大交通系統(tǒng) —— “九路三軌”（九條城市快速通道和三條軌道交通線）項(xiàng)目也將正式啟動(dòng)，作為“試驗(yàn)區(qū)”先期啟動(dòng)的重大項(xiàng)目，“九路三軌”將帶動(dòng)“全域成都”發(fā)展理念下的新一輪城鄉(xiāng)一體交通網(wǎng)建設(shè)。雙流縣是成都市郊縣，幅員面積 1072 平方公里，轄 26 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝? 萬，縣城東升鎮(zhèn)距成都市區(qū)僅 17公里。按照規(guī)劃，雙流 境內(nèi)東升、華陽、西航港和牧馬山四個(gè)組團(tuán)，將形成西（東升）東（華陽）互動(dòng)，南（牧馬山開發(fā)區(qū)）北（西航港開發(fā)區(qū)）呼應(yīng)，對接成都，錯(cuò)位發(fā)展的城市新格局。 雙流國際新城發(fā)展規(guī)劃 雙流國際新城范圍位于雙流東升鎮(zhèn)北部和西部，是雙流縣縣政府所在 28 地，新城北起雙流繞城路，東至繞城東路和一桿旗街南段及老川藏路以西 500 米，西達(dá)雙流繞城西路，南至繞城南路以南 500 米，總面積約 28 平方公里。 國際新城將形成對接成都， 錯(cuò)位發(fā)展的城市商務(wù)門戶新格局。 ? 運(yùn)動(dòng)型娛樂產(chǎn)業(yè)將以國際網(wǎng)球賽事中心為核心，形成以體育休閑、運(yùn)動(dòng)康健為背景的產(chǎn)業(yè)基地 ? 健康型駐齡產(chǎn)業(yè)，將引進(jìn)國際先進(jìn)的醫(yī)學(xué)、保健、駐顏技術(shù)，引進(jìn)國際上相關(guān)的投資基金和機(jī)構(gòu)，形成康復(fù)、保健、宜顏駐齡型產(chǎn)業(yè)集中區(qū) ? 國際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)，將以成都門戶――雙流國際機(jī)場為依托，以商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為突破口，未來的數(shù)字化潮 流為引領(lǐng)，引進(jìn)和發(fā)展國