【正文】 價(jià)格成長(zhǎng)驚人，專家預(yù)計(jì)五年內(nèi)價(jià)值將成倍增長(zhǎng)；稀缺 ， 城市半徑可以無(wú)限擴(kuò)展，中心永遠(yuǎn)只有一個(gè)，高端酒店式公寓日益稀缺。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 充分應(yīng)用 ?短、平、快?的銷售特點(diǎn)， 在保障銷售順暢的前提下，盡量壓縮 銷售 周 期 ： 8 個(gè)月 ，完成住宅 675 套 整體 銷售。 階段二： 時(shí)間： 2020 年 1 月 — 2 月。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目標(biāo)： 基本 完成 剩 余 20%房源銷售 ， 即 135 套 。 支撐點(diǎn)： 靈活的 促銷政策 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二 、價(jià)格 定位原則 隨行就市的定價(jià)原則 根據(jù)本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，本案 宜 按照行業(yè)中同類物業(yè)的現(xiàn)行平均價(jià)格水平為基礎(chǔ)來(lái)定價(jià)。 完美銷售 客戶接受度 客戶認(rèn)知度 高性價(jià)比 有效傳達(dá) 產(chǎn) 品 價(jià) 格 銷 售 推 廣 市 場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三 、本案入市價(jià)格建議 對(duì)本案進(jìn)行項(xiàng)目綜合價(jià)值評(píng)判，既選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進(jìn)行價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比分析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 [考慮項(xiàng)目 08 年下半年入市，因此開(kāi)盤均價(jià)存在 5%左右的市場(chǎng)調(diào)整空間 ] 備注： 根據(jù)長(zhǎng)沙市第一季度商品房均價(jià)上漲趨勢(shì)，初步估計(jì)下半年商品房均價(jià) 5%的上升空間，預(yù)計(jì)今年 10 月份開(kāi)盤售價(jià)在 52505565 元／㎡，同時(shí)根據(jù)廣告造勢(shì)和蓄客情況可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 調(diào)價(jià)可采用折扣變化和提高單價(jià)策略 ： VIP 認(rèn)購(gòu)期 ： 中價(jià)入市，較大折扣 ，價(jià)目表基礎(chǔ)上優(yōu)惠 3～ 4%(暫定 )。） 銷售持續(xù)期： 對(duì)價(jià)目表價(jià)格穩(wěn)步拉升，制定第二套價(jià)目表，采取基本折扣。） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 備 注： ?低開(kāi)高走?為項(xiàng)目操盤最穩(wěn)健的價(jià)格策略， 但考慮到本項(xiàng)目產(chǎn)品的高端、廣告推廣的泛渠道、 銷售促進(jìn)的深誘惑，及 貴 方利益最大化等因素，故我司在此不予建議。 二、 入市時(shí)機(jī)及銷售前提 入市時(shí)機(jī)的選擇 ?良好的開(kāi)始是成功的一半?，入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： ? 及早入市： 項(xiàng)目 銷售周期短，給予我們的 可售時(shí)間 不多，因此應(yīng)盡早入市 ，一方面為項(xiàng)目提前造勢(shì)、另一方面可為正式銷售積累有效客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 有控制地入市： 根據(jù) 市場(chǎng)反應(yīng)、客戶需求做有效的 銷售導(dǎo)向 ,分期分批 次、 有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 正式開(kāi)盤銷售前提條件 （ 1）取得《預(yù)售許可證》 。 （ 5）客戶儲(chǔ)備 ? 到訪客戶量 1800 批次； ? 意向客戶量 600 人； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? VIP 數(shù)量 250 張。 8月 10月 1月 3月 5月 6月 營(yíng)銷中心開(kāi)放 VIP認(rèn)購(gòu) 盛大開(kāi)盤 秋交會(huì) VIP認(rèn)購(gòu)期 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 第二波強(qiáng)銷 持續(xù)銷售 尾盤清售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開(kāi)盤強(qiáng)銷期（ — ）： 營(yíng)銷目的： 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品快速消化，資金迅速回籠。 營(yíng)銷活動(dòng)： ※ 回鄉(xiāng)置業(yè)客挖掘 ； ※ 新舊客戶聯(lián)誼。 營(yíng)銷工作： ■ 舉行各類現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)，刺激市場(chǎng)； ■ 向其他片區(qū)幅射開(kāi)發(fā)目標(biāo)客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、 階 段推 貨 策略 推貨總體思路 綜合項(xiàng)目樓層與樓 高，可 將項(xiàng)目分為三種類型 :一般，即低層 (613層 )；中等，即中層（ 1422 層）；好，即高層（ 2330 層）。此種模式最大優(yōu)勢(shì)在于，快速去化中高價(jià)房的同時(shí)，為后期推出的低樓層價(jià)格的提升，預(yù)留了較大的操作空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 套數(shù) 351 189 135 比例 52% 28% 20% 推貨依據(jù)： ● 因 公寓式酒店進(jìn)駐的較大可能性， 預(yù)留 噪音大 （不適宜辦公、居?。?、總價(jià)低的 最 低樓層 （不會(huì)對(duì)上面業(yè)主 造成安全隱患） 做綁定式銷售，考慮此類型物業(yè)談判周期較長(zhǎng)，因此留作第三批推出；如該類型物業(yè)因價(jià)格等因素談判不成功，就更可分散拆零 ，易 出售 ，且價(jià)格提升空間大。 重點(diǎn) 及難點(diǎn) ： 此推貨方案，重點(diǎn)為第一批推貨，去化快則能有效減輕后期推貨壓力；難點(diǎn)則為第一批推貨高樓層的去化， 單價(jià)相對(duì)較高，且 數(shù)量相對(duì)較多，較難達(dá)到預(yù) 期的? 開(kāi)門 紅?。 1 2 2 22 30，共 7 層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ● 第二批推貨 ，為前兩部分后的大部分偶數(shù)樓層， 偏重中高樓層的去化 。 本階段推廣以項(xiàng)目形象、產(chǎn)品賣點(diǎn)及各類活動(dòng)節(jié)點(diǎn) ， 如開(kāi)盤活動(dòng)、樣板間鑒賞等為主題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本階段推廣以項(xiàng)目熱銷、限量搶購(gòu)結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)等為主題。 二、 媒體組合策略 風(fēng)暴式 +切割式 風(fēng)暴式： 短期內(nèi)即掀起市場(chǎng)熱浪， 全城皆知； 切割式： 只做有效媒體，絕不浪費(fèi)資源。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1） 主要爆破媒體： 【爆破媒體 一】 戶外 戶外是長(zhǎng)沙地產(chǎn)推廣效果最佳的媒體選擇之一，接受面廣、實(shí)效性長(zhǎng)、檔次感強(qiáng)。主要分布在各大寫字樓以及高檔住宅區(qū)，投放區(qū)域與本案目標(biāo)客群出入場(chǎng)所高度統(tǒng)一，因而對(duì)本案而言，樓宇電視廣告的 效果將非常明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。并且媒體炒作能讓項(xiàng)目知名度短期內(nèi)快速擴(kuò)散，并在業(yè)內(nèi)產(chǎn)生影 響，而房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的推薦據(jù)統(tǒng)計(jì)是普通購(gòu)房者最信賴的信息了解渠道，因此制造話題進(jìn)行軟性炒作，一方面能短期內(nèi)快速增加本項(xiàng)目曝光率，另一方面能最有效的實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的品牌影響力！ 建議充分與長(zhǎng)沙各類強(qiáng)勢(shì)媒體進(jìn)行溝通，并利用其記者的各種技巧和方法操作本項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 【報(bào)紙硬廣告】 —— 用于開(kāi)盤前銷售節(jié)點(diǎn)的預(yù)告以及銷售措施的發(fā)布。建議在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)投放。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?？嵩椒浅Ｐ?? 傳播組合 ： [現(xiàn)場(chǎng)包裝 +宣傳物料 +戶外廣告 +事件 +新聞炒作 ] 事件活動(dòng)： 第一次媒體見(jiàn)面會(huì) 1）時(shí)間：預(yù)計(jì) 8 月 16 日（周六）下午 4： 00。 2）時(shí)間：預(yù)計(jì) 8 月 20 日（周五）上午 10： 00。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 訴求主題： 由概念轉(zhuǎn)為產(chǎn)品核心價(jià)值 — — ?八一路酷越非常小戶，讓長(zhǎng)沙開(kāi)始越界? 讓空間開(kāi)始越界（產(chǎn)品空間優(yōu)勢(shì)） 讓財(cái)富開(kāi)始越界（地段投資價(jià)值） 讓功能開(kāi)始越界（多元復(fù)合功能） 讓身份開(kāi)始越界（高級(jí)智能配套） 傳播組合 ： [戶外廣告 +樓宇廣告 +電臺(tái)廣告 +電視電臺(tái)訪談 +報(bào)紙新聞炒作 +網(wǎng)絡(luò)廣告 +其他媒介 ] 媒體力度： [樓宇廣告 ]—— 分眾傳媒每天不少于 60 次；紅網(wǎng)電子媒介每天不少于 300 屏； [電臺(tái)廣告 ]—— 各電臺(tái)不少于 30 次 /天； [訪談報(bào)道 ]—— 各電視臺(tái)不少于 20 次； [新聞炒作 ]—— 各主流報(bào)紙不少于 20 次； 營(yíng)銷動(dòng)作： 正式開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)； 并討論確定完成最終的促銷政策。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 訴求主題： 對(duì)開(kāi)盤熱銷進(jìn)行集中報(bào)道和新聞炒作，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目高品質(zhì)形象并突出高性價(jià)比。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廣告內(nèi)容 —— 越界 2020，即將跨越； 越界 2020， 值得期待 ！ 營(yíng)銷動(dòng)作： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 第二批推貨 ； ? 回鄉(xiāng)置業(yè)客挖掘 ； ? 新舊客戶聯(lián)誼。 訴求主題： ?越界 —— 全城清盤發(fā)售 ！ ? 傳播組合 ： [樓體巨幅 +短信廣告 ] 廣告內(nèi)容 —— 越界 ，最后心動(dòng)時(shí)刻 ！ 營(yíng)銷動(dòng)作： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 尾盤清售 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 電視、電臺(tái)： 電視為市內(nèi)收視率較高的政法頻道，非硬廣的訪談報(bào)道形式，可信性強(qiáng)；電臺(tái)以受眾品位較高端的金鷹 955和 ，目標(biāo)客群到達(dá)率較高，且互動(dòng)形式較有吸引力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 12 為主，貫穿此階段全過(guò)程； 34 為輔，作為階段熱炒手段； 5 為亮點(diǎn)吸引，實(shí)際收效； 6 為宣傳補(bǔ)充。 營(yíng)銷中心開(kāi)放 樓體條幅宣傳，記者接待 開(kāi)放儀式 第二階段 硬宣傳 戶外 46 塊廣告位 主題形象 前已包括 投放至 ， 3 個(gè)月 分眾 A 網(wǎng)， 15s/次， 60 次 /天 39 萬(wàn) 投放至 ， 3 個(gè)月 紅網(wǎng) B 網(wǎng)，半屏， 500 屏， 6s/次， 300 次 /天 形象 +品質(zhì) 26 萬(wàn) 投放至 ， 10 周 金鷹 955 15s/次， 20 次 /天 VIP 認(rèn)購(gòu) 20 萬(wàn) 投放至 ， 2 個(gè)月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 軟炒作 晨報(bào)、晚報(bào) 各媒體不少于 3 篇共 2500 字 品質(zhì)“超界小戶型 — 政法頻道 系列訪談、現(xiàn)場(chǎng)連線 形象 +品質(zhì) ， 穿插活 動(dòng)事件報(bào)道。 1/3 版，套彩，硬廣 開(kāi)盤 +促銷 84500 晚報(bào) （周三） A2最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 戶外、樓宇、電視電臺(tái)、報(bào)紙、活動(dòng)、短信各投放費(fèi)用為： 媒體 戶外 樓宇 電視電臺(tái) 報(bào)紙 活動(dòng) 短信 總計(jì) 費(fèi)用（萬(wàn)） 90 65 35 4 戶外、樓宇、電視電臺(tái)、報(bào)紙、活動(dòng)、短信各占投放比例為： 媒體投放比例34%25%14%10%15%2%戶外樓宇電視電臺(tái)報(bào)紙活動(dòng)短信 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。