【正文】 挑戰(zhàn)。然而長沙目前的商品房主要分布在市中心的熟地和小面積拆遷地等鬧市區(qū)，造成城市擁擠、環(huán)境嘈雜、空氣污染嚴(yán)重，綠化程度不高等弊端，嚴(yán)重影響居民的生活質(zhì)量，并與長沙市的發(fā)展規(guī)劃不相稱。隨著國家經(jīng)濟(jì)政策的變化，尤其是將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的決策指導(dǎo)下，隨著住房分配貨幣化制度的實(shí)施，住房公積金制度的完善、住房補(bǔ)貼制度的建立和住房金融信貸的支持，個(gè)人購房能力將進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的階段，為本項(xiàng)目的建設(shè)創(chuàng)造了良好的市場氛圍。根據(jù)北京美蘭德等全國 14家調(diào)查機(jī)構(gòu)于2020年底對北京、上海、武漢等 14 個(gè)大中城市約 4000萬城鎮(zhèn)居民進(jìn)行的抽樣調(diào)查結(jié)果表明， 72%的家庭已經(jīng)擁有房產(chǎn)所有權(quán)和住房使用權(quán)，成為城市居民房產(chǎn)關(guān)系的主要形式，去年當(dāng)年買房的家庭占已購房總?cè)藬?shù)的%，高出年初預(yù)計(jì) 5 個(gè)百分點(diǎn)，其中 %的家庭購買了商品房。 趨勢一：需求促使房價(jià)上漲 專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢之一是房價(jià)會持續(xù)上漲。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。 首先，在新的融資渠道中，上市融資將成為最好的選擇。 其次，房地產(chǎn)信托將脫穎而出。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)基金無疑提供了新的融資渠道；而對于投資者來說，不僅可以從房地產(chǎn)基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 原先，三級市場的房源大多以民宅為主。 隨著房地產(chǎn)三級市場不斷活躍，各大中介公司也將推出更多新穎的服務(wù)，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新以及轉(zhuǎn)按揭買新等等業(yè)務(wù)。這一點(diǎn)在 中國最大管理資源中心 北京和上海表現(xiàn)得特別明顯。政府從土地購買、營銷過程直至內(nèi)部管理的介入，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場行為更加規(guī)范，使市場行為與政府行為共同發(fā)展。 發(fā)展趨勢之七，房地產(chǎn)營銷將回歸到地點(diǎn)、產(chǎn)品、社區(qū)三個(gè)基本層面。另外，市區(qū)每年凈增人口約 （約 1萬戶），每年新增新婚夫婦 4萬對左右，再 加上近 30萬人的外來人口，形成了對于住宅持續(xù)增長的巨大需求。據(jù)房地產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市房地產(chǎn)投資已達(dá) 億元，比上年增加投資，增幅達(dá) ％，在投資的拉動下，全年竣工房屋面積達(dá) 萬 m2，比上一年減少 ％，其中住宅竣工面積 萬 m2，比 2020 年凈增 m2，在新開工的 m2中，住宅為 m2，占 ％。 4 建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件 區(qū)域位置 項(xiàng)目擬選址于長沙市雨花區(qū)，該地點(diǎn)位于長沙市中心城區(qū)南部，屬東塘立體商圈范圍之內(nèi)，緊鄰二環(huán)線，占地 ，距 中國最大管理資源中心 雨花亭 新中路商圈僅 2公里，項(xiàng)目位于規(guī)劃中的竹塘路和洞井路交叉口，交通便捷，周邊高校、醫(yī)院、 大型超市環(huán)立，居住、商業(yè)、文化氣息濃厚。 中國最大管理資源中心 地震烈度 根據(jù)國家地震局 1990 年 6 月出版的《中華地震烈度區(qū)劃圖》，長沙地區(qū)的地震烈度為 6 度，建構(gòu)筑物按 6度設(shè)防。用地南 向?yàn)樗臈澏鄬幼≌?。小區(qū)由高層及多層住宅組成，戶型有二室二廳、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)，部分戶型設(shè)計(jì)有入戶花園，面積從 82 m2/戶到 150 m2/戶?？照{(diào)放置空間的精心設(shè)計(jì)，不僅避免了立面的凌亂，而且其獨(dú)到的細(xì)部處理給立面增添了美感。按《長沙市城市抗震設(shè)防區(qū)劃》，項(xiàng)目場地為抗震有利地段，非液化區(qū)，場地特征周期 Tg=，地震影響系數(shù)為 ，本工程地震作用按 6 度計(jì)算，框架及剪力墻抗震等級為三級， 建筑物安全等級為二級，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級為乙級。 4．雪荷載 (1)基本雪壓取值 S0=； (2)屋面雪壓分布系數(shù) dr=； 中國最大管理資源中心 (3)雪荷載分項(xiàng)系數(shù)為 。 七至十棟為 6層住宅，采用磚混結(jié)構(gòu)體系，采用天然地條形基礎(chǔ)或樁基礎(chǔ)。 多層住宅生活用水由屋頂水箱供給。 電氣工程 工程概況 本工程為新建高層住宅小區(qū)。本小區(qū)所需負(fù)荷為 2633KW，取同時(shí)系數(shù) KX=，計(jì)算負(fù)荷為 2433KW。事故照明采用帶蓄電池的專用燈具。電氣接地、火災(zāi)報(bào)警機(jī)房等弱電接地均共享防雷接地極，接地電阻 R≤ 1Ω。樓梯間、地下室適當(dāng)設(shè)置火災(zāi)警鈴。樓內(nèi)設(shè)多媒體電視接收系統(tǒng)，多媒體電視的線路沿電纜溝鋪設(shè)，再由支線引入各用戶，各住戶預(yù)留媒體電視記號插頭。 消防工程 項(xiàng)目消防工程設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照國家有關(guān)民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范執(zhí)行，設(shè)計(jì)水消防和滅火器消防。 區(qū)內(nèi)環(huán)狀消防管內(nèi)網(wǎng)沿區(qū)域主干道約 100m 左右設(shè)地上式消火栓。 梁：所有梁均為鋼筋混凝土現(xiàn)澆梁，保護(hù)層厚度為 25mm，耐火極限為。 非承重外墻，疏散走道兩側(cè)的隔墻均采用混凝土空心砌塊，厚度≥ 120，耐火極限大于 。 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 設(shè)計(jì)采用有關(guān)文件： TJ3679《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。 三、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn) 按照《人業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定：煙塵在居住區(qū)大氣中，有害物質(zhì)最高容許濃度 毫克 /立方米，二氧化硫最高容許濃度 毫克 /立方米。 生活污水經(jīng)化糞池處理，含油廢水經(jīng)隔油池處理，處理后的污水、廢水排至城市下水道，經(jīng)城 市污水廠處理后排放。針對上述兩項(xiàng)影響，應(yīng)采取相應(yīng)的保護(hù)措施，減少項(xiàng)目施工期對環(huán)境的影響。 施工噪聲影響 （ 1）合理安排施工時(shí)間，減少夜間施工，對聲環(huán)境敏感的盡量遠(yuǎn)離噪聲作業(yè)區(qū)。本著“以人為本，環(huán)境取勝”的指導(dǎo)思想，使住宅建筑物盡量遠(yuǎn)離城 市道路，形成綠化隔離帶，在有限的用地內(nèi)，爭取盡可能多綠地面積。 注意保護(hù)原有的自然地形地貌及森林植被，符合可持續(xù)發(fā)展的要求。 變壓器均 采用 S9 型油浸節(jié)能變壓器。 中國最大管理資源中心 7 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 建設(shè)規(guī)模 月色雅塘項(xiàng)目總占地面積 ，總建筑面積 ， 其中住宅部分 m2，商業(yè)及配套設(shè)施部分 m2 建設(shè)內(nèi)容 月色雅塘項(xiàng)目規(guī)劃為四棟蝶型 21 層高層住宅、兩棟 1 11 層高層住宅和四棟 56 層多層住宅、并將建設(shè)幼 兒園、會所和管理用房，南地塊將建設(shè)一棟 5 層的綜合樓。項(xiàng)目建設(shè)單位擁有高素質(zhì)的物業(yè)管理公司對本項(xiàng)目進(jìn)行管理，物業(yè)管理公司將參與前期管理工作，如物業(yè)驗(yàn)收、入住管理、裝修管理及日常管理等，并制訂一系列的物業(yè)管理細(xì)則，從而真正做到住戶“買得放心，住得省心。 估算結(jié)果 項(xiàng)目總投資約為 18583 萬元，其中：工程費(fèi)用 12111 萬元，其他費(fèi)用 2561萬元，前期及管理 費(fèi)用 683 萬元。經(jīng)估算，項(xiàng)目總經(jīng)營費(fèi)用為萬元，詳見成本費(fèi)用估算表 成本費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 名稱 合計(jì) 2020年 三季度 2020年 四季度 2020年 一季度 2020年 二季度 2020年 三季度 2020年 四季度 2020年 一季度 2020年 二季度 2020年 三季度 1 投資額 18583 3712 2193 4413 3259 2834 2172 2 管理 費(fèi)用 25 25 25 25 25 25 25 25 3 銷售 費(fèi)用 382 60 75 42 4 財(cái)務(wù) 費(fèi)用 168 169 169 169 5 稅金 1427 39 224 347 368 270 179 5 總成本 20392 利潤估算 根據(jù)國家現(xiàn)行的財(cái)稅政策和長沙市的地方稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)按營業(yè)收入繳納 5%的營業(yè)稅，按營業(yè)稅繳納 7%的城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅繳納 5%的教育費(fèi)附加，詳見利潤表 利潤表（單位：萬元） 中國最大管理資源中心 序號 項(xiàng)目 名稱 合計(jì) 2020年 三季度 2020年 四季度 2020年 一季度 2020年 二季度 2020年 三季度 2020年 四季度 2020年 一季度 2020年 二季度 2020年 三季度 1 銷售 收入 25489 0 0 0 700 4000 6200 6567 4822 3200 2 銷售稅金及費(fèi)用 1809 0 0 99 299 312 179 3 總成本 18583 3712 2193 4413 3259 2834 2172 4 利潤額 5097 3712 2193 2568 867 4510 3021 財(cái)務(wù)盈利能力分析 根據(jù)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可知，本項(xiàng)目稅前全部投資財(cái)務(wù)收益率為%，投資回收期為 年，說明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)贏利能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)上是可行的。表明該項(xiàng)目具有較好盈利可能的同時(shí)，物業(yè)銷售壓力亦維持在合理水平內(nèi)。