【正文】 勇于開(kāi)拓，管理規(guī)范，服務(wù)優(yōu)良并 獲得消費(fèi)者的好評(píng)， 2020 年被評(píng)為“湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信單位”。公司在長(zhǎng)沙市火星大道與雨花大道交匯處，開(kāi)發(fā)建設(shè)一座“長(zhǎng)沙茶市”，項(xiàng)目總投 資 6600 萬(wàn)元，占地 11467 ㎡，集茶葉批發(fā)、茶具經(jīng)營(yíng)、茶館、茶社，融茶文化、環(huán)境藝術(shù)、建筑藝術(shù)為一體。 多年來(lái)，公司所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均依法辦理了報(bào)建審批手續(xù)，所有建設(shè)均 中國(guó)最大管理資源中心 按規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)要求，無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題及事故。 公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，經(jīng)營(yíng)行為規(guī)范合法，財(cái)務(wù)管理規(guī)范，制度健全。在注冊(cè)資本、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投資額、工程質(zhì)量合格率、人員配備、質(zhì)量保證體系等方面均符合國(guó)家建設(shè)部對(duì)三級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的要求。 可行性研究范圍 根據(jù)國(guó)家有關(guān)法令、政策、制度以及有關(guān)規(guī)程、規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)的內(nèi)外部條件、總平面布置、建筑結(jié)構(gòu)及輔助工程、 投資估算、市場(chǎng)的分析與預(yù)測(cè)以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益等方面進(jìn)行研究。該項(xiàng)目將建成一個(gè)起點(diǎn)高、設(shè)計(jì)新、環(huán)境美、設(shè)施全、質(zhì)量高、管理優(yōu)的智能化、現(xiàn)代化園林住宅小區(qū)。會(huì)議要求，要進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，啟動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。住宅業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，正在作為帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)培育與激活。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于拉動(dòng)區(qū)域乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著積極的作用。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作面臨著難得的歷史機(jī)遇，同時(shí)也經(jīng)受著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 三、項(xiàng)目建設(shè)有利于解決區(qū)域住房嚴(yán)重短缺的矛盾 近幾年來(lái)，隨著長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平的提高，人們對(duì)改善居住水平的需求越來(lái)越大，隨著“三市融城”規(guī)劃的逐步實(shí)施和省政府的南遷，該區(qū)域日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)和人氣指數(shù)已使其成為炙手可熱的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)，日益發(fā)展的環(huán)科工業(yè)園、中心醫(yī)院、中南大學(xué)等單位員工的購(gòu)房需求造成該區(qū)域住房供給的嚴(yán)重短缺，該項(xiàng)目的建設(shè)有利于滿足市場(chǎng)需求，緩解住房短缺。然而長(zhǎng)沙目前的商品房主要分布在市中心的熟地和小面積拆遷地等鬧市區(qū)，造成城市擁擠、環(huán)境嘈雜、空氣污染嚴(yán)重，綠化程度不高等弊端，嚴(yán)重影響居民的生活質(zhì)量，并與長(zhǎng)沙市的發(fā)展規(guī)劃不相稱(chēng)。 中國(guó)最大管理資源中心 3 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 我國(guó)住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀 我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)九十年代初期的鼓噪之后，緊接著 出現(xiàn)了近六年的低迷。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的變化，尤其是將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的決策指導(dǎo)下，隨著住房分配貨幣化制度的實(shí)施，住房公積金制度的完善、住房補(bǔ)貼制度的建立和住房金融信貸的支持，個(gè)人購(gòu)房能力將進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的階段，為本項(xiàng)目的建設(shè)創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)氛圍。同時(shí)，由于國(guó)家加強(qiáng)了土地儲(chǔ)備和住宅建設(shè)的管理，嚴(yán)格了工程招投標(biāo)制度，從而 推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程。根據(jù)北京美蘭德等全國(guó) 14家調(diào)查機(jī)構(gòu)于2020年底對(duì)北京、上海、武漢等 14 個(gè)大中城市約 4000萬(wàn)城鎮(zhèn)居民進(jìn)行的抽樣調(diào)查結(jié)果表明， 72%的家庭已經(jīng)擁有房產(chǎn)所有權(quán)和住房使用權(quán)，成為城市居民房產(chǎn)關(guān)系的主要形式，去年當(dāng)年買(mǎi)房的家庭占已購(gòu)房總?cè)藬?shù)的%，高出年初預(yù)計(jì) 5 個(gè)百分點(diǎn)，其中 %的家庭購(gòu)買(mǎi)了商品房。由此可以看出，我國(guó)商品房市場(chǎng)前景看好。 趨勢(shì)一：需求促使房?jī)r(jià)上漲 專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)之一是房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。據(jù)北京、上海等城市測(cè)算，近幾年每年 消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10％。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。 趨勢(shì)二：融資渠道多元化 央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開(kāi)始產(chǎn)生重大影響。 首先，在新的融資渠道中，上市融資將成為最好的選擇。通過(guò)資本市場(chǎng)融資或再融資，可從容化解《通知》的影響，緩解來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求方面的壓力。 其次，房地產(chǎn)信托將脫穎而出。資料顯示，今年以來(lái)信托公司 已為房地產(chǎn)企業(yè)成功募資 20 多億元，房地產(chǎn)信托已成為信托產(chǎn)品中的主流品種。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)基金無(wú)疑提供了新的融資渠道；而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，不僅可以從房地產(chǎn)基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。很多人將賣(mài)掉手中舊房，購(gòu)買(mǎi)新的商品房，從而釋放出大批的二手房房源。 原先，三級(jí)市場(chǎng)的房源大多以民宅為主。二手公寓、別墅將更多地加入到三級(jí)市場(chǎng)中來(lái)。 隨著房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，各大中介公司也將推出更多新穎的服務(wù)，如賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新以及轉(zhuǎn)按揭買(mǎi)新等等業(yè)務(wù)。 其他如政府加大介入力度 等 。這一點(diǎn)在 中國(guó)最大管理資源中心 北京和上海表現(xiàn)得特別明顯。主要是政府從其利益角度出發(fā)，會(huì)介入房地產(chǎn)的土地出讓、經(jīng)營(yíng)等多個(gè)層面。政府從土地購(gòu)買(mǎi)、營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程直至內(nèi)部管理的介入，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)行為更加規(guī)范，使市場(chǎng)行為與政府行為共同發(fā)展。很多物業(yè)管理依托開(kāi)發(fā)的狀況，會(huì)受到很大影響。 發(fā)展趨勢(shì)之七，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)將回歸到地點(diǎn)、產(chǎn)品、社區(qū)三個(gè)基本層面。這個(gè)現(xiàn)象不僅存在于經(jīng)濟(jì)適用房，商品房也存在類(lèi)似問(wèn)題。另外，市區(qū)每年凈增人口約 （約 1萬(wàn)戶），每年新增新婚夫婦 4萬(wàn)對(duì)左右，再 加上近 30萬(wàn)人的外來(lái)人口，形成了對(duì)于住宅持續(xù)增長(zhǎng)的巨大需求。按長(zhǎng)沙市市區(qū)人口 170 萬(wàn)人計(jì)算，居民居住面積需求將達(dá) 680 萬(wàn)m2 中國(guó)最大管理資源中心 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)是在 90 年代初期才初步形成的，與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣曾在 1992 年火爆一時(shí)，到 1993 年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始蕭條。據(jù)房地產(chǎn)部門(mén)統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市房地產(chǎn)投資已達(dá) 億元，比上年增加投資，增幅達(dá) ％，在投資的拉動(dòng)下，全年竣工房屋面積達(dá) 萬(wàn) m2，比上一年減少 ％，其中住宅竣工面積 萬(wàn) m2，比 2020 年凈增 m2，在新開(kāi)工的 m2中，住宅為 m2，占 ％。隨著長(zhǎng)沙市近年來(lái)的大規(guī)模擴(kuò)張建設(shè)，至 2020年城市人口規(guī)模將達(dá) 300 萬(wàn)，城區(qū)規(guī)劃增至 350km2，住宅需求也將更加旺盛。 4 建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件 區(qū)域位置 項(xiàng)目擬選址于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)，該地點(diǎn)位于長(zhǎng)沙市中心城區(qū)南部，屬東塘立體商圈范圍之內(nèi)，緊鄰二環(huán)線，占地 ，距 中國(guó)最大管理資源中心 雨花亭 新中路商圈僅 2公里，項(xiàng)目位于規(guī)劃中的竹塘路和洞井路交叉口，交通便捷，周邊高校、醫(yī)院、 大型超市環(huán)立，居住、商業(yè)、文化氣息濃厚。 氣象條件 長(zhǎng)沙城南地區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，空氣清新，四季分明，雨量充沛。 中國(guó)最大管理資源中心 地震烈度 根據(jù)國(guó)家地震局 1990 年 6 月出版的《中華地震烈度區(qū)劃圖》，長(zhǎng)沙地區(qū)的地震烈度為 6 度，建構(gòu)筑物按 6度設(shè)防。 5 主要專(zhuān)業(yè)技術(shù)方案 總平面規(guī)劃布局 根據(jù)該地塊所處的位置，周邊環(huán)境及用地現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，考慮用地北面設(shè)計(jì)為四棟蝶狀 21層住宅，形成圍合的院落。用地南 向?yàn)樗臈澏鄬幼≌?。東南向 20m 規(guī)劃道路南向用地為社區(qū)商業(yè)用地和配套設(shè)施。小區(qū)由高層及多層住宅組成，戶型有二室二廳、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)，部分戶型設(shè)計(jì)有入戶花園，面積從 82 m2/戶到 150 m2/戶。 戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)上充分考慮人的生活習(xí)慣，運(yùn)用行 為工程學(xué)的方法，做到動(dòng)、靜分離，潔、污分離?？照{(diào)放置空間的精心設(shè)計(jì)，不僅避免了立面的凌亂，而且其獨(dú)到的細(xì)部處理給立面增添了美感。最大地震影響系數(shù)第一水準(zhǔn)為 ，第二水準(zhǔn)為 ，第三 水準(zhǔn)為 ，特征周期為 。按《長(zhǎng)沙市城市抗震設(shè)防區(qū)劃》，項(xiàng)目場(chǎng)地為抗震有利地段，非液化區(qū)，場(chǎng)地特征周期 Tg=，地震影響系數(shù)為 ，本工程地震作用按 6 度計(jì)算，框架及剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)， 建筑物安全等級(jí)為二級(jí)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。 3．風(fēng)荷載 (1)基本風(fēng)壓取值 W0=。 4．雪荷載 (1)基本雪壓取值 S0=； (2)屋面雪壓分布系數(shù) dr=； 中國(guó)最大管理資源中心 (3)雪荷載分項(xiàng)系數(shù)為 。 五棟地下一層，地上 17 層，采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系，采用整板基礎(chǔ)或樁基礎(chǔ)。 七至十棟為 6層住宅，采用磚混結(jié)構(gòu)體系，采用天然地條形基礎(chǔ)或樁基礎(chǔ)。 2．給水分區(qū) 高層地下一層至地上四層均由室外環(huán)狀給水管直接供給。 多層住宅生活用水由屋頂水箱供給。 排水設(shè)計(jì) 室內(nèi)排水采用生活污、廢水采用合流制，經(jīng)管道至室外化糞池處理后排入洞井路和竹塘路市政下水道。 電氣工程 工程概況 本工程為新建高層住宅小區(qū)。南塊用地為社區(qū)商業(yè)及配套設(shè)施。本小區(qū)所需負(fù)荷為 2633KW，取同時(shí)系數(shù) KX=，計(jì)算負(fù)荷為 2433KW。 配電方案 本小區(qū)在 5D棟地下室設(shè)中心變配電所，各棟建筑低壓電源均引自中心